Σχεδόν κάθε άρθρο για τα ακίνητα προειδοποιεί τους επενδυτές να κάνουν τη δέουσα επιμέλειά τους. Τι σημαίνει όμως αυτό ακριβώς;
Με την ευρεία έννοια, η δέουσα επιμέλεια είναι η διαδικασία συλλογής και ανάλυσης δεδομένων για όλους τους παράγοντες που επηρεάζουν την απόδοση επένδυσης (ROI). Η διαδικασία δέουσας επιμέλειας είναι απαραίτητη για να διασφαλιστεί ότι οι αρχικές και οι επόμενες επενδύσεις στην ευκαιρία έχουν νόημα.
Πιθανότατα έχετε ακούσει την παροιμία «μετρώ δύο φορές και κόβω μία». Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν πρόκειται για ακίνητα: θα πρέπει να αξιολογήσετε διεξοδικά κάθε ευκαιρία πριν επενδύσετε.
Η δέουσα επιμέλεια είναι απαραίτητη για την αποφυγή δαπανηρών λαθών όπως:
1) επένδυση σε ένα έργο που δεν θα ικανοποιεί στρατηγικούς στόχους και
2) αποτυχία μετριασμού και διαχείρισης των αναμενόμενων κινδύνων για καλύτερο και πιο προβλέψιμο αποτέλεσμα όταν επενδύετε.
Το βάθος και το εύρος της δέουσας επιμέλειας που εκτελείτε θα ποικίλλει ανάλογα με την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων της ακίνητης περιουσίας: Θα είναι διαφορετική για
εμπορικά ακίνητα, ενοικιαζόμενα ακίνητα REIT, και crowdfunding ακινήτων ευκαιρίες. Το είδος της δέουσας επιμέλειας θα εξαρτηθεί επίσης από τη συγκεκριμένη επένδυση (τοποθεσία, οικονομικά στοιχεία, κατάσταση ιδιοκτησίας κ.λπ.).Για παράδειγμα, χρησιμοποιείτε διαφορετικές οικονομικές μετρήσεις για την αξιολόγηση εμπορικών και οικιστικών ακινήτων. Και ορισμένες ευκαιρίες crowdfunding ακινήτων έχουν συγκεκριμένες διαφορές που απαιτούν εις βάθος ανάλυση που δεν θα ισχύει για άλλες επιλογές crowdfunding. Όταν επενδύετε σε ενοικιάσεις ακινήτων, η δέουσα επιμέλεια είναι απαραίτητη πριν και κατά τη διαδικασία αγοράς.
Η σύντομη έκδοση
- Για οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητη περιουσία, πρέπει να κάνετε ενδελεχή δέουσα επιμέλεια για να διασφαλίσετε ότι θα έχετε αρκετά υψηλή απόδοση για να κάνετε την επένδυσή σας να αξίζει τον κόπο.
- Η διαδικασία δέουσας επιμέλειας διαφέρει για ενοικιαζόμενα σπίτια έναντι. REIT και ιστότοποι πληθοχρηματοδότησης ακινήτων.
- Οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητη περιουσία εγκυμονεί κινδύνους, αλλά μπορείτε να ελαχιστοποιήσετε αυτόν τον κίνδυνο διερευνώντας προσεκτικά όλες τις επενδυτικές ευκαιρίες, ακόμη και αυτές που έχουν προελεγχθεί.
Δέουσα επιμέλεια για ενοικιαζόμενα σπίτια
Οι επενδυτές ακινήτων σε ενοικίαση συνήθως αναζητούν τρία πράγματα:
- Βραχυπρόθεσμες ταμειακές ροές
- Μακροπρόθεσμη εκτίμηση ακινήτων
- Συνεχιζόμενα φορολογικά οφέλη.
Η δέουσα επιμέλεια πριν από την αγορά θα επικεντρωθεί στους δύο πιο σημαντικούς παράγοντες: τις ταμειακές ροές και την εκτίμηση. Αυτό περιλαμβάνει εκτεταμένη έρευνα σε διάφορους βασικούς τομείς:
- Κατάσταση ιδιοκτησίας
- Τοποθεσία ακινήτου/Αγορά
- Χρηματοοικονομική Ανάλυση και Προβολές
Ακολουθούν μερικά από τα σημαντικά ζητήματα που πρέπει να ελέγξετε - έχετε υπόψη σας ότι κάθε ιδιοκτησία και ευκαιρία είναι μοναδική και η δέουσα επιμέλειά σας μπορεί να σας οδηγήσει να εμβαθύνετε σε συγκεκριμένους τομείς. Ας μπούμε σε κάθε έναν από αυτούς τους τρεις τομείς με περισσότερες λεπτομέρειες παρακάτω.
Αξιολογήστε την κατάσταση ιδιοκτησίας
Είναι σημαντικό να ξοδέψετε πολύ χρόνο και προσπάθεια για να αξιολογήσετε την τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου και να προσδιορίσετε τι πρέπει να κάνετε για να βελτιώσετε το σπίτι πριν το αγοράσετε. Γενικά, θα βοηθούσε αν κοιτούσατε αυτά τα πράγματα:
- Δομική ακεραιότητα (εσωτερική και εξωτερική) – Υπάρχουν ρωγμές θεμελίωσης, σημάδια ζημιάς από τερμίτες, προβλήματα με το νερό που δεν αποστραγγίζεται από το σπίτι, γερασμένη στέγη, φουσκωμένη επένδυση, ρίζες δέντρων που φύονται στο γραμμή αποχέτευσης που συνδέεται με το σπίτι, κεκλιμένα δάπεδα, ηλεκτρικός πίνακας ακατάλληλου μεγέθους για το μέγεθος του σπιτιού, HVAC ακατάλληλου μεγέθους ή ακατάλληλη εγκατάσταση αγωγός;
- Μηχανικά συστήματα – Θα θελήσετε να εξετάσετε την τρέχουσα κατάσταση και την υπολειπόμενη διάρκεια ζωής των μεγάλων συστημάτων, συμπεριλαμβανομένων του HVAC, του θερμοσίφωνα, των μεγάλων συσκευών, των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων.
- Ασφάλεια – Θα χρειαστεί να διορθώσετε τυχόν κινδύνους. Χρειάζεται να φροντίσετε κάποιο καλούπι; Τα σκαλιά χρειάζονται κιγκλίδωμα; Τι πρέπει να κάνετε για να λάβετε εγκεκριμένο έλεγχο που απαιτείται για άδεια ενοικίασης; Μπορείτε πιθανώς να κατεβάσετε ένα αντίγραφο της φόρμας επιθεώρησης ενοικίασης στο διαδίκτυο. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ποιες βελτιώσεις πρέπει να γίνουν (και πόσο θα κοστίσει για να γίνουν) για να αποκτήσετε άδεια ενοικίασης.
- Απαιτείται αρχική συντήρηση – Υπάρχει αναβολή συντήρησης και ποιο είναι το κόστος για να είναι το ακίνητο «έτοιμο για ενοικίαση», που σημαίνει ότι είναι καθαρό, ασφαλές και ελκυστικό;
Επιλέξτε τη σωστή τοποθεσία και αγορά
Το μόνο πράγμα που δεν μπορείτε να αλλάξετε είναι η τοποθεσία ενός ακινήτου. Πρέπει να κατανοήσετε και να αναλύσετε τόσο την ευρεία περιοχή (πόλη/κωμόπολη) όσο και την τοποθεσία στο επίπεδο του δρόμου (γειτονιά/οδός) του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας.
- Αγορά εργασίας για πιθανούς ενοικιαστές — οι ενοικιαστές πρέπει να έχουν δουλειά για να πληρώνουν ενοίκιο. Υπάρχουν άφθονες ευκαιρίες απασχόλησης σε απόσταση μετακίνησης από την ενοικίασή σας; Μετακινείται εργοδότης μεγάλης κλίμακας στην περιοχή;
- Δημογραφικά στοιχεία ενοικίασης πισίνας – Μιλώντας ευρέως εδώ, θέλετε να μάθετε ότι μια ομάδα πιθανών ενοικιαστών πιθανότατα θα πληρώσει το ενοίκιο πλήρως και έγκαιρα.
- Ανάλυση σύνθετων - Ποτέ δεν θέλετε να πληρώσετε υπερβολικά για μια ενοικίαση ακινήτου. για να αποφύγετε αυτό, πρέπει να συγκεντρώσετε πληροφορίες και να μελετήσετε τα comps στην περιοχή.
- Ανάλυση της αγοράς ενοικίασης – Υπάρχει ζήτηση για οικονομικά προσιτή στέγαση στην περιοχή ενοικίασής σας; Εάν δεν υπάρχει έλλειψη ενοικιαζόμενων ακινήτων, θα χρειαστεί να προσελκύσετε τους ενοικιαστές και πιθανότατα να χρεώσετε λιγότερο από την τιμή της αγοράς για να αποκτήσετε τους καλύτερους ενοικιαστές.
- Γειτονιά - Οι σημερινοί κάτοικοι της γειτονιάς νοιάζονται για τις περιουσίες τους; Υπάρχουν σκουπίδια τριγύρω; Τα σπίτια χρειάζονται συντήρηση; Όπως και εσείς, οι ενοικιαστές σας θέλουν να ζουν σε ένα καθαρό, ασφαλές περιβάλλον – θα είναι δύσκολο να προσελκύσετε καλούς ενοικιαστές σε μια γειτονιά σε εμφανή παρακμή.
Ερευνα ενοικιάσεις >>>Τα 7 καλύτερα μέρη για επένδυση σε ακίνητα το 2022
Τσακίστε τους Αριθμούς
Εδώ το λάστιχο συναντά το δρόμο. Οι αριθμοί πρέπει να λειτουργήσουν!
- Κόστος απόκτησης ακινήτου (τιμή αγοράς συν το κόστος κλεισίματος) — Θα χρειαστεί να βρείτε comps (που πουλήθηκαν πρόσφατα παρόμοια ακίνητα κοντά στο ακίνητο που εξετάζετε). Κοιτάξτε τις τιμές σε σύγκριση με το ακίνητο που εξετάζετε και προσαρμόστε την τιμή προσφοράς σας με βάση τα χαρακτηριστικά και την κατάσταση. Πολλά μπαίνουν σε αυτή τη διαδικασία καθώς καμία ιδιότητα δεν είναι πανομοιότυπη, επομένως δεν πρόκειται για σύγκριση μήλων με μήλα. Το κόστος κλεισίματος βασίζεται στην τιμή του σπιτιού και σε άλλους παράγοντες – ένας δανειστής μπορεί να σας βοηθήσει να τα υπολογίσετε.
- Στεγαστικά δάνεια, ασφάλειες και φόροι – Το πιο σημαντικό κόστος ιδιοκτησίας ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου είναι η μηνιαία υποθήκη που συνήθως περιλαμβάνει PITI (κεφάλαιο, τόκοι, φόροι και ασφάλιση). Βεβαιωθείτε ότι οι προβλέψεις σας για το μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια υπερβαίνουν το κόστος του PITI για την κάλυψη της τακτικής συντήρησης, ένα επίδομα κενής θέσης, διαχείριση περιουσίας και άλλα έξοδα που σχετίζονται με τη διατήρηση του ακινήτου σας ενεργά ενοικιασμένο. Και ενώ με ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου, οι τόκοι και το κεφάλαιο θα παραμείνουν τα ίδια κάθε μήνα, θα πρέπει να προϋπολογιστείτε για μια σταδιακή αύξηση των φόρων και της ασφάλισης των ιδιοκτητών σπιτιού με την πάροδο του χρόνου.
- Κόστος για να είναι έτοιμο για ενοικίαση – Τι βελτιώσεις πρέπει να κάνετε; Ίσως χρειάζεται απλώς να βάψετε και να πλύνετε το χαλί. Ή ίσως υπάρχουν πιο ουσιαστικές επισκευές. Το σημαντικότερο λάθος που βλέπω να κάνουν οι αρχάριοι επενδυτές είναι οι περιττές βελτιώσεις στο ακίνητο. Κοιτάξτε τα γραφεία ενοικίασης στην περιοχή. Μπορεί να μην χρειάζεστε κεντρικό αέρα, πάγκους από γρανίτη ή ένα εξωτερικό κατάστρωμα για να φέρετε τους ενοικιαστές που είναι πρόθυμοι και ικανοί να πληρώσουν ενοίκιο στην αγορά.
- Δυνατότητα εκτίμησης – Όχι μόνο πρέπει να γνωρίζετε ότι το ακίνητο έχει την κατάλληλη τιμή και αξίζει αυτό που πληρώνετε για αυτό, αλλά πρέπει επίσης να εξετάσετε τις τάσεις για να προβάλετε αν θα δείτε ή όχι την εκτίμηση χρόνος. Είναι εντάξει να αγοράζετε ενοίκια όπου δεν αναμένεται ανατίμηση ακινήτων, αλλά θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η μηνιαία ταμειακή ροή σας είναι σταθερή και αρκετά υψηλή ώστε να αξίζει την επένδυση.
- Προβολές ενοικίων – Πρέπει να γνωρίζετε ποιο θα είναι πιθανότατα το ακαθάριστο ετήσιο ενοίκιο σας. Έχει ενοικιαστεί το ακίνητο στο παρελθόν, και αν ναι, τι πλήρωνε ο ενοικιαστής κάθε μήνα; Ποια είναι η τρέχουσα τιμή ενοικίασης στην αγορά για αυτόν τον τύπο ακινήτου στη συγκεκριμένη τοποθεσία;
- Περιορισμοί HOA και χρηματοπιστωτική σταθερότητα – Η HOA επιτρέπει την ενοικίαση του ακινήτου; Εάν επιτρέπονται οι ενοικιάσεις, ποιοι είναι οι κανόνες που διέπουν αυτή τη διάταξη; Για παράδειγμα, ορισμένοι HOA απαιτούν από εσάς να υποβάλετε τη μίσθωση, ενώ άλλοι πρέπει να εγκρίνουν τη μίσθωση. Είναι η HOA σε καλή οικονομική κατάσταση; Πιθανότατα έχετε παρατηρήσει ότι δεν επιτρέπουν όλες οι κοινότητες HOA τη χρηματοδότηση της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης (FHA) για αγοραστές κατοικιών - αυτό συμβαίνει επειδή δεν περνούν τη συγκέντρωση όταν οι δανειστές FHA τους εξετάζουν για οικονομική ασφάλεια ή επαρκή διαχείριση. Αυτό θα σας επηρεάσει αρνητικά όταν πηγαίνετε να πουλήσετε, καθώς αποκλείει πολλούς πιθανούς αγοραστές.
Η συλλογή πληροφοριών και η δέουσα επιμέλεια για όλους αυτούς τους παράγοντες είναι απαραίτητες για να καθοριστεί εάν πρέπει να αποκτήσετε ένα ακίνητο ή όχι. Έχω ακούσει ότι «βγάζεις τα χρήματά σου όταν αγοράζεις» και έχω διαπιστώσει ότι αυτό ισχύει. Θα μείνετε πίσω πριν καν ξεκινήσετε αν επιλέξετε λάθος ιδιοκτησία.
Η διαδικασία δέουσας επιμέλειας για REIT και Crowdfunding Real Estate
Η επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορεί να φαίνεται συντριπτική. Ευτυχώς, υπάρχουν πολλοί τρόποι για να επενδύσετε σε ακίνητα χωρίς να αγοράζετε και να διαχειρίζεστε ακίνητα, αλλά πρέπει ακόμα να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια.
Οι περισσότεροι ιστότοποι crowdfunding ακίνητης περιουσίας προκαταλαμβάνουν ευκαιρίες και συνεργάτες πριν τις δημοσιεύσουν στις πλατφόρμες τους. Αυτό που είναι ωραίο σε αυτό είναι ότι δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε όλες τις πληροφορίες ή να επισκεφτείτε το κατάλυμα για να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια.
Για παράδειγμα, RealtyMogul κάνει πολλή πρακτική δέουσα επιμέλεια προτού φιλοξενήσει μια ευκαιρία στην πλατφόρμα τους. Έχουν μια ομάδα δέουσας επιμέλειας από αναδόχους που εξετάζουν το ακίνητο προσωπικά (όχι μόνο στα χαρτιά). Υπάρχει επίσης μια ομάδα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων που ερευνά διεξοδικά τους λειτουργικούς συνεργάτες (χορηγούς) και μια εσωτερική επιτροπή που εξετάζει όλα τα δεδομένα και τις απόψεις. Αν δεν είναι ομόφωνη μπράβο, RealtyMogul δεν θα βάλει το έργο στην πλατφόρμα του. Μόλις ολοκληρωθεί η συμφωνία, η ομάδα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων διαχειρίζεται ενεργά το έργο και τον χορηγό για την επίτευξη έγκαιρων και ποιοτικών στόχων.
Πώς να αξιολογήσετε τις προ-ελεγμένες ευκαιρίες Crowdfunding
- Κατανοήστε τι σημαίνει "προ-vetting" - Τι περιλαμβάνει η διαδικασία προελέγχου και είναι επαρκής;
- Διερευνήστε την επιτυχία του παρόχου πλατφόρμας – Οι περισσότερες από τις προηγούμενες συμφωνίες τους ανταποκρίθηκαν στις προσδοκίες;
- Ερευνήστε τον χορηγό — Οι περισσότεροι ιστότοποι crowdfunding φιλοξενούν ευκαιρίες μόνο με έμπειρους χορηγούς. Βεβαιωθείτε ότι τα άτομα πίσω από τη συμφωνία έχουν επαρκή εμπειρία στην ακίνητη περιουσία και έχουν προηγουμένως επιτυχίες ως χορηγοί.
- Ελέγξτε όλα τα έγγραφα δέουσας επιμέλειας — Κάντε ερωτήσεις εάν δεν καταλαβαίνετε τι κοιτάτε ή δεν βλέπετε έγγραφα που πρέπει να συμπεριληφθούν.
- Κάντε τη δέουσα επιμέλειά σας για να επαληθεύσετε ότι οι πληροφορίες που σας δόθηκαν είναι ακριβείς — Αναζητήστε comps για έλεγχο. Ερευνήστε την αγορά εργασίας και τις τάσεις στον τομέα των ακινήτων.
Όπως το crowdfunding, Καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) έχουν σχεδιαστεί για επενδυτές που επιλέγουν να συμμετέχουν λιγότερο. Ως επενδυτικοί τίτλοι με ενεργή διαχείριση, απαιτείται λιγότερη δέουσα επιμέλεια για την αγορά REIT. Οι διευθυντές είναι υπεύθυνοι για την παροχή ανταγωνιστικής απόδοσης επένδυσης για τους μετόχους. Κάνουν το μερίδιο δέουσας επιμέλειας που τους αναλογεί στα καταπιστευματικά ταμεία επενδύσεων σε ακίνητα.
Ωστόσο, ακριβώς όπως θα κάνατε την προσωπική δέουσα επιμέλεια πριν από την αγορά για οποιαδήποτε στοκ, αμοιβαίο κεφάλαιο ή δεσμός, θα πρέπει να κάνετε το ίδιο με τις ευκαιρίες crowdfunding και τα REIT.
Η κατώτατη γραμμή
Οι ειδικοί προτείνουν να εξισορροπήσετε το συνολικό επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο. Ένας τρόπος για να διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιό σας είναι κρατώντας ορισμένα από τα περιουσιακά σας στοιχεία σε ακίνητα. Το πώς θα συμπεριλάβετε την ακίνητη περιουσία και πόσο από το χαρτοφυλάκιό σας θα αφιερώσετε σε αυτό είναι προσωπική απόφαση.
Ενώ όλες οι επενδύσεις ενέχουν ρίσκο, οι επενδύσεις σε ακίνητα εγκυμονούν μοναδικούς κινδύνους που απαιτούν τη δέουσα επιμέλεια. Η ιδιοκτησία και η διαχείριση ενοικιαζόμενων ακινήτων περιλαμβάνει πιο εκτεταμένη δέουσα επιμέλεια από την επένδυση σε μια ευκαιρία πληθοχρηματοδότησης REIT ή ακίνητης περιουσίας.
Η σωστή δέουσα επιμέλεια στις επενδύσεις σε ακίνητα, ιδιαίτερα σε ενοικιάσεις ακινήτων, δεν μπορεί να υπερεκτιμηθεί. Ο στόχος είναι να δημιουργήσετε κάποια μηνιαία ταμειακή ροή και να αποκτήσετε ένα ακίνητο που πιθανότατα θα εκτιμηθεί. Ένα ακίνητο ενοικίασης με κακή επιλογή ή κακή διαχείριση μπορεί να σας κοστίσει πολλά χρήματα αντί να προσθέσει στον πλούτο σας. Η εκ των προτέρων ενδελεχής δέουσα επιμέλεια σας φέρνει σε πολύ καλύτερη θέση για να επιτύχετε τους στόχους σας.
Περισσότερα για τα ακίνητα:
- Παθητική επένδυση σε ακίνητα: Τι είναι και πώς να ξεκινήσετε
- Είναι τα ακίνητα μια καλή επένδυση αυτή τη στιγμή;
- Πώς να επενδύσετε σε υποεξυπηρετούμενες κοινότητες μέσω ακίνητης περιουσίας