ADU kinnisvarainvesteerimine: kas see on seda väärt?

Pole saladus, et kinnisvarahinnad on viimastel aastatel tõusnud. Paljud potentsiaalsed investorid on olnud hädas kinnisvarasse investeerimise õigustamisega kõrgemate hüpoteeklaenude intressimäärade ja paisutatud eluasemehindade tõttu. Hea uudis on see, et sellele dilemmale on lahendus. Kui teie vald seda lubab, võite oma olemasolevale maale ehitada teise kodu/üürikinnisvara. See võib olla ADU, kus majutatakse teie vananevaid vanemaid, eraldi kontor, jõusaal või isegi sissetulekuallikas.

See on täpselt see, mida me teeme. Mu abikaasa ja mina ehitame praegu oma tagaaeda eraldiseisvat ADU-d, mida kasutan praegu kontorina, kuid oleme valmis lubama ka ühel oma lapsel seal elada, kui nad vanemaks saavad. Meil oleks ka võimalus seda tulevikus üürida lühiajalise üürina, mis annab meile pensionipõlves sissetuleku.

ADU ehitamise plussid ja miinused

Mis on ADU-d?

Mis täpselt on ADU? Lisaeluruumid ehk ADU-d, nagu neile tavaliselt viidatakse, on väiksemad kodud, mis on ehitatud samale krundile kui peamine elukoht. Need väiksemad kodud kannavad erinevaid nimesid, nagu laneway kodud, ämmakorterid, vankrimajad, casitad või vanaemakorterid.

Näiteks kaalutaks teie krundile väikese maja paigutamist ja ADU. Pööningu ehitamine garaaži kohale või isegi garaaži muutmine stuudiokorteriks oleks samuti ADU. Loomulikult saab oma kinnistule ehitada ka eraldiseisva eraldiseisva ehitise.

Kogu riigis on ligikaudu 1,5 miljonit ADU-d, kusjuures igal aastal suureneb ligikaudu 100 000 ühikut. ADU-de populaarseimad osariigid on California, Florida, Texas ja Georgia. Los Angeles, Portland ja Houston on ADUde jaoks üleriigilisemad linnad. Huvitaval kombel kasvas ADU lubade arv Los Angeleses hüppeliselt 80-lt 2016. aastal 5064-ni 2021. aastal. See tähendab, et iga neljas 2021. aastal linna kerkinud uus kodu oli ADU.

Tsoneeringu kehtestamine viis nende pisikeste kodude rajamise tagahoovidesse keelustamiseni. Ajaloos oli aeg, mil need üksused olid tavalisemad, kuna need võimaldasid inimestel elada kogukondades, mida nad tavaliselt ei saanud endale lubada.

Milleks ADU-sid kasutatakse?

Võite küsida, mis juhtub ADU-ga, kui majaomanik selle lisaseadme seadistab.

> Saate majutada oma vananevaid vanemaid

Vastavalt 2021. a poolt läbi viidud uuring HomeLight, 61% majaomanikest ehitas ADU oma vananevate vanemate majutamiseks, samas kui 32% tegi seda lühiajaliste turistide majutamiseks täiendava üüritulu saamiseks. Selle asemel, et oma vanemad vanadekodusse paigutada, võiksite neile rajada tagahoovi hoovi.

> Alternatiivne võimalus teie täiskasvanud lastele

Eluaseme taskukohasuse probleemide tõttu jäävad noored täiskasvanud vanematega kauemaks koju. Võite lisada oma kinnistule ADU, kui soovite aidata oma täiskasvanud lapsi ilma, et nad teie katuse all elaks.

Seda võimalust kaalume ka siis, kui meie kaks teismelist saavad täiskasvanuks. Kuna eluasemehinnad on sellised, nagu nad on, meeldib mulle idee anda neile privaatsem ruum, võimaldades samal ajal üüriraha säästa.

>Üüritulu

Kolmas levinuim kasutusala selle pinna puhul on renditulu. Üürile anda saab ehitada juurde- või eraldi pinna. See võib olla pikaajaline rent, kus keegi elab seal täiskohaga. Või puhkemaja, kus seda ööseks välja üürite.

Seal on ka vahepealne, kus kasutate seda ettevõtte rentimiseks. Reisivad õed või ärimehed vajavad sageli ööbimiskohta mõneks nädalaks või isegi kuuks.

Kui soovite näha, kui palju tulu saate lühiajalisest renditulust teenida, vaadake Airbnb või Vrbo kaudu, milliseid sarnaseid üksusi teie piirkonnas otsite. Pidage meeles, et puhkuse üürimisega kaasnevad jooksvad kulud.

>>Seotud:Kinnisvarasse investeerimise plussid ja miinused

Eraldi ruum kontori jaoks

Vastavalt a valitsuse rahvaloendus, aastatel 2019–2021 kolmekordistus kodus töötavate inimeste arv. Kui olete üks enam kui 27 miljonist kodus töötavast inimesest, võiksite kohvikute või kontoriruumide otsimise asemel oma ruumi vahetada.

Nii hakkame kasutama oma ADU-d. Igaüks, kes töötab kodus, mõistab selle korralduse plusse ja miinuseid. Kuigi on tore hoida oma lähedasi lähedal, võib see ka häirida. Täiesti eraldi ruumi olemasolu tagahoovis annab mulle mõlemast maailmast parima.

Samuti, kui näete, et klientidel on eraldi ruum, võite kontori üürimisel palju kokku hoida. Terapeudid, massaažiterapeudid, raamatupidajad, juuksur, kinnisvaramaaklerid ja isegi personaaltreenerid võiksid ADU-st äri ajada ega maksta kontoripindade eest üüri. Valikud on lõputud.

Kui palju ADU ehitamine maksab?

Kui palju maksab ADU ehitamine? Lühike vastus on, et see sõltub paljudest teguritest. Garaaži uuendamine on palju odavam kui oma tagahoovile täiesti uue struktuuri lisamine, kuid hind sõltub paljudest asjadest.

Helistage mõnele töövõtjale ja küsige hinnapakkumisi. Nad tulevad ja vaatavad ruumi ja saate selgitada, mida soovite ehitada. Nad saavad teile kohtumise ajal anda ligikaudse suulise hinnapakkumise.

Et teile kiiret aimu anda, elan Phoenixis ja meie ruutjalg maksab umbes 400 dollarit. Kuid loomulikult mõjutab seda tohutult see, mida täpselt soovite teha.

> Õige abi palkamine teie ADU ehitamiseks

Enne ADU kinnisvarainvesteeringutega alustamist peaksite konsulteerima järgmiste spetsialistidega:

• Kinnisvaramaakler. Soovite näha oma võimalusi ja seda, millised ADU-d on teie kogukonnas levinud.
• Maamõõtja. Peate tagama, et saate oma maal teha vajalikud muudatused.
• Töövõtja. Peate leidma ettevõtte, kes teile selle uue elukoha ehitab.
• Disainer. Võib-olla soovite teha koostööd mõne disaineriga, et teie uus koht oleks esteetiliselt meeldiv.

>Ehituskulud

Näib, et ADU ehitamise keskmist hinda on põhimõtteliselt võimatu anda, sest kõik sõltub sellest, millist struktuuri soovite lisada, ja ruumi suurusest. Samuti ei saa me ignoreerida praeguste toorainehindade ja tööjõukulude rolli.

Vastavalt tehtud uuringutele BuildingAnADU, oli ADU keskmisele hinnale kõige lähemal umbes 180 000 dollarit. Need kulud hõlmavad järgmist:

• Disainitööd
• Loa taotlemine
• Uute kommunaalteenuste ühendamine, et anda ruumile piisav elekter ja torustik
• Kõik ehituskulud
• Teie higikapital

Kui palkate töövõtja, hoolitseb ta teie eest kõige eest. Sealhulgas arhitekti palkamine ja linnaga tegelemine lubade ja ülevaatuste osas. Samuti palkavad, koordineerivad ja maksavad kõik alltöövõtjad, näiteks elektrikud ja puusepad.

> ADU ehitamisel tuleb arvestada lisakuludega

Maksutagajärjed: teie vara on rohkem väärt, kui lisate sellele uue üksuse, nii et tõenäoliselt peate kinnisvaramaksudele rohkem kulutama. Sõltuvalt teie piirkonnast võib seda olla vähe või palju.

Suurenenud kodukindlustus: Kui teil on rohkem vara, peate kulutama rohkem raha kodukindlustusele.

Uue koha sisustamine: Kui te ei üüri pikaajalist üüri, peate ADU täielikult sisustama ja kaunistama. Isegi pikaajalise rentimise korral vajate väikeseid lisasid, nagu rulood ja kodumasinad.

Kommunaalteenuste tõus: olenevalt teie tsoneerimisseadustest võib teil olla või mitte olla võimalik lisada eraldi utiliitide komplekt. See tähendab, et teie uus ADU võidakse lisada teie peamise kodu elektri-, vee- ja prügikasti.

Kui palju suurendab ADU kinnisvara väärtust?

Kui palju teie vara täpselt suureneb, on võimatu öelda. Kohalik kinnisvaramaakler võib anda teile aimu, kui palju väärtust teie projekt majale lisab.

Kui võtsin ühendust kinnisvaramaakleriga, ütlesid nad, et see peaks tõusma ruutmeetri keskmise hinna võrra. Nii et kui teie maja väärtus on 200 dollarit ruutjala kohta ja lisate 500 ruutjalga, peaks see suurendama teie kinnisvara väärtust umbes 100 000 dollari võrra.

Muidugi ei pruugi see nii lihtne olla. Kui teie piirkonna ostjad hindavad ADU-d kõrgelt, võib see lisada rohkem. kui nad seda ei tee, võib see lisada vähem. Mitte igaüks ei tööta kodus ega taha olla üürileandja.

Kui teie jaoks on kindlasti oluline teada, kui palju ADU teie kinnisvara väärtust tõstab tehke tihedat koostööd kinnisvaramaakleriga, et veenduda, et te ei kulutaks rohkem, kui tagasi saate müüa.

Kas ADU-d on kõikjal seaduslikud?

Igal osariigil ja omavalitsusel on erinevad seadused, mis puudutavad elamute tsoneerimist ja ehitamist.

Teie töövõtja või kohalik tsoneerimismäärus annab teile vajaliku teabe selle kohta, kas ADU ehitamine on teie elukohas seaduslik. Soovite tagada, et see lisaüksus oleks seaduslik, et te ei tekitaks tulevikus probleeme. Teie kohustus on välja selgitada, kas teil on selle eluruumi ehitamine seaduslik.

Meie jaoks oli suureks teetõkkeks see, et me ei tohi lisada 220 volti elektrit. See on võimsus, mida ahi kasutab. Nad arvavad, et ahju lisamine muudab kinnistu mitmepereelamuks ja see pole meie tsoneeringus lubatud.

Samuti pidime olema teadlikud juriidilistest tagasilöökidest. Me elame traditsioonilises äärelinna naabruses, nii et meie krunt pole tohutu. Need tagasilöögid piirasid struktuuri suurust ja asukohta.

Kas ADU kinnisvarasse investeerimine on seda väärt?

Paljud arvavad, et ADU-d on lahendus eluasemekriisile ja ideaalne võimalus keskkonna seisukohalt, kuna soovime kodusid lisada. ADU ehitamisega võiksite aidata eluasemekriisiga toime tulla minimaalse keskkonnamõjuga, luues samas endale passiivse sissetuleku.

Peate maha istuma ja numbreid krõbistama, kuid on selge, et kui teie linn seda võimaldab, on ADU tõeline kinnisvarainvesteerimine võib olla ainulaadne viis saada kinnisvarainvestoriks ilma uut tükki ostmata vara.

Paljud eksperdid reklaamivad ADU investeerimist, sest te ei pea ostma uut maad ja nad pakuvad teile paindlikkust. Kui teil on vara juba olemas ja soovite tegeleda kinnisvarainvesteeringutega, peaksite ADU-sid tõsiselt uurima.