Mis on kinnisvara sündikaat?

Olen alati kuulnud, et kinnisvara on tee rikkuse poole. Tõenäoliselt on teil ka.

Paljude ameeriklaste jaoks tähendab see teie peamist elukohta. Ostate selle, maksate hüpoteeklaenu ja need "sunnitud säästud" pluss kinnisvara kallinemine annavad omakapitali, mis sageli moodustab suur osa teie netoväärtusest.

Teiste jaoks tähendab see investeerimist kinnisvarasse väljaspool oma kodu. Mõnel juhul tähendab see osalemist kinnisvara sündikaadi tehingud.

Kinnisvara sündikaat on see, kuidas püsiinvestorid, nagu mina, saavad osaleda mitme miljoni dollari suurustes kinnisvaratehingutes.

Tegelikult osalesin ma selles, et kinnisvara sündikaat ostis Arizonas 8,15 miljoni dollari suuruse 98-toalise korteriühistu, mille eeldatav sisemine tasuvus (IRR) oli 14–18%.

Peamine on mõista kinnisvara sündikaadi toimimist, leida sündikaat, millega saate liituda, ja kuidas neid kontrollida, et saada kindlat tulu:

Sisukord

1. Mis on kinnisvara sündikaat?
2. Kuidas on kinnisvara sündikaadid üles ehitatud?
3. Kuidas erinevad sündikaadid REIT -idest?
insta stories
4. Kas kinnisvara sündikaadid on passiivsed?
5. Kuidas leida kinnisvara sündikaati?
6. Kuidas ühisrahastus pildile sobib?

Mis on kinnisvara sündikaat?

Kinnisvara sündikaat on siis, kui grupp Investorid panna raha kinnisvaratehingusse, mille on kokku pannud a Sponsor.

Lihtsaim analoogia on see, kui teie ja mõned sõbrad tahate pesumaja pidada. Pesumajade käivitamine on kallis, sest hoone tuleb hankida, kõik puhastusseadmed hankida jne. Neid on aga teiste ettevõtetega võrreldes suhteliselt lihtne kasutada.

Nii et teie ja käputäis sõpru (investorid) panite kokku raha ja teise sõbra (sponsori) pakkumised. Sponsor saab pesumaja juhtimise eest palka, nagu iga operaator, ja kõik saavad osa kasumist.

Kinnisvaratehingute puhul on see peaaegu sama. Investorid panustavad tehingusse raha ja sponsor paneb omakapitali ning sageli ka natuke oma raha. Investorid panustavad sageli 80–95% kogukapitalist, ülejäänud raha korjab sponsor.

Kuidas on kinnisvara sündikaadid üles ehitatud?

Need on struktureeritud nagu enamik teisi kinnisvaratehinguid - tavaliselt piiratud vastutusega äriühinguna (LLC), kuid mõnikord ka usaldusühinguna. LP puhul on sponsoriks peapartner/juht, samas kui investorid on usalduspartnerid või passiivsed investorid.

See tähendab, et teie organisatsioonil on tegevuslepingud (LLC) või partnerlusleping (LP) - soovite seda hoolikalt lugeda sest need kirjeldavad väljamaksete väljamaksmist, hääleõiguse kehtestamist ja mis tahes tasusid, mida sponsor saab enne jaotused. Kõik oluline salvestatakse ühte neist dokumentidest.

Kinnisvara sündikaadi tehingutel on palju erinevaid struktuure. Näiteks olen seotud sündikaatlepinguga, kus „jaotusvesi” on järgmine:

• Esiteks saavad A -klassi liikmed (investorid) 8% meie sissemaksetest (eelistatud tootlus);
• Seejärel jagatakse meile 70% ülejäänud jaotatavast sularahast;
• Siis saavad B -klassi liikmed (sponsorid) 30% jaotatavast rahast.

Jaotatavast rahast saavad investorid 8% oma kapitaliinvesteeringutest, enne kui sponsorid saavad ülejäänu osa. See ja palju muud on kirjeldatud kasutuslepingus.

Jaotuse uurimisel on neli peamist tegurit:

1. Investori kapitali tagastamine - Kuidas teile raha tagasi makstakse? Sageli makstakse investoritele enne sponsoreid tagasi.
2. Eelistatud tagastamine - Jaotuste puhul on eelistatud tootlus see, kui palju makstakse kõigepealt investoritele. Ülaltoodud juhul on eelistatud tootlus 8%.
3. Järelmaksmise klausel -Kui see on olemas, saab sponsor 100% jaotustest enne järelejõudmise klauslit enne intressi. Ülaltoodud juhul puudub järelejõudmise klausel.
4. “Kandev huvi” - Lõppude lõpuks öeldakse, et kasum jaguneb investorite ja sponsori vahel. Ülaltoodud juhul on jaotus 70/30.

Siin on ka tasud, siin tasub silma peal hoida (mitte täielik loetelu):

• Omandamistasu - See on raha kogumise lõpetamise eest makstav tasu ja see hõlmab tehingu leidmist, korraldamist ja kinnisvara ostmist.
• Finantseerimistasu - Kui tegemist on rahastamisega, on see tasu soetamislaenu hankimise eest.
• Haldustasu - Nii palju makstakse sponsorile ettevõtte varade haldamise eest.
• Kinnisvara haldustasu - Nii palju makstakse sponsorile vara haldamise eest.
• Kättetoimetamistasu - Nii palju makstakse sponsorile kinnisvara müümisel.

See jäädvustab vaid mõningaid laiaulatuslikke tehinguid - täieliku pildi saamiseks peate tellimisdokumendid ja muud juriidilised dokumendid üle vaatama. See on oluline, sest kõik need tasud lähevad kokku, eriti kui räägite mitme miljoni dollari suuruse kinnisvaratehingu jaoks vajalikest rahasummadest.

Kuidas erinevad sündikaadid REIT -idest?

Kinnisvarainvesteeringute usaldus (REIT) on fond, mis investeerib kinnisvarasse. Mõned REIT -id on avalikult kaubeldavad, teised (nt Raha kogumine) ei ole.

Kui vaadata Vanguard Real Estate Index Fundi 10 parimat osalust (VGSLX), see on nimekiri avalikult kaubeldavatest ettevõtetest (välja arvatud number 1, mis on nende enda fond):

1. Vanguard Real Estate II indeksifond (VRTPX) - Vanguardi institutsionaalne REIT, mis omab sarnaseid ettevõtteid
2. American Tower Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. Avalik salvestusruum
7. Dgital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. SBA Communications Corp.
10. Welltower Inc.

Kui uurite neid ettevõtteid, on teil palju erinevaid kinnisvara tüüpe. American Tower Corp omab traadita ja leviedastuse infrastruktuuri. Simon Property Groupile kuulub ärikinnisvara ja suurim kaubanduskeskuste haldaja. Public Storage on oranž avaliku ladustamise ettevõte.

See on kinnisvara mitmekesistamine ühe tehinguga.

Ja kui vaadata protsente kinnisvara tüübi järgi, on see peaaegu sama.

Näete? Natuke kõike. Kinnisvarainvestorina ei saa te lihtsusest üle.

Siin on mõned peamised viisid, kuidas sündroomid REIT -st erinevad:

Ostate ühe kinnisvara. REIT -iga saate investeerida erinevatesse kinnistutesse. Kinnisvara sündikaadiga ostate tavaliselt ainult ühte. See võib olla suur, näiteks korterikompleks, kuid siiski üksikvara.

Peate olema kinnisvara sündikaadi akrediteeritud investor. Kinnisvara sündikaat on tõesti erainvesteering (kinnisvara hoidva LLC/LP aktsiate eraviisiline müük) ja see tähendab, et peate olema akrediteeritud investor osaleda. REIT on avalikult kaubeldav ja tal pole selliseid piiranguid.

Palju suuremad minimaalsed investeeringusummad. Sponsorid ei taha palju investoreid. Tegelikult peavad nad nõuetele vastavaks jätmiseks hoidma numbrid väikesed. See tähendab, et minimaalsed investeeringud on sageli 25 000 dollarit või rohkem. Kui soovite koguda 2,5 miljonit dollarit, vajate isegi 25 000 dollari juures sada investorit. Seda on liiga palju. Saate osta osa Vanguardi kinnisvara ETF -ist (VNQ) vähem kui saja dollari eest.

See on eraviisiline mitteavalik tehing. Kui investeerite, peate sageli lõpuni hoidma. Kui soovite oma positsiooni likvideerida, peate kontrollima oma tegevuslepingut, et näha, kuidas seda tehakse. See pole nii lihtne, kui vajutate REIT -is oma aktsiatele nuppu „Müü/lunasta”. Sellega seoses on teie kapital lukus ja mittelikviidsem kui fondiga.

Kui asjad lähevad lõunasse, olete omaette. Nagu kõik tehingud, põhinevad sündikaadid usaldusel. Kui teie sponsor soovib teid ja teisi investoreid petta, suurendades kulusid (ja taskuid) või nende ülesannete täitmisest kõrvale hiilides ei saa te palju teha, kui te pole seal igapäevaselt kohal alus. See on vähem tõenäoline REIT -i avalikult kaubeldavate ettevõtetega.

Saate paremat tootlust, kuid kindlasti on teil kõrgemad tasud. Vanguardi REIT ETF (VNQ) võtab vaid 0,12%, mis on väike raha, sest need on nii suured fondid. Maksate tõenäoliselt iga sündikaadi puhul rohkem lihtsalt sellepärast, et teil pole mastaabisäästu. See tähendab, et Vanguardi REIT ETFi tootlus on alates 2004. aastast ~ 8,5% - loodetavasti saate paremini hakkama.

Kas kinnisvara sündikaadid on passiivsed?

Passiivne sissetulek on imeline.

Kahjuks näivad kinnisvara sündikaadid olevat passiivsed, kuid tegelikult pole nad seda. Investorina ei pea te seda kinnisvara haldama, kuid te ei saa istuda tagasi, nagu oleksite REITiga. Peate analüüsima võimalust, tegema oma hoolsuskohustust ja tegema otsuseid.

Kuna paljud teie munad on selles korvis, peate üle vaatama ka finantsaruanded, nagu kasumiaruanded ja bilansid, veendumaks, et kõik toimib endiselt prognoosid. Peate seda tegema, sest te ei saa olla kindel, et keegi teine ​​seda teeb.

Nii et see on passiivne selles mõttes, et te ei pea üürnikke leidma, üüri koguma, mittemaksvaid üürnikke välja tõstma... kuid see pole täiesti passiivne.

Kuidas leida kinnisvara sündikaati?

Kinnisvaratehingute tegemiseks vajalike inimeste leidmine pole keeruline - alati leidub kinnisvaratehinguid ja operaatoreid, kes vajavad rahastamist, kuid ei saa seda oma tehingu eest. Võib juhtuda, et neil on piiratud kogemus, neil pole tagatist, tehing on panga jaoks liiga väike või muid riskitegureid.

Lihtsaim viis on töötada ühisrahastusplatvormiga, sellest lähemalt allpool, kuid kui soovite neid vältida, peate lihtsalt kohtuma teiste kinnisvarainvestorite või -operaatoritega. Sain suust suhu teada kahe sündikaadi kohta, millega olen seotud. Investeeringuid alustades hakkate kaasinvestoritega rääkima sellest, kuidas tehingud on üles ehitatud, mis on tüüpiline ja kuidas tingimusi kontrollida. Samuti hakkavad nad teile teise arvamuse saamiseks pakkumisi tooma ja nii saate nende kohta teada.

Mul polnud praktilist kinnisvarainvesteeringute kogemust enne nende kahe kinnisvara sündikaadiga tegelemist, kuid sain aru investeerimisest. Ma teadsin, et sisemine tulumäär peab mind ahvatlema riskantsema suhteliselt mittelikviidse tehinguga (võrreldes aktsiaturuga).

Kuidas ühisrahastus pildile sobib?

Ühisrahastusplatvormid hõlbustavad sündikaatlepingute leidmist. Kui platvorm pakub investeeringuid üksikutesse kinnistutesse, vaatate tõesti sündikaatlepingut.

Nagu kõigi erainvesteeringute puhul, on suurimaks väljakutseks tehingute voog. Heade pakkumiste leidmiseks peate nägema palju tehinguid, neid analüüsima ja investeerima ainult nendesse, mis vastavad teie kriteeriumidele. Kui te ei näe palju tehinguid, võivad teid investeerimiseks kiusatus tekitada alampakkumised, nõrgemad operaatorid ja muud negatiivsed probleemid.

Ühisrahastatud kinnisvarasaidid toimida tehingute magnetina. Kui olete sponsor ja teil pole valmis investoreid, võib investorite leidmine olla raske. Nii et saidid toimivad sponsorite ja investorite magnetina, muutes kõigi elu lihtsamaks, tehes väikese kärpe (protsent tehingu lõpetamisel pluss protsent jaotustest).

Enne ühisrahastamist oli sündikaatoritehinguid raskem leida. Te pidite juba tundma kinnisvarainvestoreid, uurima veebifoorumeid või muid gruppe ning te peaksite ise ilma filtrita läbi viima hoolsuskohustuse.

Üks asi, mida õpid väga kiiresti, kui otsustate investeerida väljaspool aktsiaturgu, peate läbi filtreerima palju halbu investeeringuid. Ühisrahastuse puhul on teil vähemalt töötlemata filter, mis vabaneb tõeliselt halbadest tehingutest enne, kui neid isegi näete. (ja ma vaidleksin selle üle RealtySharesi ebaõnnestumine näitab, et seda on raske teha mastaabis)

Kui olete akrediteeritud investor, kes soovib leida üksikuid kinnisvaraobjekte, vaataksin tehinguid RealtyMogul ja EquityMultiple.

Kui te seda ei tee või eelistate ühisrahastatud kinnisvarafondid, heida pilk peale Kinnisvara Mogul või Raha kogumine. Fondide puhul ei pea te olema akrediteeritud investor. Rahaliste vahenditega ei pea te isegi üksikute tehingute osas hoolsuskohustusi tegema. Saate investeerida nende fondidesse, millel on sageli väga konkreetsed investeerimiskriteeriumid, ja lihtsalt koguda väljamakseid. Fondi eeliseks on see, et saate mitmekesisust paljude kinnisvarade vahel, selle asemel, et olla allutatud ühele varale.

Kas olete mõelnud kinnisvara sündikaadile?