Cómo evaluar la propiedad inmobiliaria para invertir

Me encanta la idea de poseer varias propiedades de inversión inmobiliaria y vivir del flujo de efectivo de los ingresos por alquiler.

Pero aunque me encanta la idea, no estoy tan seguro de que realmente me gusten las cosas que acompañan a ser propietario de propiedades de inversión (por ejemplo, inquilinos, mantenimiento, etc.).

Durante el fin de semana leí un poco sobre cómo iniciar la inversión inmobiliaria y también tuve una conversación con un inversor inmobiliario exitoso. Estos son algunos de los pensamientos que tengo como resultado de mi investigación.

Apunta al 10% de retorno de la inversión

Si va a correr el riesgo de ser propietario de una propiedad, debe tener la oportunidad de obtener una buena rentabilidad. Después de todo, sé que la mayoría de nosotros no tenemos la suerte de tener un millón de dólares en efectivo esperando la propiedad de inversión adecuada.

La mayoría de las personas que se dedican a la compra de bienes raíces suelen tener suficiente dinero extra para una unidad. Por lo tanto, si va a inmovilizar un montón de dinero en efectivo en un solo lugar, será mejor que obtenga un rendimiento sólido. Suficiente retorno para que, si algo sale mal, aún pueda arreglárselas con un retorno menor.

En su último libro, The Skinny on Real Estate Investment, Jim Randel sugiere tratar solo con propiedades de inversión que puedan producir al menos un 10 por ciento de retorno de su inversión.

Como ejemplo, digamos que está buscando una propiedad que le proporcionará $ 20,000 en ingresos por alquiler al año. Dado que tiene gastos (impuestos, seguro, mantenimiento, varios) de $ 5,000, tendrá un ingreso operativo neto (NOI) de $ 15,000.

Dado este NOI, solo debe esperar pagar $ 150,000 en efectivo por esta propiedad. Más que eso y corre el riesgo de que los problemas con esta propiedad infrinjan su capacidad para obtener un rendimiento decente (por encima del 7%).

Por supuesto, cuando tiene en cuenta el financiamiento de esta propiedad, los números cambian a su favor (especialmente con las tasas hipotecarias de hoy). A veces, el apalancamiento que obtiene de los préstamos es suficiente para aumentar drásticamente su rendimiento.

Pero también hace que toda la transacción sea más complicada y estresante, ya que ahora se está endeudando, en mi opinión.

Me gusta el enfoque del 10%. Parece conservador y ayuda a eliminar la emoción de la decisión de compra.

Si los números se suman, entonces puede apretar el gatillo. Si no es así, es fácil marcharse. Apostaría a que no hay muchas propiedades del 10% en mi vecindario. Este tipo de propiedades son difíciles de encontrar, me imagino.

Pero eso es lo que los convierte en una buena inversión, ¿verdad?

Busque propiedades de inversión donde pueda agregar valor

Un buen inversor de bienes raíces busca formas de agregar valor a una propiedad para que el retorno de la inversión aumente.

Cuando hablé con el exitoso inversor de bienes raíces, me contó cómo estaba agregando valor a una de sus propiedades actuales. Compró un terreno en la esquina de un par de carreteras principales de su ciudad.

La propiedad estaba en una llanura aluvial, por lo que básicamente era inútil. Sin embargo, les dijo a todas las empresas de construcción locales que podían comenzar a arrojar la tierra y el concreto no deseados en la tierra. En un año, esta antigua zona de inundación se había convertido en una bonita propiedad con este material gratuito.

Ahora está contemplando colocar una gasolinera en el terreno dada su ubicación central.

El jurado aún está deliberando sobre si puede hacer que esto funcione. Pero me impresionó su capacidad para tomar algo que la mayoría de la gente consideraba inútil y convertirlo en algo de valor mediante el uso de recursos gratuitos.

La lección que se debe aprender aquí es encontrar propiedades en las que pueda agregar valor. ¿Existe un espacio adicional que se pueda alquilar en la propiedad? ¿Hay mejoras pequeñas y de bajo costo que podría hacer en la propiedad para aumentar el alquiler?

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Obviamente, hay mucho más en qué pensar cuando se trata de invertir en propiedades inmobiliarias (por ejemplo, cómo evaluar las posibles rentas, cómo cobrar el alquiler, cómo encontrar buenos inquilinos, ¿utiliza un empresa de administración de propiedades, etc.). Pero me gustaron estas dos conclusiones porque te obligan a evaluar la propiedad desde una perspectiva estratégica por adelantado.

¿Qué piensas? ¿Alguna vez le gustaría tener una propiedad de alquiler? ¿Posees alguno actualmente? Si es así, ¿qué le gusta del proceso?

Cobro de alquiler	ACH gratis Pago exprés de $ 2.99	Tarifa de $ 2 ACH Cargo del 3.5% por tarjeta de crédito o débito	$ .050 Pagos mediante transferencia electrónica de fondos Tarifa del 2,75% por tarjeta de crédito
Tiempo de depósito	4-5 días ACH 3 días Express	3 días	1-2 días
Restringir pagos parciales	Fin del contrato de arrendamiento	sí	sí
Cuentas de depósito múltiples	sí	sí	Sí, por una tarifa adicional
Cargos por retraso de automóviles	Reparado	Fijo o%	Reparado
Verificación de antecedentes	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Examen básico: $ 15 Prima: $ 18
Verificación de crédito	$24.99-$39.99	$35	Parte de la evaluación (arriba)
Arrendamiento digital	No	Parte de planes pagados	Disponible
El seguro para inquilinos	Disponible	Disponible	Disponible
Empiece con Cozy	Cree una cuenta gratis	Inicie una prueba gratuita con Buildium

Acerca de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, también conocido como "PT", es contador público, bloguero, podcaster, esposo y padre de tres hijos. PT también es el fundador y director ejecutivo de la conferencia y feria comercial de la industria de las finanzas personales. FinCon.

Creó Part-Time Money® en 2007 para compartir sus consejos sobre dinero, hacerse responsable (mientras pagar más de $ 75k en deudas) y conocer a otros apasionados por avanzar hacia las finanzas independencia.