Όταν σκέφτεστε να επενδύσετε σε ακίνητα, μπορείτε να σκεφτείτε τη διαχείριση μιας μικρής επιχείρησης ενοικίασης ως ιδιοκτήτης. Ή ίσως σκέφτεστε να ασχοληθείτε με κάτι όπως η φιλοξενία Airbnb ή το hacking στο σπίτι, για να ξεκινήσετε.
Αλλά αν έχετε διαχειριστεί ποτέ μια ενοικίαση ή γνωρίζετε κάποιον που το έχει, πιθανότατα γνωρίζετε ότι μπορεί να έχει κάποιο λόξυγκα. Και ακόμα κι αν μια επιχείρηση ενοικίασης λειτουργεί ομαλά και έχετε εξαιρετικούς ενοικιαστές, χρειάζεται πολύ δουλειά για να διαχειριστείτε ένα ή περισσότερα ακίνητα και να συμβαδίσετε με τη συντήρηση.
Ευτυχώς, δεν πρέπει να είναι τόσο ενεργό κάθε είδος επένδυσης σε ακίνητα. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν αρκετές αξιόπιστες, παθητικές στρατηγικές επενδύσεων σε ακίνητα που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να δημιουργήσετε εισόδημα χωρίς να χρειάζεται να διαχειρίζεστε ενεργά ακίνητα.
Τι είναι η παθητική επένδυση σε ακίνητα;
Η παθητική επένδυση σε ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει τη δημιουργία εισοδήματος από ακίνητα χωρίς να χρειάζεται να τα διαχειρίζεστε ενεργά μόνοι σας
. Συνήθως, οι ιδιοκτήτες το επιτυγχάνουν αυτό με την εξωτερική ανάθεση των ευθυνών διαχείρισης ακινήτων σε επαγγελματικές εταιρείες. Αλλά μπορείτε επίσης να εξερευνήσετε εντελώς παθητικές επενδυτικές επιλογές, όπως crowdfunding ή REIT, τις οποίες θα καλύψω παρακάτω.Ο στόχος αυτού του επενδυτικού στυλ είναι να εξακολουθείτε να απολαμβάνετε τα οφέλη της ακίνητης περιουσίας – όπως σταθερές ταμειακές ροές και πιθανή ανατίμηση ακινήτων – χωρίς να χρειάζεται να αφιερώσετε χρόνο. Και ενώ τα ακίνητα απαιτούν μερικές φορές προκαταρκτική εργασία, είναι πολύ πιθανό να μετατρέψετε την επένδυσή σας σε ημι ή πλήρως παθητική επιχείρηση.
Πώς να ξεκινήσετε με την παθητική επένδυση σε ακίνητα
Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να προσθέσετε ακίνητα στο επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο, διατηρώντας παράλληλα τα πράγματα παθητικά. Ορισμένες μέθοδοι απαιτούν περισσότερο κεφάλαιο και προκαταρκτική εργασία από άλλες. Ωστόσο, οι ακόλουθες στρατηγικές μπορούν όλες να γίνουν εντελώς παθητικές ή κυρίως παθητικές επενδύσεις.
1. Χρησιμοποιήστε το Real Estate Crowdfunding
Ένας από τους απλούστερους τρόπους για να ξεκινήσετε παθητικές επενδύσεις σε ακίνητα είναι να χρησιμοποιήσετε ιστοσελίδες crowdfunding. Αυτές οι πλατφόρμες συγκεντρώνουν χρήματα από επενδυτές για να αγοράσουν εμπορικά και οικιστικά ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Ως μέτοχος, κερδίζετε διανομές μετρητών από το εισόδημα από ενοίκια και μπορείτε επίσης να κερδίσετε από την ανατίμηση των τιμών των ακινήτων και μια ενδεχόμενη πώληση.
Μας αρέσουν οι πλατφόρμες crowdfunding στο Investor Junkie αφού είναι φιλικός προς τους αρχάριους τρόπος για να επενδύσετε σε ακίνητα. Στην πραγματικότητα, πολλές πλατφόρμες δεν απαιτούν από εσάς να είστε διαπιστευμένος επενδυτής να συμμετέχω. Και τα ελάχιστα επενδυτικά μπορεί να είναι έως και 10 $.
| Καλύτερες στιγμές |  |
 |
 |
| Εκτίμηση | 9/10 | 9/10 | 7/10 |
| Ελάχιστη Επένδυση | $10 | $5,000 | $5,000 |
| Τέλη λογαριασμού | 1 χρόνος | 1-1,25%/έτος αμοιβή διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων | 2% ετήσια αμοιβή διαχείρισης |
| Ιδιωτική REIT | |||
ΕγγραφείτεΔιαβάστε την κριτική
|
Εγγραφείτε Διαβάστε την κριτική |
Εγγραφείτε Streitwise Review |
Και το crowdfunding είναι μια εντελώς παθητική επένδυση. Αυτές οι εταιρείες συνεργάζονται με το δικό τους δίκτυο διαχειριστών ακινήτων για την εύρεση και διαχείριση ενοικιαστών. Το μόνο που πρέπει να ανησυχούν οι επενδυτές είναι πότε πληρώνονται οι διανομές και τελικά η εξαργύρωση μετοχών.
Αυτή είναι μια μαρτυρία σε συνεργασία με το Fundrise. Κερδίζουμε προμήθεια από συνδέσμους συνεργατών στο Investor Junkie. Όλες οι απόψεις είναι δικές μας.2. Εργαστείτε με έναν διαχειριστή ακινήτων
Μια άλλη επιλογή για παθητική επένδυση σε ακίνητα που μπορείτε να εξερευνήσετε είναι να διευθύνετε την επιχείρησή σας ενοικίασης μέσω εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. Με άλλα λόγια, μπορείτε να γίνετε ιδιοκτήτης και να αγοράσετε ενοικιάσεις για μονοκατοικίες ή ακόμα και πολυκατοικίες αν έχετε αρκετό κεφάλαιο. Αλλά μπορείτε να αναθέσετε σε τρίτους τη διαχείριση ενοικιαστή και ακινήτων σε μια τοπική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να χειριστεί την ενεργό εργασία.
Το θετικό σε αυτή τη στρατηγική είναι ότι αποκτάτε ίδια κεφάλαια σε ακίνητα χωρίς να χρειάζεται να τα διαχειρίζεστε ενεργά. Ωστόσο, το μειονέκτημα είναι ότι πρέπει να πληρώσετε έναν διαχειριστή ακινήτων για να διευθύνει την επιχείρησή σας για εσάς.
Σύμφωνα με Ταράτσα, οι διαχειριστές ακινήτων χρεώνουν συνήθως μια εφάπαξ χρέωση εγκατάστασης και συνεχείς χρεώσεις διαχείρισης. Συνήθως, αυτή η αμοιβή διαχείρισης είναι περίπου 10% του μηνιαίου ενοικίου. Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων χρεώνουν επίσης διάφορα τέλη μίσθωσης εάν πρέπει να βρουν νέους ενοικιαστές, τέλη ανανέωσης μίσθωσης, ακόμη και τέλη συντήρησης.
Αυτό μπορεί να γίνει γρήγορα ακριβό, επομένως είναι σημαντικό να κατανοήσετε τις ταμειακές ροές του ακινήτου σας, το περιθώριο κέρδους και πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να δαπανήσετε για επαγγελματική διαχείριση. Αλλά αν τα μαθηματικά ελέγξουν έξω, αυτή η στρατηγική μπορεί να δημιουργήσει μια παθητική επένδυση σε ακίνητα που σας επιτρέπει επίσης να απολαμβάνετε ίδια κεφάλαια.
Μπορείτε επίσης να αγοράσετε ακίνητα για μια οικογένεια μέσω της Roofstock και στη συνέχεια να συνεργαστείτε με την ομάδα των διαχειριστών ακινήτων για μια λύση πλήρους εξυπηρέτησης. Μας Αναθεώρηση Roofstock εξηγεί πώς λειτουργεί η πλατφόρμα και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της.
3. Επενδύστε σε ΑΕΕΑΠ
ΑΕΑΠ, που σημαίνει καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα, είναι ένα άλλο παθητικό μέσο επένδυσης σε ακίνητα που είναι παρόμοιο με το crowdfunding. Η REIT είναι μια εταιρεία που κατέχει και διαχειρίζεται ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Σύμφωνα με το νόμο, οι REITs πρέπει να καταβάλλουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματος στους μετόχους με τη μορφή μερισμάτων, καθιστώντας τους μια ελκυστική επένδυση που δημιουργεί εισόδημα.
Υπάρχουν επίσης πολλοί τύποι REIT που μπορείτε να εξερευνήσετε. Για παράδειγμα, οι REITs μπορεί να επικεντρωθούν σε διαφορετικούς τομείς, όπως η υγειονομική περίθαλψη ή το λιανικό εμπόριο. Υπάρχει επίσης οικιστικών και εμπορικών REIT που επενδύουν σε πολύ διαφορετικούς τύπους ακινήτων.
Ο ευκολότερος τρόπος για να ξεκινήσετε να επενδύετε σε REIT είναι να αναζητήσετε REIT που διαπραγματεύονται δημόσια μέσω του διαδικτυακός μεσίτης. Υπάρχει μια σειρά από ETF και αμοιβαία κεφάλαια REIT, ενώ μπορείτε επίσης να επενδύσετε σε μεμονωμένα REIT. Ορισμένα REIT δεν είναι διαπραγματεύονται δημόσια, αλλά μπορείτε να συνεργαστείτε με μεμονωμένους μεσίτες ή ορισμένους χρηματοοικονομικούς συμβούλους για να επενδύσετε σε μη διαπραγματεύσιμα ΑΕΑΠ.
Το κύριο μειονέκτημα των επενδύσεων REIT είναι ότι η ανάπτυξη είναι γενικά χαμηλότερη από επενδύσεις όπως αποθέματα ανάπτυξης δεδομένου ότι τα REIT αποδίδουν τα περισσότερα έσοδα ως μερίσματα. Αλλά είναι μια άλλη παθητική στρατηγική επένδυσης σε ακίνητα που είναι πολύ δημοφιλής και απλή. Και η έλλειψη ρευστότητας δεν είναι υψηλός κίνδυνος, εάν τηρείτε τις REIT που διαπραγματεύονται στο δημόσιο.
4. Διαχειριστείτε μια παθητική επιχείρηση Airbnb
Αφού αποφοίτησα από το κολέγιο, πέρασα λίγο χρόνο ζώντας στο Μεντεγίν της Κολομβίας. Εκείνο το διάστημα, μοιραζόμουν ένα διαμέρισμα με έναν άνδρα από τη Νέα Υόρκη που ταξίδευε στη Νότια Αμερική για μερικούς μήνες.
Όταν αρχίσαμε να μιλάμε για δουλειά και επιχειρήσεις, μου είπε ότι διατηρούσε ένα δίκτυο Airbnbs στη Νέα Υόρκη. Και παρόλο που περνούσε μήνες στο δρόμο κάθε φορά, η επιχείρησή του στην Airbnb άνθιζε στην πατρίδα του, αποφέροντας σταθερό εισόδημα από ενοίκια κάθε μήνα.
Δεν μπορούσα να το πιστέψω εκείνη τη στιγμή, αλλά αφού έκανα λίγο σκάψιμο, διαπίστωσα ότι η πλευρική φασαρία των «απομακρυσμένων Airbnbs» είναι σίγουρα πολύ αληθινή. Και είναι πολύ απλό στα χαρτιά: αποκτάς μια ενοικίαση Airbnb σε μια ελκυστική αγορά, βάζεις ένα τηλεχειριστήριο υπάρχουν συστήματα διαχείρισης και συνεργαστείτε με έναν υπεύθυνο ενοικίασης για τον καθαρισμό και τη διαχείριση του χώρου μεταξύ ενοικιαστές.
Η Airbnb διευκολύνει τη διαχείριση της καταχώρισής σας και την επικοινωνία με τους ενοικιαστές μέσω της εφαρμογής της. Και αν χρησιμοποιείτε συστήματα όπως κλειδαριά ή πρόσβαση στο πληκτρολόγιο, οι επισκέπτες μπορούν να ξεκλειδώσουν το σπίτι σας χωρίς να χρειάζεται να είστε εκεί. Μόλις φύγουν, το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να πληρώσετε μια εταιρεία καθαρισμού ή έναν διευθυντή ακινήτου για να προετοιμάσει τη μονάδα για τον επόμενο επισκέπτη σας.
Αυτή η στρατηγική είναι ο τρόπος με τον οποίο οι άνθρωποι διαχειρίζονται τα Airbnbs σε πολιτείες όπως η Αριζόνα, η Καλιφόρνια και η Φλόριντα ενώ ζουν χιλιάδες μίλια μακριά.
Προσωπικά, πιστεύω ότι αυτό εξακολουθεί να είναι ένας πιο επικίνδυνος τύπος παθητικής επένδυσης σε ακίνητα, καθώς οι σοβαρές ζημιές ή προβλήματα περιουσίας δεν είναι εύκολο να επιλυθούν εξ αποστάσεως. Αλλά αν έχετε το είδος του προγράμματος όπου το να πηδήξετε σε μια πτήση την τελευταία στιγμή δεν αποτελεί πρόβλημα, ίσως αυτός ο κίνδυνος να μην είναι τόσο μεγάλος ανησυχητικός.
Επιπλέον, πρέπει να συνυπολογίσετε στα κέρδη σας τα τέλη φιλοξενίας Airbnb, τους φόρους και τα τέλη καθαρισμού/διαχείρισης. Και αν δεν λαμβάνετε αρκετές κρατήσεις ανά μήνα, πιθανότατα κερδίζετε λιγότερα από ό, τι αν πηγαίνατε με μια μακροχρόνια ενοικίαση για μια οικογένεια. Αλλά στις τουριστικές περιοχές, η Airbnbs χρεώνει ένα premium, γι' αυτό ορισμένοι οικοδεσπότες πηγαίνουν απομακρυσμένα και αγοράζουν Airbnbs σε πολυσύχναστες αγορές.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της παθητικής επένδυσης σε ακίνητα
πλεονεκτήματα
- Δυνατότητα δημιουργίας σταθερών ταμειακών ροών
- Μπορείτε ακόμα να επωφεληθείτε από το ίδιο κεφάλαιο με ορισμένες στρατηγικές
- Μέθοδοι όπως το crowdfunding έχουν χαμηλό εμπόδιο εισόδου
- Η ακίνητη περιουσία σας βοηθά διαφοροποιήστε το χαρτοφυλάκιό σας και μπορεί επίσης να είναι εξαιρετικό αντιστάθμιση πληθωρισμού
μειονεκτήματα
- Τα έξοδα μπορούν να επηρεάσουν τα περιθώρια κέρδους σας, καθιστώντας τις ενεργές επενδύσεις σε ακίνητα πιο προσοδοφόρες
- Έκτακτες καταστάσεις, ζημιές και προβλήματα με τους ενοικιαστές μπορούν να κάνουν μια επένδυση λιγότερο παθητική
- Έχετε λιγότερο έλεγχο στα ακίνητά σας εάν συνεργάζεστε με εταιρείες διαχείρισης, επομένως ο έλεγχος τους είναι σημαντικός
- Οι κενές θέσεις ή η έλλειψη ενοικιαστών μπορεί να διαταράξουν τις ταμειακές ροές
Είναι ρεαλιστικό το παθητικό εισόδημα από ακίνητα;
Εάν επενδύετε σε πλατφόρμες crowdfunding ή μέσω REIT, η παθητική επένδυση σε ακίνητα είναι δεδομένη. Αυτός είναι ένας λόγος κλασματική επένδυση σε ακίνητα έχει γίνει τόσο δημοφιλής, παράλληλα με τα χαμηλά εμπόδια εισόδου.
Όσον αφορά την ιδιοκτησία μονάδων ενοικίασης και τη διαχείριση εξωτερικής ανάθεσης, αυτή η στρατηγική μπορεί επίσης να γίνει αρκετά παθητική. Αλλά νομίζω ότι είναι σημαντικό να γνωρίζετε τους αριθμούς σας, ώστε τα έξοδά σας να μην εξαλείψουν τη θετική ταμειακή ροή σας. Και σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης, υπάρχει η πιθανότητα να χρειαστεί να γίνετε ενεργός διευθυντής για κάποιο χρονικό διάστημα.
Τελικά, υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να μετατρέψετε την ακίνητη περιουσία σε παθητική επένδυση. Απλώς εξετάστε το επίπεδο ενεργητικής έναντι παθητικής ανάμειξης που λειτουργεί για εσάς, εξετάστε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και επιλέξτε ένα επιχειρηματικό μοντέλο που είναι κατάλληλο για εσάς.