Vuonna 2012 Warren Buffett esiintyi CNBC: n Squawk Boxissa isäntä Becky Quickin kanssa.
Warren Buffett kertoi Quickille, että jos se olisi käytännöllistä, hän ostaisi parisataa tuhatta omakotitaloa. Se on erittäin houkutteleva omaisuusluokka.
Kiinteistö on itsessään houkutteleva omaisuusluokka osittain, koska se ei ole kokenut samaa massiivista lisäystä kuin muut omaisuudet. Osakkeet ovat kokeneet valtavaa kasvua CAPE -suhde (Syklisesti säädetty PE -suhde) yli 30. Joukkovelkakirjat näyttävät vähemmän houkuttelevilta nousevassa korkoympäristössä ja tasoittuvassa tuottokäyrässä.
Kiinteistöt houkuttelevat. Se on silti houkutteleva.
Mielestäni vähemmän houkuttelevia ovat kiinteistöihin sijoittamisen mekaniikka. Jos Warren Buffett piti epäkäytännöllisenä ostaa parisataa tuhatta omakotitaloa, minusta on liian päänsärkyä ostaa yksi sijoituskiinteistö. En halua olla vuokranantaja. En myöskään halua upottaa suuria summia rahaa yksi omaisuutta.
Haluan monipuolisuutta. Haluan kiinteistöjä. En halua laittaa sitä massiiviseen REITiin enkä halua olla vuokranantaja.
Onneksi niitä on joukkorahoitetut kiinteistösijoitusalustat ja ne muuttavat tapaa, jolla ihmiset sijoittavat kiinteistöihin. On jopa vaihtoehtoja kansalle
Tässä on 8 syytä (ja yksi varoitus!), Miksi he aikovat muuttaa tapaa, jolla ihmiset sijoittavat kiinteistöihin:
Sisällysluettelo
- REITit ovat liian suuria, liian yleisiä
- Hajauta pieniä investointimääriä eri hankkeisiin
- Monia vaihtoehtoja ei-akkreditoiduille sijoittajille
- Ei käytännön töitä, puheluita, päänsärkyä
- Alustat ohjaavat kiinteistösopimuksia
- Hyödynnä maantieteellistä arbitraasia
- Lyhytaikaiset sijoitusajat, optiot
- Alhainen / kohtuullinen maksurakenne
- Varoitus: Ne eivät ole täydellisiä
REITit ovat liian suuria, liian yleisiä
REIT, lyhenne sanoista kiinteistösijoitusrahasto, on yhtiö, joka omistaa tuloja tuottavaa kiinteistöä ja toisinaan käyttää sitä. Ne voivat olla mitä tahansa toimistopuistoista sairaaloihin, ostoskeskuksista varastotiloihin ja kaikkea siltä väliltä. Ne ovat suosittuja, koska saat altistusta kiinteistöille samalla kun voit ostaa ja myydä kyseisten yritysten osakkeita julkisilla markkinoilla. REITit, kuten mikä tahansa muu yritys, voivat maksaa osinkoja, mikä tekee siitä loistavan tuloja tuottava omaisuus.
Kuka tahansa voi sijoittaa kiinteistösijoitusrahastoon ja Vanguardin REIT ETF (VNQ) ei ole vähimmäisvaatimusta ja kulusuhde on vain 0,12%.
Jos nämä vaihtoehdot ovat olemassa, miksi kukaan harkitsisi joukkorahoitusta kiinteistöhankkeisiin?
Kun sijoitat REITiin, saat kaiken, mihin he investoivat. Et voi valita ja valita. REIT -rahasto sijoittaa muihin REIT -rahastoihin. VNQ: n suurimmat omistusosuudet ovat yrityksissä, jotka luultavasti tunnistaisit vain, jos katselisit liikekiinteistötietoja tai tietäisit ostoskeskusten holdingyhtiöiden nimet. Kymmenen parhaan joukossa ovat Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. ja Welltower Inc.
Joukkorahoitussivustoilla sinulla on vaihtoehtoja. Voit sijoittaa yksittäisiin kiinteistöihin, kuten RealtyMogul, tai voit valita erittäin tiukasti keskittyneitä eREIT -tiedostoja, kuten Varainhankinta. Julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat REIT: t ovat valtavia ja niillä on valtavat maantieteelliset jalanjäljet, joten et voi löytää tehottomuuksia ja hyödyntää niitä.
REITs on kiinteä ja unohdettu strategia kiinteistösijoittamiseen, mutta menetät joustavuutesi ja nopeutesi edut. Joukkorahoituksen kiinteistösijoittaminen antaa sinulle mahdollisuuden sijoittaa kiinteistöihin, joita suuret REIT: t eivät juuri käsittele, koska ne ovat liian pieniä. Nämä pienet projektit voivat olla huonoja, jos sinulla on miljoonia käyttöönottoja, mutta ne voivat tarjota parempaa tuottoa niille, joilla on vain muutama tuhat.
Hajauta pieniä investointimääriä eri hankkeisiin
Puhutaan niistä, joilla on vain muutama tuhat, se on kaikki mitä tarvitset.
Jos haluat kääntää talon, sinun täytyy keksiä rahaa ostaa talo ja maksaa remontit. Vaikka olisit osta talo asuaksesi, joten voit saada tavallisen asuntolainan, sinun on vielä keksittävä varoja käsirahaa ja kunnostusta varten. Jokainen investointi tulee olemaan suhteellisen suuri. Muutama tuhat dollaria ei leikkaa sitä useimmilla alueilla.
Joukkorahoitettu kiinteistö antaa sinun sijoittaa jopa tuhat dollaria erilaisiin projekteihin. Voit hajauttaa riskisi lainanottajan, omaisuuslajien, maantieteellisen sijainnin ja projektityypin mukaan. Halusitpa NNN (kolminkertainen) vähittäiskaupan vuokrasopimuksen tai yhden perheen sijoituksen, löydät sen joukkorahoitetuilta kiinteistöalustoilta.
Monia vaihtoehtoja ei-akkreditoiduille sijoittajille
Jos olet akkreditoitu sijoittaja, jolla on 1 miljoonan dollarin nettovarallisuus tai ansaitset kuusi lukua viime vuosina, koko maailmankaikkeus on käytettävissäsi. Voit sijoittaa mihin tahansa joukkorahoituskiinteistöalustaan ja valita omaisuutesi.
Jos et ole akkreditoitu sijoittaja, vaihtoehdot rajoittuvat "eREIT -tuotteisiin". Nämä ovat samanlaisia kuin aiemmin mainitsemamme suuret REITit, paitsi että ne ovat yleensä tarkempia.
Varainhankinta on yksi johtajista ei-akkreditoitu kiinteistösijoitustila ja 1000 dollarilla voit sijoittaa heidän eREIT -yhtiöihinsä. Heillä on viisi eREIT: ää, joiden lähestymistavat ovat tiukemmat-kasvu- ja tulo-eREITit sekä kolme alueellisesti keskittynyttä eREIT: tä.
Heillä on myös "ePlans", jossa on vähintään 500 dollaria. Valitset, haluatko tuloja tai arvostusta, riskitasosi, ja he sijoittavat sinut rahastoon, joka löytää tarpeitasi vastaavat kiinteistöt. Nämä ovat tyypillisesti asuinkiinteistöjä ja sekoitus velka- ja osakesopimuksia.
Ei käytännön töitä, puheluita, päänsärkyä
Jos käännät talon, sinun on tehtävä työ tai valvottava kunnostustöitä.
Jos olet vuokranantaja, sinun on palkattava kiinteistönhoitaja tai hoidettava vuokralaisten löytäminen, laskuttaminen, kerääminen ja mahdollisesti häätö.
Kun sijoitat joukkorahoitukseen, et tee töitä investoinnin sulkemisen jälkeen. Sinulla on vielä kaikki työsi analysoidaksesi investointi ja nähdäksesi, onko se hyvä kuusi kokonaissuunnitelmasi kannalta. Varojen siirron jälkeen sitä hoidetaan aivan kuten REIT.
Keräät vain sekkejä ja luet kirjeenvaihtoa; ei 2 AM puhelut vuotavasta vedenlämmittimestä.
Alustat ohjaavat kiinteistösopimuksia
Mitä tulee ennakkotutkimukseen, joukkorahoitetut alustat tekevät valtavasti due diligence -tapahtumaa ja hoitavat asioita. Monet hankkeista, joita he saavat, eivät koskaan siirry sijoittajille. Tämä johtuu siitä, että pääomalle on valtava kysyntä, mutta hyvin harvat tekevät arvokkaita kumppaneita. Monet alustat rahoittavat esisijoituksia helpottaakseen sulkemista, ja kun nämä sopimukset ovat miljoonia, ne rahoittavat vain ennakkorahastoja, joiden he tietävät saavan investointeja.
Se on paljon kuin syndikointisopimuksia paitsi että sinulla on ammattilaisia tekemässä tarkastusta. Jos pystyt, voit tehdä sen itse, mutta useimmat ihmiset (mukaan lukien minä) EIVÄT.
Alustat eivät ole täydellisiä, mutta kun alusta kuratoi tarjouksia, se varmistaa, että kaipaat todella huonoja. Et luultavasti edes näe rajakauppoja. Et tuhlaa aikaasi ja se on rahan arvoista.
He voivat myös tehdä paljon törkeää tutkimusta kiinteistöstä, lähialueesta, kumppanista ja kaikista muista yksityiskohdista, jotka haluat tietää kaupasta. Se voi säästää valtavasti aikaa, vaikka tietäisit mistä etsiä!
Esimerkiksi RealtySharesissa oli ylempi velkasopimus franchising -sijainnista keskilännessä. Heidän keräämänsä tiedot miljoonan dollarin 12 kuukauden setelistä olivat laajoja. Se sisälsi kaikki yksityiskohdat kiinteistöstä (voit käydä vapaassa erässä, jos haluat), paikalliset markkinat (väestötiheys, kotitalous tulot, päivittäisen liikenteen DOT -arviot, naapurikauppiaat), johto (lainanottajan tiedot ja historia) sekä franchising -myyntitiedot itse. En tiennyt tätä, mutta tämän franchising -myymälän rakentaminen kestää vain 125 päivää!
(Käytän esimerkkinä RealtySharesia, koska olen sijoittanut kiinteistöön heidän kauttaan ja tunnen heidän alustansa, mutta he ovat sittemmin sulkeneet)
Hyödynnä maantieteellistä arbitraasia
Kun olin nuorempi, investoin kiinteistöön Kansas Cityssä, MO: ssa asuessani Marylandissa, koska kiinteistö oli halvempi Missourissa. Kiinteistöt Howard County, MD olivat liian kalliita. Kiinteistöt Kansas Cityssä olivat paljon halvempia osittain paljon alhaisempien elinkustannusten vuoksi.
Joukkorahoituksen avulla voit sijoittaa mihin tahansa. Kiinteistöä korostetaan enemmän molemmilla rannikolla, mutta voit silti löytää paljon mahdollisuuksia keskellä maata.
Voit sijoittaa Manhatten -projekteihin, joissa elinkustannukset ovat tähtitieteellisiä, tai voit sijoittaa Alabamaan, jota usein pidetään yhtenä edullisimmista osavaltioista asua. Ansaitset tuloja yhdestä asumiskustannuksesta investoimalla toiseen, alempaan asumiskustannukseen, jolloin saat dollarit menemään pidemmälle.
Lyhytaikaiset sijoitusajat, optiot
Lopuksi nämä investoinnit ovat tyypillisesti hyvin lyhyitä. Osakesopimukset ovat yleensä 5-7 vuotta, kun taas velkasopimukset ovat 12-36 kuukautta.
Tätä kirjoitettaessa RealtySharesiin on saatavilla kuusi sijoitusta - 3 omaa pääomaa ja 3 velkaa. Osakesopimusten tavoiteaika on 7 vuotta, 5 vuotta ja 5 vuotta. Velkasopimusten maturiteetti on 24 kuukautta, 12 kuukautta ja 12 kuukautta.
Jos menet yrityksen kanssa, joka tarjoaa eREIT: iä, pitoaika voi olla niin lyhyt kuin haluat. Joskus on olemassa sääntöjä osakkeiden lunastamisesta / lunastamisesta, koska kiinteistö on tarkoitettu pidempään. Esimerkiksi, Varainhankinta voit lunastaa osakkeita, mutta odottaa sinua 60 päivää. RealtyMogul sallii myös neljännesvuosittaiset lunastukset.
Alhainen / kohtuullinen maksurakenne
Monien alustojen käytöstä veloitettavat maksut laskutetaan yleensä lainanottajaa eikä sijoittajaa vastaan. Vaikka tämä voidaan siirtää tavalla, joka on samanlainen kuin kiinteistönvälittäjämaksut, voit aina analysoida siitä riippumattoman sijoituksen ROI: ta.
Esimerkiksi RealtySharesin omaisuus voi tarjota 9,50%: n tuoton 12 kuukauden aikana. RealtyShares kerää 10,50% lainanottajalta, ottaa 1% itselleen ja siirtää 9,50% sinulle. Lainanottajan rahoitus voi osoittaa, että kiinteistö voi tukea 10,50%: n maksua, ja RealtySharesin keräämä "maksu" näyttää olevan 9,5% jokaisesta maksusta, mutta jos sinun on järkevää sijoittaa tähän seteliin 9,50%, ei ole väliä mitä muita numeroita ovat. (RealtyShares kerää myös lainan aloitusmaksun)
Vaihtoehtoisesti jotkut eREIT -alustat veloittavat kulusuhteen vastaavan summan. En ole tietoinen mistään alustasta, joka veloittaisi liittymismaksun (ja jos he tekisivät, en liittyisi siihen koskaan). Varainhankinta veloittaa 0,85%: n vuosimaksun ja RealtyMogul 1,00%: n vuosimaksun, mutta ne ovat REIT: n hallinnoimista varoista.
Varoitus: Ne eivät ole täydellisiä
Nämä alustat ratkaisevat monia ongelmia, joita minulla on suoran kiinteistösijoittamisen kanssa... mutta ne eivät ole täydellisiä. Sijoittamiseen liittyy riskejä ja kiinteistöihin liittyy paljon riskejä. Alustat ohjaavat kauppoja, mutta sinun on silti tarkistettava lainanottaja ja kiinteistö. Kiinteistöissä on vaikea käydä, ellet ole lähellä (silloin luovut maantieteellisestä arbitraasista), joten luotat suureen osaan heidän tutkimuksistaan kovien lukujen suhteen.
Ei käytännön työtä tarkoittaa, että kaikki asiantuntemuksesi tällä alalla menee hukkaan. Ei ole mitään keinoa muuttaa hikeä pääomaa todelliseksi pääomaksi. Olet täysin passiivinen.
Ne ovat epälikvidejä sijoituksia. Et voi myydä näitä seteleitä tai omaa pääomaasi. Jos valitset rahaston, voit lunastaa ne aikataulussaan. Maksuvalmiuden puute tarkoittaa sitä, että sinun ei pitäisi kohdella niitä kuten lyhytaikainen sijoitus. Heck, et voi edes ottaa rangaistusta saadaksesi rahaa.
Lopulta ne ovat uusia. Kun vertaislainaus, kuten Prosper ja Lending Club, aloitti, kaikki rakastivat heitä. Sitten oli oletusasetukset. Erilaisia muita sudenkuoppia. Kiinteistöt itsessään eivät ole uusia, joten kohtaamamme ongelmat ovat todennäköisesti suhteellisen uusia, mutta nämä alustat ovat. Jotkut ovat tehneet satoja miljoonia kauppoja. Toiset eivät ole - samoin sinun due diligence -palvelusi alustalla yhtä paljon kuin mitä tahansa sijoitusta.
Alustat itsessään kantavat riskejä, koska ne ovat startup -yrityksiä ja startupit voivat epäonnistua. Realtyshares suljettiin äskettäin koska he eivät kyenneet saamaan rahoitusta kasvuun. Kaikki sijoitukseni siellä maksavat toistaiseksi, ne on turvattu taustalla olevilla kiinteistöillä, mutta nyt odotan, kuka hallinnoi näitä varoja siirtymisen jälkeen.
Voit pienentää tätä riskiä työskentelemällä alustalla, jota ei tueta yhteisrahoituksella. EquityMultiple on esimerkki alustasta, jota tukee kansallinen kiinteistömarkkinoiden yritys Mission Capital. Menestyäkseen heidän ei tarvitse kasvattaa alusta mahdollisimman nopeasti ja poistua. He näkevät sen vain toisena kanavana investointipääoman saamiseksi, ja vaikka he haluaisivat sen kasvavan, he eivät tarve se kasvaa nopeasti.
Mutta en voi ajatella parempaa tapaa päästä kiinteistösijoittamiseen. Voitko?