Siempre me ha fascinado la idea de ser propietario de una propiedad inmobiliaria fuera de nuestra residencia principal. La mayoría de las personas se topan con él cuando se mudan de una casa a otra, alquilando su primera casa para generar un ingreso adicional.
Cuando nos mudamos, investigué un poco y aunque era posible generar un poco de flujo de efectivo de nuestra casa, no quería ser propietario y vendimos nuestra primera casa.
Los bienes raíces siempre han permanecido en el fondo de mi mente y, por lo tanto, cuando hubo una proliferación de sitios de inversión inmobiliaria de crowdfunding (como sitios de préstamos entre pares, pero para inversiones inmobiliarias), pensé que podría ser el vehículo perfecto.
La primera que elegí comprobar es una empresa llamada RealtyShares.
¿Qué es RealtyShares?
RealtyShares es una plataforma de inversión inmobiliaria de crowdfunding fundada por el CEO Nav Athwal en abril de 2013. Ha pasado por seis rondas de financiamiento de capital y recaudó un total de $ 35.7 millones en financiamiento de riesgo, siendo la última ronda un acuerdo de financiamiento de deuda en septiembre de 2016, según Crunchbase.
Athwal era un abogado de bienes raíces en San Francisco y representaba a clientes institucionales como REIT y desarrolladores. Utilizó su experiencia en ese campo para crear RealtyShares porque quería presentar la idea de la inversión inmobiliaria a las personas.
RealtyShares le permite invertir en oportunidades inmobiliarias, tanto comerciales como residenciales, con un mínimo de solo $ 1,000 por inversión y una tarifa anual máxima del 2%. En las inversiones de capital y acciones preferentes, la comisión se acerca al 1%. En una inversión de deuda, RealtyShares cobra una tarifa de servicio en forma de un diferencial de tasa de interés (diferencia en lo que se les paga a los inversores vs. lo que pagan los prestatarios). No hay tarifa de transacción.
Registrarse en RealtyShares
Registrarse solo toma unos minutos. El proceso implica crear un inicio de sesión y, opcionalmente, vincular una cuenta bancaria. Puede omitir la vinculación de una cuenta bancaria al principio (que es lo que hice porque quería ver qué hay dentro antes de desenterrar mis datos bancarios).
Después de registrarse, hay un "período de reflexión" de 30 días según lo recomendado por la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Puede aprobarlo completando su perfil de inversor y programando una llamada con su equipo.
El perfil del inversor hace algunas preguntas de cuestionario de inversor bastante estándar como patrimonio neto, ingresos, si trabaja en los servicios financieros. industria, además de algunas otras, como si usted o alguien en su hogar es actualmente o anteriormente un alto cargo militar, gubernamental o político oficial. Tarda unos diez minutos.
Una vez completado, puede programar una llamada (son bloques de 20 minutos) para salir del período de reflexión.
Múltiples opciones de inversión inmobiliaria
La llamada de enfriamiento fue principalmente información, la persona con la que hablé me dio un resumen de lo que hacen. Fue fascinante y esto es lo que aprendí sobre sus tres tipos de inversión diferentes, aunque ampliamente categorizados.
Deuda senior a corto plazo: Estos son acuerdos con un rendimiento objetivo del 8-10% en una nota de deuda senior de 12 meses de duración con mínimos de $ 1,000 a $ 5,000.
Caen en uno de dos tipos:
- Viviendas unifamiliares, como inversiones inmobiliarias: usted es el derecho de retención de la primera posición sobre estas casas y su recurso en caso de incumplimiento es la ejecución hipotecaria.
- Deuda comercial que financia la construcción de una ubicación de franquicia: solo lo han estado haciendo durante 3-4 meses (y solo han hecho un puñado) pero financian la construcción de una única franquicia independiente localización. Estas ubicaciones ya tienen franquiciados que han firmado un contrato de arrendamiento de triple red.
Negociaciones de acciones preferentes a medio plazo: Éstos tienen una duración de 2 a 3 años y, por lo general, se encuentra en la segunda posición (en deuda) con un rendimiento objetivo del 12-14%. Por lo general, se destinan a proyectos residenciales multifamiliares, a veces préstamos más grandes ($ 1 a $ 3 mm) a inversores inmobiliarios que buscan escalar. Los mínimos en estos están más cerca de $ 10,000 - $ 15,000.
Operaciones de capital de empresas conjuntas a más largo plazo: Estos son acuerdos de 3 a 5 años en los que usted se hace cargo de los desarrolladores y tiene como objetivo una TIR del 16-20%. En estos, recibirá pagos trimestrales (a veces basados en las ganancias operativas) y participará en una apreciación cuando se venda la propiedad.
Estos son solo los tipos de ofertas que han visto en la plataforma (a partir de enero de 2017). La parte divertida es que puede ver todas las inversiones que han realizado (de las cuales ha habido más de 500).
Revisión de oportunidades de inversión reales
Después de que me inscribí y existió el período de reflexión, hurgué y vi que había un puñado de inversiones abiertas. No puede invertir en ningún acuerdo que se haya abierto antes de salir de un período de reflexión (esa es la nota debajo de cada listado), pero aún puede mirar a su alrededor. También puede ver las ofertas cerradas, lo que siempre es divertido.
Eché un vistazo al primer acuerdo de deuda enumerado, un billete de $ 1,65 mm a 12 meses que paga un interés del 10% con un mínimo de $ 10,000. La etiqueta "prefinanciado" indica que RealtyShares ya lo financió, por lo que ahora lo están llenando con dinero de los inversores.
La información incluida en esta inversión es relativamente ligera. Sospecho que es porque este es un acuerdo de deuda bastante sencillo. Otros acuerdos pueden tener más información (como los acuerdos de acciones preferentes) en parte porque conllevan más riesgo. Si está haciendo una empresa conjunta, necesita saber con quién se va a acostar.
Volviendo a este acuerdo, le brindan algunas cosas básicas: información sobre el propósito, el historial y la calificación crediticia del prestatario, además de cuánto apalancamiento está involucrado. También hay "Documentos" adicionales, en este caso hay una tasación de la propiedad más el historial del prestatario con RealtyShares.
No es tan diferente de lo que vería en un sitio de préstamos de igual a igual, aunque con diferentes detalles (como la propiedad).
La información proporcionada debe considerarse solo como el comienzo. Tu debes hacer tu tarea. Si bien RealtyShares examina estas ofertas e informa que solo toma una fracción de las que se ofrecen, no puede ser un inversionista sin investigar un poco más cuando está poniendo su dinero a trabajar.
Puede encontrar una enorme cantidad de información en línea, trabajando estrictamente desde la dirección, y le recomiendo que en cualquier trato comience a desenterrar esa información.
Honorarios: En este trato en particular, el inversor no parece pagar ninguna tarifa. El prestatario paga $ 25 por cada $ 1,000 recaudados (revelado en el paquete del inversor). Además, la tasa de interés del préstamo es del 11% para el prestatario y el 10% se paga al inversor (revelado en la lista de notas).
Si ve esto como una colocación privada, es muy similar a cómo se estructuran en términos de tarifas. He hecho algunos de estos y estos números son consistentes con el riesgo involucrado.
Cómo funcionan los impuestos para las inversiones
Por cada inversión, recibirá un Formulario 1065 Anexo K-1 al final del año. El K-1 es un formulario que se utiliza para informar los ingresos, las deducciones, los créditos y otros detalles importantes de una sociedad, que es lo que está adquiriendo cuando invierte.
No es una declaración difícil de entender y una que su preparador de impuestos o software de impuestos podrá manejar sin dificultad.
¿Es una buena inversión?
He invertido en un pequeño grupo de viviendas unifamiliares, he invertido en REIT y he prestado dinero para acuerdos inmobiliarios a personas en las que confiaba (préstamos de dinero fuerte). Mi experiencia con la propiedad directa (aunque en un sindicato con personas en las que confiaba) fue mixta, hay solo mucha volatilidad en la propiedad de propiedades en una región geográfica... además, la propiedad no es un picnic.
Mi experiencia con los préstamos de dinero fuerte ha sido estelar, pero nuevamente estás prestando dinero a un individuo. Solo he hecho uno de estos, confío en la persona a la que le presté dinero (¡y no ha hecho nada más que pagar a tiempo!), Pero todo "huevos en una canasta" es solo una forma peligrosa de hacer negocios. (¡y he sido afortunado!)
Eso deja a los REIT. Cuando puedes comprar Fondo de índice Vanguard REIT (VGSLX) con un mínimo de $ 3,000, tiene que haber una buena razón para ir a otra parte.
Pero hay: muchos REIT no invierten en propiedades tanto como en compañías inmobiliarias. Las principales participaciones de VGSLX son las posiciones de capital de grupos de propiedad comercial y empresas de almacenamiento. Se trata de bienes raíces en el sentido de que está comprando empresas con propiedades inmobiliarias masivas, pero no directamente en bienes raíces.
Código de promoción RealtyShares de $ 100
Por tiempo limitado, regístrese y use el código promocional Socio100 para obtener un bono de $ 100 cuando realice su primera inversión.
Los $ 100 aparecerán en su cuenta bancaria vinculada dentro de los 30 días posteriores al procesamiento de su inversión.
Línea de fondo
Creo que es realmente genial mirar escaparates y podría incursionar un poco solo para ver cómo está (es un poco como rascarme picazón de inversión de dividendos).
Si está interesado, puede registrarse para obtener más información sobre ellos.