Lo único de los mercados financieros es el apalancamiento. Como accionista, tiene un poder increíble para hacer uso del apalancamiento que no forma parte de su balance personal. No perderá nada más que su capital de inversión en el peor de los casos.
Podría llegar tan lejos como para decir que, como inversor en una empresa pública, tiene ventajas ilimitadas y desventajas limitadas. Lo máximo que puede hacer no está restringido por ningún límite superior y no puede perder más que su inversión original.
Bienes raíces vs. REIT
Este es un gran ejemplo de la facilidad con la que se puede cambiar el riesgo en nuestros balances personales. Invertir en bienes raíces a nivel individual requiere usar sus ingresos, activos y balance personal para hacer un trato. Los bancos se preocupan por tus datos, tú eres el riesgo. Y su balance es la garantía.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), sin embargo, le permiten acceder al mismo tipo de apalancamiento (pedir prestado a bajo costo para comprar inversiones de mayor rendimiento) sin riesgo para su balance personal.
Es posible que encuentre un 15% en efectivo sobre los rendimientos en efectivo de sus propias inversiones inmobiliarias realizadas por usted mismo. Pero puede encontrar efectivo similar al 15% sobre devoluciones en efectivo en REIT apalancados. La mayor diferencia es qué balance estás jugando - tu balance personal e individual, o el balance de un fideicomiso en el que tu responsabilidad es limitado.
Estas no son inversiones completamente iguales, por supuesto. Se podría decir que el efectivo a cambio de efectivo en propiedades individuales en su propio balance general brinda una mayor oportunidad de obtener ganancias en revalorización. Esto es muy cierto. Sin embargo, hasta cierto punto, los REIT tienen su propia ventaja en el sentido de que puede componer más rápido y con menos rigidez. Las acciones en un REIT se pueden comprar cada vez que tenga suficiente para comprar una sola acción. Nunca entrará en bienes raíces en su propio balance con $ 40; tienes que esperar para tener suficiente dinero en efectivo a la mano para realizar una transacción mucho mayor.
Además, un fideicomiso puede acceder a mucho más apalancamiento a una tasa de interés mucho más baja que un individuo, lo que agrega otra ventaja. Además, puede capitalizar indefinidamente en un REIT, mientras que pocos bancos le permitirán agregar a su cartera compras de bienes raíces individuales financiadas a bajo costo y altamente apalancadas a su cartera para siempre.
Apalancamiento en empresas públicas
Los inversores en empresas públicas también pueden acceder al apalancamiento interno. Por ejemplo, suponga que sus opciones se limitan a dos compañías petroleras. Se opera con un balance perfectamente limpio y sin deuda. Otro opera con una deuda sustancial y solo una pequeña cantidad de capital.
Siempre puede mejorar su cartera con financiamiento creativo para comprar la compañía petrolera sin apalancamiento y hacerla tan atractiva como la compañía apalancada. Puede utilizar su casa como fuente de capital de inversión; muchas personas han hecho lo mismo. (Pocas personas toman la decisión consciente de utilizar el valor líquido de la vivienda como fuente de apalancamiento, pero en cualquier momento renunciar a un pago anticipado de la hipoteca y desplegar capital en otra parte, está utilizando el valor líquido de la vivienda como fuente de aprovechar.)
Alternativamente, podría apalancar con el mejor tasa de margen a una tasa inferior al 2%.
Una vez más nos exponemos a diferentes riesgos. El uso de nuestro balance personal para invertir con el valor líquido de la vivienda pone en riesgo nuestras propias finanzas personales. El uso del margen de intermediación crea un riesgo de mercado: si el precio de la empresa cae precipitadamente, su posición se detiene. A 2: 1, una caída del 50% en el precio de las acciones significa que obtiene una llamada de margen. Su posición está cerrada con una pérdida total.
Por otro lado, el apalancamiento interno utilizado por una empresa determinada no tiene el mismo efecto. El apalancamiento se mantiene en el balance de la empresa. Y no tiene ningún riesgo real de pérdida en caso de una caída temporal de los precios de las acciones. Solo una quiebra total y completa podría acabar con toda su inversión.
Algo teórico, pero totalmente aplicable
La idea de segmentar diferentes inversiones por balance es algo teórica, pero es totalmente aplicable a cómo pensamos sobre las diferentes oportunidades. Como su trabajo como inversor es ser un asignador de capital, debe tomar una decisión sobre cómo asigna el capital y también de dónde proviene ese capital.
A fin de cuentas, considero que es una mejor opción dejar que el riesgo corra en un balance que no fluya directamente al mío. El balance de un REIT puede explotar sin ningún otro efecto que no sea la pérdida de capital de inversión. La compra de una propiedad inmobiliaria individual puede explotar, resultando en la pérdida de capital de inversión más una mancha masiva en mi balance personal, finanzas e informe crediticio, limitando mi capacidad de apalancamiento en el futuro.
La compra de acciones individuales con apalancamiento personal vuelve a traer nuevos riesgos. Comprar una empresa ya apalancada da la misma ventaja, con un riesgo de desventaja limitado.
Yo diría que, en igualdad de condiciones, siempre es preferible jugar con el balance de otra persona a jugar con el mío.