Istu alas minkä tahansa taloudellisen neuvonantajan kanssa, ja salkkusi koosta riippumatta sinulle todennäköisesti kerrotaan, kuinka tärkeää on vähentää sijoitusriskiä salkun hajauttamisen avulla. Tämä sisältää 13 prosentista 26 prosenttiin kiinteistöjen lisääminen, omaisuusluokka, joka ei suoraan korreloi osakemarkkinoiden kanssa. Kiinteistösijoituksella on monia muotoja – passiivisesta osallistumisesta kiinteistöjen hankintaan ja kunnostamiseen. Tässä on kattava opas kiinteistösijoittamiseen.
Kuinka sijoittaa kiinteistöihin?
1. Järjestä käteis- ja rahoitusvaihtoehtosi
Kiinteistö on kallis sijoitusvaihtoehto, ja tarvitset rahaa ja rahoitusta. Jos olet ostamassa vuokra-asuntoa, suunnittele:
- Minimi käsiraha 20 %. Sijoittajakiinteistöille ei ole nollalainaohjelmia. Sinun tulee suunnitella vähintään 20 % käsirahaa ostohinnasta.
- Alkuperäiset päivitykset ja korjaukset. Osta alle markkina-arvon saadaksesi välitöntä pääomaa, mutta ole varautunut siihen, että edulliset kiinteistöt tarvitsevat yleensä korjauksia. Sinun on saatettava omaisuus siihen pisteeseen, jossa se voidaan vuokrata kannattavasti.
- Lisenssi- ja tarkastusmaksut. Useimmat osavaltiot vaativat, että vuokra-asunnot on tarkastettava turvallisuusriskien varalta ja lisensoitu.
- Avoimen työpaikan hinta. Tulee kuukausia, esimerkiksi vuokralaisten vaihtuessa, jolloin et saa vuokratuloa. Sinun on silti maksettava asuntolaina, verot, vakuutus, HOA ja muut pitokulut.
- Korjauskulut vuokralaisten välillä. Se voi olla pieni maalaus ja yleinen siivous, tai sinun on ehkä tehtävä laaja korjauksia ja maksaa roskapalvelu poistaa koko talo täynnä jäänyt vuokralainen henkilökohtainen tavaroita.
- Ylläpito kulut. Vuokralaiset maksavat vuokraasi tarjotakseen turvallisen paikan toimivilla laitteilla ja järjestelmillä. Tarvitset budjetin ylläpitääksesi ja lopulta vaihtaaksesi suuret järjestelmät, jotka pitävät talon vuokravalmiissa kunnossa.
Sinulla on myös oltava hyvät luottotiedot saadaksesi lainaa pankista. Mitä parempi luottopisteesi, sitä paremmat mahdollisuudet sinulla on saada hyvät asuntolainaehdot. Luottopisteesi määrää paitsi asuntolainan saamisen, myös lainan ehdot. Voit käyttää tuotetta, kuten Experian Boost™ nostaaksesi luottopisteitäsi.
Vaikka et haluaisi olla tee-se-itse-kiinteistösijoittaja, jotkut parhaat joukkorahoitusmahdollisuudet vaativat huomattavan määrän pääomaa vähimmäissijoituksena. Monet vaativat myös sijoittajien akkreditointia. Kun olet saavuttanut akkreditoidun sijoittajan statuksen, potentiaalisi ansaita rahaa voi kasvaa huomattavasti.
Esimerkiksi, Origin Investments on pääomasijoitusyhtiö, jonka avulla varakkaat henkilöt voivat sijoittaa huolellisesti valittuihin ja hajautettuihin kiinteistörahastoihin. Originin lippulaivarahasto vaatii vähintään 100 000 dollarin sijoituksen, ja sen vuosituotto on kaksinumeroinen.
2. Aloita hitaasti passiivisella kiinteistösijoittamisella
Jos et tiedä paljon kiinteistösijoittamisesta, kannattaa ehkä aloittaa apassiivinenstrategia. Passiivisen sijoittamisen edut ovat, että voit tehdä sen tietokoneeltasi. Tietysti, kuten minkä tahansa investoinnin kanssa, sinun on tehtävä tutkimus ja huolellisuus, mutta sinun ei tarvitse vierailla tai hallita kiinteistöjä fyysisesti.
Sijoita REITiin (kiinteistösijoitusrahasto)
A REIT (Real Estate Investment Trust) on yhtiö (itse asiassa säätiö), joka on perustettu käyttämään sijoittajien rahoja hankkimaan, hallinnoimaan ja myydä tuloja tuottavia kiinteistöjä, kuten ostoskeskuksia, liikerakennuksia ja terveydenhuoltoa tilat. REIT: n on lain mukaan jaettava 90 % verotettavasta voitostaan vuosittain osakkeenomistajille. Tämä tulee osinkojen muodossa, usein neljännesvuosittain. Kuten sijoittaminen kiinteistörahastoon, REIT-sijoituksesi on ammattimaisesti hallinnoitua, SEC-säänneltyä ja erittäin likvidiä. (Osakkeita voi ostaa ja myydä suurimmissa pörsseissä.)
Yrityksiä, joista pidämme ja jotka myyvät REIT-tuotteita, ovat:RahankeräysjaStreitwise.
Sijoita kiinteistörahastoihin
Kiinteistösijoitusrahastot ovat suosittu tapa lisätä kiinteistöjen hajauttamista salkkuusi ilman, että omistat omaisuutta tai ymmärrät paljon ostamisesta, myymisestä ja hallinnasta ominaisuuksia.
- Sijoituksesi yhdistetään muiden kanssa, ja sinulle annetaan rahaston osakkeita. Rahastonhoitaja valvoo kaikkia ostoja, toimintaa ja maksuja.
- Analyyttiset ja tutkimustiedot tekevät ammattilaiset. Ostat ja myyt vain osakkeita aivan kuten mikä tahansa muu sijoitusrahasto pörssissä.
REIT-rahastot ja kiinteistösijoitusrahastot ovat passiivisimpia tapoja sijoittaa kiinteistöihin ja tehdä erinomainen vaihtoehto henkilölle, joka haluaa vain kiinteistöjen salkun näkyvyyttä eikä etsi a sivutyö.
Sijoita kiinteistöihin kiinteistöjen joukkorahoituksen kautta
Joukkorahoitus Kiinteistösijoittaminen voi olla myös hyvin passiivista. Mutta due diligence sinun pitäisi tehdä, on enemmän mukana kuin pelkkä sijoitusrahaston tai REITin osakkeiden ostaminen.
- Joukkorahoitusalustat tarjoavat online-markkinapaikan erilaisiin kiinteistömahdollisuuksiin sijoittamiseen.
- Valittavana on satoja kiinteistöjen joukkorahoitusalustoja.
- Joukkorahoituksen avulla voit sijoittaa kaikkeen laadukkaista kiinteistölainoista omakoteihin.
Joukkorahoitussivustot antavat yksittäisille sijoittajille mahdollisuuden tehdä suurempia sopimuksia (sekä asuin- että kaupallisia), jotka olivat aiemmin saatavilla vain niille, joilla oli huomattavia investointeja. Kuten sijoitusrahastoihin sijoittaminen tai REIT: t, monet joukkorahoitustarjoukset tarjoavat erittäin edullisia vähimmäissijoituksia. Joukkorahoituksen suurin etu on, että voit sijoittaa tiettyihin kiinteistöihin ja eksklusiivisiin sopimuksiin hyvin pienellä rahalla.
Vaikka online-joukkorahoitusalustat tekevät sijoittamisesta erittäin helppoa, monet alustat vaativat sijoittajat "akkreditoiduiksi"(henkilö, jonka vuositulot ylittävät 200 000 dollaria ja nettovarallisuus yli 1 miljoona dollaria ilman henkilön ensisijaista asuinpaikkaa). Ja hyvästä syystä. Olet vastuussa perusteellisesta due diligencesta. Joten sinun on analysoitava toimitetut asiakirjat. Sinun on myös löydettävä ja tutkittava kaikki asiaankuuluvat tiedot, joita ei ole annettu. Äläkä unohda tutkia joukkorahoituksen hallinnointihenkilöstöä ja käytäntöjä.
Kiinteistöjen joukkorahoitus on passiivinen sijoitus; sinun ei tarvitse erota työstäsi ja ryhtyä vuokranantajaksi, mutta voit silti saada kiinteistösijoittamisesta hyötyä. Yksi loistavista joukkorahoituspalveluista on Crowdstreet, jonka avulla voit sijoittaa kiinteistöihin jopa 10 000 dollarilla.
Osta esitarkastettuja vuokra-asuntoja
Toinen vaihtoehto perinteiselle kiinteistösijoittamiseen on alusta nimeltä Kattotuki. Tämän alustan avulla voit ostaa ennalta tarkastettuja vuokra-asuntoja. Nämä ovat "avaimet käteen" -mahdollisuuksia – sinun ei tarvitse tehdä kuntoutusta tai korjata wc: tä keskellä yötä. Käytä yksinkertaisesti Kattotuki tietokanta, jolla voit valita ja ostaa vuokra-asunnon, jonka kassavirta on jo positiivinen.
Sijoita kiinteistöyhtiöihin
Real Estate Limited Partnerships (RELPs) ovat toinen tapa sijoittaa passiivisesti. Koska jotkin kiinteistösijoitukset vaativat paljon rahaa – esimerkiksi kauppakeskuksen rakentaminen – kumppanuudet ovat yleinen tapa kerätä tarvittavia varoja.
- RELP on kokonaisuus, joka on muodostettu kehittämään tai ostamaan ja ylläpitämään kiinteistöportfoliota, tyypillisesti rajallisen määrän vuosia.
- Näitä pyörittävät kokeneet isännöitsijät tai kiinteistökehitysyritykset, ja ulkopuoliset sijoittajat rahoittavat kiinteistöprojektia kommandiittipartnereina.
- Kommandoituneena osakkaana saat määräajoin jakoja RELP: n tuottamista tuloista ja saisit suuremman voiton, kun kiinteistöt myydään ja RELP puretaan.
- Vaikka kommandiittiyhtiö on passiivinen toiminta, sijoituksesi on tyypillisesti erittäin epälikvidi.
- RELP: t ovat tyypillisesti yksityisiä sijoituksia, eikä niitä myydä pörssissä, eivätkä RELP: t myöskään mainosta laajasti saatavilla olevia kauppojaan. Due diligence on kriittistä.
Liity kiinteistösijoitusryhmiin
Kiinteistösijoitusryhmät ovat kuin pieniä sijoitusrahastoja vuokra-asunnoille.
- Yritys ostaa tai rakentaa asuntoja ja antaa sitten sijoittajien ostaa ne yhtiön kautta.
- Yksittäisenä sijoittajana voit omistaa yhden tai useamman osuuden.
- Sijoitusryhmää hoitava yhtiö hallinnoi kaikkia yksiköitä yhdessä. Se hoitaa ylläpidon ja toiminnan vastineeksi prosenttiosuudesta kuukausivuokrasta.
Tämä on passiivista siinä mielessä, että sijoittajat eivät välitä vuokralaisten sijoittamisesta tai yksiköiden hallinnoinnista. Mutta sinun täytyy tehdä due diligence ennen sijoittamista. Tämä sisältää kaikkien maksujen, palveluiden ja vuokralaisten seulontaprosessien sekä ryhmän johtajien rehellisyyden ja kokemuksen tarkistamisen.
3. Ota aktiivinen rooli aktiivisessa kiinteistösijoittamisessa
Monet minun kaltaiset kiinteistösijoittajat, ota aktiivinen rooli saavuttaaksesi suurempia voittoja. Yleisimmät strategiat ovat:
Osta ja pidä vuokratuloa varten
Vuokra-asunnon omistaminen on paikka, jossa monet sijoittajat haluavat olla käytännönläheisempi alku. Lähestymistapa on hankkia ja hallita asuntoa kannattavasti. Tärkeimmät näkökohdat ovat kiinteistön sijainti ja markkinavuokrat. Haluat valita sijainnin, jossa markkinoiden arvostus on todennäköistä. Ja haluat varmistaa, että voit veloittaa tarpeeksi vuokraa saadaksesi voittoa, kun olet kattanut kaikki kulut. Kulut sisältävät asuntolaina-, korko-, ylläpito-, HOA- tai asuntomaksut, kiinteistöverot, vakuutukset, vapaat asunnot, apuohjelmat ja muut suorat ja välilliset kulut.
Vuokra-asuntojen sijoittajat Etsi yleensä ominaisuuksia, jotka osuvat "yhden prosentin sääntöön". Tämä tarkoittaa, että kuukausivuokra kattaa 1 % hankintahinnasta plus kuntoutuskulut. Joten jos kokonaiskustannus kiinteistön vuokravalmiiksi saamisesta on 150 000 dollaria, kuukausivuokrasi tulee olla vähintään 1 500 dollaria. Tämä on tietysti yleistä. Monissa paikoissa luvut toimivat eri tavalla, mikä perustuu moniin tekijöihin, joita on harkittava huolellisesti.
Vuokra-asunnon ostaminen vaatii isomman investoinnin. Tarvitset käsirahaksi 20 % ostohinnasta. Ja haluat olla varma, että sinulla on taitotietoa ja aikaa tehdä se onnistuneesti. Vaikka aiotkin palkata kiinteistönvälittäjä löytääksesi kiinteistön ja isännöitsijän kuukausittain tapahtuvaa toimintaa varten, on vielä paljon selvitettävää ennen kuin hyppäät sisään ja ostat vuokra-asunnon.
Korjaa ja käännä
Passiivisen/aktiivisen kiinteistösijoittamisen jatkumon perimmäisessä päässä on kiinteistöjen korjaaminen ja muuttaminen. HGTV-tosi-ohjelmat ovat saaneet suosiota, ja kääntäminen on herättänyt paljon kiinnostusta mahdollisten "tee-se-itse" -sijoittajien keskuudessa.
- Ostat kiinteistön, joka on aliarvostettu, useimmiten siksi, että se on huonossa kunnossa.
- Sitten korjaat ja parannat sitä ja myyt sen voitolla muutaman kuukauden kuluttua.
- Olla onnistunut kääntämään, tarvitset laajan taidon, kokemuksen ja pääsyn merkittäviin rahoihin.
- Sinun on löydettävä ja hankittava kiinteistöjä alle markkina-arvon, hoidettava onnistunut, nopea ja kustannustehokas kuntoutus sekä myytävä nopeasti.
Transaktiokustannukset ovat korkeat pöydän molemmin puolin.
- Ensinnäkin sinulla on maksuja sekä ostaessasi hätätilanteessa olevan omaisuuden että kun ostat myydä paranneltu omaisuus.
- Sitten on siirtoverot, omistusoikeustutkimus ja vakuutus, sulkemiskustannukset ja agenttipalkkiot.
- Siirrät omistusoikeuden kahdesti lyhyessä ajassa, mutta hintaeroja ei ole.
- Lääni ja osavaltio verottavat siirtoa molemmista liiketoimista.
- Omistusvakuutus on ostettava molemmilla kerroilla.
- Kaikki kustannukset, mukaan lukien hankinta-, kuntoutus- ja transaktiomaksut, on arvioitava huolellisesti ja otettava huomioon kiinteistön alkuperäisessä hinnassa.
Flipping on riskialttein kiinteistösijoitusstrategia. Yksi laiminlyönti, kuten rakenteellinen ongelma, voi pyyhkiä pois voittosi ja sitten osan. Fix-and-flips tarjoaa myös mahdollisuuden tehdä suuria voittoja melko nopeasti. Mutta flipping ei ole aloittelijoille tai niille, jotka etsivät a pienempi alkuinvestointi. Saadakseen parhaat tarjoukset, räpylät tarvitsevat suuria käteissummia ostaakseen vaikeuksissa olevan omaisuuden Suoraan, runsaasti varoja kuntoutuksen tekemiseen ja tarpeeksi kassavirtaa liiketoiminnassaan pitämään omaisuutta hallussaan se on myyty.
Tukkukiinteistöt
Tukkukauppias löytää ahdistuneita kiinteistöjä motivoituneilla myyjillä ja sovittaa ne sijoittajaharrastajien kanssa ottamatta koskaan itse kiinteistön omistusta. Ne kyltit, joita näet joskus tien reunassa, jossa lukee "Cash for your house, all condition" on todennäköisesti tukkuliikkeen sijoittama, joka tienaa nopeasti 5 000 dollaria saadakseen ottelun.
Olen henkilökohtaisesti havainnut, että aktiivisen kiinteistösijoittamisen edut tekevät siitä aikani ja vaivani arvoista. (Omistan tällä hetkellä 8 vuokra-asunnon portfolion, ja käännän 1-3 asuntoa vuosittain.) Edut sisältävät mahdollisuuden paljon korkeampiin voitot (omaisuuden arvonnousu), luotettavat kuukausivuokratulot, sijoitusten hallinta, veroedut ja ylpeys saavutus.
Jos valitset aktiivisen kiinteistösijoittamisen, sinun on keskityttävä menestyäksesi.
>>lisää luettavaa: Kiinteistösijoitusstrategiat, joita jokaisen sijoittajan tulee harkita
4. Ryhdy kiinteistöasiantuntijaksi
Kiinteistösijoittaminen on monella tapaa kauppaa, jonka opit (1) tekemällä ja (2) työskentelemällä muiden kanssa. Se ei kuitenkaan ole tekosyy sille, ettet opiskele ja kouluta itseäsi niin paljon kuin mahdollista. Se on tärkeää, jos päätät harjoittaa aktiivista kiinteistöstrategiakauppaa, jonka opit: (1) opiskelemalla ja analysoimalla (2) tekemällä ja (3) työskentelemällä muiden kanssa.
- Suorita kiinteistöalan kurssi — Kiinteistöalan kursseista ei ole pulaa verkossa, jos haluat maksaa päästäksesi vauhtiin nopeammin. Tutustu luotettuun Udemyyn; tämä online-oppimisalusta tarjoaa satoja REI-kursseja, ja monet näistä ovat vain 10 dollaria per kurssi. Ei huono sopimus.
- Katso paljon YouTube-videoita - Mitä et voi oppia YouTubesta? YouTubessa on tuhansia videoita ammattilaisilta ja amatööreiltä, jotka jakavat kiinteistötarinoita ja jakavat neuvoja. Voit kirjaimellisesti katsoa videon siitä, miten jätehuolto korvataan, ja keskeytät sen jokaisessa vaiheessa.
- LUKEA! – Tämä on järjetöntä. YouTube ja verkkokurssit ovat mahtavia, mutta asiantuntijaksi tuleminen edellyttää opiskelua. Klassinen kirja, josta pidämme Rikas isä Köyhä isä Kirjailija: Robert Kiyosaki Se ei keskity mihinkään yhteen strategiaan, mutta se koskettaa varmasti kiinteistösijoittamisen filosofiaa.
- Kiinteistöjen arvot. Ainoa tapa tietää, saatko hyvän tarjouksen, on tietää hinnat, joilla lähistöllä olevat samankaltaiset kodit myivät viimeisen kuuden kuukauden aikana. Etsi ja palkkaa paikallinen kiinteistönvälittäjä, joka tekee yhteistyötä sijoittajien kanssa kohdistettujen MLS-hakujen tekemiseksi sinulle.
- Markkinavuokrat. Jos aiot ostaa ja pitää vuokratuloa varten, sinun on tiedettävä kiinteistön vuokratulopotentiaali. On paljon ilmaisia sivustoja, joissa voit tutkia paikallisten markkinoiden vuokria – ja agentti voi auttaa sinua.
5. Ota yhteyttä muihin kiinteistösijoittajiin seurataksesi oppimistasi
- Usein online-foorumit – Suosittelen lämpimästi BiggerPockets-foorumit paikkana olla virtuaalisesti yhteydessä muihin kiinteistösijoittajiin. Voit lähettää kysymyksen, ja yhteisö on niin avoin ja avulias, että saat todennäköisesti vastauksen päivässä. Suosittelen asettamaan hälytyksiä sijoitusstrategiaasi ja paikalliseen alueeseen liittyvistä aiheista. Käytä foorumeita asettaaksesi kahvipäivämäärät muiden sijoittajien kanssa siellä. Asiantuntijoiden verkosto on avain menestykseen.
- Mene paikallisiin REIA (Real Estate Investor Association) kokouksiin oppiaksesi ja verkostoitumassa. Mahdollisuudet ovat paikallisia REIA: n kokoukset paikkakunnallasi, jonka missiona on "kehittää, tukea ja edistää paikallisia kiinteistösijoittajaorganisaatioita palvellen samalla kiinteistösijoitusalan etuja verkostoitumisen, koulutuksen, tuen ja lainsäädäntöasioiden johtamisen kautta." Tyypillisesti sitä johtavat kokeneet sijoittajat, jotka haluavat jakaa viisauttaan. Suosittelen sinua liittymään ja osallistua.
- Meetup.com – Mistä pidän Meetup.com onko virtuaalista yhteyttä hyvin vähän… sinun täytyy itse asiassa TAPAHTAA. Meetup.comissa saatavilla olevien klubien ja ryhmien kirjo ei ole loputon. Kutsut kuvaavat suunniteltua aihetta, ja näen helposti muiden osallistumista suunnittelevien sijoittajien biossot päättääkseni, kannattaako aikani lähteä.
6. Tunne kiinteistöjen riskit
Mikään kiinteistösijoittamista koskeva artikkeli ei ole täydellinen mainitsematta riskejä.
- Kuten osakekauppaa, asuntomarkkinat vaihtelevat. Suurin hyöty toteutuu, kun ostat halvalla ja myyt korkealla.
- Toisin kuin osakemarkkinoilla, kiinteistöjen transaktiokustannukset ovat korkeat, ja myynti on aikaa vievä prosessi, joka tekee sijoituskiinteistöistä epälikvidejä varoja.
- Kiinteistösijoittaminen ei ole päiväkauppiaille! Se on pitkän aikavälin sijoitus, mikä tarkoittaa, että sinun on ostettava arvoa ja säilytettävä arvostusta, vuokratuloja tai molempia.
- Suurin riski on ostaa väärän omaisuuden ja maksaa siitä liikaa. Jos ostat talon asuaksesi 20 vuodeksi, sillä ei ehkä ole väliä, maksatko siitä liikaa, vaan sijoitukseksi kiinteistöihin, tarvitset tuottoa sijoituksellesi, ja luvut toimivat parhaiten, jos ostat markkinoita halvemmalla hinnat.
>> Lisälukemista: Mitkä ovat kiinteistösijoittamisen riskit
Kiinteistösijoittaminen on kovaa työtä
Siellä on paljon kirjoja ja ohjelmia, jotka lupaavat sinulle, että voit rikastua kiinteistöistä ilman, että sinun tarvitsee tehdä mitään. Ne ovat kaikki täyttä hölynpölyä!
Kiinteistöihin sijoittaminen voi olla erittäin kannattavaa, mutta sinun täytyy mennä oikeilla odotuksilla ja asenteella - ja valmistaudu sitten työhön.
Jos haluat aloittaa kiinteistöalan, valitse strategiasi. Ryhdy strategiasi asiantuntijaksi opiskelemalla ja olemalla yhteydessä muihin verkostoitumaan ja edistämään oppimistasi. Järjestä sijoituspääoma. Nyt olet valmis etsimään tarjouksia ja sijoittamaan niihin!