Kinnisvarasse investeerimine pakub mitmeid maksusoodustusi. Amortisatsioon on see, millest enamik investoreid on kuulnud. See on ka üks valesti mõistetumaid. Selles artiklis annan teile põhikonto selle kohta, mis see on, ja näitan teile, kuidas see võib teid kui üürikinnisvara investorit aidata.
Omadused halvenevad kasutamise ja ajaga. Seetõttu lubab IRS omanikele igal aastal maksusoodustust. See korvab nende vara amortisatsiooni. See tähendab, et saate igal aastal võtta osa kinnisvarainvesteeringute kuludest selle IRS-i määratud eluea jooksul.
Hooned amortiseeruvad, kuid maa ei kulu
Amortisatsioon põhineb parandusi maale - mitte maale endale. Selle all tähendab IRS tavaliselt maja. Kui teie kodu põleb, jääb maa alles. Sellel maal on väärtus, mis ei vähene.
Peate teadma maa väärtust ja paranduste väärtust. Need väärtused määravad enamasti maakond ja neid kirjeldatakse teie kinnisvaramaksu määramisel. Saate neid otsida oma maavalitsuse veebisaidilt, kuna need on avalikud andmed. Jaotus on sageli ka kinnisvara ostmisel saadavates lõppdokumentides.
Sageli antakse 15–25% elamukinnisvara maksustatavast väärtusest maale ja 75–85% läheb parendustele. Oletame, et teil on üürikinnisvara, mille hind on 100 000 dollarit. Jagage see lahti ja teil võib olla 80 000 dollarit parandusi ja 20 000 dollarit maa väärtust. Seega on 80 000 dollarit amortiseeritav - mitte kogu 100 000 dollarit.
Kuidas see töötab
Elamukinnisvara puhul on IRS öelnud, et kasulik eluiga on 27,5 aastat. Selle aja jooksul saate kinnisvara maksust maha arvata maksu.
Võtke näide, kus kodu väärtus on 80 000 dollarit. Võtate igal aastal ära 2990 dollari suuruse maksu (80 000–27,5 aastat). Oletame, et teie aastane renditulu on 8300 dollarit. Teie maksustatav üüritulu langeb 5391 dollarile.
Amortisatsiooni maksusoodustused ei kehti ainult kinnisvara kohta. Ettevõtete ostetud ja kasutatud varad võivad ka IRS -i määratletud eluea jooksul amortiseeruda. Näiteks saate oma ettevõtte jaoks osta uue printeri ja selle väärtus viie aasta jooksul amortiseeruda. Te võtate mahaarvamise igal aastal, kui teie printer vananeb ja kaotab väärtuse.
Kinnisvara amortisatsiooni ainulaadne punkt on see, et tegemist on varaga, mis sageli väärtust ei kaota. Tegelikult kipuvad kinnisvara väärtused aja jooksul tõusma. See tähendab, et saate maksusoodustust vara maksumuselt, mille väärtus võib tõusta, mitte langeda.
Veelgi enam, amortisatsioon on maksusoodustus, mis lisandub kinnisvara ülalpidamisele ja muudele kuludele, mida saate saadud üüritulult ära võtta. Kui võtate selle, pakub see maksuvähendust, mis vähendab teie maksukohustust. See tähendab rohkem raha, mille abil saate osta rohkem kinnisvara, maksta laenu tagasi, kui võtsite selle, maksta ülalpidamise eest või midagi muud, millele soovite selle kulutada.
Ettevaatust: "Kasutage seda" või "Kaotage see"
Selle maksusoodustusega kaasnevad tagajärjed. Kui müüte kinnisvara, võtab IRS tagasi maksu, mille oleksite aastate jooksul maksnud ilma amortisatsiooni nõudmata.
Müügitulu kuulub "amortisatsiooni tagasinõudmisele". See osa teie tuludest maksustatakse teie tavapärase tulumaksumääraga. Mitte kapitalikasumi määra.
Kapitalikasumi maks on 15%. See aitab enamikul inimestel maksta kapitalikasumi maksu tulumaksu asemel. Tagasivõtmise maksumäär on rohkem kui kapitalikasumi maksumäär.
Niisiis, võite mõelda, et te ei võta amortisatsioonimaksusoodustusi. IRS -il on reegel selle peatamiseks. Kui inimene müüb üürikinnisvara, siis amortisatsiooni summa võiks võetakse. See tähendab, et on mõttekas igal aastal pausi teha.
Amortisatsioonil on veel üks eelis
Amortisatsiooni juures on veel üks hea asi. See võib muuta sularaha positiivse laenutuse paberil kahjumiks. See kaotus võib vähendada teie muud maksustatavat tulu.
Võtke sama eeskuju nagu varem. Teie üürikinnisvara amortiseeritav summa on 80 000 dollarit. Teie kinnisvara toob rendile 11 000 dollarit aastas. Teie aastased kulud on laenuintressid 6000 dollarit, maakondlikud kinnisvaramaksud 1800 dollarit, kindlustuskulud 300 dollarit ja ülalpidamiskulud 600 dollarit. Kulude summa on 8700 dollarit aastas.
Amortisatsiooni mahaarvamine on 2990 dollarit (80 000 dollarit - 27,5 aastat). Nii et teil on üür 11 000 dollarit ja kulud 11 609 dollarit (8700 dollarit tegelikes kuludes pluss 2990 dollari maksuvähendus). See annab kinnisvarale kahju 609 dollarit. Selle kaotuse saab teie teenitud tulult, näiteks töölt, ära võtta.
Reeglid on kirjas IRS väljaanne 527. Tagasivõtmise reeglid on olemas IRS väljaanne 946.
Nagu iga teine maksustrateegia, peate olema ettevaatlik, järgides kõiki reegleid. Näiteks saate amortisatsiooni maha arvata ainult selle osa osas, mida kasutatakse üürimiseks. Kui ostate dupleksi ja üürite ühe külje välja ning elate teisel poolel, võite amortisatsiooni maha arvata ainult üüritud ühikult. Mitte see, kus sa elad.
See aitab raamatupidajaga konsulteerida. See tagab, et olete reeglitega kooskõlas. Samuti aitab see teada, milline amortisatsiooni arvutamise viis on teie jaoks parim. Valige raamatupidaja, kes teeb koostööd kinnisvarainvestoritega. Võite saada häid maksunõuandeid oma konkreetse olukorra jaoks.