Η γυναίκα μου και εγώ πήγαμε διακοπές στο Disney World πριν από δύο χρόνια. Η οικογένεια πέρασε υπέροχα και προσωπικά χάρηκα που έφυγα από την επιχείρηση. Μείναμε στο ωρολόγιο ωράριο Orange Lake Resort των γονιών μου, το οποίο βρίσκεται ακριβώς έξω από το πάρκο.
Παρόλο που έχουν στην κατοχή τους τη χρονομεριστική μίσθωση για περισσότερα από 10 χρόνια, αυτή ήταν η πρώτη φορά που πήγα εκεί. Το ίδιο το θέρετρο είναι πολύ ωραίο, έχει όλες τις ανέσεις και βρίσκεται σε εξαιρετική τοποθεσία. Ωστόσο, πάντα πίστευα ότι η αγορά των γονιών μου ήταν μια κακή απόφαση. Άλλωστε, πλήρωσαν 10.000 $ για αυτό, και σήμερα η συντήρηση είναι 750 $ ετησίως.
Η ερώτησή μου είναι: Δεν θα ήταν φθηνότερο να μείνετε σε ένα ξενοδοχείο ή να νοικιάσετε μια μονάδα στο θέρετρο για εκείνη την εβδομάδα; Η απάντηση, δυστυχώς, είναι ναι.
Πώς λειτουργούν οι χρονομεριστικές εργασίες
Τα χρονομερίδια είναι σχέδια διακοπών που υπάρχουν στις ΗΠΑ από το 1969. Σήμερα, είναι μια βιομηχανία 9,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων, σύμφωνα με την American Resort Development Association (ARDA)
. Αυτό είναι πραγματικά πολύ μεγάλο σε σύγκριση με τη μουσική βιομηχανία σχεδόν 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων ή τα ετήσια έσοδα των 9 δισεκατομμυρίων δολαρίων της Major League Baseball. Το 2016, υπήρχαν 1.558 θέρετρα χρονομεριστικής μίσθωσης μόνο στις ΗΠΑ, με μέσο όρο 132 μονάδες ανά θέρετρο.Μια χρονομεριστική μίσθωση σάς δίνει μερική ιδιοκτησία σε ένα ακίνητο διακοπών. Μπορείτε ακόμη και να το σκεφτείτε ως κάτοχος μετοχών στο ενοίκιο διακοπών. Πληρώνετε μια προκαταβολική τιμή για να αγοράσετε τη μονάδα σας και στη συνέχεια ένα ετήσιο τέλος συντήρησης. Αυτό σας δίνει πρόσβαση στην ιδιοκτησία για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, το οποίο είναι συνήθως το ίδιο χρονικό διάστημα κάθε χρόνο. Όταν δεν χρησιμοποιείτε τη χρονομεριστική μίσθωση, χρησιμοποιούν άλλοι με παρόμοια ενδιαφέροντα.
Η μέση τιμή πώλησης για χρονομεριστική μίσθωση μιας εβδομάδας σήμερα είναι περίπου 20,940 $, με μέσο ετήσιο τέλος συντήρησης 880 $, σύμφωνα με την ARDA. Οι περισσότερες συμφωνίες χρονομεριστικής μίσθωσης είναι συμβάσεις αορίστου χρόνου, πράγμα που σημαίνει ότι είστε υποχρεωμένοι να πληρώσετε το τέλος συντήρησης επ 'αόριστον, το οποίο είναι μια μεγάλη οικονομική δέσμευση.
Εάν θέλετε να χρησιμοποιήσετε τη μονάδα σας κατά τη διάρκεια μιας άλλης εβδομάδας, πρέπει να "τραβήξετε" την εβδομάδα σας και να την ανταλλάξετε για άλλη ώρα ή τοποθεσία. Στο γήπεδο των πωλήσεων (είχα την ατυχία να παρακολουθήσω ένα), το θέρετρο ανέφερε ότι δεν κάνει πλέον χρονομερίσματα με βάση την εβδομάδα. Είναι πλέον ένα σύστημα που βασίζεται σε σημεία. Παίρνετε Χ αριθμό πόντων ετησίως όταν αγοράζετε μια μονάδα και στη συνέχεια μπορείτε να τη χρησιμοποιήσετε με οποιονδήποτε τρόπο επιλέξετε.
Τα σημεία θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για πολλά άλλα πράγματα: για αγορά αεροπορικών εισιτηρίων, μετάβαση σε άλλη τοποθεσία ή αναβάθμιση σε μεγαλύτερη μονάδα. Διάολε, είναι σαν μίλια αεροπορικών εταιρειών και σημεία πιστωτικών καρτών. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τους πόντους σας σε καταστήματα όπως το Best Buy και το Bed Bath & Beyond. Εξαιρετικό - Μπορώ να αγοράσω αυτό το κάλυμμα του καθίσματος τουαλέτας αντί να πάω διακοπές. Είμαι βέβαιος ότι, όπως και με τα σημεία πιστωτικών καρτών, έχετε μια δίκαιη ανταλλαγή πόντων σε δολάρια.
Σαν να μην μπορείτε να το πείτε, είμαι σαρκαστικός.
Δεν έτρεξα τους αριθμούς, αλλά είμαι σίγουρος ότι τα ποσοστά μετατροπών είναι απαίσια. Έτσι, στο τέλος, κάνουν έστω και μια εβδομάδα σε μια χρονομεριστική μίσθωση πολύ πιο αφηρημένη για ιδιοκτησία από ένα σκληρό περιουσιακό στοιχείο. Ο πωλητής υψηλής πίεσης, θυμηθείτε μου ξανά, ποιος είναι ο σκοπός της ιδιοκτησίας μιας χρονομεριστικής μίσθωσης;
Το συστατικό που λείπει από επενδύσεις
Έχει ειπωθεί στο πόκερ ότι αν δεν μπορείτε να εντοπίσετε το patsy, είστε εσείς. Αυτό ισχύει για την αγορά χρονομεριστικής μίσθωσης. Αυτοί που επωφελούνται από τη συναλλαγή είναι ο πωλητής και οι ιδιοκτήτες του θέρετρου. Δυστυχώς, έχετε κολλήσει με μια μικρή φέτα μιας μονάδας που έχει μικρή ή καθόλου αξία μεταπώλησης.
Ακολουθούν τα προβλήματα με την ιδιοκτησία χρονομεριστικής μίσθωσης:
- Υπάρχει ένα τεράστιος αγορά μεταπώλησης. Συχνά μπορείτε να παραλάβετε μονάδες για λιγότερο από το μισό από αυτό που είχε αρχικά πληρωθεί.
- Όπως ένα αυτοκίνητο, έτσι και η χρονομεριστική μίσθωση υποβαθμίζεται μόλις το «διώξετε από την παρτίδα» (αναλάβετε την ιδιοκτησία).
- Είναι σπάνιο ότι μια χρονομεριστική μίσθωση αυξάνει την αξία της. Στην πραγματικότητα, περιμένετε να χάσει αξία, καθώς το συνολικό κόστος της ιδιοκτησίας σας επισημάνθηκε για να καλύψει παρουσιάσεις πωλήσεων, κίνητρα και δώρα.
- Συνήθως σας πωλούνται χρονομερίδια όταν βρίσκεστε σε διακοπές και η άμυνά σας είναι μειωμένη.
- Τα περισσότερα έχουν υψηλά ετήσια τέλη συντήρησης. Στην περίπτωση των γονιών μου, οι αμοιβές τους αυξάνονται κάθε χρόνο, ταχύτερα από το ποσοστό πληθωρισμού. Για το ποσό που πληρώνετε μόνο στα τέλη συντήρησης (ξεχάστε την αρχική "επένδυση"), θα μπορούσατε να μείνετε σε ένα ξενοδοχείο αξιοπρεπούς ποιότητας για μια εβδομάδα.
Παρά τα μειονεκτήματα αυτά, η βιομηχανία συνεχίζει να προσελκύει νέους ιδιοκτήτες. Το 2015, το 46% των πωλήσεων χρονομεριδίων αφορούσε νέους ιδιοκτήτες, αντιστρέφοντας την προηγούμενη τάση αύξησης της εξάρτησης από τους υπάρχοντες ιδιοκτήτες. Αν θέλετε πραγματικά να μπείτε επενδύσεις σε ακίνητα, κάντε κλικ εδώ για να διαβάσετε τον οδηγό μας. Μπορείτε επίσης να ξεκινήσετε με τους ακόλουθους πάροχους crowdfunding:
| Καλύτερες στιγμές |  |
 |
 |
| Εκτίμηση | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Ελάχιστη επένδυση | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Τέλη λογαριασμού | 1 χρόνος | Επενδύσεις κοινών μετοχών: 0,5-1,5% ετησίως, συν 10% του συνόλου των κερδών κατά την έξοδο | 1-1,25%/έτος αμοιβή διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων |
| Ιδιωτικό REIT | |||
ΕγγραφείτεΔιαβάστε την κριτική
|
Εγγραφείτε Διαβάστε την κριτική |
Εγγραφείτε Διαβάστε την κριτική |
Οι χρονομεριστικές μετοχές δεν δημιουργούν εισόδημα
Θεωρητικά, όταν αγοράζετε χρονομεριστική μίσθωση, έχετε κλασματικό ενδιαφέρον για το ακίνητο στο οποίο βρίσκεται η ενοικίαση. Αλλά είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι αυτό δεν σας δίνει όλα τα πλεονεκτήματα ιδιοκτησία ακινήτων κανονικά έχει.
Για αρχή, έχετε ενδιαφέρον για την ίδια ενότητα με άλλα άτομα που συμμετέχουν στην χρονομεριστική μίσθωση. Συνεπώς, το ενδιαφέρον σας δεν είναι αυτόνομη ιδιοκτησία. Δεν είστε ελεύθεροι να κάνετε με τη μονάδα όπως θέλετε.
Για παράδειγμα, υπάρχουν αυστηρά όρια στο χρόνο κατά τον οποίο έχετε φυσική κατοίκηση της μονάδας. Σε αντίθεση με ένα πραγματικό εξοχικό, δεν μπορείτε να το νοικιάσετε κατά τη διάρκεια του υπόλοιπου έτους, όταν δεν το χρησιμοποιείτε για προσωπική χρήση.
Μπορούμε να σκεφτούμε ότι μια χρονομεριστική μίσθωση έχει μερική ιδιοκτησία σε ένα ακίνητο ή μονάδα διακοπών. Δεν μοιάζει με τίποτα ιδιοκτησία ακινήτου διακοπών εντελώς, με τα οφέλη που προκύπτουν ως αποτέλεσμα της απόκτησής του.
Σύμφωνα με την ARDA, οι ιδιοκτήτες χρονομεριδίων τείνουν να είναι νεότεροι και πιο εθνοτικά διαφορετικοί από ό, τι όταν ξεκίνησε η βιομηχανία και στόχευε ένα ηλικιωμένο πλήθος. Η διάμεση ηλικία των πρόσφατων αγοραστών είναι τα 39 και το 34% των ιδιοκτητών είναι είτε Ασιο-Αμερικανοί είτε Αφροαμερικάνοι. Σχεδόν τα δύο τρίτα έχουν πτυχία κολλεγίου. Το μέσο εισόδημά τους είναι 81,311 $.
Ωστόσο, μου φαίνεται ότι η αγορά χρονομεριστικής μίσθωσης στοχεύει τους οικονομικά άπειρους. Δυστυχώς, οι χρονομεριστικές μετοχές τείνουν να γίνουν εξοχικές κατοικίες για άτομα που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά ακίνητα διακοπών. Τα υλικά πωλήσεων γίνονται για να φαίνονται περισσότερο για το bling και το «ζουν την καλή ζωή» παρά για την απόδοση της επένδυσης. Κι αυτό γιατί εκεί είναι χωρίς επιστροφή.
Εάν ξοδεύετε χρήματα για το μέλλον, θα πρέπει να θεωρηθεί επένδυση. Εάν δεν δημιουργεί εισόδημα, είναι έξοδο - απλό και απλό. Εσείς ενδέχεται πάρτε απόλαυση από αυτό, αλλά δεν είναι ακόμα επένδυση. Κάντε κλικ εδώ για να μάθετε πώς να επενδύσετε
Τα χρονομερίδια δεν είναι πολύ ρευστά
Συνήθως μόνο αφού αγοράσετε μια χρονομεριστική μίσθωση συνειδητοποιείτε ότι υπάρχουν περισσότεροι άνθρωποι που θέλουν να τα πουλήσουν παρά να τα αγοράσουν. Η πιθανότητα ανάκτησης της αρχικής σας επένδυσης είναι πολύ μικρή - για να μην πούμε τίποτα για την ανάκτηση τελών συντήρησης αξίας πολλών ετών.
Υπάρχουν ιστότοποι που οι ιδιοκτήτες χρονομεριστικής μίσθωσης μπορούν να χρησιμοποιήσουν για να πουλήσουν την ιδιοκτησία τους, όπως το RedWeek, αλλά αυτοί χρεώστε ένα τέλος καταχώρισης και μια ετήσια συνδρομή μέλους για να χρησιμοποιήσετε τον ιστότοπο - και δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι η χρονομεριστική μίσθωση θα το κάνει Πουλώ.
Και υπάρχει μια σημαντική ποσότητα απάτης στη βιομηχανία μεταπώλησης. Οι απατεώνες λεηλατούν τους ιδιοκτήτες χρονομεριστικής μίσθωσης υποσχόμενοι ότι θα πουλήσουν το ακίνητο για εσάς - με προκαταβολή - και μόλις πληρώσετε το τέλος, δεν θα τους ακούσετε ξανά.
Εάν είστε σε θέση να πουλήσετε τη χρονομεριστική μίσθωση (και αυτό δεν είναι ποτέ βέβαιο), πιθανότατα θα λάβετε μόνο ένα κλάσμα από αυτά που πληρώσατε για αυτό. Υπάρχουν δύο θεμελιώδη προβλήματα όσον αφορά την πώλησή τους:
- Περισσότερα χτίζονται/προσφέρονται συνεχώς, πλημμυρίζοντας την αγορά και
- Οι υπάρχοντες ιδιοκτήτες τα πουλάνε για να ξεχρεωθούν ή μόλις συνειδητοποιήσουν ότι δεν ήταν η συμφωνία που νόμιζαν ότι ήταν όταν το αγόρασαν.
Εάν εξακολουθείτε να πιστεύετε ότι η αγορά χρονομεριστικής μίσθωσης είναι καλή ιδέα και θέλετε να αποφύγετε να πληρώσετε περισσότερα από όσα θα το πουλήσετε ποτέ, αγοράστε ένα στη δευτερογενή αγορά. Υπάρχουν πολλοί ιστότοποι όπου μπορείτε να αγοράσετε μεταχειρισμένο χρονομεριστικό.
Οι εταιρείες Timeshare γνωρίζουν ότι πιθανότατα μπορείτε να βρείτε φθηνότερες επιλογές από υπάρχοντες αγοραστές σε ιστότοπους όπως το Timeshare Users Group και το RedWeek. Έτσι, οι εταιρείες προσφέρουν συνήθως κίνητρα κλεισίματος και άλλα προνόμια. Αλλά αυτά τα προνόμια συνήθως δεν αποζημιώνουν τα χρήματα που θα εξοικονομούσατε από την αγορά από έναν υπάρχοντα ιδιοκτήτη.
Η καλύτερη εναλλακτική λύση για μια χρονομεριστική μίσθωση
Κατά τη γνώμη μου, είναι καλύτερα να μείνετε σε ένα τοπικό ξενοδοχείο παρά να αγοράσετε χρονομερίδιο. Πάρτε ως παράδειγμα τη χρονομεριστική μίσθωση των γονιών μου. Πλήρωσαν 10.000 $ για την αρχική αγορά και αν προσθέσετε το τέλος συντήρησης 750 $ ετησίως που καταβάλλεται σε χρονικό διάστημα 10 ετών, υπάρχει συνολική επένδυση 17.500 $ σε αυτήν την χρονομεριστική μίσθωση.
Τα τελευταία 10 χρόνια, η χρονομεριστική μίσθωση τους παρείχε μία εβδομάδα κάθε χρόνο - επτά ημέρες και έξι διανυκτερεύσεις - για συνολικά 60 διανυκτερεύσεις, που είναι κατά μέσο όρο 291 $ ανά διανυκτέρευση για διακοπές στην ίδια μονάδα η κάθε μία έτος. Εάν νοικιάζατε ένα δωμάτιο ξενοδοχείου αξιοπρεπούς ποιότητας με περίπου 175 $ ανά διανυκτέρευση, η συνολική τιμή που καταβλήθηκε για την χρονομεριστική μίσθωση θα σας αγόραζε 100 διανυκτερεύσεις. Όχι μόνο κοστίζει λιγότερο ανά διανυκτέρευση για διαμονή σε ξενοδοχείο, αλλά θα μπορείτε επίσης να προσθέσετε ποικιλία στις διακοπές σας μένοντας σε ξενοδοχεία που βρίσκονται σε διαφορετικούς προορισμούς.
Και θα μπορείτε επίσης να επωφεληθείτε από τα συχνά προγράμματα ανταμοιβής χρηστών και άλλες τιμές με έκπτωση που προσφέρονται από τα ξενοδοχεία.
Επίσκεψη |
Οι πιθανότητες είναι ότι υπάρχουν εύκολοι τρόποι με τους οποίους μπορείτε να πάρετε συνολικά περισσότερες από 100 διανυκτερεύσεις στο ξενοδοχείο.
Το καλύτερο από όλα, θα είχατε βυθίσει κανένα κεφάλαιο στη χρονομεριστική μίσθωση και τα χρήματα για να πληρώσετε για τη χρονομεριστική μίσθωση θα μπορούσαν να επενδυθούν για να κερδίσετε μια απόδοση της επένδυσής σας. Σε μια συντηρητική απόδοση 5% που συνδυάζεται ετησίως (ξεκινώντας από $ 10.000 και προσθήκη $ 750 ετησίως), θα κάνατε πάνω από $ 26.000 αυτήν τη στιγμή. Αυτή είναι μια πολύ καλύτερη συμφωνία από εκεί που κάθομαι.