Χάρη στη δημοτικότητα των πλατφορμών crowdfunding και από άτομο σε άτομο (P2P)-ειδικά στο τομέας ακινήτων - υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες από ποτέ για επένδυση πέρα από τις δημόσιες αναγραφόμενες αποθέματα. Ωστόσο, ίσως έχετε παρατηρήσει ότι πολλές από αυτές τις συμφωνίες απαιτούν διαπίστευση από επενδυτές. Τι είναι «διαπιστευμένος επενδυτής»; Πώς γίνεται ένα; Εάν δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις, είστε τελείως εκτός αυτής της αγοράς για πάντα;
Τι είναι Διαπιστευμένος Επενδυτής;
Βασικά, ένας διαπιστευμένος επενδυτής είναι ένα πρόσωπο ή οντότητα που έχει κριθεί ικανό να αναλάβει τους αυξημένους κινδύνους που σχετίζονται με ορισμένες επενδυτικές προσφορές. Σκεφτείτε κεφάλαια επιχειρηματικών κεφαλαίων, συμφωνίες ιδιωτικής τοποθέτησης, αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου και-ναι- ευκαιρίες crowdfunding ακινήτων.
Οι διαπιστευμένοι επενδυτές έχουν τις καλύτερες επιλογές όταν πρόκειται για επενδυτικές επιλογές πέρα από τίτλους εισηγμένους σε χρηματιστήριο. Και οι οντότητες που προσφέρουν αυτές τις επενδυτικές ευκαιρίες επωφελούνται από το να έχουν διαπιστευμένους επενδυτές που ενδιαφέρονται για τα έργα τους.
Για παράδειγμα, μια εταιρεία που χρειάζεται κεφάλαιο μπορεί να προσφέρει ιδιωτικά αποθέματα σε διαπιστευμένους επενδυτές. Αυτό θα απαλλάξει την εταιρεία από το υψηλό κόστος εγγραφής των κινητών αξιών της στις ρυθμιστικές αρχές του κράτους και πραγματοποίηση δημόσιας προσφοράς.
Εδώ στις Ηνωμένες Πολιτείες, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) καθορίζει τα κριτήρια για έναν διαπιστευμένο επενδυτή. Αλλά δεν υπάρχει καθορισμένη διαδικασία που να σας δίνει επίσημα διαπιστευμένο καθεστώς. Μην περιμένετε λοιπόν ένα φανταχτερό πιστοποιητικό μέσω ταχυδρομείου.
Αντ 'αυτού, εναπόκειται σε κάθε μεμονωμένη εταιρεία να κάνει τη δέουσα επιμέλειά της και να καθορίσει εάν πληροίτε τα κριτήρια που ορίζει η SEC πριν επενδύσετε στις προσφορές της.
Ποιες είναι οι απαιτήσεις;
Για να πληροί τις προϋποθέσεις ως διαπιστευμένος επενδυτής, ένα άτομο πρέπει να πληροί μία από τις δύο δοκιμές:
- Να έχουν ετήσιο εισόδημα τουλάχιστον $200,000 (ή $ 300,000 για κοινό εισόδημα με έναν σύζυγο) για το τελευταία δύο χρόνια με την προσδοκία να αποκτήσετε το ίδιο ή υψηλότερο εισόδημα στο τρέχον έτος · ή
- Έχετε καθαρή αξία που υπερβαίνει 1 εκατομμύριο δολάρια, είτε μεμονωμένα είτε από κοινού με τον σύζυγό τους.
Η αξία της κύριας κατοικίας σας δεν μπορεί να συμπεριληφθεί κατά τον υπολογισμό της καθαρής περιουσίας. Αλλά από την άλλη πλευρά, η υποθήκη σας δεν υπολογίζεται σε εσάς, μέχρι την εύλογη αγοραία αξία. Για τον υπολογισμό της καθαρής περιουσίας με έναν σύζυγο, δεν είναι απαραίτητο η ιδιοκτησία να διατηρείται από κοινού.
Ακολουθεί ένας εύχρηστος πίνακας από την SEC που δείχνει πώς μπορείτε να προσδιορίσετε εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις χρησιμοποιώντας τη δοκιμή καθαρής αξίας:
| Τζέιν Ντου | Τζον Σμιθ | Τζέιμς Λι | |
|---|---|---|---|
| Κύρια κατοικία (δεν περιλαμβάνεται εκτός από τις σχετικές υποχρεώσεις παρακάτω): | |||
| Αξία σπιτιού | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Υποθήκη | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Γραμμή ιδίων κεφαλαίων | — | $150,000 | — |
| Περιλαμβάνονται περιουσιακά στοιχεία: | |||
| τραπεζικοί λογαριασμοί | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Λογαριασμοί 401 (k)/IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Άλλες επενδύσεις | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Αυτοκίνητο | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| ΣΥΝΟΛΙΚΑ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΑ ΑΚΙΝΗΤΑ | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Συμπεριλαμβανόμενες υποχρεώσεις: | |||
| Φοιτητικά και δάνεια αυτοκινήτων | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Άλλες υποχρεώσεις | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Μερίδα υποθήκης υποβρύχια | — | — | $100,000 |
| Υπόλοιπο στη γραμμή ιδίων κεφαλαίων (ηλικίας μικρότερης των 60 ημερών) | — | $100,000 | — |
| ΣΥΝΟΛΟ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΩΝ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Καθαρή αξία | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Διαπιστευμένος επενδυτής | Ναί | Οχι | Οχι |
Ποιες είναι οι καλύτερες ευκαιρίες για διαπιστευμένους επενδυτές;
Εδώ στο Investor Junkie, θεωρούμε μερικές από τις καλύτερες ευκαιρίες για επένδυση των χρημάτων σας ψέματα σε ακίνητα. Αλλά δεν έχουμε όλοι τον χρόνο ή τους πόρους για να βγούμε έξω και διορθώστε και αναστρέψτε ένα σωρό ιδιοκτησίες.
Το 2012, το Κογκρέσο ψήφισε τον νόμο Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Αυτό περιλαμβάνει διατάξεις που επέτρεψαν την άνθηση των πλατφορμών crowdfunding. Με λίγα λόγια, μία από αυτές τις διατάξεις είναι να επιτρέπεται στις εταιρείες να ζητούν κεφάλαια από οπουδήποτε, εφόσον οι επενδυτές πληρούν τις απαιτήσεις της SEC για διαπίστευση. Προηγουμένως, οι εταιρείες μπορούσαν να ζητήσουν επενδυτικά δολάρια μόνο από άτομα στο δίκτυό τους.
Εάν είστε διαπιστευμένος επενδυτής, μπορείτε τώρα να λάβετε μέρος σε δυνητικά επικερδείς ευκαιρίες εμπορικών ακινήτων από αυτές τις πλατφόρμες (μεταξύ πολλών άλλων):
- CrowdStreet
- Μεσίτης Realty
- Δανεισμός Σπιτιού
- Έμπλαστρο γης
- PeerStreet
- RealCrowd
- Μετοχές
Τι γίνεται αν δεν είστε διαπιστευμένοι;
Οι περισσότερες από τις δημοφιλείς πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων είναι ανοιχτές μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι όσοι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις δεν μπορούν να συμμετάσχουν σε αυτήν την καυτή αγορά.
Πολλές από αυτές τις ευκαιρίες είναι ιδιωτικές REITs (καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα). Αυτά τα επενδυτικά μέσα είναι παρόμοια με τα αποθέματα στο ότι μπορείτε να αγοράσετε μετοχές τους. Ωστόσο, σύμφωνα με το νόμο, τα REIT υποχρεούνται να πληρώνουν το 90% των κερδών τους με τη μορφή μερισμάτων, εκτός από φορολογικά πλεονεκτήματα. (Μπορείς διαβάστε περισσότερα σχετικά με τα μη εμπορεύσιμα REITs εδώ.)
Ακολουθούν μερικές από τις ευκαιρίες που δεν απαιτούν από τους επενδυτές να πληρούν τα κριτήρια που ορίζει η SEC:
- CrowdStreet: Το Medalist Diversified REIT σας δίνει την ευκαιρία να επενδύσετε σε πολυκατοικίες, «ευέλικτες βιομηχανικές», λιανικές και περιορισμένες υπηρεσίες ξενοδοχείων στα Νοτιοανατολικά.
- Άντληση κεφαλαίων: Τα eREITs και eFunds επιτρέπουν στους επενδυτές να επωφεληθούν από την ανάπτυξη πολλαπλών εμπορικών ακινήτων. Η ελάχιστη επένδυση είναι μόνο $ 500.
- Μεσίτης Realty: Δύο προϊόντα MogulREIT ανοίγουν την πλατφόρμα σε μη διαπιστευμένους επενδυτές. Το MogulREIT I παρέχει έκθεση σε πολυ-οικογενειακά, γραφεία, βιομηχανικά, λιανικά, αυτόνομα, ιατρικά και φιλοξενία. Το Mogul REIT II εστιάζει στις πολυκατοικίες.
- Modiv: Η NNN REIT επενδύεται σε ακίνητα που μισθώνονται από εταιρείες λιανικής. Το ενοίκιο συλλέγεται και στη συνέχεια καταβάλλεται στους μετόχους REIT ως έσοδα από μερίσματα σε μηνιαία βάση.
- Roofstock: Αυτή η πλατφόρμα είναι λίγο διαφορετική. Επιτρέπει στους επενδυτές να αγοράσουν ένα ακίνητο ενοικίασης με θετική ταμειακή ροή. Κάθε συμφωνία ελέγχεται αυστηρά. Αυτό απομακρύνει μερικούς από τους κινδύνους των παραδοσιακών διορθώσεων και ανατροπών ακινήτων.
συμπέρασμα
Οι διαπιστευμένοι επενδυτές λαμβάνουν την «επιλογή των απορριμμάτων» όταν πρόκειται για επενδυτικές επιλογές πέρα από τίτλους εισηγμένους στο χρηματιστήριο. Εάν πληροίτε τα κριτήρια, αυτές οι επιλογές είναι εξαιρετικές.
Ωστόσο, αν όχι, μην αποθαρρύνεστε - υπάρχουν πολλές ενδιαφέρουσες επιλογές εκεί έξω. Έχουμε εξετάσει πολλά από αυτά εδώ στο Investor Junkie.
Είστε ικανοποιημένοι από τον αριθμό των ευκαιριών crowdfunding ακινήτων που ανοίγονται σε μη διαπιστευμένους επενδυτές; Πιστεύετε ότι οι εταιρείες πρέπει να απαιτούν από τους επενδυτές να είναι διαπιστευμένοι; Πείτε μας τις σκέψεις σας για το θέμα.