Σχεδόν όλοι όσοι με ρωτούν τι κάνω για το μεροκάματο απαντούν με ενθουσιασμό: «Πάντα το ήθελα!» όταν τους λέω ότι είμαι επενδυτής ακινήτων. Πάντα χαμογελάω και συμφωνώ ότι είναι υπέροχο, αλλά ξέρω ότι είναι μάλλον αφελείς για το τι πραγματικά χρειάζεται για να είναι επιτυχής. Και πιθανότατα, δεν θα πάρουν χρόνο ή ενέργεια για να το καταλάβουν.
Η επένδυση σε ακίνητα είναι η δεύτερη καριέρα μου. Πέρασα πάνω από 30 χρόνια ως έμπορος άμεσης απόκρισης και εκδότης επενδύσεων πριν συνταξιοδοτηθώ πριν από μερικά χρόνια. Τώρα, η αγορά προβληματικών κατοικιών, η επισκευή και η μεταπώλησή τους είναι η κύρια ασχολία μου. Σκεφτείτε το Flip This House με τον Tarek και την Christina El Moussa ή το Flip It Forward με τους αδελφούς Benham - αλλά χωρίς την πρόσθετη σκηνοθεσία «φτιαγμένη για τηλεόραση» και συγκλονιστικό.
Το αγαπώ! Είναι τόσο προκλητικό όσο και κοσμικό με έναν τέλειο συνδυασμό τέχνης, μαθηματικών και επιστημών. Και το payday είναι ανταποδοτικό - εργάζομαι στην τέταρτη κατοικία μου για αποκατάσταση αυτή τη στιγμή και προβλέπεται να αποδώσω απόδοση επένδυσης 36% (απόδοση επένδυσης) - και αυτό αφότου επέτρεψα έναν γενναιόδωρο μηνιαίο μισθό για τον εαυτό μου, αφού ενεργώ ως γενικός εργολάβος και προσωπικά κάνω όλη τη ζωγραφική και πολλά επισκευές.
Η ακίνητη περιουσία είναι μια απτή επένδυση
Ένα από τα σπουδαία πράγματα για τις επενδύσεις σε ακίνητα είναι ότι έχετε να κάνετε με μια απτή επένδυση. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, έχετε ένα πραγματικό περιουσιακό στοιχείο και όχι μια ηλεκτρονική κατάσταση που αντιπροσωπεύει μετοχές που κατέχετε με κυμαινόμενες αξίες στις οποίες δεν έχετε έλεγχο. Εάν το χρηματιστήριο καταρρεύσει, η δεξαμενή των αποθεμάτων σας και έχετε λίγα να δείξετε γι 'αυτό.
Είναι πολύ πιο εύκολο να προβλέψετε την ύφεση της αγοράς κατοικίας και μπορείτε να κάνετε προσαρμογές στρατηγικής για να μετριάσετε τον κίνδυνο. Το καλύτερο μέρος είναι ότι κρατάτε πάντα μια επένδυση που δεν θα εξαφανιστεί από εσάς. Μπορείτε να περπατήσετε μέσα στην ιδιοκτησία, να αγγίξετε το ξύλο και να εξετάσετε τη δομή. Μπορείτε να το βελτιώσετε και να έχετε την ικανοποίηση να βλέπετε τον προγραμματισμό και την εργασία σας να μεταμορφώνουν την ιδιοκτησία. Και κάνετε ένα μικρό κομμάτι του κόσμου ένα καλύτερο μέρος - και παρέχετε μια λύση στέγασης σε μια οικογένεια - μετατρέποντας μια ταλαιπωρημένη, αγαπημένη ιδιοκτησία σε ένα μέρος όπου τα παιδιά μπορούν να μεγαλώσουν.
Αν σκέφτεστε για μια παράσταση μερικής απασχόλησης ως επενδυτής ακινήτων-ή για επενδύσεις σε ακίνητα ως νέα καριέρα όπως έκανα - θα θέλετε να σκεφτείτε τι χρειάζεται πραγματικά, γιατί πολλοί αρχάριοι αποτυγχάνουν και πώς να αποκτήσουν ξεκίνησε.
Τα 7 χαρακτηριστικά που μοιράζονται όλοι οι επιτυχημένοι επενδυτές
Αλληλεπιδρώ με επαγγελματίες ακινήτων και αρχάριους σχεδόν καθημερινά και έχω παρατηρήσει κάποια χαρακτηριστικά που μοιράζονται οι επιτυχημένοι:
#1: Είναι (υπολογίζονται) ριψοκίνδυνες
Η ακίνητη περιουσία δεν είναι στατική. Κινείται πάνω και κάτω σε αξία. Οι γειτονιές μεταμορφώνονται. Οι αγοραστές περιηγούνται και προχωρούν. Και ο κίνδυνος να είναι λάθος για διάφορες πτυχές είναι εγγενής στην επιχείρηση. Πρέπει να αναλάβετε κάποιο υπολογισμένο ρίσκο.
Η εργασία με προβολές και εκτιμήσεις είναι ισοδύναμη για το μάθημα. Για παράδειγμα, πρέπει να εκτιμήσετε το ARV (τιμή μετά την επισκευή). Πρέπει επίσης να εκτιμήσετε με ακρίβεια το συνολικό κόστος επισκευών. Με αυτούς τους δύο αριθμούς, μπορώ να βελτιώσω την τιμή προσφοράς, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος κατοχής και μεταπώλησης. Αλλά έχω πάντα κατά νου ότι εργάζομαι με εκτιμώμενους αριθμούς και βεβαιώνω ότι είμαι άνετος με τον κίνδυνο να "σβήσω" κατά ένα συγκεκριμένο ποσοστό.
Πρέπει να κάνετε ό, τι είναι δυνατόν για να μετριάσετε τον κίνδυνο και να βεβαιωθείτε ότι ο προϋπολογισμός σας περιλαμβάνει το απροσδόκητο.
#2: Είναι επιδέξιοι - και με σεβασμό - διαπραγματευτές.
Πρέπει να φέρεσαι στους άλλους ανθρώπους όπως θα ήθελες να σου φέρονται - και γρήγορα να αναγνωρίζεις και να απομακρύνεσαι από έναν απατεώνα όταν βλέπεις έναν.
Μην σας τρομάζουν οι ειδικοί - πρέπει να καλέσετε ταύρους ** σε υπερτιμημένους εργολάβους. Θα ανακαλύψετε γρήγορα πόσο κοστίζουν διάφορες πτυχές της αποκατάστασης. Πάντα λαμβάνω ανταγωνιστικές προσφορές. Οι τιμές για τις μικρότερες θέσεις εργασίας μπορεί να διαφέρουν σημαντικά. Προσφέρω πρόσφατα εργασίες γυψοσανίδας και οι εκτιμήσεις του εργολάβου έπεσαν μεταξύ 940 και 2.880 δολαρίων - για την ίδια ακριβώς εργασία!
Χρειάζεται επίσης διάθεση για ευγενική διαπραγμάτευση. Η αντικατάσταση στέγης το χειμώνα μπορεί συχνά να είναι φθηνότερη από την άνοιξη. Δεδομένου ότι υπάρχει μικρότερη ζήτηση για αντικατάσταση οροφής όταν πέφτουν οι θερμοκρασίες-ωστόσο οι εταιρείες στέγης πρέπει να συνεχίσουν να πληρώνουν το πλήρωμά τους όλο το χρόνο-μπορείτε να λάβετε έκπτωση, αλλά μόνο εάν το ζητήσετε.
#3: Είναι και ταπεινοί και πεισματάρηδες.
Ο γιος μου ήταν νεαρός σε 4 ώρες. Ένα από τα πράγματα που αυτή η οργάνωση ενσταλάζει στα παιδιά είναι να «μαθαίνουν κάνοντας». Αυτή ακριβώς είναι η επένδυση σε ακίνητα - υπάρχουν πάντα περισσότερα για να μάθετε.
Χρειάζεται μια ταπεινή στάση για να κάνετε βήματα μπροστά όταν δεν ξέρετε ακριβώς τι κάνετε, να ζητήσετε καθοδήγηση και να μάθετε κάνοντας λάθη. Χρειάζεται επίσης επίμονο πείσμα για να μάθετε με δοκιμή και λάθος. Θα κάνετε λάθη, αλλά μάθετε από αυτά και προχωρήστε.
#4: Είναι συγκεντρωμένοι.
Οι αρχάριοι τείνουν να δοκιμάζουν κάθε δυνατή στρατηγική με μόνο το 10% της εστίασης που χρειάζονται για να έχουν επιτυχία μόνο με μία στρατηγική. Επιλέξτε μια στρατηγική και κυριαρχήστε την πριν ακολουθήσετε άλλους.
Πολλοί επενδυτές ξεκινούν ως χονδρέμποροι - κάτι που απαιτεί πολύ λιγότερο δικό σας κεφάλαιο - και οι περισσότεροι εξαντλούνται γρήγορα. Δεν έχω κάνει προσωπικά χονδρική, αλλά συνεργάζομαι με αρκετούς χονδρεμπόρους πλήρους απασχόλησης.
Εμένα, μου φαίνεται μια από τις πιο σκληρές στρατηγικές, που απαιτεί πολλή έρευνα και ψυχρή κλήση για εύρεση πωλητές με κίνητρο που καταλαβαίνουν ότι δεν πρόκειται να λάβουν προσφορές λιανικής στο σπίτι τους λόγω του σχήματος είναι μέσα. Πρέπει επίσης να αναπτύξετε ένα εκτεταμένο δίκτυο αξιόπιστων και έμπειρων θεραπευτών με μετρητά.
#5: Είναι καλοί σε πολλές εργασίες.
Αυτό είναι προφανές. Ανεξάρτητα από τη στρατηγική που θα επιλέξετε, θα φοράτε πολλά καπέλα. Επομένως, πρέπει να είστε οργανωμένοι και έμπειροι σε πολλές εργασίες. Στην πραγματικότητα, πρέπει να σου αρέσει!
#6: Είναι πρόθυμοι να βάλουν κόπο και χρόνο.
Πολλοί νέοι επενδυτές ακινήτων ενθουσιάζονται και εργάζονται σκληρά για δύο ημέρες και μετά δεν κάνουν τίποτα για δύο μήνες. Ο χρόνος είναι χρήμα, αλλά το «payday» ως επενδυτής ακινήτων βρίσκεται συχνά έξι μήνες στο δρόμο. Πρέπει να συνεχίζεις να προχωράς κάθε μέρα και να παραμένεις με κίνητρο.
Πάντα γνωρίζω τα μηνιαία έξοδά μου για το δολάριο - είναι 731 $ για το τρέχον έργο μου. Έχοντας αυτόν τον αριθμό στο πίσω μέρος του κεφαλιού μου με παρακινεί να θυμάμαι ότι οι καθυστερήσεις είναι δαπανηρές - στην ουσία μου. Ένας τρόπος για να το διαχειριστώ αυτό είναι να αναθεωρώ συνεχώς το έγγραφο "πεδίο εργασίας" και να κάνω ό, τι χρειάζεται για να γίνουν τα πράγματα να συμβούν. Φέρνω το σημειωματάριό μου, συγκεντρώνω καθημερινές εργασίες και τις ολοκληρώνω σε σταθερή βάση.
#7: Κάνουν την εργασία τους πριν κάνουν προσφορά.
Έχω δει μερικές ακατάστατες συμφωνίες-φτιάξτε μόνοι σας που κάνουν τα πάντα άσχημα, άπειρους επενδυτές που κερδίζουν με τον τρόπο τους, και έμπειρους επενδυτές που υπερεκτιμούν την ικανότητά τους και καταλήγουν σε μετρητά τραγάνισμα. Για να πετύχετε σε ακίνητα, πρέπει να είστε ρεαλιστές, να κυριαρχήσετε στη στρατηγική σας και να έχετε τη γνώση, τα συστήματα και την ομάδα για να το πραγματοποιήσετε.
Πάντα να κάνετε τη δέουσα επιμέλειά σας προσεκτικά, να ελέγχετε ξανά τα μαθηματικά σας, να έχετε ένα buffer στον προϋπολογισμό σας για το απροσδόκητο και να μην πληρώνετε υπερβολικά για ένα ακίνητο. Δεν μπορείτε να γίνετε συναισθηματικά προσκολλημένοι στις ιδιοκτησίες και να κάνετε υπερβολική προσφορά - ωστόσο πρέπει να τις αγαπάτε αρκετά για να θέλετε να κάνετε τη δουλειά! Οι επιτυχημένοι επενδυτές τρέχουν τον αριθμό τους και απομακρύνονται όταν ένας πωλητής ζητά πάρα πολλά για το ακίνητο.