Einige von den Die reichsten Menschen der Welt machten den Großteil ihres Vermögens durch Immobilieninvestitionen. Aber wie entsteht Vermögen durch Investitionen in Immobilien?
Hier sind die wichtigsten Triebkräfte hinter Immobilienvermögen.
Inflation
Inflation ist für uns alle eine Selbstverständlichkeit. Der Preis für Waren des täglichen Bedarfs steigt allmählich, und wir haben keine andere Wahl, als den erhöhten Preis zu zahlen. Also konzentrieren wir uns nicht sehr darauf. Es sind Kosten, die nicht diskriminieren, sondern alle treffen, also was bringt es, sich zu beschweren?
Da viele große Unternehmen verstehen, wie sich die Inflation auf die Fähigkeit ihrer Mitarbeiter auswirkt, für ihre Familien zu sorgen, bieten sie jedes Jahr eine „Erhöhung der Lebenshaltungskosten“ an. Inflation ist nur eine Facette der Wirtschaft. Während der US-Verbraucher durchschnittlich 3 % pro Jahr beträgt, hat er Jahre hoher Inflation (12,5 % im Jahr 1980) und Jahre niedriger Inflation (0,1 % im Jahr 2008) erlebt.
Für Immobilieninvestoren kann die Inflation dauerhaft und zuverlässig Vermögen schaffen. Das ist, weil Die Inflation ist ein beständiger Treiber für die Wertsteigerung von Eigenheimen. Die monatliche Rate einer Festhypothek bleibt 30 Jahre lang gleich. Steuern und Versicherungen steigen, wenn überhaupt, nur sehr langsam. Das bedeutet, dass der Wert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie dank der Inflation jedes Jahr steigt, die Kosten für den Besitz jedoch nicht. Der Unterschied ist das Eigenkapital – dank der Inflation besitzen Sie Jahr für Jahr einen wertvolleren Vermögenswert.
Anerkennung
Während die Inflation zu einer allmählichen Wertsteigerung Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie führt, ist eine schnelle Marktwertsteigerung ein enormer Faktor, der Wohlstand aufbaut. Der Preis bestehender Eigenheime stieg von 1968 bis 2009 jährlich um durchschnittlich 5,4 %.
Bei Immobilien dreht sich alles um Lage, Lage, Lage. Wenn Sie Ihre Nachforschungen angestellt haben und eine Immobilie gekauft, in der der Wert von Häusern schnell steigt, die Chancen stehen gut, dass Ihre Investition Jahr für Jahr ohne zusätzliche Kapitalausgaben an Wert gewinnt. Historisch gesehen haben so viele Menschen viel Geld mit Immobilien verdient.
Das gleiche Prinzip, das bei Aktienmarktinvestitionen funktioniert, funktioniert auch bei Immobilieninvestitionen: Kaufen Sie niedrig und verkaufen Sie hoch. In Teilen des Landes, wie zum Beispiel Teilen Kaliforniens, sind die Immobilienwerte viel, viel schneller gestiegen als die Inflation.
Jährliche Mieterhöhungen
Wohnen ist Lebenshaltungskosten. So wie die Inflation zu einem Anstieg der Kosten für Lebensmittel und Konsumgüter führt, halten die Wohnkosten mit der Inflation Schritt. Es ist üblich, die Mieten aufgrund der Auswirkungen der Inflation jedes Jahr um 2,5–5 % zu erhöhen. Und es ist üblich, dass Vermieter die Mieten jedes Mal erhöhen, wenn ein Mietvertrag verlängert wird.
Als Anleger fallen jedoch Ihre Kosten in Höhe von ein Mietobjekt besitzen Steigen Sie nicht mit der Inflation, wenn Ihr Hypothekenzinssatz fest ist. Als Vermieter Ihre Mieteinnahmen steigen während Ihre Kosten gleich bleiben. Also dein Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien liefern mehr Gewinn zu Ihrem Endergebnis Jahr für Jahr.
Erzwungenes Eigenkapital
„Eigenkapital“ bezieht sich auf Eigentum. Im Falle von Immobilien investieren, ist Ihr persönliches Eigenkapital die Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie und Ihrer Hypothek. Wenn Ihr Eigentum beispielsweise einen Wert von 150.000 US-Dollar hat und Sie der Bank 120.000 US-Dollar schulden, haben Sie 30.000 US-Dollar Eigenkapital.
„Erzwungenes Eigenkapital“ bezieht sich auf das Vermögen, das entsteht, wenn Sie eine Immobilie zu einem reduzierten Preis kaufen und daran arbeiten, dass sie mehr wert ist. Normalerweise Sie eine „notleidende“ Immobilie kaufen für 25–30 % weniger als eine vergleichbare Immobilie, die nicht notleidend ist, verkauft werden. Sie geben 10–15 % aus, um es zu reparieren (Teppich, Farbe, Reparaturen und einige Ersatzgeräte) und es auf den Marktwert zu bringen.
Angenommen, Sie haben 25 % unter dem Marktwert bezahlt. Sie haben dann 10% ausgegeben, um es zu reparieren. Sie haben gerade Ihr Eigenkapital (Eigentum) um 15 % erhöht.
Eine andere Möglichkeit, Gerechtigkeit zu erzwingen, besteht darin, Merkmale hinzuzufügen, die den Wert der Immobilie steigern. Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus mit zwei Schlafzimmern in einer Nachbarschaft, in der die anderen Häuser drei Schlafzimmer haben. Das Hinzufügen des dritten Schlafzimmers würde Ihre Immobilie auf den Marktwert der anderen Häuser bringen. Angenommen, Sie haben es für einen angemessenen Rabatt gekauft (weil es nur zwei Schlafzimmer hatte) und die Kosten für das Hinzufügen eines weiteren Schlafzimmer kleiner ist als die Differenz zwischen Ihrem Kaufpreis und dem Neuwert, in den Sie gezwungenermaßen Eigenkapital investiert haben Haus.
Abschreibungen
Die Abschreibung ist in den meisten Fällen negativ. Es bedeutet, dass der Wert einer Sache gesunken ist.
Bei Immobilieninvestitionen sprechen wir jedoch nicht von einem tatsächlichen Wertverlust der Immobilie. Wir sprechen von einem wertvolle Steuervergünstigung der IRS ermöglicht Immobilieninvestoren. Sie können jedes Jahr einen Prozentsatz des Wertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie für die vom IRS festgelegte Lebensdauer abziehen.
Für Wohnimmobilien hat der IRS angegeben, dass die Nutzungsdauer 27,5 Jahre beträgt. Wenn Ihre Immobilie beispielsweise 150.000 US-Dollar wert ist, können Sie 5.454 US-Dollar von den Mieteinnahmen aus der Immobilie abziehen. Angenommen, Ihre jährlichen Nettomieteinnahmen betragen 15.000 US-Dollar. Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen sinken auf 9.546 $.
Was diese Abschreibungssteuervergünstigung so finanziell macht, ist, dass die meisten Immobilien nicht jedes Jahr an Wert verlieren. Tatsächlich steigen die Immobilienwerte im Laufe der Zeit. Das bedeutet, dass Sie eine Steuergutschrift auf die Kosten eines Vermögenswerts erhalten, dessen Wert möglicherweise steigt und nicht sinkt.
Darüber hinaus ist die Abschreibung eine Steuergutschrift, die zusätzlich zur Instandhaltung der Immobilie und anderen Kosten anfällt, die Sie von den erzielten Mieteinnahmen abziehen können. Die Abschreibung kann eine zahlungswirksame Miete in einen Verlust auf dem Papier verwandeln. Dieser Verlust kann Ihr sonstiges zu versteuerndes Einkommen verringern und Ihre Steuerbelastung insgesamt senken.
Hebelkraft
Leverage ist eine der am meisten angepriesenen Immobilienanlagestrategien zur Vermögensbildung. Es ist die Verwendung von Fremdkapital zum Kauf und/oder zur Steigerung der potenziellen Rendite einer Investition. Als Immobilieninvestor können Sie mit Leverage Geld mit einem ertragbringenden Vermögenswert verdienen, der viel mehr wert ist als Ihre Barauslagen. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie legen 20 % an und finanzieren 80 % einer 100.000-Dollar-Immobilie. Die Hebelwirkung ermöglicht es Ihnen, von den Einnahmen aus einer 100.000-Dollar-Immobilie zu profitieren und diese zu kontrollieren, wenn Sie nur 20.000 Dollar investiert haben.
Die Hebelwirkung ermöglicht es Ihnen, „Geld verdienen mit dem Geld anderer Leute“, wie Immobilienpromotoren gerne sagen. Kurz gesagt, Sie verwenden das Geld der Bank, um die Immobilie zu kaufen, und das Geld des Mieters, um die Bank zurückzuzahlen. Die Spanne zwischen dem, was Sie an die Bank zahlen, und dem, was der Mieter Ihnen zahlt, ist Ihr Gewinn. Wenn Sie 100.000 US-Dollar haben, könnten Sie Immobilienvermögen im Wert von 500.000 US-Dollar kontrollieren, anstatt ein 100.000-Dollar-Haus mit Bargeld zu kaufen.
Seien Sie sich der Risiken bewusst
Dies sind die primären Strategien, die Immobilieninvestoren anwenden, um Vermögen zu schaffen. Natürlich, Wie bei jeder Investition besteht ein Risiko. Der Schlüssel liegt darin, intelligent zu kaufen, professionell zu verwalten und nicht zu stark zu hebeln.
Immobilieninvestitionen sind praktischer und zeitintensiver als der Kauf von Aktien. Es liefert typischerweise auch höhere Gewinne proportional zum erhöhten Risiko. Und im Gegensatz zu anderen Anlagemöglichkeiten sind Immobilien eine langfristige Investition. Dies liegt daran, dass es sich um ein Anlagevermögen handelt, das nicht schnell liquidiert werden kann, und die Transaktionskosten sind so hoch. Im Wesentlichen, kennen die Risiken und so weit wie möglich zu mildern.
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