Εάν έχετε ένα σπίτι και ξοδεύετε ποτέ πολύ χρόνο με τους γείτονές σας, πάντα θα καταλήγετε να μιλάτε για αξίες ακινήτων και φόρους ακινήτων.
Οι άνθρωποι λατρεύουν να μιλούν για το πώς το σπίτι τους ανέβηκε σε αξία, αλλά μισούν επίσης το πόσο υψηλοί είναι οι φόροι ιδιοκτησίας τους. Συγγνώμη φίλε, δεν μπορείς να το έχεις και με τους δύο τρόπους! 😂
Αν οι αξίες των ακινήτων ανεβαίνουν, οι φόροι στα ακίνητα ανεβαίνουν!
Στην κομητεία Howard, οι φόροι ιδιοκτησίας μας είναι ~1,442% (κομητεία, πολιτεία, πυρκαγιά και κατ' αξία). Βαρύ σε σύγκριση με κάποιους, ελαφρύ σε σύγκριση με άλλους.
Λοιπόν, πρόσφατα λάβαμε μια ειδοποίηση εκτίμησης φόρου ακινήτων από το Τμήμα Αξιολογήσεων και Φορολογίας της πολιτείας μας. Όπως πολλά ακίνητα σε όλη τη χώρα, είδαμε αύξηση στις εκτιμήσεις μας.
Αυτή ήταν η πρώτη φορά που η αξία του ακινήτου ανέβηκε σημαντικά. Το περιμέναμε αυτό γιατί κάναμε κάποιες ανακαινίσεις κατά τη διάρκεια της πανδημίας και το σπίτι μας έγινε λίγο μεγαλύτερο.
Δεν ξέρω τι είναι μια δίκαιη αξιολόγηση ή όχι, αλλά όταν υπήρχε η ευκαιρία να ασκήσω έφεση, σκέφτηκα ότι δεν θα έβλαπτε να το κάνω σωστά;
Σημείωση, ζούμε στην Κομητεία Χάουαρντ του Μέριλαντ, επομένως η κομητεία και η πολιτεία σας μπορεί να έχουν διαφορετική διαδικασία και προθεσμίες, αλλά πολλές περιοχές ακολουθούν παρόμοιες διαδικασίες.
Πίνακας περιεχομένων
- Έναρξη της διαδικασίας προσφυγής αξιολόγησης
- Επανεξέταση του Φύλλου Εργασίας Επαναξιολόγησης
- Καλέστε τον κτηματομεσίτη σας
- Πρέπει να κάνω έφεση;
- Τι είναι ο Συντελεστής Ποιότητας;
- Ένσταση γραπτή, προφορική ή βίντεο;
- Η προσφυγή μας εγκρίθηκε! (κάπως)
- Τι έπεται?
Έναρξη της διαδικασίας προσφυγής αξιολόγησης
Η διαδικασία ένστασης είναι απλή και έχετε 45 ημέρες για να υποβάλετε επίσημη ένσταση.
Η ειδοποίησή μου είχε ημερομηνία 29/12/2022 (αν και την έλαβα λίγες μέρες αργότερα). Είχα μέχρι τις 12 Φεβρουαρίου να αποφασίσω τι θέλω να κάνω.
Ευτυχώς, μπορείτε να τα κάνετε όλα διαδικτυακά μέσω Αυτή η μορφή αλλά πρέπει να έχετε την ειδοποίηση αξιολόγησής σας. Ζητούν την ειδοποίησή σας και τον αριθμό ελέγχου. (βρίσκεται στο πλαίσιο πάνω δεξιά)
Αρχικά, μπορείτε να ζητήσετε το φύλλο εργασίας αξιολόγησης του ακινήτου σας καθώς και μια ανάλυση πωλήσεων περιοχής. Αυτό είναι αυτό για το οποίο θα ασκήσετε ένσταση, επομένως χρειάζεστε το φύλλο εργασίας για να αποφασίσετε για ποιους λόγους να το επανέλθετε.
Στην αρχή, δεν ήμουν σίγουρος αν ήθελα να υποβάλω ένσταση, αλλά μπορείτε να ζητήσετε τα έγγραφα χωρίς να υποβάλετε ένσταση. Είναι ωραίο να μπορείς να δεις πώς καθόρισαν την αξία του σπιτιού σου.
Ζήτησα το φύλλο εργασίας και την ανάλυση στις 3/1/2023 και τα έλαβα μέσω email στις 21/1/2023.
Επανεξέταση του Φύλλου Εργασίας Επαναξιολόγησης
Στο Maryland, το Residential Worksheet for Reassessment είναι ένα απλό έγγραφο που εξηγεί πώς το Υπουργείο Αξιολογήσεων και Φορολογίας του State of Maryland έφτασε στην αξιολόγησή του.
Οι τρεις πρώτες σελίδες κάλυψαν το σπίτι μας. Περιλαμβάνει κάθε πτυχή του σπιτιού μας και περιλαμβάνει την τιμή με την οποία αποτιμάται. (Αυτό Το PDF εξηγεί το φύλλο εργασίας και τι σημαίνει καθεμία από τις τιμές)
Οι δύο τελευταίες σελίδες περιλάμβαναν συγκρίσιμες πωλήσεις τα τελευταία χρόνια.
Είναι αρκετά λεπτομερές και, στην περίπτωσή μας, σωστό. Δεν υπήρχαν λάθη σε αυτό. Γιούχα.
Καλέστε τον κτηματομεσίτη σας
Εάν αρχίζετε να αισθάνεστε λίγο συγκλονισμένοι ή απλώς για να πάρετε μια δεύτερη γνώμη, καλέστε τον κτηματομεσίτη σας. Αυτός ή αυτή θα μπορεί να σας βοηθήσει επειδή περνούν από αυτή τη διαδικασία όλη την ώρα. Ξέρουν πώς λειτουργούν όλα και μπορεί ακόμη και να έχουν καλή σχέση με τον προϊστάμενο που θα εξετάσει την περίπτωσή σας.
Και μην αισθάνεστε ένοχοι χρησιμοποιώντας το χρόνο τους - ποιον πιστεύετε ότι είναι πιθανό να τηλεφωνήσετε όταν έρθει η ώρα να πουλήσετε το σπίτι σας;
Ορισμένοι ιστότοποι προτείνουν ότι μπορείτε να προσλάβετε ένα τρίτο μέρος για να το χειριστεί με αντάλλαγμα ένα ποσοστό των χρημάτων που εξοικονομήθηκαν. Δεν νομίζω ότι αυτό είναι απαραίτητο - εάν ο αντιπρόσωπός σας δεν σας βοηθήσει, σκεφτείτε να πάρετε έναν νέο αντιπρόσωπο την επόμενη φορά. Αλλά έκανα τη διαδικασία μόνος μου και η πρώτη φάση της διαδικασίας δεν ήταν δύσκολη.
Πρέπει να κάνω έφεση;
Όταν σκέφτεστε αν πρέπει να κάνετε έφεση, υπάρχουν μερικές σκέψεις.
Υπάρχουν σφάλματα; Αυτό είναι πιθανότατα το πιο εύκολο πράγμα να διορθωθεί.
Για τη συγκεκριμένη περίπτωσή μας, σκέφτηκα ότι υπήρχε μια ανακρίβεια με βάση αυτά που είδα στη βάση δεδομένων ακινήτων. Στη βάση δεδομένων, αναφέρθηκε ότι είχαμε 6 πλήρη μπάνια (3 φωτιστικά ή περισσότερα) και μισό μπάνιο (2 ή λιγότερα). Στην πραγματικότητα, έχουμε μόνο 4 πλήρη μπάνια και μισό μπάνιο. Αυτά είναι δύο επιπλέον μπάνια.
Κάθε πλήρες μπάνιο αξίζει 5.000 $ στο Μέριλαντ.
Αλλά το έντυπο επαναξιολόγησης είχε τον σωστό αριθμό λουτρών. Και κάθε μπάνιο έχει αξία μόνο 5.000 $, κάτι που δεν είναι πολύ.
Μετά από λάθη, θα μπορούσατε να το αμφισβητήσετε με βάση συγκρίσιμα. Εδώ συγκρίνετε την εκτιμώμενη αξία σας σε σύγκριση με την εύλογη αγοραία αξία των κατοικιών στην περιοχή σας – ή ό, τι συμπεριέλαβε η κομητεία στο φύλλο εργασίας επαναξιολόγησης. Εάν υπήρξε μια πρόσφατη αλλαγή στην αγορά, την οποία πολλοί τομείς αντιμετώπισαν καθώς τα επιτόκια αυξήθηκαν κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους περίπου, θα μπορούσατε να υποστηρίξετε ότι η αξία σας είναι επίσης χαμηλότερη.
Αυτό θα απαιτούσε να λάβετε συγκρίσιμα στοιχεία πωλήσεων και να κάνετε λίγη έρευνα. Η λίστα πωλήσεων περιοχής της κομητείας περιλάμβανε πωλήσεις μόλις τον Δεκέμβριο του 2022 (και μόνο μία πώληση τον Δεκέμβριο και αμφιβάλλω ότι πωλήθηκε μόνο ένα σπίτι ολόκληρο τον Δεκέμβριο). Εάν θέλετε να ακολουθήσετε αυτήν τη διαδρομή, θα χρειαστείτε περισσότερα δεδομένα και ο κτηματομεσίτης σας θα μπορούσε να σας βοηθήσει με αυτό.
Μπορείτε να αμφισβητήσετε κάποιον από τους πολλαπλασιαστές; Μόλις προστεθεί η συνολική βασική αξία κατοικίας, υπάρχουν τρεις "προσαρμογές αξίας κατοικίας:"
- Πολλαπλασιαστής κομητείας – που εφαρμόζεται σε όλα τα σπίτια ενός νομού
- Συντελεστής Ποιότητας – που καθορίζει ο αξιολογητής (βαθμολογία 1-9)
- Προσαρμογή γειτονιάς – που εφαρμόζεται σε όλα τα σπίτια μιας «γειτονιάς»
Αμφιβάλλω αν μπορείτε να αμφισβητήσετε τον 1ο και τον 3ο πολλαπλασιαστή, αλλά τι γίνεται με τον Συντελεστή Ποιότητας;
Τι είναι ο Συντελεστής Ποιότητας;
Το δικό μας ήταν 6, που σήμαινε ότι ο πολλαπλασιαστής στην τιμή της κατοικίας μας ήταν 1,37x. Το 5 είναι πολλαπλασιαστής μόλις 1,17x – άρα διαφορά 20%!
Έστειλα email στο Υπουργείο Φορολογίας για να καταλάβω καλύτερα πώς καθορίζεται ο αριθμός ποιότητας, επειδή αυτή είναι ίσως η καλύτερη προσέγγισή μου.
Την ίδια μέρα (Ευχαριστώ Braxton!), ο Βοηθός Επόπτης Αξιολογήσεων μου έστειλε ένα έγγραφο που εξηγούσε τους βαθμούς Κόστους Κατοικίας CAMA (τους οποίους το κράτος μας χρησιμοποιεί ως Παράγοντες Ποιότητας). Το CAMA σημαίνει Μαζική Εκτίμηση Υποβοηθούμενη από Υπολογιστή και είναι αυτό που χρησιμοποιείται από τις κρατικές υπηρεσίες σε όλη τη χώρα για τον προσδιορισμό αυτής της πτυχής των αξιολογήσεων.
Εδώ είναι τι αναφέρεται για τις τάξεις 5 και 6:
- Βαθμός 5 – Οι κατοικίες σε αυτόν τον βαθμό περιλαμβάνουν γενικά μεμονωμένα σχεδιασμένα σπίτια μαζικής παραγωγής σε καλύτερες υποδιαιρέσεις. Αυτά τα σπίτια είναι χτισμένα από σχέδια σχεδιαστών, χρησιμοποιώντας έμπειρους τεχνίτες και τυπικά έως καλά υλικά παντού. Υπάρχει εξωτερική διακόσμηση και οι εσωτερικοί χώροι είναι καλά φινιρισμένοι (Καλό).
- Βαθμός 6 – Οι κατοικίες σε αυτόν τον βαθμό περιλαμβάνουν γενικά εκείνες που έχουν σχεδιαστεί για μεμονωμένους ιδιοκτήτες σπιτιού που χρησιμοποιούν υλικά καλής ποιότητας παντού. Η κατασκευή επιβλέπεται από αρμόδιο κατασκευαστή. Αυτά τα σπίτια μπορεί να χτιστούν σε καλύτερες από το μέσο όρο αναπτύξεις. Στην κατασκευή αυτού του βαθμού κατοικιών δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στη λεπτομέρεια τόσο των εξωτερικών όσο και των εσωτερικών βελτιώσεων (Πολύ Καλό).
Στη λίστα των πωλήσεων στις δύο τελευταίες σελίδες, άρχισα να κοιτάζω μερικά από τα σπίτια που βαθμολογήθηκαν με Συντελεστή Ποιότητας 6 και φάνηκαν συγκρίσιμα με το ανεκπαίδευτο μάτι μου. Αυτά ήταν μεγαλύτερα σπίτια με εξωτερικούς χώρους από τούβλα, παρόμοια φινιρίσματα στο εσωτερικό και κατασκευασμένα σε παρόμοιο χρονικό πλαίσιο.
Αυτά που βαθμολογήθηκαν ως Συντελεστής Ποιότητας 6 ή 7 ήταν πολύ νεότερα, πολύ μεγαλύτερα και πιθανότατα είχαν κάποια εσωτερικά χαρακτηριστικά που δεν αποτυπώθηκαν πλήρως στο Zillow.
Η μόνη διαφορά που μπορεί να ισχύει για το σπίτι μας είναι ότι το δικό μας δεν είναι ένα «σπίτι μαζικής παραγωγής» με την έννοια ότι μια γειτονιά με σπίτια της Toll Brothers παράγεται μαζικά. Το δικό μας χτίστηκε τη δεκαετία του 1980 από ένα σχέδιο που αγόρασε ο οικοδόμος.
Έστειλα email στον Βοηθό Επόπτη Αξιολογήσεων για να ρωτήσω εάν μπορούσα να κάνω έφεση για αυτούς τους λόγους και μου είπε ότι μπορούσα!
Καλησπέρα και καλώς ήρθες. Ναι, μπορείτε να κάνετε έφεση για αυτούς τους λόγους και το επιχείρημά σας για κατάταξη βαθμού θα ληφθεί υπόψη από τον Αξιολογητή. Ο Αξιολογητής θα έχει τη δυνατότητα να αντλεί δεδομένα αξιολόγησης από την ευρύτερη κοινότητα και να προσδιορίζει εάν το σπίτι σας βαθμολογήθηκε δίκαια σε σύγκριση με άλλα. Ακριβώς σε περίπτωση που δεν είστε εξοικειωμένοι, έχω επισυνάψει ένα έγγραφο σχετικά με τη διαδικασία επανεξέτασης γενικά.
Ένσταση γραπτή, προφορική ή βίντεο;
Υπάρχουν τρεις επιλογές για ένσταση – γραπτή ένσταση, τηλεφωνική ακρόαση ή ακρόαση μέσω βίντεο.
Η απλούστερη προσέγγιση είναι γραπτή, αλλά μπορείτε να ζητήσετε ένσταση μέσω τηλεφώνου ή βίντεο.
Υπέβαλα μια γραπτή προσφυγή (που φαινόταν πιο εύκολο) αναφέροντας βασικά αυτό που έγραψα παραπάνω:
Το σπίτι μας ήταν αποφασισμένο να έχει Συντελεστή Ποιότητας 6, όταν πιστεύω ότι θα έπρεπε να θεωρείται με μεγαλύτερη ακρίβεια ως 5. Κατασκευάστηκε το 1980 με βάση ένα ευρέως διαθέσιμο σχέδιο από την Avril Shull, επομένως, ενώ είναι ατομικό στην περιοχή (από όσο γνωρίζουμε) δεν είναι ειδικά σχεδιασμένο για έναν μεμονωμένο ιδιοκτήτη σπιτιού. Βασίστηκε σε ένα σχέδιο μαζικής παραγωγής. Δεδομένης της λίστας των συγκρίσιμων κατοικιών κοντά μας, συμπεριλαμβανομένου ενός που πουλήθηκε πρόσφατα στη γειτονιά, πιστεύω ότι το εσωτερικό και το εξωτερικό μας είναι πιο ευθυγραμμισμένα με τα σπίτια Κατηγορίας 5.
Το κατέθεσα στις 26 Ιανουαρίου και υπάρχει μια εκκρεμότητα 8-12 εβδομάδων.
Έλαβα απάντηση στις 10 Απριλίου! Ήταν περίπου 74 ημέρες αργότερα και ακριβώς στη μέση του εκτιμώμενου χρόνου αναμονής 8-12 εβδομάδων, οπότε δεν ήταν καθόλου κακό.
Η προσφυγή μας εγκρίθηκε! (κάπως)
Η κομητεία έστειλε πίσω μια επιστολή δύο σελίδων εξηγώντας τα ευρήματά της, η πρώτη από τις οποίες είναι πιθανώς απλώς μια έντυπη επιστολή που εστάλη σε όλους όσους έκαναν έφεση. Εξήγησε ότι ήταν η τελική ανακοίνωση και ότι η αξιολόγηση ήταν στη δεύτερη σελίδα.
Η Τελική Ειδοποίηση Αξιολόγησης μας έδειξε ότι Αξία προσφυγής, ή ποια θα θεωρούσε η κομητεία την αγοραία αξία μας αν δεν είχαμε κάνει έφεση.
Μετά μας έδειξαν Τελική αγοραία αξία, για το οποίο θα φορολογηθούμε.
Είχαμε έκπτωση 10,86% στην Αξία Έκπτωσης!
Αν θυμάστε από νωρίτερα, έκανα ένσταση βάσει του παράγοντα ποιότητας και αυτός είναι ένας υπολογισμός μόνο για την κατοικία. Στην Προσβαλλόμενη Αξία και στην Τελική Αγοραία Αξία, η αξία της γης μας δεν άλλαξε. Το “Κτίρια, Άλλα” μας υποχώρησε κατά 13,98%.
Αν θυμάστε τον πολλαπλασιαστή του Συντελεστή ποιότητας, ήταν 1,37x για QF 6 και 1,17x για QF 5.
Το 0,20 του 1,37 είναι περίπου 14,5% – πολύ κοντά, αλλά όχι ακριβώς αυτό που ήταν η μείωσή μας.
Δεν φαίνεται ότι διάβασαν τις σημειώσεις της έκκλησής μου, πλήρως συμφώνησαν ότι ήμασταν ο παράγοντας χαμηλότερης ποιότητας και τον μείωσαν ανάλογα. Επίσης, δεν έδωσαν καμία εξήγηση για το τι άλλαξε, αλλά η Τελική Αγοραία Αξία είναι χαμηλότερη από πριν, κάτι που είναι ωραίο.
Τι έπεται?
Με τη νέα αξιολόγηση, μπορείτε τώρα να υποβάλετε ξανά ένσταση εάν το θέλετε.
Υπάρχουν τρία «επίπεδα» στις προσφυγές:
- Επίπεδο Επόπτη – αυτό είναι το επίπεδο που μόλις πέρασα και εξασφάλισα μείωση 10%.
- Συμβούλιο Προσφυγών Εκτίμησης Φόρου Ακίνητης Περιουσίας – Πηγαίνεις μπροστά σε ένα συμβούλιο ντόπιων κατοίκων και θέτεις την υπόθεσή σου.
- Φορολογικό Δικαστήριο του Μέριλαντ – Αυτό είναι το τελικό βήμα και εξακολουθεί να είναι μια άτυπη διοικητική ακρόαση όπου παρουσιάζετε την υπόθεσή σας αυτοπροσώπως (χωρίς γραπτές ακροάσεις).
Δεν υπάρχουν χρεώσεις για κάθε επίπεδο και δεν αναμένεται να χρειαστείτε εκπροσώπηση.
Σε αυτό το σημείο, αισθάνομαι ότι κέρδισα μια αρκετά σταθερή νίκη παίρνοντας μια ωραία, αλλά δίκαιη, μείωση στην Τελική Αγοραία Αξία που θα μας εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια. Δεδομένου ότι δεν υπήρχαν σφάλματα και φαινόταν να αποδέχομαι αυτό που ισοδυναμούσε με μείωση του παράγοντα ποιότητας, πήρα το 99% αυτού που ήθελα.
Δεν μου κόστισε χρήματα, έμαθα μια σημαντική διαδικασία που θα μπορούσε να βοηθήσει φίλους και γείτονες…. όλα αυτά ενώ αφιερώνετε πολύ λίγο χρόνο σε αυτό. Επιπλέον, έγινε τροφή για μια ανάρτηση στο blog!
Θα το βάλω στη στήλη νίκης και δεν θα κάνω πρόσθετες προσφυγές.
💡Η αποτίμησή μου από αυτήν την εμπειρία - αμφισβητείτε πάντα την εκτίμηση της ιδιοκτησίας σας. Δεν βλάπτει να μάθετε για τη διαδικασία και να τη δοκιμάσετε, ειδικά αν υπάρχει μεγάλο άλμα. Θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε πολλά χρήματα στη διαδικασία.
Έχετε ασκήσει ποτέ έφεση σε φορολογία ακίνητης περιουσίας; Τι συνέβη?