Olen aina kuullut, että kiinteistöt ovat tie vaurauteen. Luultavasti sinullakin.
Monille amerikkalaisille tämä tarkoittaa ensisijaista asuinpaikkaa. Ostat sen, maksat asuntolainasi ja nämä "pakotetut säästöt" sekä kiinteistön arvostus johtavat pääomaan, joka usein muodostaa suuri prosenttiosuus nettovarallisuudestasi.
Toisille se tarkoittaa sijoittamista kiinteistöihin kodin ulkopuolella. Joissakin tapauksissa se tarkoittaa osallistumista kiinteistösyndikaatiosopimukset.
Kiinteistön syndikointi on tapa, jolla säännölliset sijoittajat, kuten minäkin, voivat osallistua monen miljoonan dollarin kiinteistösopimuksiin.
Itse asiassa näin olen sekaantunut kiinteistösijoituksen ostamaan 8,15 miljoonan dollarin 98 asunnon asuntoyhteisön Arizonasta, jonka ennustettu sisäinen tuotto (IRR) on 14–18%.
Avain on ymmärtää, miten kiinteistöjen syndikointi toimii, kuinka löytää syndikaatti, johon voit liittyä, ja kuinka valvoa heitä, jotta saat hyvän tuoton:
Sisällysluettelo
- Mikä on kiinteistön jakelu?
- Miten kiinteistösijoitukset on rakennettu?
- Miten syndikaatiot eroavat REIT: istä?
- Ovatko kiinteistösijoitukset passiivisia?
- Kuinka löytää kiinteistösijoittaja?
- Miten joukkorahoitus sopii kuvaan?
Mikä on kiinteistön jakelu?
Kiinteistösyndikaatti on, kun ryhmä Sijoittajat laittaa rahaa kiinteistökauppaan, jonka a Sponsori.
Helpoin analogia on, jos sinä ja muutama ystävä haluatte käyttää pesulaa. Pesulaattojen aloittaminen on kallista, koska sinun on hankittava rakennus, saatava kaikki siivousvälineet jne. Niitä on kuitenkin suhteellisen helppo käyttää muihin yrityksiin verrattuna.
Joten sinä ja kourallinen ystäviä (sijoittajat) keräsit rahaa ja toinen ystävä (sponsori) tarjoaa paikan. Sponsorille maksetaan palkka pesulatoiminnasta, kuten kuka tahansa operaattori, ja jokainen saa osuuden voitoista.
Kiinteistökaupassa asia on suunnilleen sama. Sijoittajat lahjoittavat rahaa kauppaan ja sponsori laittaa hikipääomaa ja usein myös vähän omia rahojaan. Sijoittajat maksavat usein 80-95% kokonaispääomasta, ja sponsori kerää loput.
Miten kiinteistösijoitukset on rakennettu?
Ne ovat rakenteeltaan kuten useimmat muutkin kiinteistösopimukset - yleensä osakeyhtiönä (LLC), mutta joskus osakeyhtiöinä (LP). Jos kyseessä on LP, sponsori on pääkumppani/johtaja, kun taas sijoittajat ovat kommandiittiyhtiöitä tai passiivisia sijoittajia.
Tämä tarkoittaa, että organisaatiollasi on käyttö- tai kumppanuussopimus (LP) - haluat lukea tämän huolellisesti koska niissä kuvataan, miten voitot maksetaan, miten äänioikeus vahvistetaan, sekä mahdolliset palkkiot, jotka sponsori saa ennen jakaumat. Kaikki tärkeä tallennetaan yhteen näistä asiakirjoista.
Kiinteistön jakelusopimuksilla on paljon erilaisia rakenteita. Olen esimerkiksi mukana syndikointisopimuksessa, jossa "jakeluputous" on:
- Ensinnäkin luokan A jäsenet (sijoittajat) saavat 8% panoksistamme (ensisijainen tuotto);
- Sitten jaetaan 70% jäljellä olevasta jakokelpoisesta käteisestä;
- Sitten luokan B jäsenet (sponsorit) saavat 30% jakokelpoisesta käteisestä.
Sijoittajat saavat jakokelpoisesta käteisestä 8% pääomasijoituksistaan ennen kuin sponsorit saavat osuuden lopusta. Tämä ja paljon muuta on kuvattu käyttösopimuksessa.
Jakelun tutkimuksessa on neljä ensisijaista tekijää:
- Sijoittajan pääoman palautus - Kuinka rahat maksetaan sinulle takaisin. Usein sijoittajille maksetaan takaisin ennen sponsoreita.
- Haluttu palautus - Jakeluissa ensisijainen tuotto on se, kuinka paljon sijoittajille maksetaan ensin. Edellä mainitussa tapauksessa edullinen tuotto on 8%.
- Catch-Up-lauseke -Jos sponsori on läsnä, se saa 100% jakautumisesta kiinniottamislausekkeeseen asti ennen voitonjakoa. Edellä mainitussa tapauksessa ei ole kiinniottamislauseketta.
- “Kannatettu kiinnostus” - Kun kaikki on sanottu ja tehty, voitto jakautuu sijoittajien ja sponsorin kesken. Yllä olevassa tapauksessa jako on 70/30.
On myös maksuja, tässä on niitä, joita on pidettävä silmällä (ei tyhjentävä luettelo):
- Hankintamaksu - Tämä on maksu varainkeruun sulkemisesta ja se sisältää kaupan löytämisen, järjestämisen ja kiinteistön ostamisen.
- Rahoitusmaksu - Jos kyseessä on rahoitus, tämä on hankintalainan hankinta.
- Hallinnointimaksu - Näin paljon sponsorille maksetaan yrityksen omaisuuden hoitamisesta.
- Kiinteistönhoitomaksu - Näin paljon sponsorille maksetaan kiinteistön hallinnasta.
- Hävitysmaksu - Näin paljon sponsorille maksetaan, kun kiinteistö myydään.
Tämä vain kuvastaa joitakin jokaisen sopimuksen laajoja vinkeitä - sinun on tarkastettava tilausasiakirjat ja muut oikeudelliset asiakirjat saadaksesi täydellisen kuvan. Se on tärkeää, koska kaikki nämä maksut lasketaan yhteen, varsinkin kun puhutaan monen miljoonan dollarin kiinteistösopimuksen edellyttämistä summista.
Miten syndikaatiot eroavat REIT: istä?
Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on rahasto, joka sijoittaa kiinteistöihin. Jotkut REIT: t ovat julkisesti kaupankäynnin kohteena, toiset (kuten Varainhankinta) eivät ole.
Jos tarkastelet Vanguard Real Estate Index Fund -rahaston 10 parasta sijoitusta (VGSLX), se on luettelo julkisesti noteerattuista yrityksistä (paitsi numero 1, joka on niiden oma rahasto):
- Vanguard Real Estate II -indeksirahasto (VRTPX) - Vanguardin institutionaalinen REIT, jolla on samanlainen joukko yrityksiä
- American Tower Corp.
- Prologis Inc.
- Crown Castle International Corp.
- Equinix Inc.
- Julkinen varastointi
- Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Jos tutkit näitä yrityksiä, sinulla on laaja valikoima kiinteistötyyppejä. American Tower Corp omistaa langattoman ja yleisradioviestintäinfrastruktuurin. Simon Property Group omistaa liikekiinteistöjä ja suurin ostoskeskusten ylläpitäjä. Julkinen varastointi on oranssi julkinen varastointiyhtiö.
Kyse on kiinteistöjen hajauttamisesta yhdessä kaupassa.
Ja jos tarkastelet prosenttiosuuksia kiinteistötyypin perusteella, se on pitkälti sama.
Näetkö? Vähän kaikkea. Kiinteistösijoittajana et voi voittaa yksinkertaisuutta.
Tässä on muutamia tärkeimpiä tapoja, joilla syndikoinnit eroavat REIT: istä:
Olet ostamassa yhtä kiinteistöä. REIT: n avulla saatat sijoittaa moniin kiinteistöihin. Kiinteistösijoituksen yhteydessä ostat yleensä vain yhden. Se voi olla iso, kuten kerrostalo, mutta silti yksi kiinteistö.
Sinun on oltava kiinteistön syndikointiin akkreditoitu sijoittaja. Kiinteistön syndikointi on todellakin yksityinen sijoitus (yksityinen osakekauppa LLC: ssä/LP: ssä, joka omistaa kiinteistön), ja se tarkoittaa, että sinun on oltava akkreditoitu sijoittaja osallistua. REIT on julkisesti kaupankäynnin kohteena, eikä sillä ole tällaisia rajoituksia.
Paljon suuremmat vähimmäissijoitusmäärät. Sponsorit eivät halua paljon sijoittajia. Itse asiassa, jotta ne olisivat vaatimusten mukaisia, niiden on pidettävä numerot pieninä. Tämä tarkoittaa, että vähimmäissijoitukset ovat usein 25 000 dollaria tai enemmän. Jos haluat kerätä 2,5 miljoonaa dollaria, tarvitset jopa 25 000 dollarilla sata sijoittajaa. Se on aivan liikaa. Voit ostaa osuuden Vanguardin kiinteistö -ETF: stä (VNQ) alle sadalla dollarilla.
Se on yksityinen ei-julkinen kauppa. Kun sijoitat, sinun on usein pidettävä kiinni loppuun asti. Jos haluat purkaa asemasi, sinun on tarkistettava käyttösopimuksesi, miten se tehdään. Se ei ole niin yksinkertaista kuin lyödä ”Myy/lunasta” -painiketta osakkeillesi REITissä. Tältä osin pääomanne on lukittu ja epälikvideä enemmän kuin rahastolla.
Jos asiat etenevät, olet yksin. Kuten kaikki sopimukset, syndikaatiot perustuvat luottamukseen. Jos sponsorisi haluaa huijata sinua ja muita sijoittajia lisäämällä kustannuksia (ja taskutamalla) ) tai väistämättä heidän tehtäviään, et voi tehdä paljon, ellet ole siellä päivittäin perusta. Se on epätodennäköisempää julkisesti noteerattujen yritysten kanssa REIT: ssä.
Voit saada paremman tuoton, mutta sinulla on varmasti korkeammat maksut. Vanguardin REIT ETF (VNQ) veloittaa vain 0,12%, mikä on pieni raha, koska ne ovat niin suuria rahastoja. Maksat todennäköisesti enemmän missä tahansa syndikoinnissa yksinkertaisesti siksi, että sinulla ei ole mittakaavaetuja. Vanguardin REIT ETF: n tuotto on kuitenkin ~ 8,5% vuodesta 2004 - toivottavasti voit tehdä paremmin.
Ovatko kiinteistösijoitukset passiivisia?
Passiivinen tulo on mahtavaa.
Valitettavasti kiinteistösijoitukset näyttävät passiivisilta, mutta eivät todellakaan ole sitä. Sijoittajana sinun ei tarvitse hallinnoida kiinteistöä, mutta et voi istua sellaisella paikalla kuin REITillä. Sinun on analysoitava tilaisuus, tehtävä due diligence ja tehtävä päätökset.
Koska paljon munia on samassa korissa, sinun on myös tarkastettava tilinpäätös, kuten tuloslaskelmat ja taseet, varmistaaksesi, että kaikki toimii edelleen ennusteet. Sinun on tehtävä tämä, koska et voi olla varma, että joku muu on.
Joten se on passiivista siinä mielessä, että sinun ei tarvitse löytää vuokralaisia, kerätä vuokraa, häätää maksamattomia vuokralaisia… mutta se ei ole täysin passiivista.
Kuinka löytää kiinteistösijoittaja?
Ihmisten löytäminen, jotka tarvitsevat rahoitusta kiinteistösopimusten tekemiseen, ei ole vaikeaa - aina löytyy kiinteistösopimuksia ja operaattoreita, jotka tarvitsevat rahoitusta, mutta eivät voi saada sitä kauppaansa. Voi olla, että heillä on rajallinen kokemus, heillä ei ole vakuuksia, kauppa on liian pieni pankille tai muita riskitekijöitä.
Helpoin tapa on työskennellä joukkorahoitusalustalla, tarkemmin alla, mutta jos haluat välttää niitä… sinun tarvitsee vain tavata muita kiinteistösijoittajia tai -operaattoreita. Opin kahdesta syndikaatista, joihin olen osallisena, suusanallisesti. Kun aloitat sijoitusten tekemisen, alat puhua muiden sijoittajien kanssa siitä, miten kaupat on rakennettu, mikä on tyypillistä ja miten ehdot tarkistetaan. He alkavat myös tuoda sinulle tarjouksia saadaksesi toisen mielipiteen, ja niin opit niistä.
Minulla ei ollut käytännön kokemusta kiinteistösijoittamisesta ennen näihin kahteen kiinteistösijoitukseen liittymistä, mutta ymmärsin sijoittamisen. Tiesin, että sisäinen tuotto on pakko houkutella riskialttiimpaan suhteellisen epälikvidiin sopimukseen (verrattuna osakemarkkinoihin).
Miten joukkorahoitus sopii kuvaan?
Joukkorahoitusalustoilla on helpompi löytää jakelutarjouksia. Jos alusta tarjoaa sijoituksen yksittäisiin kiinteistöihin, tarkastelet todella syndikointisopimusta.
Kuten kaikkien yksityisten investointien tapauksessa, suurin haaste on kaupankäynti. Hyvien tarjousten löytämiseksi sinun on nähtävä paljon kauppoja, analysoitava ne ja investoitava vain niihin, jotka täyttävät kriteerisi. Jos et näe paljon kauppoja, saatat houkutella sub-par-sopimuksia, heikompia operaattoreita ja muita negatiivisia asioita vain investoidaksesi.
Joukkorahoitettuja kiinteistösivustoja toimii kauppojen magneetina. Jos olet sponsori ja sinulla ei ole valmiita sijoittajia, voi olla vaikeaa löytää sijoittajia. Sivustot toimivat siis magneettina sponsoreille ja sijoittajille, mikä helpottaa kaikkien elämää ja tekee pienen leikkauksen (prosenttiosuus, kun kauppa on saatu päätökseen, sekä prosenttiosuus jakelusta).
Ennen joukkorahoitusta oli vaikeampaa löytää syndikointitarjouksia. Sinun piti jo tuntea kiinteistösijoittajia, etsiä online -foorumeita tai muita ryhmiä, ja sinun oli tehtävä due diligence itse ilman suodatinta.
Yksi asia, jonka opit hyvin nopeasti, jos päätät sijoittaa osakemarkkinoiden ulkopuolelle, sinun on suodatettava läpi paljon huonoja sijoituksia. Joukkorahoituksella sinulla on ainakin karkea suodatin, joka poistaa todella huonot tarjoukset ennen kuin näet ne. (ja väittäisin RealtySharesin epäonnistuminen osoittaa, että on vaikeaa tehdä tämä mittakaavassa)
Jos olet akkreditoitu sijoittaja, joka haluaa löytää yksittäisiä kiinteistöjä, tarkistan tarjoukset RealtyMogul ja EquityMultiple.
Jos et ole tai haluat joukkorahoitettuja kiinteistörahastoja, Katso Kiinteistö Mogul tai Varainhankinta. Rahastojen avulla sinun ei tarvitse olla akkreditoitu sijoittaja. Varojen avulla sinun ei tarvitse edes tehdä due diligence -tapahtumaa yksittäisille kaupoille. Voit sijoittaa rahastoihin, joilla on usein hyvin tarkat sijoituskriteerit, ja yksinkertaisesti kerätä voittoja. Rahaston etuna on se, että saat hajautuksen monille kiinteistöille sen sijaan, että olisit yhden omaisuuden alainen.
Oletko harkinnut kiinteistösijoitusta?