Koska korot ovat edelleen lähellä kaikkien aikojen alhaisimmillaan, sijoittajat etsivät kohtuullisen turvallista sijoitusta, joka pitää heidät inflaation edellä. Huhtikuussa pidetyssä paikallisessa kiinteistösijoittajatapaamisessa täällä Baltimoressa veropanttisijoittaminen oli aiheena. Lupaus 18 %:n tuotosta – kiinteistövakuudesta sijoituksesta – kiinnitti huomioni.
Tietenkin korkeat tuottotasot ovat yleensä tasapainossa korkeiden riskien kanssa. Mutta puhuja sanoi, että se oli "käytännössä yhtä turvallista kuin jos olisit pysäköinyt rahasi FDIC-vakuutettuun tili paikallisessa pankissa." Joten kiinnostukseni heräsi tutkimaan tätä tutkan alla olevaa kiinteistösijoittamista strategia.
Huomasin, että veropanttisijoittaminen on ollut olemassa yli 200 vuotta. En ole koskaan kuullut siitä? Ehkä se johtuu siitä, että verot eivät ole kenenkään suosikkikeskusteluaihe. Kertominen kaikille cocktailjuhlissa olevasi verokirjanpitäjä on loistava keskustelun pysäyttäjä.
Silti tämä investointi hyödyntää sitä tosiasiaa, että verojen maksaminen on väistämätöntä. Kukaan ei saa passia. Silti kaikki eivät voi maksaa verottajalle, kun tämä koputtaa.
Hallitus saa aina kantansa ennemmin tai myöhemmin. Joten sijoittaminen veropanttitodistuksiin tarjoaa sijoittajille käytännössä taatun koron. Itse asiassa perhetoimistot ja institutionaaliset sijoittajat ovat sijoittaneet miljardeja veropanttitodistuksiin vuosikymmeniä.
Kiinteistöveron perusteet
Asunnonomistaja tai ei, olet todennäköisesti perehtynyt ajatukseen kiinteistöverosta. Hallitukset verottavat kiinteistöjen omistajia rahoittaakseen etuja ja palveluita yhteisön "yhteisen edun" hyväksi. Kiinteistövero on tulo- ja liikevaihtoveron lisäksi.
Kiinteistöverotulot tarjoavat tyypillisesti palveluita, kuten poliisin suojelua, yleisiä kirjastoja, virkistyskeskuksia, teitä, kouluja ja lumenpoistoa. Jopa ilotulitusnäytökset.
Jos sinulla on asuntolaina, on todennäköistä, että kuukausimaksusi sisältää varat kiinteistöveron maksamiseen. Lainanantajasi pitää rahat sulkupankissa ja maksaa verot puolestasi suoraan läänille eräpäivänä.
Et ehkä tiedä, kuinka paljon maksat kiinteistöveroa. Mutta voit olla varma, että maksat heille, jos omistat kodin. Kaikki maakunnat keräävät jonkinlaista kiinteistöveroa.
Yksittäiset kiinteistöpaketit arvostetaan sijainnin ja ominaisuuksien perusteella. Jokaiselle omaisuudelle annetaan "veroarvio". Palstan omistaja maksaa veron arvioidusta arvosta. Vuonna 2016 osavaltiokohtaiset hinnat vaihtelivat Havaijin alimmasta 0,27 prosentista New Jerseyn korkeimpaan 2,35 prosenttiin.
Keskimääräinen omakotitalojen kiinteistöveroprosentti kunkin Yhdysvaltain osavaltion suurimmassa kaupungissa on noin 1,5 prosenttia. Yhdysvaltain väestönlaskentaviraston mukaan keskimääräinen amerikkalainen kotitalous kuluttaa 2 149 dollaria kotinsa kiinteistöveroihin vuosittain.
Maakunta, jossa kiinteistö sijaitsee, kerää yleensä kiinteistöveroa. Jos kiinteistön omistaja jättää veron maksamatta, veron määrästä tulee omaisuuden panttioikeus.
Kiinteistön panttioikeus ei kuitenkaan auta maakuntia ja kuntia maksamaan kansalaisilleen luvattuja palveluita ja etuja. Kunta tarvitsee rahaa nyt täyttääkseen budjettivelvoitteensa. Hallitus ei ota IOU: ta!
Mikä tarkalleen on veropanttitodistus?
Vaikka prosessi vaihtelee eri maissa, paikallishallinnot voivat periä maksamattomia veroja myymällä veropanttitodistuksen tai veroasiakirjan julkisessa huutokaupassa. Noin puolet 50 osavaltiosta myy veropanttitodistuksia. Toinen puoli myy veropanttikirjat tai lunastettavat asiakirjat. Jälkimmäinen on todistuksen ja asiakirjan hybridi. Jotkut osavaltiot myyvät sekä veropantituksia että veroasiakirjoja.
Näiden kahden välillä on tärkeitä eroja. Yleensä ostat veropanttitodistuksen, koska haluat korkoa. Jos asunnonomistaja ei lunasta sitä, saatat saada omaisuuden. Verokirjalla ostat kiinteistön suoraan.
Yksi ei ole parempi kuin toinen. Jokaisella on etuja sijoitustavoitteistasi riippuen. Jokaisella on omat säännöt, ja tutkimusta tarvitaan. Voit tietysti tehdä molemmat yhtä aikaa.
Tässä artikkelissa keskitytään veropantituksiin ja jätetään veroasiakirjat toiseen kertaan.
Veropankkiin sijoittamisen helppous
Hienointa on, että et tarvitse kiinteistölisenssiä. Sinun ei tarvitse perustaa LLC: tä. Etkä tarvitse paljon rahaa sijoittaaksesi todistuksiin tai asiakirjoihin.
Kun ostat veropanttioikeuden, maksoit periaatteessa verot asunnonomistajan puolesta todistusta vastaan. Todistus on hyvä maksamallesi summalle korkoineen.
On myös hienoa, että sijoituksesi on tuettu kiinteistö- tai valtion lailla, joka velvoittaa lunastamaan veropantituksen, mukaan lukien korot ja sakot. Sijoittajana astut sisään maksamaan takaisin veroja ja lukitsemaan sijoituksellesi taatun koron.
Veropanttitodistus on neuvoteltavissa oleva väline. Mutta jälkimarkkinoita ei ole, paitsi ehkä eBay ja vastaavat.
Todistus on todiste siitä, että haltija on ostanut täytäntöönpanokelpoisen korkopanttioikeuden kiinteistöön. Se on lakisääteinen velvoite asettaa panttioikeus tiettyyn omaisuuteen. Tämä tarkoittaa, että se on ensimmäinen velkasitoumus, joka maksetaan, jos omaisuus joutuu ulosmittaukseen.
Tax panttitodistussijoituksen (suuret) edut
Kun ostat veropanttitodistuksen, et osta omaisuutta. Sinun ei myöskään tarvitse olla tekemisissä kiinteistön omistajan kanssa. Astut vain maksamaan rikolliset verot lääninhallitukselle.
Vastineeksi rahojen sijoittamisesta lääni antaa sinulle koron ja viivästysmaksut, jotka he veloittavat omistajalta, kun verot on lopulta maksettu. Jos kiinteistön omistaja ei maksa veroja, voit sulkea ja ottaa kiinteistön omistusoikeuden läänille maksettavien verojen, sakkojen ja maksujen yhteensä.
Toisin sanoen veropanttisijoituksella on kaksi sijoitustulosta:
- Veropanttitodistus lunastetaan ja ansaitset suojatun korkean koron.
- Veron panttitodistusta ei lunasteta, ja voit hankkia kiinteistön ulosmittauksella, joskus dollarin penneillä.
Sijoitustavoitteistasi riippuen kumpi tahansa tulos voi olla houkutteleva.
Veropantit tarjoavat kiinteän koron, joka vaihtelee kunnittain. Baltimoressa korko on 18 % vuodessa. Muissa maakunnissa eri puolilla maata se voi olla paljon pienempi tai paljon korkeampi. Muutamat Illinoisin maakunnat käyttävät 18 prosentin korkoa kuuden kuukauden välein, mikä vastaa hieman yli 36 prosenttia vuodessa.
Kuten arvata saattaa, nämä korkeat tuottoasteet herättävät kuitenkin paljon huomiota. Vaikka et tarvitse paljon rahaa sijoittamiseen, kilpailijat, joilla on hyvät taskut, voivat hypätä mukaan ja tarjota hintaa korkeammalle syrjäyttäen piensijoittajan.
Hinta voi helposti nousta, ja usein nouseekin, maksettavien verojen yläpuolelle. Olen lukenut, että joissakin läänissä kiinteistöt voivat myydä verohuutokaupassa enemmän kuin kiinteistön arvo on.
Varsinkin jos olet akkreditoitu sijoittaja, on olemassa muutamia vaihtoehtoja, jotka voivat myös tuottaa kaksinumeroisen vuosituoton. Yksi esimerkki on Origin Investments, joka on pääomasijoitusyhtiö, jonka avulla varakkaat henkilöt voivat sijoittaa hajautettuihin kiinteistörahastoihin.
Ei ole rajaa kuinka paljon voit sijoittaa
Voit sijoittaa vähän tai paljon. Veropantit eivät ole kuin pankkitilejä, jotka FDIC on vakuuttanut tiettyyn rajaan asti. Ei ole ylärajaa sille, kuinka paljon voit sijoittaa veropanttitodistuksiin.
Kiinteistön omistaja säilyttää omistusoikeuden kiinteistöön. Hänellä on oikeus lunastaa – maksaa pois – veropanttitodistus, kunnes käräjäoikeuden tuomari on allekirjoittanut ulosmittausmenettelyä koskevan asetuksen.
Veropanttitodistuksen haltijana sinun on aloitettava ulosmittausprosessi tietyn ajan kuluessa, yleensä kahden vuoden kuluessa. Jos sertifikaattia ei ole lunastettu, etkä aloita ulosmittausta ajoissa, sijoituksesi menetetään eikä hyvitystä myönnetä.
Kuinka tehdä tarjous
Useimmat maakunnat pitävät veropanttimyyntiä vuosittain. Suurin osa huutokaupoista järjestetään verkossa. Baltimoressa, jossa asun, piirimyynti pidetään kesäkuussa ja kaupunkimyynti toukokuun puolivälissä.
Ilmoittaudut muutama viikko ennen varsinaista myyntiä ja maksat rekisteröintimaksun. (Baltimoressa maksu on 100 dollaria.) He lähettävät sinulle sähköpostilla tarjouksen tunnistenumeron. Huutokaupan avautuessa teet tarjouksen sinua kiinnostavista todistuksista verkkolomakkeella.
Veron panttitodistuksen ostamiseen vaadittava vähimmäistarjous sisältää bruttoveron, sakot ja korot. Rangaistukset sisältävät mahdolliset veropanttitodistuksen myyntiin liittyvät kulut. Vähimmäishinta on ilmoitettu rikollisen kiinteistön osoitteen ja tunnusnumeron vieressä.
Joten miten se toimii?
Investointiprosessi veropantitoihin tai -sopimuksiin ei ole passiivinen. Itse asiassa se voi viedä paljon aikaa.
Maakunnat julkaisevat luettelon yleensä muutama viikko ennen veropanttioikeuden myyntiä. Tarjolla voi olla satoja kiinteistöjä. Tarvitset järjestelmän kaventaaksesi luetteloa ja päättääksesi, mistä haluat tehdä tarjouksen.
Pohjimmiltaan sinun on poistettava ne, jotka eivät täytä sijoituskriteereitäsi. Aloita omalla alkuinvestointibudjetillasi. Jos sinulla on vain muutama tuhat tai jopa vain muutama sata dollaria sijoitettavana, voit heti eliminoida kiinteistöt korkeammilla vähimmäistarjouksilla.
Jos haluat korkotuloja, etkä halua hankkia omaisuutta, etsi omakotitaloja asuntolainalla. Ne tarjoavat parhaan mahdollisuuden tulla lunastuksi. Monissa maissa niiden lunastusprosentti on 95 % tai korkeampi.
Veropanttisijoittamisen aikakehys on kuudesta kuukaudesta kolmeen vuoteen. Ei ole jälkimarkkinoita, joilla voit myydä sertifikaattejasi. Joten sinun on varmistettava, että sijoitat vain rahaa, jota et tarvitse lyhyellä aikavälillä.
Ei ole maksettavia provisioita. Mutta kuten aiemmin mainittiin, joudut todennäköisesti maksamaan kertaluonteisen rekisteröintimaksun huutokaupasta.
Muista tehdä Due Diligence
Due diligence on pakollinen. Saatat joutua sulkemaan kiinteistön. Haluat ajaa ohi ja katsoa kiinteistöjä. Sinun kannattaa myös tehdä huolellisesti online-tutkimuksesi suorittaaksesi due diligence -tutkimuksesi.
Et todennäköisesti pysty tarkastamaan kiinteistön sisäpuolta, koska asunnonomistajat eivät todennäköisesti anna sinun käydä katsomassa. Silti haluat tietää mahdollisimman paljon kiinteistöstä, naapurustosta ja alueesta yleensä. Et halua jäädä kiinni kiinteistöön, jolla ei ole potentiaalia.
Samaan kiinteistöön voidaan ostaa useita veropantituksia seuraaviksi verovuosiksi. Se riippuu siitä, kuinka pitkä lunastusaika on.
Esimerkiksi osavaltiossa, jossa on kolmen vuoden lunastusaika, voidaan ostaa kolme veropanttioikeutta, yksi jokaiselle vuodelle. Nämä panttioikeudet voivat ostaa sama sijoittaja tai eri sijoittajat. Tämä tarkoittaa, että saatat tarvita enemmän pääomaa prosessin edetessä.
Kun omaisuus lunastetaan, kaikki veropantit ja korot maksetaan riippumatta siitä, kuinka moni sijoittaja on ostanut veropantit. Jos panttioikeutta ei lunasteta, läänin ja osavaltion sääntöjen mukainen ulosmittausprosessi.
Jos tavoitteenasi on sulkea ja hankkia omaisuus, saatat joutua ostamaan myöhemmät panttioikeudet, koska joskus uudemmat veropantit ovat etusijalla vanhoja panttioikeuksia vastaan. Se, joka sulkee kiinteistön ottamaan asiakirjan, voi myös olla velvollinen maksamaan kaikki muut panttioikeuden haltijat.
Lisätietoja
Aiheesta on kirjoja, seminaareja ja kursseja. Ja kuten aiemmin mainittiin, jokaisella läänillä on omat säännöt, jotka koskevat prosessia, lunastusaikaa, tuottoprosentteja ja itse tarjousprosessia.
Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiskatsaukseksi. Voit ja sinun täytyy tutkia markkinoita ja varmistaa, että ymmärrät aiottujen markkinoiden yksityiskohdat ennen tarjouksen tekemistä.
Sijoittajana etsin jatkuvasti uusia mahdollisuuksia ja arvioin riskejä vs. palkinto. 2. kesäkuuta Baltimore County pitää vuotuisen veropanttitodistushuutokaupan.
Olen rekisteröitynyt verkkokauppaan ja saanut luettelon huutokaupattavista kiinteistöistä. Tällä hetkellä lista sisältää useita tuhansia kiinteistöjä, mutta todennäköisesti lyhenee ennen varsinaista myyntiä, kun kiinteistönomistajat maksavat veronsa.
Teen nyt ajokäyntejä valitakseni huolellisesti muutaman veropanttitodistuksen, joista haluaisin tehdä tarjouksen. Tulen seuraavien kuukausien aikana julkaisemaan artikkelin kokemuksistani.