RealtyMoguli ülevaade: kinnisvarainvesteeringud kõigile investoritele

Kinnisvarasse investeerimist peetakse sageli üheks usaldusväärsemaks viisiks rikkuse kasvatamiseks ja kogumiseks, kuid üksikutesse kinnisvarainvesteeringutesse ei olnud kunagi atraktiivne.

Üksikute omaduste uurimine ja loomaarstide kontrollimine võtab palju aega. See nõuab palju domeeniteadmisi, mida mul pole, näiteks seda, kuidas hinnata maja erinevaid osi, ning puudub ribalaius õppimiseks ja sisestamiseks. Samuti huvitab mind kõige rohkem ärikinnisvara ja paljud parimad projektid pole lihtsalt üksikisikutele kättesaadavad, kui teil pole kasutusele võtta palju kapitali ...

… Kuni ühisrahastatud kinnisvarasse investeerimine. 🙂

Ma arvan kinnisvarainvesteeringute tulevik on ühisrahastamise teel ja üks silmapaistvamaid ettevõtteid selles ruumis on RealtyMogul.

Sisukord

1. Kes on RealtyMogul?
2. Investeerimisvõimaluste tüübid
3. Mis on MogulREIT?
4. Kiire registreerumisprotsess
5. Vaadake üle avatud, rahastatud ja suletud võimalused
6. RealtyMoguli tasustruktuur
7. RealtyMoguli eelised ja puudused

Kes on RealtyMogul?

RealtyMogul

asutas tegevjuht Jilliene Helman 2012. aastal, kui ta oli Los Angeleses asuva Union Banki asepresident, CA ja käivitati 2013. aastal pärast seda, kui ta värbas RealtyMoguli tehnoloogiajuhi Justin Hughesi ja kasvatas väikese seemne ümmargune. Pärast seda on nad kogunud raha veel viis korda kokku 46,6 miljoni dollari eest, sealhulgas juhtinvestorid nagu Canaan Partners ja Sorenson Capital.

Nad on registreerunud üle 150 000 liikme ja investeerinud üle 2 miljardi dollari väärtuses kinnisvarasse, makses investoritele üle 82 miljoni dollari. Nad on sellega juba mõnda aega tegelenud ja saavutasid nende sõlmitud tehingutega edu. Nad kiitlevad, et näevad enne nende standarditele vastava tehingu heakskiitmist tuhat tehingut.

Kui nimi kõlab tuttavalt, siis ehk kuulsite nende kuulsamast tehingust - 1,5 miljonit dollarit Palm Rocki hotelli Hard Rock eest. Suurendus toimus 2014. aastal ja see oli esimene ühisrahastatud hotellitehing riigis. Hard Rock Hotel kulutas endise hotelli Zoso renoveerimiseks miljoneid dollareid ja avas asukoha uuesti 2013. aasta oktoobris. Kui olite üks aktsiainvestoritest, siis saite erilisi hüvesid, nagu 25% allahindlused toahindadelt, 50 dollarit toidu- ja joogikrediiti, luksusliku omaniku kabaani kasutamine, täiendused ja muud VIP -hüved. (kui olete platvormil, siin on arhiveeritud pakkumise leht)

Investeerimisvõimaluste tüübid

RealtyMogul pakub nii aktsia- kui ka võla-/laenutehinguid akrediteeritud investoritele, aga ka REIT-stiilis investeeringut nimega MogulREIT.

Nad alustasid aktsiatehingute pakkumisega, nagu paljud teised ühisrahastatud kinnisvarainvesteeringute saidid, kuid lisasid kiiresti võla- ja laenutooteid. Nad pakuvad ainult kaubanduslikke tehinguid - äri-, tööstus-, büroo-, hotelli-, jaekaubandusettevõtted, aga ka mitmepereelamud, näiteks korterid. Nad pakkusid varem elamispindu, kuid mitte enam.

Tehingustruktuur on tuttav, kui olete varem ühisrahastatud kinnisvarasse investeerinud.

Mis on MogulREIT?

MogulREIT on RealtyMoguli REIT toode. MogulREIT I käivitati 2016. aasta augustis ja sellel on Ameerika Ühendriikides asuvas ärikinnisvara ruumis laenu- ja omakapitalivarad (55% võlg, 45% omakapital). Selle eesmärk on jaotada 8,00% aastas, kuigi jaotatakse igakuiselt.

Te ei pea olema akrediteeritud investor investeerida MogulREITi seni, kuni teie investeering fondi ei moodusta rohkem kui 10% teie aastasissetulekust või netoväärtusest (olenevalt sellest, kumb on suurem).

Minimaalne investeering on vaid 1000 dollarit ja seda haldab Opuse fonditeenused, Illinoisis asuv fondihaldur. MogulREIT I-sse saate investeerida iseseisva IRA kaudu, kuid minimaalne alginvesteering tõuseb 5000 dollarini.

MogulREIT II on nende teine ​​MogulREIT -i fond ja erinevus seisneb selles, et see on suunatud mitmepereelamutele, mitte ärikinnisvarale, ning jagab seda kord kvartalis.

Kiire registreerumisprotsess

Registreerimisprotsess oli kiire. Peate täitma lühikese investoriprofiili, mis algab teie netoväärtuse ja selle aasta ning kahe eelmise aasta sissetuleku küsimisega. Selle abil saate kindlaks teha, kas olete akrediteeritud investor (netoväärtus üle 1 miljoni dollari, välja arvatud selle aasta peamine elukoht või sissetulek vähemalt 200 000 dollarit ja kaks eelmist, 300 000 dollarit, kui olete abielus).

Seejärel liigub see kuue riskiga seotud küsimusele, nagu teie riskitaluvus, hoiuperioodid ja investeerimiskogemus. Kõik üsna standardne. Pärast registreerumisprotsessi helistavad nad teile (või saate neile helistada, nad saadavad e -kirja koos helistamiseks vajaliku numbriga), et teie teavet kinnitada.

Kuni te seda ei tee, on ainsad võimalused, mida näete, MogulREITid.

Vaadake üle avatud, rahastatud ja suletud võimalused

Pärast kiiret telefonikõnet, mis kinnitas minu akrediteeritud olekut, nägi minu konto kõiki nende pakkumisi.

Esmalt tutvusin nende varasemate pakkumistega. Nende "mineviku investeeringute" lehe juures on tore see, et nad on lõpetanud ja rahastanud. Lõpetatud tähendab 100% tehtud, samas kui rahastatud tähendab, et neid rahastatakse ja makstakse välja. See on hea vahe.

Varasemad pakkumised hõlmasid igat tüüpi kinnisvara (kontor, mitmepereelamu, isemajandamine, tööstus, jne) puistatakse üle riigi (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) nii omakapitali kui ka võlg. Samuti on nad piisavalt julged, et näidata tegelikku IRR -i (sisemist tootlust), mida teate, kuna see on lõpule viidud. Sagedamini olid need IRR -i eesmärgist kõrgemad, kena boonus.

Käesoleva artikli kirjutamise ajal oli viis avatud investeerimisvõimalust, millest kolm olid 1031 kõlblikud.

Mida tähendab 1031 Abikõlblik? Paragrahv 1031 on maksuseadustiku osa, mis ütleb, et sarnaste varade vahetamisel saate kapitalikasumit edasi lükata. RealtyMoguliga hoitakse neid kinnisvara (passiivselt) Delaware'i seadusjärgsetes usaldusfondides ja kui müüsite olemasoleva kinnisvara, mis on 1031 kõlblik, on see DST saadaval täielikult 1031 börsile. Olemasoleval 1031 investoril võib olla kõrgem miinimum kui sularahainvestoritel.

RealtyMoguli tasustruktuur

Tasude struktuur sõltub tehingu tüübist ja need on selgelt välja toodud iga tehingu vahekaardi Finantsid jaotises Tasud.

Otseste aktsiainvesteeringute puhul loetletakse kõik tasud, mis on makstud kõikidele asjaomastele üksustele.

Kui vaatasin läbi kortermaja ostmise tehingu, maksti kinnisvarafirmale ühekordne tasu 2% ja maaklerile-edasimüüjale 4%. Seejärel on korduvad tasud 4% brutotulust kinnisvarahaldusettevõttele ja 1% RealtyMogulile haldus- ja haldustasuna. Peate tasude loendit kontrollima, sest mitte kõik tehinguliigid pole üles ehitatud ühtemoodi, mõnel on rohkem tasusid ja mõnel vähem.

REIT -ide puhul on tasud loetletud pakkumiste ringkirjas ja need nõuavad pisut kaevamist. Haldurile makstakse varahaldustasu 1%.

RealtyMoguli eelised ja puudused

RealtyMoguli suurim professionaal on see, kuidas neil on võimalusi nii akrediteeritud kui ka mitteakrediteeritud investoritele. MogulREITid on kindlad pakkumised, millel on selge eristamine (ärikinnisvara või mitmepereelamud) ning korralik levitamiskiirus ja sagedus. Peate tasudesse veidi süvenema, kuna need on kallimad kui teised REIT -id, kuid see on erinev toode (Vanguardi REIT lihtsalt investeerib avalikult kaubeldavatesse kinnisvarafirmadesse, see ei tooda üksikprojektide rahastamist, ei kontrolli ega koordineeri neid).

Otseinvesteeringuid on väga palju ja võimalus kasutada jaotist 1031 võimaldab teil oma investeeringutes maksusäästlikumaks muuta. Nende otsepakkumiste miinimumid on kõrgemad kui mõnel teisel platvormil (viiest saadaolevast tehingust miinimum oli 25 000 dollarit), kuid kõik muud tehingute aspektid olid sarnased (ooteaeg, prognoositav IRR ja sularahatagastus, jne).

See ei ole platvormi puudus, vaid investeerimistüübi puhul - see on mittelikviidne. Kinnisvarasse investeerides ei saa te oma osa järelturul müüa. MogulREITiga saate oma aktsiaid lunastada, kuid see on piiratud. Nii on see tegeliku kinnisvarainvesteeringuga, nii et see ei tohiks olla üllatav ja enamik REIT -e neil on kauplemisel piiranguid (need pole mõeldud kauplemiseks, seega piiravad nad ostude ja lunastused).

Mulle meeldib, kuidas nad jagasid varasemate tehingute tegelikku IRR -i, kuid nad ei näita ühtegi pakkumisdokumenti. Saate üle vaadata rahastatud tehingudokumendid, mis võivad olla lõbusad, kui loete nende kohta uudistest ja olete uudishimulik, kuidas neid esitati, kuid kui need suletakse, on need suletud. Mulle tundus, et ma petan, kui lugesin Hard Rocki hotelli pakkumist ja nägin kõiki nende pakutavaid hüvesid, kuigi see suleti mõnda aega tagasi.

See tähendab, et me kõik teame, et kinnisvarasse investeerimine ei ole riskivaba. 2018. aasta aprilli keskel teatas Hard Rock Hotel, et on sulgub Hard Rocki hotell Palm Springsis. Nii et... hüved on toredad, kuid mitte siis, kui hotell suletakse. 🙂

Igatahes vaadake, kui olete huvitatud ja registreerumine on tasuta.

Registreeruge RealtyMoguli tasuta