Die Hypothekenzinsen steigen. Seit Ende 2020 sind die Zinssätze von Mitte zwei auf Mitte fünf gestiegen. Bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist der Zinssatz in der Regel 1-2 % höher, da Mietobjekte ein höheres Risiko für die Kreditgeber darstellen.
Unglücklicherweise für Eigenheimkäufer führt eine höhere Rate zu höheren monatlichen Zahlungen. Dies wirkt sich insgesamt auf die Erschwinglichkeit aus. Für ein Haus zum Durchschnittspreis haben die jüngsten Zinserhöhungen die durchschnittliche Hypothek pro Monat um 300 bis 400 Dollar erhöht.
Während steigende Zinsen die allgemeine Erschwinglichkeit beeinträchtigen, gibt es ein paar überraschende Vorteile in einem sich abkühlenden Markt. Der übergreifende Vorteil ist, dass es weniger Konkurrenz um Häuser gibt. Und weniger hinter dem gleichen Vermögenswert herzujagen, bringt eine Vielzahl von Käufervorteilen. Hier sind drei davon.
Die Kurzfassung
- Steigende Zinssätze beeinträchtigen die Erschwinglichkeit von Eigenheimen für Käufer, indem sie die monatliche Hypothekenzahlung erhöhen.
- Ungeachtet dessen, wie es scheint, gibt es Vorteile beim Kauf, wenn die Zinsen steigen.
- Weniger Käuferkonkurrenz zwingt die Verkaufspreise für Eigenheime nach unten, eröffnet Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten und kann das Käuferrisiko verringern.
Vorteil Nr. 1: Niedrigere Immobilienpreise
Während dieses Niedrigzinsumfelds in den letzten zwei Jahren gab es zu viele Käufer, die um einen historisch niedrigen Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern konkurrierten. Sie haben wahrscheinlich schon davon gehört, dass mehrere Angebote über dem geforderten Preis die Norm sind. Angebot und Nachfrage waren in diesem verrückten Markt außer Kontrolle.
Aber steigende Zinsen tragen dazu bei, dieses Problem zu beheben. Höhere Zinssätze reduzieren die Zahl der Käufer, die sich für ein Hypothekendarlehen qualifizieren, und reduzieren damit den Wettbewerb um Eigenheime.
Höhere Zinssätze haben zwei Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, die dazu beitragen können, die Preise zu senken:
- Sie drängen einige Käufer aus dem Markt, was gut für die verbleibenden Käufer ist; und
- Sie haben in der Regel die Wirkung, die Immobilienpreise unter Druck zu setzen, was für Käufer gut ist.
Vorteil Nr. 2: Mehr Wohnmöglichkeiten verfügbar
Während steigende Zinsen weiterhin Käufer ausschließen, die sich die höheren monatlichen Zahlungen nicht mehr leisten können, passiert etwas anderes. Mehr Inventar kommt auf den Markt. Im Juni 2022 stiegen die Lagerbestände gegenüber dem Vorjahr um 19 %.
Diese beiden Trends – steigende Zinssätze und mehr Bestand an verfügbaren Eigenheimen – bedeuten Es gibt mehr Auswahlmöglichkeiten für qualifizierte Eigenheimkäufer.
Während Häuser im Vergleich zu vor der Pandemie immer noch relativ schnell verkauft werden, sieht der Wohnungsmarkt, dass Häuser länger auf dem Markt bleiben. Mit zusätzlichen Angeboten, die auf den Markt kommen, und längeren „Tage auf dem Markt“ für aktuelle Angebote nimmt der Bestand zu. Und das ist gut für Käufer.
Mehr für Käufer>>Sie wollen also ein Haus kaufen? Ein Leitfaden für Erstkäufer von Eigenheimen
Vorteil Nr. 3: Weniger Käuferrisiko
In den letzten zwei Jahren des Käuferwettbewerbs, der ein begrenztes Angebot an Häusern verfolgte, verzichteten viele Käufer auf Eventualitäten. Wieso den? Denn Angebote mit weniger Eventualitäten bieten eine bessere Chance, vom Verkäufer ausgewählt zu werden.
Zu den Eventualitäten, auf die verzichtet wurde, gehörten jedoch zwei wichtige: die Inspektion und die Bewertung. Mit dem Ende des Marktabends tauchen wieder Inspektions- und Bewertungsrisiken auf. Hier ist, warum das eine gute Sache für Käufer ist.
Die Inspektion
Der Kauf eines Eigenheims ist mit vielen Unbekannten verbunden, die Risiken bergen. Sie kaufen eine Sachanlage, die einem Verschleiß unterliegt. Murphys Gesetz besagt, dass ein wichtiges (und teures) System wie die Klimaanlage ausfällt, sobald Sie einziehen.
In einem normalen Markt benötigt der Käufer die Möglichkeit, das Haus zu besichtigen. Wenn ihnen das Ergebnis der Inspektion nicht gefällt, können sie vom Vertrag zurücktreten.
Dies ist ein wichtiger Schritt, um zu verstehen, was Sie kaufen. Ein lizenzierter Inspektor gibt Auskunft über das Alter und den Zustand wichtiger struktureller und mechanischer Dinge, die ein Hauskäufer wissen muss. Wie viele Lebensjahre bleiben auf dem Dach? Funktioniert das HVAC-System ordnungsgemäß? Hat das Fundament einen Riss, der die Stabilität des Hauses gefährdet?
Von Verbrauchern und Agenten wird nicht erwartet, dass sie diese Dinge wissen oder dafür ausgebildet sind, diese Dinge zu sehen, aber ein Inspektor ist es. Während die Ergebnisse einer Inspektion normalerweise keine Gelegenheit für eine Neuverhandlung des Angebotspreises bieten, kann sie diesem Zweck dienen, wenn die Bedingungen dies erfordern würden erhebliche Investitionen gefunden werden.
Die Bewertung
Der Markt hat in den letzten zwei Jahren Barkäufer und Käufer mit einer erheblichen angesparten Anzahlung bevorzugt. Das ist, weil Bieterkriege drückten die Preise über den vom Verkäufer geforderten Preis. Dies bedeutete oft, dass das Haus nicht für den Angebotspreis bewertet wurde.
Für Kreditnehmer ist das ein Problem. Bei der Sicherung einer Hypothek verlangt der Kreditgeber oft eine fundierte Wertermittlung durch einen unabhängigen zugelassenen Gutachter. Schließlich wollen sie sicherstellen, dass das Haus den Geldbetrag wert ist, den sie zu finanzieren bereit sind.
Als Ergebnis, Nur Käufer mit zusätzlichen Barmitteln, um die Differenz zwischen Angebotspreis und Schätzpreis zu bezahlen, konnten konkurrieren, da Verkäufer ein Preisangebot über dem Listenpreis nur akzeptieren würden, wenn der Käufer einen Nachtrag zur Bewertungslücke unterzeichnen könnte.
Sollten Sie jetzt kaufen?
Während im Internet sensationelle Schlagzeilen über einen Crash auf dem Immobilienmarkt kursieren, sind Agenten die ihre Stiefel am Boden haben, sehen keinen bevorstehenden Crash, sondern einen dringend benötigten Markt Korrektur.
Tatsächlich in einem HomeLight-Umfrage unter 1.000 Agenten Hinsichtlich der aktuellen Wohnverhältnisse war der Konsens allgemein optimistisch. Es gibt weniger Bietergefechte, weniger Angebote und mehr Preisnachlässe. Dies sind lediglich Anzeichen einer Verschiebung, nicht eines Wohnungsmarktcrashs.
Als lizenzierter Agent in Maryland stimme ich zu. Der Wohnungsmarkt hat sich in einem verrückten Tempo bewegt und brauchte dringend eine Dosis Vernunft. Äußerst begehrte Häuser verkauften sich am ersten Tag, an dem sie auf den Markt kamen, mit mehreren Angeboten, die die Preise weit über den Listenpreis drückten.
Der Markt brauchte eine Korrektur, um den Kaufrausch zu unterdrücken. Zum Glück kehrt der Immobilienmarkt mit steigenden Zinsen und steigenden Lagerbeständen zur Normalität zurück. Es gibt ein gesünderes Gleichgewicht zwischen Käufern (Nachfrage) und Verkäufern (Angebot). Und höhere Zinssätze drücken sogar die Verkaufspreise für Eigenheime nach unten, da sich Käufer weniger leisten können.
Die Fed hatte in den letzten 18 Monaten auf höhere Zinsen hingewiesen. Aber es fing erst vor kurzem an Kick-Rate-Wanderungen auf Hochtouren. Und es gibt anhaltende Diskussionen über zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Zinsen.
Wenn Sie in den nächsten 12 Monaten ein Haus kaufen möchten, ist es daher ratsam, jetzt zu kaufen und den heutigen Zinssatz zu sichern. Dies könnte insbesondere dann der Fall sein, wenn Sie ein Haus gleichzeitig mit dem Kauf verkaufen müssen, da potenzielle Käufer Ihres aktuellen Hauses möglicherweise auch den heutigen Preis sichern möchten.
Wenn Sie jedoch mindestens 12 bis 24 Monate warten können, um Ihr Haus zu kaufen, ist das möglicherweise keine schlechte Entscheidung. Wenn die Inflation bis dahin abgeklungen ist, wird die Fed wahrscheinlich wieder mit der Zinssenkung beginnen. Zu diesem Zeitpunkt können die Eigenheimpreise also etwas niedriger sein als heute, während die Zinssätze sehr ähnlich sein können.
Das Endergebnis
Es ist nur natürlich, steigende Zinsen als schlechte Nachrichten für Eigenheimkäufer zu betrachten. Denn höhere Raten bedeuten höhere monatliche Raten bei gleicher Hypothekarschuld.
Aber das bedeutet nicht, dass es keinen Silberstreif am Horizont gibt, wenn die Zinsen hoch sind. Es wird wahrscheinlich weniger Käuferkonkurrenz für das gewünschte Haus geben, und es besteht die Möglichkeit, dass die höheren Zinsen die Verkaufspreise nach unten drücken.
Und denken Sie daran, dass Sie jederzeit eine Refinanzierung vornehmen können, wenn die Zinsen wieder sinken, vorausgesetzt, Ihr Einkommen und Ihre Kreditwürdigkeit bleiben stark. Wenn es also Zeit für einen Umzug ist, lassen Sie nicht zu, dass höhere Zinsen Ihre Pläne für den Hauskauf auf Eis legen.
Denken Sie darüber nach, in den Markt einzusteigen? Lesen Sie unsere Anleitungen unten:
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