Da die Zinssätze immer noch in der Nähe des Allzeittiefs liegen, suchen Anleger nach einer einigermaßen sicheren Anlage, die sie vor der Inflation hält. Beim Treffen lokaler Immobilieninvestoren im April hier in Baltimore war das Thema Tax Lien Investing das Thema. Das Versprechen von 18% Rendite – bei einer immobilienbesicherten Investition – erregte meine Aufmerksamkeit.
Natürlich stehen hohe Renditen in der Regel mit hohen Risikoraten in Einklang. Aber der Redner sagte weiter, es sei "praktisch so sicher, als ob Sie Ihr Geld in einem FDIC-versicherten Park geparkt hätten". Konto bei Ihrer Hausbank." Also wurde mein Interesse geweckt, diese unter dem Radar stehende Immobilieninvestition zu recherchieren Strategie.
Ich habe herausgefunden, dass es das Investieren mit Steuerpfandrecht schon seit mehr als 200 Jahren gibt. Noch nie davon gehört? Vielleicht liegt das daran, dass Steuern… na ja… niemandes Lieblingsdiskussionsthema ist. Jemandem auf einer Cocktailparty zu sagen, dass Sie Steuerberater sind, ist ein großartiger Gesprächsstopper.
Diese Investition macht sich jedoch den Umstand zunutze, dass die Zahlung von Steuern unumgänglich ist. Niemand bekommt einen Passierschein. Dennoch kann nicht jeder den Steuerbeamten bezahlen, wenn er anklopft.
Früher oder später bekommt die Regierung immer ihre Mitnahme. Die Investition in Steuerpfandbriefe bietet Anlegern also einen nahezu garantierten Zinssatz. Tatsächlich investieren Family Offices und institutionelle Anleger seit Jahrzehnten Milliarden in Pfandbriefe.
Grundlagen der Grundsteuer
Hausbesitzer oder nicht, Sie kennen wahrscheinlich die Idee der Grundsteuer. Regierungen besteuern Immobilienbesitzer, um Leistungen und Dienstleistungen für das „Gemeinwohl“ der Gemeinschaft zu finanzieren. Die Grundsteuer fällt zusätzlich zur Einkommens- und Umsatzsteuer an.
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bieten in der Regel Dienstleistungen wie Polizeischutz, öffentliche Bibliotheken, Erholungszentren, Straßen, Schulen und Schneeräumung. Sogar Feuerwerkskörper.
Wenn Sie eine Hypothek auf Ihr Haus haben, ist es wahrscheinlich, dass Ihre monatliche Zahlung Mittel zur Zahlung Ihrer Grundsteuern enthält. Ihr Kreditgeber hält das Geld treuhänderisch und zahlt die Steuern in Ihrem Namen bei Fälligkeit direkt an den Landkreis.
Möglicherweise wissen Sie nicht, wie viel Sie an Immobiliensteuern zahlen. Aber seien Sie versichert, dass Sie sie bezahlen, wenn Sie ein Haus besitzen. Alle Landkreise erheben eine Art persönliche Grundsteuer.
Einzelne Grundstücke werden nach Lage und Ausstattung bewertet. Jeder Immobilie wird ein „Steuerbemessungswert“ zugewiesen. Der Eigentümer des Pakets zahlt eine Steuer auf den ermittelten Wert. Im Jahr 2016 reichten die Raten nach Bundesstaaten von einem Tiefstwert von 0,27% in Hawaii bis zu einem Höchststand von 2,35% in New Jersey.
Der durchschnittliche Grundsteuersatz für Einfamilienhäuser in der größten Stadt jedes US-Bundesstaates liegt bei etwa 1,5%. Laut dem US Census Bureau gibt der durchschnittliche amerikanische Haushalt jedes Jahr 2.149 US-Dollar für Grundsteuern für seine Häuser aus.
Der Landkreis, in dem sich die Immobilie befindet, erhebt in der Regel die Grundsteuer. Zahlt der Eigentümer der Immobilie die Steuer nicht, wird der Steuerbetrag zum Pfandrecht an der Immobilie.
Ein Pfandrecht an dem Eigentum hilft den Bezirks- und Kommunalverwaltungen jedoch nicht, die Dienstleistungen und Leistungen zu bezahlen, die sie ihren Bürgern versprochen haben. Der Landkreis braucht das Geld jetzt, um seinen Haushaltsverpflichtungen nachzukommen. Die Regierung nimmt keine Schuldscheine!
Was genau ist eine Bescheinigung über das Steuerpfandrecht?
Obwohl das Verfahren landesweit unterschiedlich ist, sind die Kommunalverwaltungen ermächtigt, unbezahlte Steuern durch den Verkauf einer Steuererklärung oder einer Steuerurkunde bei einer öffentlichen Versteigerung einzuziehen. Ungefähr die Hälfte der 50 Staaten verkaufen Steuerpfandbriefe. Die andere Hälfte verkauft Steuerpfandbriefe oder einlösbare Urkunden. Letzteres ist eine Mischung aus Zertifikat und Urkunde. Einige Staaten verkaufen sowohl Steuerpfandrechte als auch Steuerurkunden.
Es gibt wichtige Unterschiede zwischen den beiden. Normalerweise kaufen Sie eine Bescheinigung über das Steuerpfandrecht, weil Sie Zinsen wollen. Wenn der Hausbesitzer es nicht einlöst, erhalten Sie möglicherweise die Immobilie. Mit einer Steuerurkunde kaufen Sie die Immobilie direkt.
Das eine ist nicht besser als das andere. Jeder hat Vorteile, abhängig von Ihren Anlagezielen. Jeder hat seine eigenen Regeln, und Forschung ist notwendig. Natürlich können Sie beides gleichzeitig tun.
Dieser Artikel konzentriert sich auf Steuerpfandrechte und belässt Steuerurkunden für ein anderes Mal.
Die einfache Investition in Steuerpfandrechte
Das Schöne ist, dass Sie keine Immobilienlizenz benötigen. Sie müssen keine LLC gründen. Und Sie brauchen nicht viel Geld, um in Zertifikate oder Urkunden zu investieren.
Beim Kauf eines Steuerpfandrechts haben Sie grundsätzlich die Steuern für den Hauseigentümer gegen eine Bescheinigung bezahlt. Das Zertifikat gilt für den gezahlten Betrag zuzüglich Zinsen.
Schön ist auch, dass Ihre Investition durch die Sicherheiten des Eigentums oder der staatlichen Gesetze abgesichert ist, die die Rückzahlung des Steuerpfandrechts einschließlich Zinsen und Strafen vorschreiben. Als Anleger springen Sie ein, um die nachzuzahlenden Steuern zu zahlen und sichern sich einen garantierten Zinssatz für Ihre Investition.
Eine Bescheinigung über das Steuerpfandrecht ist ein handelbares Instrument. Aber es gibt keinen Sekundärmarkt, außer vielleicht eBay und dergleichen.
Die Bescheinigung ist der Nachweis, dass der Inhaber ein vollstreckbares verzinsliches Pfandrecht an der Immobilie erworben hat. Es ist eine gesetzliche Verpflichtung zu einem Grundpfandrecht an einem bestimmten Grundstück. Dies bedeutet, dass es die erste Schuldverpflichtung ist, die ausgezahlt wird, wenn die Immobilie eine Zwangsvollstreckung durchläuft.
Die (großen) Vorteile der Anlage mit Steuerpfandbriefen
Wenn Sie eine Bescheinigung über das Steuerpfandrecht erwerben, kaufen Sie die Immobilie nicht. Sie müssen sich auch nicht mit dem Grundstückseigentümer auseinandersetzen. Sie springen einfach ein, um die säumigen Steuern an die Bezirksregierung zu zahlen.
Als Gegenleistung für das Einzahlen des Geldes gibt Ihnen der Landkreis den Zinssatz und die Verzugsgebühren, die sie dem Eigentümer berechnen, wenn die Steuern endgültig bezahlt sind. Wenn der Grundstückseigentümer die Steuern nicht zahlt, können Sie das Grundstück für den Gesamtbetrag der dem Landkreis geschuldeten Steuern, Strafen und Gebühren ausschließen und das Eigentum übernehmen.
Mit anderen Worten, es gibt zwei Anlageergebnisse aus der Anlage mit Steuerpfandrecht:
- Der Pfandbrief wird eingelöst und Sie erhalten einen gesicherten Hochzinssatz.
- Die Bescheinigung über das Steuerpfandrecht wird nicht eingelöst und Sie können die Immobilie durch Zwangsvollstreckung erwerben, manchmal für ein paar Cent pro Dollar.
Abhängig von Ihren Anlagezielen können beide Ergebnisse attraktiv sein.
Steuerpfandrechte bieten einen festen Zinssatz, der je nach Landkreis variiert. In Baltimore beträgt der Zinssatz 18% jährlich. In anderen Landkreisen im ganzen Land kann es viel niedriger oder viel höher sein. Einige Bezirke in Illinois weisen alle sechs Monate einen Zinssatz von 18 % aus, was jährlich etwas mehr als 36 % entspricht.
Wie Sie sich vorstellen können, ziehen diese hohen Renditen jedoch viel Aufmerksamkeit auf sich. Während Sie nicht viel Geld brauchen, um zu investieren, können Konkurrenten mit tiefen Taschen einsteigen und den Preis erhöhen und den Kleinanleger verdrängen.
Der Preis kann leicht und oft über die fälligen Steuern hinaus steigen. Ich habe gelesen, dass in einigen Landkreisen Immobilien bei einer Steuerauktion für mehr verkauft werden können, als die Immobilie wert ist.
Vor allem, wenn du ein. bist akkreditierter Investor, gibt es einige Alternativen, die auch zweistellige Jahresrenditen erzielen können. Ein Beispiel ist Herkunft Investitionen, einer Private-Equity-Gesellschaft, die es vermögenden Privatpersonen ermöglicht, in diversifizierte Immobilienfonds zu investieren.
Es gibt keine Begrenzung, wie viel Sie investieren können
Sie können wenig oder viel investieren. Steuerpfandrechte sind nicht wie Bankkonten, die von der FDIC bis zu einer bestimmten Grenze versichert sind. Es gibt keine Obergrenze, wie viel Sie in Steuerpfandbriefe investieren können.
Der Grundstückseigentümer behält das Eigentum an der Immobilie. Er oder sie hat das Recht, die Bescheinigung über das Steuerpfandrecht einzulösen – auszuzahlen, bis der Richter des Kreisgerichts ein Dekret zur Genehmigung von Zwangsvollstreckungsverfahren unterzeichnet.
Als Inhaber einer Steuerpfandrechtsbescheinigung müssen Sie die Zwangsvollstreckung innerhalb einer bestimmten Frist, in der Regel zwei Jahre, einleiten. Wenn das Zertifikat nicht eingelöst wurde und Sie nicht rechtzeitig mit der Zwangsvollstreckung beginnen, verfällt Ihre Investition und es erfolgt keine Rückerstattung.
Bieten
Die meisten Landkreise halten jährlich einen Verkauf von Steuerpfandrechten ab. Die meisten Auktionen werden online durchgeführt. In Baltimore, wo ich lebe, findet im Juni der County-Sale und Mitte Mai der City-Sale statt.
Sie registrieren sich einige Wochen vor dem eigentlichen Verkauf und zahlen eine Registrierungsgebühr. (In Baltimore beträgt die Gebühr 100 US-Dollar.) Sie senden Ihnen per E-Mail eine Gebotsidentifikationsnummer. Bei Auktionseröffnung bieten Sie über ein Online-Formular auf die Zertifikate, die Sie interessieren.
Das Mindestgebot, das für den Erwerb eines Steuerpfandrechtszertifikats erforderlich ist, umfasst Bruttosteuern, Strafen und Zinsen. Die Strafen beinhalten alle anfallenden Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf von Steuerpfandbriefen. Das Mindestgebot wird neben der säumigen Objektadresse und der ID-Nummer aufgeführt.
Wie funktioniert es also?
Der Prozess der Investition in Steuerpfandrechte oder -urkunden ist nicht passiv. Tatsächlich kann es viel Zeit in Anspruch nehmen.
Die Landkreise veröffentlichen in der Regel einige Wochen vor dem Verkauf des Steuerpfandrechts eine Liste. Es können Hunderte von Eigenschaften verfügbar sein. Sie benötigen ein System, um die Liste einzugrenzen und zu entscheiden, auf welche Sie bieten möchten.
Grundsätzlich müssen Sie diejenigen eliminieren, die nicht Ihren Anlagekriterien entsprechen. Beginnen Sie mit Ihrem eigenen anfänglichen Investitionsbudget. Wenn Sie nur wenige Tausend oder sogar nur wenige Hundert Euro zu investieren haben, können Sie die Objekte mit höheren Mindestgeboten sofort eliminieren.
Wenn Sie Zinserträge wünschen und nicht das Ziel haben, eine Immobilie zu erwerben, suchen Sie nach Einfamilienhäusern mit Hypothek. Sie bieten die besten Chancen auf Einlösung. In vielen Ländern beträgt ihre Einlösungsrate 95 % oder mehr.
Der Zeitrahmen für die Anlage mit Steuerpfandrecht liegt zwischen sechs Monaten und drei Jahren. Es gibt keinen Sekundärmarkt, auf dem Sie Ihre Zertifikate verkaufen können. Sie müssen also sicherstellen, dass Sie nur Geld investieren, das Sie kurzfristig nicht benötigen.
Es sind keine Provisionen zu zahlen. Aber wie bereits erwähnt, müssen Sie wahrscheinlich eine einmalige Registrierungsgebühr für die Auktion zahlen.
Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Due Diligence durchführen
Due Diligence ist ein Muss. Sie könnten am Ende eine Zwangsvollstreckung auf einem Grundstück vornehmen. Sie werden eine Fahrt machen und sich die Eigenschaften ansehen. Sie werden auch Ihre Online-Recherche sorgfältig durchführen wollen, um Ihre Due Diligence abzuschließen.
Sie werden wahrscheinlich nicht in der Lage sein, das Innere der Immobilie zu inspizieren, da Hausbesitzer Ihnen wahrscheinlich nicht erlauben, vorbeizukommen und einen Blick darauf zu werfen. Trotzdem möchten Sie so viel wie möglich über die Immobilie, die Nachbarschaft und die Gegend im Allgemeinen wissen. Sie möchten nicht mit einer Immobilie stecken bleiben, die kein Potenzial hat.
Für nachfolgende Steuerjahre können mehrere Steuerpfandrechte auf derselben Liegenschaft erworben werden. Es hängt davon ab, wie lange die Einlösefrist ist.
In einem Bundesstaat mit einer dreijährigen Tilgungsfrist können beispielsweise drei Steuerpfandrechte erworben werden, eine für jedes Jahr. Diese Pfandrechte können von demselben Investor oder von verschiedenen Investoren erworben werden. Dies bedeutet, dass Sie im Laufe des Prozesses möglicherweise mehr Kapital benötigen.
Bei der Rückgabe der Immobilie werden unabhängig davon, wie viele Anleger Steuerpfandrechte erworben haben, alle Steuerpfandrechte und Zinsen gezahlt. Wenn das Pfandrecht nicht eingelöst wird, gibt es ein Zwangsvollstreckungsverfahren gemäß den County- und State-Statuten.
Wenn Ihr Ziel darin besteht, die Immobilie abzuschotten und zu erwerben, müssen Sie möglicherweise alle nachfolgenden Pfandrechte erwerben, da neuere Steuerpfandrechte manchmal Vorrang vor alten Pfandrechten haben. Derjenige, der das Grundstück zwangsvollstreckt, um die Urkunde zu übernehmen, kann auch für die Zahlung aller anderen Steuerpfandgläubiger verantwortlich sein.
Erfahren Sie mehr
Es gibt Bücher, Seminare und Kurse zu diesem Thema. Und wie bereits erwähnt, hat jeder Landkreis seine eigenen Regeln, die den Prozess, die Einlösefrist, die Renditen und das Bieterverfahren selbst regeln.
Dieser Artikel ist als Überblick gedacht. Sie können und müssen den Markt studieren und sicherstellen, dass Sie die Einzelheiten Ihres beabsichtigten Marktes verstehen, bevor Sie ein Gebot abgeben.
Als Investor suche ich ständig nach neuen Möglichkeiten und bewerte Risiko vs. belohnen. Am 2. Juni wird Baltimore County seine jährliche Versteigerung von Steuerpfandrechten abhalten.
Ich habe mich für den Online-Verkauf angemeldet und die Liste der zu versteigernden Objekte erhalten. Derzeit enthält die Liste mehrere Tausend Immobilien, wird sich jedoch vor dem tatsächlichen Verkauf wahrscheinlich verkürzen, da die Immobilienbesitzer ihre Steuern zahlen.
Ich mache jetzt Drive-by-Besuche, um sorgfältig einige Steuerpfandbriefe auszuwählen, auf die ich bieten möchte. Ich werde in den kommenden Monaten einen Artikel über meine Erfahrungen veröffentlichen.