Istuge koos mis tahes finantsnõustajaga ja olenemata oma portfelli suurusest öeldakse teile tõenäoliselt, kui oluline on vähendada investeerimisriski portfelli hajutamise kaudu. See hõlmab 13% kuni 26% lisamist kinnisvarale, varaklassile, mis ei ole aktsiaturuga otseselt seotud. Kinnisvarainvesteeringul on palju vorme – alates passiivsest kaasamisest kuni kinnisvara omandamise ja taastamiseni. Siin on meie põhjalik kinnisvarasse investeerimise juhend.
Kuidas investeerida kinnisvarasse?
1. Koostage oma sularaha- ja finantseerimisvõimalused
Kinnisvara on kallis investeerimisvõimalus ja teil on vaja raha ja juurdepääsu rahastamisele. Kui ostate üürikinnisvara, tehke plaan:
- Minimaalne sissemakse 20%. Investorkinnisvara jaoks ei ole hüpoteegi nullimise programme. Peaksite planeerima minimaalse sissemakse 20% ostuhinnast.
- Uuenduste ja remonditööde esialgne maksumus. Ostke alla turuväärtuse, et saada koheselt omakapitali, kuid olge valmis, et soodsa hinnaga kinnisvarad vajavad tavaliselt remonti. Peate viima kinnisvara tasemeni, kus seda saab kasumlikult rentida.
- Litsentsi- ja kontrollitasud. Enamik osariike nõuab, et üüripindu kontrollitaks ohutusriskide suhtes ja litsentsitakse.
- Vaba töökoha maksumus. Näiteks üürniku käibe ajal tuleb ette kuid, mil te ei saa üüritulu. Peate ikkagi maksma hüpoteegi, maksud, kindlustuse, HOA ja muud hoidmiskulud.
- Remondikulud üürnike vahel. See võib olla väike värviparandus ja üldine majapuhastus või peate võib-olla tegema ulatuslikku remonti ja maksma rämpsteenust, et eemaldada terve maja täis maha jäänud üürniku isiklikke asjad.
- Hoolduskulud. Üürnikud maksavad teie üüri, et pakkuda turvalist kohta töötavate seadmete ja süsteemidega. Teil on vaja eelarvet, et hooldada ja lõpuks välja vahetada suuremad süsteemid, mis hoiavad maja üürivalmis seisukorras.
Pangast laenu saamiseks peab teil olema ka hea krediidiskoor. Mida parem on teie krediidiskoor, seda suurem on võimalus saada häid hüpoteeklaenu tingimusi. Teie krediidiskoor ei määra mitte ainult seda, kas saate hüpoteegi, vaid ka selle laenu tingimused. Võite kasutada sellist toodet nagu Experian Boost™ krediidiskoori tõstmiseks.
Isegi kui te ei soovi olla DIY kinnisvarainvestor, on mõned parimad ühisrahastusvõimalused nõuab minimaalse investeeringuna märkimisväärset kapitali. Paljud nõuavad ka investoritelt akrediteeringut. Kui olete saavutanud akrediteeritud investori staatuse, võib teie rahateenimise potentsiaal oluliselt suureneda.
Näiteks, Origin Investeeringud on erakapitaliettevõte, mis võimaldab suure netoväärtusega üksikisikutel investeerida hoolikalt kontrollitud ja hajutatud kinnisvarafondidesse. Origini lipulaevafond nõuab minimaalselt 100 000 dollari suurust investeeringut ja sellel on kahekohaline aastane tootlus.
2. Alustage aeglaselt passiivse kinnisvarasse investeerimisega
Kui te kinnisvarainvesteeringutest palju ei tea, võiksite alustada apassiivnestrateegia. Passiivse investeerimise eeliseks on see, et saate seda teha oma arvutist. Muidugi, nagu iga investeeringu puhul, peate tegema oma uurimistööd ja hoolsuskohustust, kuid te ei pea külastama ega haldama ühtegi kinnisvara füüsiliselt.
Investeeri REIT-i (kinnisvara investeerimisfond)
A REIT (kinnisvarainvesteeringute usaldusfond) on korporatsioon (tegelikult usaldus), mis on loodud selleks, et kasutada investorite raha omandamiseks, haldamiseks ja müüa tulu tootvaid kinnisvaraobjekte, nagu kaubanduskeskused, ärihooned ja tervishoid rajatised. REIT-id on seadusega kohustatud jaotama igal aastal aktsionäridele 90% oma maksustatavast kasumist. Seda tehakse dividendidena, sageli kord kvartalis. Nagu kinnisvara investeerimisfondidesse investeerimine, on teie REITi investeering professionaalselt juhitud, SEC-reguleeritud ja väga likviidne. (Aktsiaid saab osta ja müüa suurematel börsidel.)
Meile meeldivad ettevõtted, kes müüvad REIT-e, on järgmised:Raha koguminejaStreitwise.
Investeerige kinnisvara investeerimisfondidesse
Kinnisvara investeerimisfondid on populaarne viis oma portfelli kinnisvara mitmekesistamise lisamiseks ilma tegelikult kinnisvara omamata või konkreetsete ostudest, müümisest ja haldamisest palju aru saamata omadused.
- Teie investeering ühendatakse teistega ja teile väljastatakse fondi aktsiaid. Kõiki oste, tegevusi ja väljamakseid jälgib fondijuht.
- Analüütilist ja uurimistööd teevad professionaalid. Te lihtsalt ostate ja müüte aktsiaid sarnaselt iga teise investeerimisfondiga börsil.
REIT-id ja kinnisvara investeerimisfondid on kõige passiivsemad viisid kinnisvarasse investeerimiseks ja suurepärane võimalus kellelegi, kes soovib ainult kinnisvaraportfelli kokkupuudet ega otsi a kõrvaltöö.
Investeerige kinnisvarasse kinnisvara ühisrahastuse kaudu
Ühisrahastamine Kinnisvarasse investeerimine võib samuti olla väga passiivne. Kuid hoolsuskohustus, mida peaksite tegema, on rohkem seotud kui lihtsalt investeerimisfondi või REITi aktsiate ostmine.
- Ühisrahastusplatvormid pakkuda veebiturgu mitmesugustesse kinnisvaravõimalustesse investeerimiseks.
- Valikus on sadu kinnisvara ühisrahastusplatvorme.
- Ühisrahastuse kaudu saad investeerida kõike alates kvaliteetsest kinnisvaralaenust kuni ühepereelamuteni.
Ühisrahastussaidid võimaldavad üksikinvestoritel sõlmida suuremaid tehinguid (nii elamu- kui ka äritehinguid), mis olid varem saadaval ainult neile, kellel oli investeerimiseks palju raha. meeldib investeerimisfondidesse või REIT-id, paljud ühisrahastustehingud pakuvad väga soodsaid minimaalseid investeeringuid. Ühisrahastuse suurim eelis on see, et saate investeerida konkreetsetesse kinnisvaraobjektidesse ja eksklusiivsetesse tehingutesse väga väikese rahaga.
Kuigi veebipõhised ühisrahastusplatvormid muudavad investeerimise ülilihtsaks, paljud platvormid nõuavad investorid peavad olema "akrediteeritud"(isik, kelle aastane sissetulek ületab 200 000 dollarit ja kelle netoväärtus on suurem kui 1 miljon dollarit, välja arvatud isiku peamine elukoht). Ja seda mõjuval põhjusel. Teie vastutate põhjaliku hoolsuskontrolli läbiviimise eest. Seega peate esitatud dokumente analüüsima. Samuti peate leidma ja uurima kogu asjakohast teavet, mida pole esitatud. Ja ärge unustage uurida ühisrahastuse juhtkonna personali ja poliitikat.
Kinnisvara ühisrahastus on passiivne investeering; te ei pea töölt lahkuma ja üürileandjaks hakkama, kuid kinnisvarainvesteeringute hüvesid saate siiski lõigata. Üks ühisrahastusteenustest, mis särab, on Crowdstreet, mis võimaldab investeerida kinnisvarasse juba 10 000 dollariga.
Ostke eelkontrollitud üürikinnisvara
Teine alternatiiv traditsioonilisele kinnisvarainvesteeringule on platvorm nimega Katusekivi. Seda platvormi saate kasutada eelnevalt kontrollitud üüripindade ostmiseks. Need on "võtmed kätte" võimalused – te ei pea keset ööd taastusravi tegema ega tualette korda tegema. Kasutage lihtsalt Katusekivi andmebaasi, et valida ja osta üürikinnisvara, mille rahavoog on juba positiivne.
Investeerige kinnisvaraühingutesse
Kinnisvara usaldusühingud (RELP-d) on veel üks viis passiivseks investeerimiseks. Kuna mõned kinnisvarainvesteeringud nõuavad palju raha – näiteks kaubanduskeskuse ehitamine –, on partnerlussuhted levinud viis vajalike vahendite hankimiseks.
- RELP on üksus, mis on moodustatud kinnisvaraportfelli arendamiseks või ostmiseks ja hoidmiseks, tavaliselt piiratud arvu aastate jooksul.
- Neid juhivad kogenud kinnisvarahaldurid või kinnisvaraarendusfirmad ning välisinvestorid finantseerivad kinnisvaraprojekti usalduspartneritena.
- Piiratud osanikuna saate RELP-i teenitud tulust perioodilisi väljamakseid ning kinnisvara müümisel ja RELP-i lõpetamisel saate suuremat väljamakset.
- Kuigi usaldusosanikuks olemine on passiivne tegevus, on teie investeering tavaliselt väga ebalikviidne.
- RELP-id on tavaliselt erainvesteeringud ja neid ei müüda börsidel, samuti ei reklaami RELP-id laialdaselt oma olemasolevaid tehinguid. Nõuetekohane hoolsus on kriitiline.
Liituge kinnisvarainvesteeringute gruppidega
Kinnisvara investeerimisgrupid on omamoodi nagu väikesed investeerimisfondid üüripindade jaoks.
- Ettevõte ostab või ehitab mõned korterid ja lubab seejärel investoritel need ettevõtte kaudu osta.
- Ühe investorina võite omada ühte või mitut osakut.
- Investeerimisgruppi haldav ettevõte haldab kõiki osakuid ühiselt. Ta hoolitseb hoolduse ja toimingute eest vastutasuks protsendi igakuisest üürist.
See on passiivne, kuna investorid ei muretse üürnike paigutamise ega oma osakute haldamise pärast. Kuid enne investeerimist peate hoolikalt läbi viima. See hõlmab kõigi tasude, teenuste ja üürnike kontrollimise protsesside, samuti grupi juhtide aususe ja kogemuste kontrollimist.
3. Võtke aktiivse kinnisvarainvesteeringuga aktiivne roll
Paljud kinnisvarainvestorid nagu mina, võtma aktiivset rolli suurema kasumi saavutamiseks. Kõige tavalisemad strateegiad on järgmised:
Ostke ja hoidke üüritulu saamiseks
Üürikinnisvara omamine on koht, kus paljud investorid, kes soovivad olla praktilisemad, alustavad. Lähenemisviis on elamukinnisvara soetamine ja haldamine kasumi eesmärgil. Kõige olulisemad kaalutlused on kinnisvara asukoht ja turu rendimäärad. Soovite valida asukoha, kus on tõenäoline turu tõus. Ja soovite veenduda, et saate pärast kõigi kulude katmist kasumi teenimiseks võtta piisavalt üüri. Kulud hõlmavad hüpoteegi, intressi, hoolduse, HOA või korteritasusid, kinnisvaramakse, kindlustust, vakantsi, kommunaalkulusid ja muid otseseid ja kaudseid kulusid.
Üürikinnisvara investorid Tavaliselt otsige omadusi, mis vastavad "ühe protsendi reeglile". See tähendab, et igakuine üür katab 1% soetushinnast pluss võõrutuskulud. Seega, kui teie kinnisvara "üürimisvalmis" saamine on 150 000 dollarit, peaks teie igakuine üür olema vähemalt 1500 dollarit. See on muidugi üldsõnaline. Paljudes kohtades on numbrid erinevad, mis põhinevad paljudel teguritel, mida tuleb hoolikalt kaaluda.
Üürikinnisvara ostmine nõuab suuremat investeeringut. Sissemaksena vajate 20% ostuhinnast. Ja soovite olla kindel, et teil on oskusteavet ja aega selle edukaks tegemiseks. Isegi kui sa seda kavatsed palgata kinnisvaramaakler Kinnisvara leidmiseks ja igakuiste tegevuste läbiviimiseks kinnisvarahalduri leidmiseks on veel palju vaja teada enne üürikinnisvara ostmist.
Parandage ja keerake ümber
Passiivse/aktiivse kinnisvara investeerimiskontiinuumi kaugemas otsas on kinnisvara parandamine ja ümberpööramine. HGTV tõsielusaadete poolt populaarseks saanud ümberpööramine on tekitanud potentsiaalsete "tee ise" investorite seas palju atraktiivsust.
- Ostate kinnisvara, mis on alahinnatud, enamasti seetõttu, et see on halvas seisukorras.
- Seejärel parandate ja täiustate seda ning müüte selle mõne kuu pärast kasumiga maha.
- Olla flippimises edukas, vajate laiaulatuslikke oskusi, kogemusi ja juurdepääsu märkimisväärsele rahale.
- Peate leidma ja omandama kinnisvara alla turuväärtuse, korraldama edukat, kiiret ja kulutõhusat taastusravi ning müüma kiiresti edasi.
Tehingukulud on kõrged mõlemal pool lauda.
- Esiteks on teil tasu nii hädas oleva kinnisvara ostmisel kui ka siis, kui ostate müüa parandatud kinnisvara.
- Seejärel lisanduvad ülekandemaksud, omandiõiguse uurimine ja kindlustus, sulgemiskulud ja agenditasud.
- Annate omandiõiguse lühikese aja jooksul kaks korda üle, kuid hinnavahesid pole.
- Maakond ja riik maksustavad üleandmise mõlemalt tehingult.
- Omandikindlustus tuleb osta mõlemal korral.
- Kõik kulud, sealhulgas omandamise, taastusravi ja tehingutasud, tuleb hoolikalt hinnata ja arvesse võtta esialgses kinnisvarahinnas.
Flipping on kõige riskantsem kinnisvarainvesteeringute strateegia. Üks möödalaskmine, näiteks struktuurne probleem, võib teie kasumi ja seejärel mõne kasumi kustutada. Fix-and-flips pakub ka võimalust üsna kiiresti suurt kasumit teenida. Kuid flipping ei ole mõeldud algajatele ega neile, kes otsivad a väiksem alginvesteering. Parimate pakkumiste saamiseks vajavad lestad hädas oleva kinnisvara ostmiseks juurdepääsu suurele sularahasummale otse, küllaldaselt raha taastusravi tegemiseks ja piisavalt rahavoogu oma äritegevuses, et hoida kinnisvara kuni see on müüdud.
Hulgimüügi kinnisvara
Hulgimüüja leiab raskustes olevad kinnisvarad motiveeritud müüjatega ja viib need kokku investoritest võõrustajatega, võtmata kunagi ise kinnisvara tiitlit. Need sildid, mida mõnikord teeserval näete, kirjaga "Raha teie maja eest, kõik tingimused", on tõenäoliselt paigutanud hulgimüüja, kes teenib mängu tegemiseks kiiresti 5000 dollarit.
Olen isiklikult leidnud, et aktiivse kinnisvarainvesteeringu eelised muudavad selle minu aega ja vaeva väärt. (Mul on praegu 8-st üürikorterist koosnev portfell ja ma vahetan igal aastal 1–3 kinnisvara.) Eelised hõlmavad palju kõrgemat võimalust. kasu (vara kallinemine), usaldusväärne igakuine üüritulu, kontroll minu investeeringute üle, maksusoodustused ja uhkus saavutus.
Kui valite aktiivse kinnisvarainvesteeringu, peate edu saavutamiseks olema keskendunud.
>> Täiendav lugemine: Kinnisvarainvesteeringute strateegiad, mida iga investor peaks kaaluma
4. Hakka kinnisvaraeksperdiks
Paljudel juhtudel on kinnisvarainvesteerimine äri, mida õpid (1) tehes ja (2) teistega koos töötades. See tähendab, et see ei ole vabandus, et te ei peaks end võimalikult palju õppima ja harima. See on oluline, kui otsustate tegeleda aktiivse kinnisvarastrateegiaga, mida õpite: (1) õppides ja analüüsides (2) tehes ja (3) töötades koos teistega.
- Läbige kinnisvarakursus — Internetis pole kinnisvaraalastest kursustest puudust, kui soovite maksta, et kiiremini kurssi saada. Tutvuge usaldusväärse Udemyga; see veebipõhine õppeplatvorm pakub sadu REI kursusi, ja paljud neist on ainult 10 dollarit kursuse kohta. Pole paha tehing.
- Vaadake palju YouTube'i videoid — Mida te EI saa YouTube'ist õppida? YouTube'is on tuhandeid videoid nii professionaalidelt kui ka amatööridelt, jagades kinnisvaralugusid ja jagades nõuandeid. Saate sõna otseses mõttes vaadata videot prügi kõrvaldamise asendamise kohta, peatades selle igal sammul selle tegemise ajal.
- LOE! — See on asjata. YouTube ja veebikursused on suurepärased, kuid eksperdiks saamiseks peate õppima. Meile meeldib klassikaline raamat Rikas isa, vaene isa autor Robert Kiyosaki. See ei keskendu ühelegi strateegiale, kuid kindlasti puudutab see kinnisvarainvesteeringute filosoofiat.
- Kinnisvara väärtused. Ainus viis teada saada, kas teil on hea pakkumine, on teada hindu, millega lähedalasuvad sarnased kodud viimase kuue kuu jooksul müüdi. Leidke ja palkage kohalik kinnisvaramaakler, kes teeb teie jaoks sihipäraseid MLS-i otsinguid koos investoritega koostööd.
- Turu üürid. Kui kavatsete osta ja üüritulu saamiseks hoida, peate teadma kinnisvara renditulu potentsiaali. Seal on palju tasuta saite, kus saate uurida kohaliku turu renti – ja agent võib teid aidata.
5. Võtke ühendust teiste kinnisvarainvestoritega, et oma õppimist jälgida
- Sagedased veebifoorumid — Soovitan soojalt BiggerPocketsi foorumid kui koht, kus virtuaalselt suhelda teiste kinnisvarainvestoritega. Saate postitada küsimuse ning kogukond on nii avatud ja abivalmis, et tõenäoliselt saate vastuse päeva jooksul. Soovitan seada märguandeid oma investeerimisstrateegia ja kohaliku piirkonnaga seotud teemade kohta. Kasutage foorumeid, et määrata kohvikuupäevad teiste sealsete investoritega. Spetsialistide võrgustiku olemasolu on edu saavutamise võti.
- Minge kohalikele REIA (kinnisvarainvestorite assotsiatsiooni) koosolekutele, et õppida ja suhelda. Võimalik, et seal on kohalik REIA koosolekud oma linnas missiooniga "arendada, toetada ja edendada kohalikke kinnisvarainvestorite organisatsioone, teenides samal ajal kinnisvarainvesteeringute valdkonna huve võrgustike loomise, hariduse, toetuse ja seadusandlike küsimuste juhtimise kaudu. Tavaliselt juhivad seda kogenud investorid, kes soovivad oma tarkust jagada, soovitan teil liituda ja osalema.
- Meetup.com — Milles mulle meeldib Meetup.com kas virtuaalset ühendust on väga vähe… tegelikult peate KOHTUMA. Saidil Meetup.com saadaolevate klubide ja gruppide mitmekesisusel pole lõppu. Kutsed kirjeldavad kavandatavat teemat ja ma näen hõlpsalt teiste osaleda plaanivate investorite biosid, et otsustada, kas see on minu aega väärt.
6. Teadke kinnisvaraga seotud riske
Ükski kinnisvarainvesteeringuid käsitlev artikkel ei ole täielik ilma riski mainimata.
- meeldib aktsiatega kauplemine, eluasemeturg kõigub. Suurim kasu saavutatakse siis, kui ostate madalalt ja müüte kõrgelt.
- Erinevalt aktsiaturust, kinnisvara tehingukulud on kõrged, ja müük on aeganõudev protsess, mis muudab kinnisvarainvesteeringud mittelikviidseks.
- Kinnisvarasse investeerimine pole mõeldud päevakauplejatele! See on pikaajaline investeering, mis tähendab, et peate ostma väärtust ja hoidma seda kallinemise, renditulu või mõlema jaoks.
- Suurim risk on vale kinnisvara ostmine ja selle eest liiga palju maksmine. Kui ostate maja 20 aastaks elamiseks, ei pruugi see olla oluline, kui maksate selle eest üle, vaid investeeringuks kinnisvara, vajate oma investeeringu tasuvust ja need numbrid töötavad kõige paremini, kui ostate turuhinnast madalama hinnaga hinnad.
>> Täiendavat lugemist: Millised on kinnisvarainvesteeringute riskid?
Kinnisvarasse investeerimine on raske töö
Seal on palju raamatuid ja programme, mis lubavad teile, et saate kinnisvaraga rikkaks saada ilma, et peaksite midagi tegema. Nad kõik on täielik jama!
Kinnisvarasse investeerimine võib olla väga tulus, kuid selleks tuleb minna õigete ootuste ja suhtumisega — ja siis olla valmis töötama.
Kui soovite kinnisvaraga alustada, valige oma strateegia. Saage oma strateegia eksperdiks, õppides ja teistega ühenduse loomiseks, et luua võrgustikke ja oma õppimist edendada. Joondage oma investeerimiskapital. Nüüd olete valmis tehinguid leidma ja neisse investeerima!