Umkehrhypotheken haben in den letzten Jahren aufgrund einer Kombination von Faktoren an Popularität gewonnen. Neben steigenden Immobilienwerten und höheren Lebenshaltungskosten wünschen sich Millionen von Senioren mit festem Einkommen, in ihren Häusern zu bleiben.
Dutzende von Kreditgebern nehmen an den Reverse-Hypotheken-Programmen teil, die oft im Fernsehen, im Radio und im Internet beworben werden. Aber was ist eine umgekehrte Hypothek, wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek und ist eine umgekehrte Hypothek das Richtige für Sie?
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine umgekehrte Hypothek und wie funktioniert sie?
- Anforderungen an den Kreditnehmer
- Immobilienanforderungen
- Altersanforderungen
- Verteilung der Erlöse
- Vorteile der Umkehrhypothek
- Umkehrhypotheken eliminieren Ihre monatliche Tilgungs- und Zinszahlung
- Umkehrhypotheken können zusätzliches Geld oder ein zusätzliches Einkommen bieten
- Es gibt keine Steuerfolgen für umgekehrte Hypothekenkapitalabhebungen
- Es könnte die beste Art sein, in Ihrem Haus zu bleiben
- Sie werden Ihr Zuhause nicht verlieren, wenn der Wert sinkt
- Nachteile der Umkehrhypothek
- Reduzierung Ihres Eigenheimkapitals
- Der Kreditbetrag wird durch Ihr Eigenheimkapital begrenzt
- Umkehrhypotheken haben hohe Abschlusskosten
- Sie müssen weiterhin Grundsteuern, Versicherungsreparaturen und Wartung zahlen
- Umgekehrte Hypotheken haben eine Altersvoraussetzung
- Sollten Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen?
Was ist eine umgekehrte Hypothek und wie funktioniert sie?
Eine umgekehrte Hypothek ist ein spezielles Programm, das von der Federal Housing Administration (FHA) angeboten wird. Der Fachausdruck für eine umgekehrte Hypothek ist Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimaktien oder kurz HECMs. Sie sollen älteren Hausbesitzern helfen, auf das Eigenkapital in ihren Häusern zuzugreifen, ohne eine entsprechende monatliche Zahlung zu leisten.
Der Begriff „Rückwärts“ bezieht sich auf die Zahlung selbst. Anstatt monatliche Raten für den Kredit zu leisten, kann der Kreditnehmer monatliche Zahlungen vom Kreditgeber erhalten. Dies ermöglicht Senioren den Zugriff auf das Eigenkapital in ihren Häusern, ohne eine traditionelle Hypothek und deren Rückzahlungsbedingungen aufzunehmen.
Anforderungen an den Kreditnehmer
Um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, müssen Sie bestimmte Anforderungen erfüllen sehr spezifische Programmanforderungen:
Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein.
Das Haus, durch das die umgekehrte Hypothek besichert wird, wird als Ihr Hauptwohnsitz selbst genutzt.
Sie müssen über erhebliches Eigenkapital im Haus verfügen; Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto mehr Geld haben Sie zur Verfügung.
Sie dürfen keine Schulden gegenüber dem Bund in Verzug geraten.
Sobald Sie das Darlehen aufgenommen haben, müssen Sie in der Lage sein, die Zahlungen für Grundsteuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen sowie Reparaturen und Wartungen vollständig zu verwalten.
Sie müssen an einer Verbraucherinformationssitzung von einem von der FHA zugelassenen Berater teilnehmen.
Immobilienanforderungen
Die Immobilie muss ein Einfamilienhaus für 1 bis 4 Familien oder eine von der FHA genehmigte Eigentumswohnung oder ein Fertighaus sein. Kredithöchstbeträge werden vom. festgelegt und aktualisiert Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA). Für 2021 kann das Maximum zwischen 548.250 USD und 822.375 USD liegen. Der genaue Betrag hängt von dem Landkreis ab, in dem sich das Haus befindet, sowie von der Anzahl der darin enthaltenen Wohneinheiten.
Wie viel Sie sich leihen können, hängt aber auch davon ab, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrer Wohnung haben und wie alt Sie zum Zeitpunkt der Antragstellung sind.
Ihr Eigenkapital bemisst sich nach dem Schätzwert des Eigenheims, abzüglich eventuell bestehender Schulden.
Altersanforderungen
Die FHA veröffentlicht keine spezifischen altersbezogenen Eigenkapitalprozentsätze für Darlehensbeträge. Aber je älter Sie sind, desto höher ist der Anteil des Eigenkapitals, auf den Sie von zu Hause aus zugreifen können. Zum Beispiel können Sie im Alter von 62 Jahren auf 50 % des Eigenkapitals Ihres Hauses zugreifen, und bis zu 80 % können verfügbar sein, wenn Sie 80 oder älter sind.
Verteilung der Erlöse
Sobald eine umgekehrte Hypothek genehmigt wurde, haben Sie die Möglichkeit, eine Kreditlinie einzurichten, auf die Sie bei Bedarf zugreifen können, oder monatliche regelmäßige monatliche Zahlungen zu erhalten.
Monatliche Zahlungen können entweder für einen bestimmten Zeitraum oder in gleichen monatlichen Zahlungen erfolgen. Mindestens ein Kreditnehmer muss weiterhin als Hauptwohnsitz in der Wohnung wohnen.
Vorteile der Umkehrhypothek
Umkehrhypotheken eliminieren Ihre monatliche Tilgungs- und Zinszahlung
Auch dies ist das Grundkonzept einer umgekehrten Hypothek. Anstatt monatliche Zahlungen an den Kreditgeber zu leisten, erhält der Kreditnehmer monatliche Zahlungen (oder Zugang zu einer Kreditlinie gegen das Haus) für einen bestimmten Zeitraum.
Sie sind weiterhin für die Zahlung anderer Kosten im Zusammenhang mit der Wartung und Instandhaltung Ihres Hauses verantwortlich. Sie haften jedoch nicht für die Zahlung des monatlichen Kapitals und der Zinsen an den Kreditgeber, wie Sie es bei einer traditionellen Refinanzierung tun würden.
Wenn Sie derzeit Kapital- und Zinszahlungen für Ihre bestehende erste Hypothek haben, eine Umkehrung vornehmen Hypothek kann dazu führen, dass diese Zahlung wegfällt, wenn der Betrag der umgekehrten Hypothek Ihren aktuellen Betrag übersteigt Hypothek.
Umkehrhypotheken können zusätzliches Geld oder ein zusätzliches Einkommen bieten
Einer der Hauptgründe, warum sich Senior-Eigentümer für umgekehrte Hypotheken entscheiden, ist der Zugang zum Eigenkapital der Immobilie. Die traditionelle Hypothekenrefinanzierung hat den Nachteil, dass eine neue und höhere monatliche Zahlung entsteht. Dies ist bei einer umgekehrten Hypothek nicht der Fall.
Sie können über eine Eigenkapitallinie auf den Erlös des Darlehens zugreifen und haben jederzeit Mittel zur Verfügung, wenn Sie sie benötigen.
Alternativ können Sie den Erlös auch in Form von monatlichen Zahlungen beziehen. Auf diese Weise schaffen Sie sich eine zusätzliche Einnahmequelle von zu Hause aus.
Diese zusätzliche Einkommensquelle ermöglicht es Senioren oft, weiterhin in ihren Häusern zu leben, auch wenn das monatliche Einkommen die Lebenshaltungskosten nicht vollständig decken kann.
Es gibt keine Steuerfolgen für umgekehrte Hypothekenkapitalabhebungen
Das Geld aus einer umgekehrten Hypothek kann zu einer steuerfreien Einkommensquelle werden. Da es sich bei den Darlehenserlösen um einen Vorschuss von Eigenheimkapital handelt, gelten sie nicht als Einkommen und sind daher nicht steuerpflichtig.
Dies unterscheidet sich von anderen Strategien zur Erzielung von Einkommen oder zum Zugriff auf Bargeld. Wenn Sie beispielsweise Aktien verkaufen, die auf einem steuerpflichtigen Konto gehalten werden, müssen Sie alle Kapitalgewinne versteuern.
Auch wenn Sie Ausschüttungen aus einem steuerbegünstigten Rentenplan beziehen, können diese Ausschüttungen als ordentliches Einkommen steuerpflichtig sein. Wenn Sie einen großen Betrag abheben, können Sie sogar in eine höhere Steuerklasse geraten.
Eine umgekehrte Hypothek bietet das gleiche Geld, ohne dass der Erlös durch Steuern reduziert wird.
Es könnte die beste Art sein, in Ihrem Haus zu bleiben
Wenn Sie wie viele Senioren ein festes Einkommen haben, kann es möglicherweise nicht mit den Lebenshaltungskosten Schritt halten. Das zusätzliche Einkommen aus einer umgekehrten Hypothek kann es Ihnen ermöglichen, in Ihrem Haus zu bleiben, auch mit einem festen Einkommen.
Sie werden Ihr Zuhause nicht verlieren, wenn der Wert sinkt
Bei einer umgekehrten Hypothek besteht keine Gefahr, Ihr Haus zu verlieren, wenn der Wert der Immobilie unter den Hypothekensaldo fällt. Sie können Ihr Leben lang im Haus wohnen.
Der Kreditgeber kann Sie auch nicht zu einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zwingen.
Eventuell können Sie sogar eine bestehende Umkehrhypothek refinanzieren. Wenn der Wert der Immobilie erheblich steigt, haben Sie Zugang zu einem höheren Eigenkapitalanteil am Haus.
Andere Szenarien, in denen Sie sich für eine umgekehrte Hypothekenrefinanzierung qualifizieren könnten: Es gibt einen erheblichen Rückgang der Zinssätze; es gibt eine Erhöhung des maximal zulässigen Hypothekenbetrags; Sie möchten eine Hypothek mit variablem Zinssatz in eine Festzinshypothek umwandeln oder; wenn Sie einen Kreditnehmer für das Darlehen wechseln müssen.
Nachteile der Umkehrhypothek
Reduzierung Ihres Eigenheimkapitals
Eine umgekehrte Hypothek bietet Ihnen Zugang zu dem Eigenkapital in Ihrem Haus, ähnlich wie bei einer traditionellen Hypothekenrefinanzierung. Der Nachteil ist, dass Sie in Zukunft weniger Eigenkapital haben werden, wenn Sie es für andere Zwecke benötigen.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie beschließen, später in eine andere Wohnung umzuziehen. Das reduzierte Eigenheimkapital bedeutet weniger Möglichkeiten, in ein neues Zuhause oder an einen anderen Ort zu ziehen.
Der Kreditbetrag wird durch Ihr Eigenheimkapital begrenzt
Das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben, ist ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung, wie viel Sie sich leihen können. Unzureichendes Eigenkapital führt entweder zu geringeren Erlösen oder sogar zur Ablehnung des Kredits.
Angenommen, Sie sind 62 Jahre alt, Ihr Eigenheim hat einen Wert von 400.000 USD und Ihre aktuelle Hypothek beträgt 250.000 USD. Bei einem maximalen Kreditbetrag von 200.000 US-Dollar können Sie die Refinanzierung nicht abschließen. In dieser Situation überschreitet der Saldo Ihrer aktuellen Hypothek den maximal zulässigen Betrag der umgekehrten Hypothek im Alter von 62 Jahren.
Im folgenden Beispiel kann der Erlös aus der umgekehrten Hypothek nicht ausreichen, auch wenn Sie sich möglicherweise qualifizieren.
Nehmen wir an, Sie schulden 150.000 US-Dollar für Ihr 400.000-Dollar-Haus. Sie können 50 % oder 200.000 US-Dollar ausleihen. Aber der Nettoerlös wird nur 50.000 US-Dollar betragen (200.000 US-Dollar abzüglich 150.000 US-Dollar zur Tilgung der bestehenden Hypothek).
Abhängig vom Zweck der umgekehrten Hypothek sind 50.000 US-Dollar möglicherweise nicht ausreichend.
Umkehrhypotheken haben hohe Abschlusskosten
Jedes Mal, wenn Sie eine neue erste Hypothek für Ihr Haus aufnehmen, fallen für Sie Abschlusskosten an. Diese Abschlusskosten reduzieren den Erlös, den Sie aus dem neuen Darlehen erhalten. Aufgrund der einzigartigen Natur von umgekehrten Hypotheken sind diese Abschlusskosten jedoch höher als bei herkömmlichen Refinanzierungen.
Die Abschlusskosten einer traditionellen Hypothekenrefinanzierung liegen zwischen 2% und 3% der Kreditsumme. Die Kosten für den Abschluss einer umgekehrten Hypothek übersteigen leicht 4%, beginnend mit der FHA-Hypothekenversicherungsprämie oder MIP. Die MIP ist die Gebühr, die Sie an die FHA für die Bereitstellung einer Versicherung für den Kreditgeber für die Kreditvergabe zahlen.
Sie müssen eine Zahlung leisten Vorabgebühr von 2% des neuen Hypothekenbetrags. Darüber hinaus gibt es einen jährlichen MIP in Höhe von 0,50% des ausstehenden Kreditsaldos. Wenn Ihr Kreditbetrag 200.000 USD beträgt, beträgt die jährliche Prämie 1.000 USD (200.000 USD x 0,50 %). In diesem Szenario werden die Kreditkosten um etwa 83 USD pro Monat erhöht, wodurch Ihre monatlichen Krediteinnahmen reduziert werden.
Es gibt auch eine Bereitstellungsgebühr. Kreditgeber können den höheren Betrag von 2.500 US-Dollar oder 2% der ersten 200.000 US-Dollar des Eigenheimwertes plus 1% des Wertes über 200.000 US-Dollar berechnen. Das bedeutet, dass ein Kreditgeber bis zu 4.000 USD (2 %) eines Kreditbetrags von 200.000 USD berechnen kann.
Zusätzliche Gebühren werden an die Parteien gezahlt, die an der Kreditvergabe beteiligt sind. Dazu gehören Titelgebühren, Bewertungs-, Aufzeichnungs- und Umfragegebühren, um nur einige zu nennen.
Sie müssen weiterhin Grundsteuern, Versicherungsreparaturen und Wartung zahlen
Während bei einer umgekehrten Hypothek keine monatlichen Zahlungen anfallen, müssen Sie dennoch andere Eigenheimkosten decken. Dazu gehören Grundsteuern, Hausratversicherung, Nebenkosten und die Kosten für die Reparatur und Wartung der Immobilie.
Auch wenn Sie eine umgekehrte Hypothek haben, ist es möglich, das Haus zu verlieren, weil die Grundsteuer nicht bezahlt wird.
Umgekehrte Hypotheken haben eine Altersvoraussetzung
Umkehrhypotheken stehen nur berechtigten Eigenheimbesitzern ab 62 Jahren zur Verfügung. Wenn Sie dieses Alter noch nicht erreicht haben, kommt eine umgekehrte Hypothek nicht in Frage.
Auch wenn Sie berechtigt sind, richtet sich der Kreditbetrag nach Ihrem Alter zum Zeitpunkt der Antragstellung. Je jünger Sie sind, desto geringer ist der prozentuale Anteil des Eigenkapitals, den Sie für das Eigenheim aufnehmen können.
Aus diesem Grund funktionieren umgekehrte Hypotheken am besten für Kreditnehmer in den 70ern oder 80ern. In diesem Alter können Sie auf mehr Eigenkapital zugreifen, wodurch es wahrscheinlicher wird, dass das Darlehen Ihren finanziellen Bedarf decken wird.
Sollten Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen?
Eine umgekehrte Hypothek wird durch die zahlreichen Bestimmungen erschwert, die Sie vor der Beantragung kennen müssen.
Sie sollten damit beginnen, zu bewerten, was Sie von einer umgekehrten Hypothek erwarten. Wird es in erster Linie darum gehen, auf das Bargeld in Ihrem Zuhause zuzugreifen oder Ihnen eine laufende Einnahmequelle zu bieten? Verfügen Sie in jedem Fall über ausreichend Eigenkapital im Eigenheim, um diesen Bedarf zu decken?
Sie müssen auch die langfristigen Auswirkungen berücksichtigen. Vielleicht möchten Sie in Zukunft umziehen, vielleicht um näher bei Ihren Kindern zu wohnen. In diesem Fall kann eine umgekehrte Hypothek Ihr Eigenheimkapital genug reduzieren, um einen Umzug unpraktisch zu machen.
Bevor Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, stellen Sie sicher, dass Sie alles wissen, was damit zusammenhängt. Und wenn Sie es sind, sollten Sie ernsthaft erwägen, den Vorschlag mit einem Anwalt, einem Wirtschaftsprüfer oder einem Finanzplaner zu besprechen. Da sie sich mit umgekehrten Hypotheken befassen, können sie Sie möglicherweise über die beste Vorgehensweise beraten.