Las hipotecas inversas han ido ganando popularidad en los últimos años debido a una combinación de factores. Además del aumento del valor de las propiedades y los mayores costos de vida, millones de personas mayores con ingresos fijos desean permanecer en sus hogares.
Decenas de prestamistas participan en los programas de hipotecas inversas, que a menudo se anuncian en televisión, radio y en línea. Pero, ¿qué es una hipoteca inversa, cómo funciona una hipoteca inversa y es una hipoteca inversa adecuada para usted?
Tabla de contenido
- ¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?
- Requisitos del prestatario
- Requisitos de propiedad
- Requisitos de edad
- Distribución de ingresos
- Ventajas de la hipoteca inversa
- Las hipotecas inversas eliminan su pago mensual de capital e intereses
- Las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero extra o un ingreso adicional
- No existen consecuencias fiscales para los retiros inversos de capital hipotecario
- Podría ser la mejor manera de quedarse en su casa
- No perderá su casa si el valor cae
- Desventajas de la hipoteca inversa
- Reducción de la plusvalía de su vivienda
- El monto del préstamo está limitado por el valor acumulado de su vivienda
- Las hipotecas inversas tienen altos costos de cierre
- Aún debe pagar impuestos sobre la propiedad, reparaciones de seguros y mantenimiento
- Las hipotecas inversas tienen un requisito de edad
- ¿Debería tomar una hipoteca inversa?
¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?
Una hipoteca inversa es un programa especial que se ofrece a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA). El término técnico para una hipoteca inversa es Hipotecas de conversión del valor de la vivienda o HECM para abreviar. Están diseñados para ayudar a los propietarios de viviendas de mayor edad a acceder a la equidad de sus viviendas sin crear un pago mensual correspondiente.
El término "revertir" se refiere al pago en sí. En lugar de realizar pagos mensuales del préstamo, el prestatario puede recibir pagos mensuales del prestamista. Esto permite a los propietarios de viviendas de la tercera edad acceder a la equidad de sus viviendas sin tener que asumir una hipoteca tradicional y sus condiciones de pago.
Requisitos del prestatario
Para calificar para una hipoteca inversa, debe cumplir con ciertos requisitos de programa muy específicos:
Debes tener al menos 62 años.
La vivienda por la que estará garantizada la hipoteca inversa estará ocupada por el propietario como su residencia principal.
Debe tener una equidad sustancial en la vivienda; Cuanto más capital tenga, más efectivo podrá acceder.
No puede estar atrasado en ninguna deuda con el gobierno federal.
Una vez que obtenga el préstamo, debe poder administrar completamente los pagos de impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos y reparaciones y mantenimiento.
Se le pedirá que participe en una sesión de información al consumidor con un consejero aprobado por la FHA.
Requisitos de propiedad
La propiedad debe ser una casa independiente de 1 a 4 familias o un condominio o casa prefabricada aprobados por la FHA. Los montos máximos de los préstamos son establecidos y actualizados por el Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Para 2021, el máximo puede oscilar entre $ 548,250 y $ 822,375. La cantidad exacta dependerá del condado en el que se encuentre la vivienda, así como de la cantidad de unidades habitacionales que incluya.
Pero exactamente cuánto puede pedir prestado también dependerá de una combinación de la equidad que tenga en su casa y su edad en el momento de la solicitud.
Su equidad está determinada por el valor de tasación de la vivienda, menos cualquier deuda existente en su contra.
Requisitos de edad
La FHA no publica porcentajes de equidad específicos relacionados con la edad para los montos de los préstamos. Pero cuanto mayor sea su edad, mayor será el porcentaje de equidad al que puede acceder desde la vivienda. Por ejemplo, es posible que pueda acceder al 50% del valor líquido de su vivienda a los 62 años, y puede haber hasta un 80% disponible si tiene 80 años o más.
Distribución de ingresos
Una vez aprobada para una hipoteca inversa, tendrá la opción de establecer una línea de crédito a la que puede acceder según sea necesario o recibir pagos mensuales mensuales regulares.
Los pagos mensuales pueden ser por un período de tiempo específico o en pagos mensuales iguales. Al menos un prestatario debe seguir viviendo en la casa como residencia principal.
Ventajas de la hipoteca inversa
Las hipotecas inversas eliminan su pago mensual de capital e intereses
Una vez más, este es el concepto básico de una hipoteca inversa. En lugar de realizar pagos mensuales al prestamista, el prestatario recibe pagos mensuales (o acceso a una línea de crédito contra la vivienda) durante un período de tiempo específico.
Usted seguirá siendo responsable de pagar otros costos relacionados con el mantenimiento y conservación de su hogar. Pero usted no será responsable de pagar el capital y los intereses mensuales al prestamista como lo haría si hiciera un refinanciamiento tradicional.
Si actualmente tiene pagos de capital e intereses en su primera hipoteca existente, tomar una hipoteca puede hacer que este pago desaparezca si el monto de la hipoteca inversa excede el saldo de su hipoteca.
Las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero extra o un ingreso adicional
Una de las principales razones por las que los propietarios de viviendas de la tercera edad eligen hipotecas inversas es para acceder a la equidad de la propiedad. El refinanciamiento hipotecario tradicional tiene la desventaja de crear un pago mensual nuevo y más alto. Este no será el caso con una hipoteca inversa.
Puede acceder a los fondos del préstamo a través de una línea de crédito de capital y tener los fondos listos y disponibles cuando los necesite.
Alternativamente, puede optar por recibir los ingresos en forma de pagos mensuales. De esta manera, creará un flujo de ingresos adicional desde su hogar.
Este flujo de ingresos adicional a menudo permite que las personas mayores sigan viviendo en sus hogares incluso cuando los ingresos mensuales no cubren por completo los gastos de subsistencia.
No existen consecuencias fiscales para los retiros inversos de capital hipotecario
El efectivo de una hipoteca inversa puede convertirse en una fuente de ingresos libres de impuestos. Dado que los fondos del préstamo son un anticipo del valor líquido de la vivienda, no se consideran ingresos y, por lo tanto, no están sujetos a impuestos.
Esto es diferente a otras estrategias para generar ingresos o acceder a efectivo. Por ejemplo, si vende acciones mantenidas en una cuenta imponible, tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
De manera similar, si toma distribuciones de un plan de jubilación con protección fiscal, esas distribuciones pueden estar sujetas a impuestos como ingresos ordinarios. Retirar una gran suma podría incluso colocarlo en una categoría impositiva más alta.
Una hipoteca inversa proporciona el mismo dinero en efectivo sin que los impuestos se reduzcan los ingresos.
Podría ser la mejor manera de quedarse en su casa
Si tiene un ingreso fijo como muchas personas mayores, es posible que no esté a la altura del costo de vida. Los ingresos adicionales de una hipoteca inversa pueden permitirle quedarse en su casa, incluso con un ingreso fijo.
No perderá su casa si el valor cae
Con una hipoteca inversa, no existe la amenaza de perder su casa si el valor de la propiedad cae por debajo del saldo de la hipoteca. Puede seguir viviendo en la casa por el resto de su vida.
El prestamista tampoco puede obligarlo a reembolsar el préstamo antes de tiempo.
Incluso puede ser posible refinanciar una hipoteca inversa existente. Si el valor de la propiedad aumenta sustancialmente, tendrá acceso a un porcentaje más alto de equidad en la casa.
Otros escenarios en los que podría calificar para un refinanciamiento de hipoteca inversa: hay una disminución significativa en las tasas de interés; hay un aumento en la cantidad máxima permitida de la hipoteca; está buscando convertir una hipoteca de tasa ajustable en una tasa fija, o; si necesita cambiar un prestatario en el préstamo.
Desventajas de la hipoteca inversa
Reducción de la plusvalía de su vivienda
Una hipoteca inversa le da acceso a la equidad de su vivienda, de forma muy similar a un refinanciamiento hipotecario tradicional. La desventaja es que tendrá menos capital en el futuro si lo necesita para otros fines.
Por ejemplo, supongamos que decide mudarse a otra casa más tarde. La cantidad reducida de valor líquido de la vivienda significa menos opciones para mudarse a una nueva casa o una ubicación diferente.
El monto del préstamo está limitado por el valor acumulado de su vivienda
La equidad que tiene en su casa es un factor importante para determinar cuánto puede pedir prestado. Una equidad insuficiente significará menos ingresos o incluso el rechazo del préstamo.
Por ejemplo, digamos que tiene 62 años, su casa vale $ 400,000 y su hipoteca actual es de $ 250,000. Con un monto máximo de préstamo de $ 200,000, no podrá completar el refinanciamiento. En esta situación, el saldo de su hipoteca actual excede el monto máximo permitido de hipoteca inversa a los 62 años.
En el siguiente ejemplo, los ingresos de la hipoteca inversa pueden ser insuficientes, aunque usted califique.
Supongamos que debe $ 150 000 por su casa de $ 400 000. Puede pedir prestado el 50% o $ 200,000. Pero las ganancias netas serán solo de $ 50,000 ($ 200,000 menos $ 150,000 para pagar la hipoteca existente).
Dependiendo del propósito de la hipoteca inversa, es posible que $ 50,000 no sean suficientes.
Las hipotecas inversas tienen altos costos de cierre
Cada vez que tome una nueva primera hipoteca sobre su casa, incurrirá en costos de cierre. Esos costos de cierre reducirán los ingresos que recibirá del nuevo préstamo. Pero debido a la naturaleza única de las hipotecas inversas, esos costos de cierre son más altos que en los refinanciamientos tradicionales.
Los costos de cierre de un refinanciamiento hipotecario tradicional oscilan entre el 2% y el 3% del monto del préstamo. Los costos de cierre de la hipoteca inversa fácilmente superan el 4%, comenzando con la prima del seguro hipotecario de la FHA o MIP. El MIP es la tarifa que pagará a la FHA por brindarle un seguro al prestamista para otorgar el préstamo.
Se le pedirá que pague una tarifa inicial del 2% del monto de la nueva hipoteca. Además, también hay un MIP anual equivalente al 0,50% del saldo pendiente del préstamo. Si el monto de su préstamo es de $ 200,000, la prima anual será de $ 1,000 ($ 200,000 X 0.50%). En este escenario, agrega alrededor de $ 83 por mes al costo del préstamo, lo que reduce los ingresos mensuales del préstamo.
También hay una tarifa de originación. Los prestamistas pueden cobrar $ 2,500 o el 2% de los primeros $ 200,000 del valor de la vivienda, lo que sea mayor, más el 1% del valor por encima de $ 200,000. Eso significa que un prestamista puede cobrar hasta $ 4,000 (2%) de un monto de préstamo de $ 200,000.
Se pagan tarifas adicionales a las partes involucradas en la originación del préstamo. Estos incluyen cargos por título, tasación, registro y tarifas de inspección, por nombrar algunos.
Aún debe pagar impuestos sobre la propiedad, reparaciones de seguros y mantenimiento
Si bien no hay pagos mensuales en una hipoteca inversa, aún debe cubrir otros costos de propiedad de la vivienda. Eso incluye impuestos sobre la propiedad, seguros para propietarios de viviendas, servicios públicos y el costo de reparación y mantenimiento de la propiedad.
Aunque tenga una hipoteca inversa, es posible que pierda la casa por falta de pago de los impuestos inmobiliarios.
Las hipotecas inversas tienen un requisito de edad
Las hipotecas inversas están disponibles solo para propietarios elegibles de 62 años o más. Si aún no ha alcanzado esa edad, una hipoteca inversa no es una opción.
Incluso si califica, la cantidad que puede pedir prestada se basará en su edad en el momento de la solicitud. Cuanto más joven sea, menor será el porcentaje de capital que podrá pedir prestado contra la vivienda.
Por esa razón, las hipotecas inversas tienden a funcionar mejor para los prestatarios de 70 u 80 años. A esa edad, puede acceder a más capital, por lo que es más probable que el préstamo satisfaga sus necesidades financieras.
¿Debería tomar una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa se complica por las múltiples disposiciones que debe tener en cuenta antes de solicitarla.
Debe comenzar por evaluar lo que espera que haga una hipoteca revertida por usted. ¿Será principalmente para acceder al efectivo en su hogar o para proporcionarle un flujo de ingresos continuo? En cualquier caso, ¿tiene suficiente valor líquido en la vivienda para satisfacer esa necesidad?
También debe considerar las implicaciones a largo plazo. Por ejemplo, es posible que desee mudarse en el futuro, quizás para vivir más cerca de sus hijos. En ese caso, una hipoteca inversa puede reducir el valor líquido de su vivienda lo suficiente como para hacer que una medida no sea práctica.
Antes de tomar una hipoteca inversa, asegúrese de estar al tanto de todo lo que implica. Y una vez que lo esté, debería considerar seriamente discutir la propuesta con un abogado, un contador público autorizado o un planificador financiero. Dado que se ocupan de hipotecas inversas, es posible que puedan asesorarlo sobre el mejor curso de acción.