Si es dueño de una casa y alguna vez pasa mucho tiempo con sus vecinos, invariablemente terminará hablando de valores de propiedad e impuestos a la propiedad.
A la gente le encanta hablar sobre cómo aumentó el valor de su casa, pero también odian cómo sus impuestos a la propiedad son tan altos. Lo siento amigo, ¡no puedes tener las dos cosas! 😂
¡Si el valor de las propiedades aumenta, los impuestos sobre la propiedad aumentan!
En el condado de Howard, nuestros impuestos a la propiedad son ~1.442% (condado, estado, incendio y ad valorem). Fuerte en comparación con algunos, ligero en comparación con otros.
Bueno, recientemente recibimos un aviso de evaluación de impuestos a la propiedad del Departamento de Tasaciones e Impuestos de nuestro estado. Al igual que muchas propiedades en todo el país, vimos un aumento en nuestras evaluaciones.
Esta fue la primera vez que el valor de la propiedad aumentó significativamente. Esperábamos esto porque hicimos algunas renovaciones durante la pandemia y nuestra casa se hizo un poco más grande.
No sé qué es una evaluación justa o no, pero cuando tuve la oportunidad de apelar, pensé que no estaría de más intentarlo, ¿verdad?
Tenga en cuenta que vivimos en el condado de Howard, Maryland, por lo que su condado y estado pueden tener un proceso y plazos diferentes, pero muchas áreas siguen procedimientos similares.
Tabla de contenido
- Inicio del proceso de apelación de la evaluación
- Revisión de la hoja de trabajo de reevaluación
- Llame a su agente de bienes raíces
- ¿Debo apelar?
- ¿Qué es el factor de calidad?
- ¿Apelación escrita, verbal o por video?
- ¡Nuestra Apelación Fue Aprobada! (un poco)
- ¿Que sigue?
Inicio del proceso de apelación de la evaluación
El proceso de apelación es sencillo y tiene 45 días para presentar una apelación formal.
Mi aviso estaba fechado el 29/12/2022 (aunque no lo recibí hasta unos días después). Tenía hasta el 12 de febrero para decidir lo que quiero hacer.
Afortunadamente, puedes hacerlo todo en línea a través de esta forma pero necesita tener su aviso de evaluación. Te piden tu número de aviso y control. (ubicado en el cuadro en la parte superior derecha)
Primero, puede solicitar la hoja de cálculo de evaluación de su propiedad, así como un análisis de ventas del área. Esto es lo que apelará, por lo que necesita la hoja de trabajo para decidir sobre qué motivos apelar.
Al principio, no estaba seguro si quería presentar una apelación, pero puede solicitar los documentos sin presentar una apelación. Es bueno poder ver cómo determinaron el valor de su casa.
Solicité la hoja de trabajo y el análisis el 3/1/2023 y los recibí por correo electrónico el 21/1/2023.
Revisión de la hoja de trabajo de reevaluación
En Maryland, la Hoja de cálculo residencial para la reevaluación es un documento sencillo que explica cómo el Departamento de Tasación e Impuestos del Estado de Maryland llegó a su evaluación.
Las primeras tres páginas cubrían nuestra casa. Incluye todos los aspectos de nuestra casa e incluye la tasa a la que se valora. (este PDF explica la hoja de trabajo y lo que significa cada uno de los valores)
Las últimas dos páginas incluían ventas comparables en los últimos años.
Es bastante detallado y, en nuestro caso, correcto. No hubo errores en él. Abucheo.
Llame a su agente de bienes raíces
Si comienza a sentirse un poco abrumado, o simplemente desea obtener una segunda opinión, llame a su agente de bienes raíces. Él o ella podrá ayudarlo porque pasan por este proceso todo el tiempo. Saben cómo funciona todo e incluso pueden tener una buena relación con el supervisor que revisará su caso.
Y no se sienta culpable por usar su tiempo también: ¿a quién cree que es probable que llame cuando sea el momento de vender su casa?
Algunos sitios web sugieren que puede contratar a un tercero para que lo maneje a cambio de un porcentaje del dinero ahorrado. No creo que esto sea necesario; si su agente no lo ayuda, considere obtener un nuevo agente la próxima vez. Pero hice el proceso yo mismo y la primera fase del proceso no fue difícil.
¿Debo apelar?
Al pensar si debe apelar, hay algunas consideraciones.
¿Hay algún error? Esto es probablemente lo más fácil de arreglar.
Para nuestra situación específica, pensé que había una inexactitud basada en lo que vi en la base de datos de bienes raíces. En la base de datos, figuraba que teníamos 6 baños completos (3 accesorios o más) y medio baño (2 o menos). En realidad, solo tenemos 4 baños completos y medio baño. Son dos baños adicionales.
Cada baño completo vale $5,000 en Maryland.
Pero el formulario de reevaluación tenía el número correcto de baños. Y cada baño tiene un valor de solo $ 5,000, que no es mucho.
Después de los errores, podría impugnarlo sobre la base de comparables. Aquí es donde compara el valor de tasación de su vivienda con el valor justo de mercado de las viviendas en su área, o lo que el condado incluyó en su hoja de trabajo de reevaluación. Si hubo un cambio reciente en el mercado, que muchas áreas experimentaron a medida que las tasas de interés aumentaron durante el último año, podría argumentar que su valor también es más bajo.
Esto requeriría que obtenga cifras de ventas comparables e investigue un poco. La lista de ventas del área del condado solo incluyó ventas en diciembre de 2022 (y solo una venta en diciembre, y dudo que solo se haya vendido una casa en todo diciembre). Si desea seguir esta ruta, querrá más datos y su agente de bienes raíces podría ayudarlo con eso.
¿Puedes impugnar alguno de los multiplicadores? Una vez que se suma el valor base total de la vivienda, hay tres "ajustes del valor de la vivienda:"
- Multiplicador del condado – que se aplica a todos los hogares en un condado
- Factor de calidad – que determina el evaluador (puntuación de 1 a 9)
- Ajuste de vecindario – que se aplica a todas las viviendas de un “barrio”
Dudo que pueda disputar los multiplicadores 1 y 3, pero ¿qué pasa con el factor de calidad?
¿Qué es el factor de calidad?
El nuestro era un 6, lo que significaba que el multiplicador del valor de nuestra vivienda era 1,37x. Un 5 es un multiplicador de solo 1,17x, ¡es decir, una diferencia del 20 %!
Envié un correo electrónico al Departamento de Impuestos para comprender mejor cómo se determina la cifra de calidad porque probablemente ese sea mi mejor enfoque.
El mismo día (¡Gracias, Braxton!), el Asistente del supervisor de evaluaciones me envió un documento que explica las calificaciones de costos residenciales de CAMA (que nuestro estado usa como factores de calidad). CAMA significa Valoración Masiva Asistida por Computadora y es lo que utilizan las agencias gubernamentales de todo el país para determinar este aspecto de las tasaciones.
Esto es lo que se enumera para los grados 5 y 6:
- Grado 5 – Las viviendas en este grado generalmente incluyen casas diseñadas individualmente y producidas en masa en mejores subdivisiones. Estas casas están construidas a partir de planos de diseñador, utilizando artesanos expertos y materiales estándar de buena calidad en todas partes. Hay ornamentación exterior y los interiores están bien terminados (Bueno).
- Grado 6 – Las viviendas en este grado generalmente incluyen aquellas diseñadas para propietarios individuales que utilizan materiales de buena calidad en todas partes. La construcción es supervisada por un constructor competente. Estas casas pueden estar construidas en desarrollos mejores que el promedio. En la construcción de este grado de viviendas hay más énfasis en los detalles de refinamiento tanto exterior como interior (Muy Bueno).
En la lista de ventas en las últimas dos páginas, comencé a mirar algunas de las casas calificadas con un factor de calidad de 6 y parecían comparables a mi ojo inexperto. Estas eran casas más grandes con exteriores de ladrillo, acabados similares en el interior y construidas en un período de tiempo similar.
Los que se calificaron con un Factor de calidad de 6 o 7 eran mucho más nuevos, mucho más grandiosos y probablemente tenían algunas características interiores que Zillow no capturó por completo.
El único diferenciador que puede aplicarse a nuestra casa es que la nuestra no es una "casa producida en masa" en el sentido en que un vecindario de casas Toll Brothers se produce en masa. El nuestro fue construido en la década de 1980 a partir de un plan que compró el constructor de viviendas.
Le envié un correo electrónico al Asistente del Supervisor de Evaluaciones para preguntar si podía apelar por esos motivos y me dijo que sí.
Buenas tardes y de nada. Sí, puede apelar por esos motivos y el evaluador considerará su argumento para la clasificación de grado. El Tasador tendrá la capacidad de obtener datos de evaluación de la comunidad en general y determinar si su casa recibió una calificación justa en comparación con otras. En caso de que no esté familiarizado, he adjuntado un documento sobre el proceso de Apelaciones en general.
¿Apelación escrita, verbal o por video?
Hay tres opciones para una apelación: apelación por escrito, audiencia por teléfono o audiencia por video.
El enfoque más simple es por escrito, pero puede solicitar una apelación por teléfono o video.
Presenté una apelación por escrito (que parecía más fácil) indicando básicamente lo que escribí anteriormente:
Se determinó que nuestra casa tenía un factor de calidad de 6 cuando creo que debería considerarse con mayor precisión un 5. Fue construido en 1980 según un plano ampliamente disponible de Avril Shull, por lo que, si bien es individual en el área (hasta donde sabemos), no está diseñado a medida para un propietario individual. Se basó en un diseño producido en masa. Dada la lista de casas comparables cerca de nosotros, incluida una que se vendió recientemente en el vecindario, creo que nuestro interior y exterior están más alineados con las casas de grado 5.
Presenté esto el 26 de enero y hay un retraso de 8 a 12 semanas.
¡Recibí una respuesta el 10 de abril! Fue alrededor de 74 días después y justo en medio del tiempo de espera estimado de 8 a 12 semanas, por lo que no está nada mal.
¡Nuestra Apelación Fue Aprobada! (un poco)
El condado envió una carta de dos páginas explicando sus hallazgos, la primera de las cuales probablemente sea solo una carta modelo enviada a todos los que apelaron. Explicó que era el aviso final y que la evaluación estaba en la página dos.
El Aviso final de evaluación nos mostró la Valor apelado, o lo que el condado habría considerado nuestro valor de mercado si no hubiéramos apelado.
Luego mostraron nuestro Valor final de mercado, que es sobre lo que pagaremos impuestos.
¡Tuvimos una reducción del 10,86 % del valor apelado!
Si recuerda de antes, apelé en función del factor de calidad y ese es un cálculo solo en la vivienda. En el Valor Apelado y el Valor de Mercado Final, nuestro valor de la Tierra no cambió. Nuestros “Edificios, Otros” disminuyeron un 13,98%.
Si recuerda el multiplicador del factor de calidad, fue 1,37x para un QF de 6 y 1,17x para un QF de 5.
0.20 de 1.37 es aproximadamente 14.5%, muy cerca, pero no exactamente lo que fue nuestra reducción.
No parece que hayan leído las notas de mi apelación, completamente Estuvimos de acuerdo en que éramos el factor de calidad más bajo y lo bajamos en consecuencia. Tampoco dieron ninguna explicación de lo que cambió, pero el valor de mercado final es más bajo que antes, lo cual es bueno.
¿Que sigue?
Con la nueva evaluación, ahora puede apelar nuevamente si lo desea.
Hay tres "niveles" para las apelaciones:
- Nivel de supervisor – este es el nivel por el que acabo de pasar y obtuve una reducción del 10%.
- Junta de Apelación de Evaluación de Impuestos a la Propiedad – Te presentas ante una junta de residentes locales y presentas tu caso.
- Tribunal Fiscal de Maryland – Este es el paso final y sigue siendo una audiencia administrativa informal en la que presenta su caso en persona (sin audiencias por escrito).
No hay tarifas para cada uno de los niveles y no se espera que necesite representación.
En este punto, siento que he obtenido una victoria bastante sólida al obtener una reducción agradable, pero justa, en el valor de mercado final que nos ahorrará miles de dólares. Dado que no hubo errores y parecía aceptar lo que equivalía a una reducción del factor de calidad, obtuve el 99 % de lo que quería.
No me ha costado dinero, aprendí un proceso importante que podría ayudar a amigos y vecinos…. todo mientras pasa muy poco tiempo en eso también. Además, ¡se convirtió en forraje para una publicación de blog!
Voy a poner este en la columna de victorias y no buscaré apelaciones adicionales.
💡Mi conclusión de esta experiencia: siempre impugne la evaluación de su propiedad. No está de más aprender sobre el proceso y probarlo, especialmente si hay un gran salto. Podrías ahorrarte mucho dinero en el proceso.
¿Alguna vez ha apelado una evaluación de impuestos sobre la propiedad? ¿Qué pasó?