Dank der Popularität von Crowdfunding- und Person-to-Person (P2P)-Plattformen – insbesondere in den Immobiliensektor – es gibt mehr Möglichkeiten als je zuvor, über börsennotierte Anlagen hinaus zu investieren Aktien. Sie haben jedoch vielleicht bemerkt, dass viele dieser Geschäfte eine Akkreditierung der Anleger erfordern. Was ist ein „akkreditierter Investor“? Wie wird man einer? Wenn Sie sich nicht qualifizieren, sind Sie dann für immer von diesem Markt ausgeschlossen?
Was ist ein akkreditierter Investor?
Grundsätzlich ist ein akkreditierter Anleger eine natürliche oder juristische Person, die als geeignet erachtet wurde, die mit bestimmten Anlageangeboten verbundenen erhöhten Risiken einzugehen. Denken Sie an Risikokapitalfonds, Privatplatzierungen, Hedgefonds und – ja – Crowdfunding-Möglichkeiten für Immobilien.
Akkreditierte Anleger haben die beste Wahl, wenn es um Anlagemöglichkeiten geht, die über börsennotierte Wertpapiere hinausgehen. Und Unternehmen, die diese Investitionsmöglichkeiten anbieten, profitieren von akkreditierten Investoren, die an ihren Projekten interessiert sind.
Beispielsweise kann ein Unternehmen mit Kapitalbedarf akkreditierten Anlegern private Aktien anbieten. Dadurch wird das Unternehmen von den hohen Kosten für die Registrierung seiner Wertpapiere bei den staatlichen Aufsichtsbehörden befreit und ein öffentliches Angebot halten.
Hier in den Vereinigten Staaten legt die Securities and Exchange Commission (SEC) die Kriterien für einen akkreditierten Investor fest. Aber es gibt keinen festgelegten Prozess, der Ihnen offiziell den akkreditierten Status verleiht. Erwarten Sie also kein schickes Zertifikat per Post.
Stattdessen liegt es an jedem einzelnen Unternehmen, seine Due Diligence durchzuführen und festzustellen, ob Sie die von der SEC festgelegten Kriterien erfüllen, bevor Sie in seine Angebote investieren.
Was sind die Anforderungen?
Um sich als akkreditierter Investor zu qualifizieren, muss eine Person einen von zwei Tests bestehen:
- Mindestens ein Jahreseinkommen von $200,000 (oder 300.000 USD für gemeinsames Einkommen mit einem Ehepartner) für die Letzten zwei jahre mit der Erwartung, im laufenden Jahr gleiches oder höheres Einkommen zu erzielen; oder
- Haben Sie ein Vermögen von mehr als 1 Million US-Dollar, entweder einzeln oder gemeinsam mit ihrem Ehepartner.
Der Wert Ihres Hauptwohnsitzes kann bei der Berechnung des Nettovermögens nicht berücksichtigt werden. Auf der anderen Seite zählt Ihre Hypothek nicht bis zum Marktwert. Bei der Berechnung des gemeinsamen Vermögens mit einem Ehegatten ist es nicht erforderlich, dass das Vermögen gemeinsam gehalten wird.
Hier ist eine praktische Tabelle der SEC, die zeigt, wie Sie mithilfe des Nettovermögenstests feststellen können, ob Sie sich qualifizieren:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Hauptwohnsitz (nicht enthalten mit Ausnahme der nachstehenden damit verbundenen Verbindlichkeiten): | |||
| Eigenheimwert | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hypothek | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Eigenkapitallinie für Eigenheime | — | $150,000 | — |
| Enthaltene Vermögenswerte: | |||
| Bankkonten | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401(k)/IRA-Konten | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Sonstige Investitionen | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Wagen | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| GESAMT INBEGRIFFENE VERMÖGENSWERTE | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Enthaltene Verbindlichkeiten: | |||
| Studenten- und Autokredite | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Teil der Hypothek unter Wasser | — | — | $100,000 |
| Saldo auf Eigenheimkreditlinie (weniger als 60 Tage alt) | — | $100,000 | — |
| INBEGRIFFENE VERBINDLICHKEITEN INSGESAMT | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Reinvermögen | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akkreditierter Investor | Jawohl | Nein | Nein |
Was sind die besten Chancen für akkreditierte Investoren?
Hier bei Investor Junkie sind wir der Meinung, dass einige der besten Möglichkeiten, Ihr Geld zu investieren in Immobilien liegen. Aber wir haben nicht alle die Zeit oder die Ressourcen, um auszugehen und fixieren und umdrehen eine Reihe von Eigenschaften.
Im Jahr 2012 verabschiedete der Kongress den Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act. Dazu gehören Bestimmungen, die es Crowdfunding-Plattformen ermöglicht haben, erfolgreich zu sein. Kurz gesagt, eine dieser Bestimmungen besteht darin, es Unternehmen zu ermöglichen, von überall her Kapital zu beschaffen, solange die Investoren die Anforderungen der SEC für eine Akkreditierung erfüllen. Zuvor konnten die Unternehmen Investitionsgelder nur von Personen in ihrem Netzwerk verlangen.
Wenn Sie ein akkreditierter Investor sind, können Sie jetzt (unter vielen anderen) von diesen Plattformen aus an potenziell lukrativen Gewerbeimmobilienchancen teilnehmen:
- CrowdStreet
- Immobilienmogul
- Leihhaus
- Stück Land
- PeerStreet
- Echte Menge
- Aktienstaaten
Was ist, wenn Sie nicht akkreditiert sind?
Die meisten der heute beliebten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen stehen nur akkreditierten Investoren offen. Aber das bedeutet nicht, dass diejenigen, die sich nicht qualifizieren, nicht an diesem heißen Markt teilnehmen können.
Viele dieser Möglichkeiten sind privat REITs (Real Estate Investment Trusts). Diese Anlageinstrumente ähneln Aktien, da Sie Aktien davon kaufen können. Allerdings sind REITs gesetzlich verpflichtet, zusätzlich zu den steuerlichen Vorteilen 90 % ihres Gewinns in Form von Dividenden auszuschütten. (Du kannst Lesen Sie hier mehr über nicht gehandelte REITs.)
Hier sind einige der Möglichkeiten, bei denen Anleger nicht die von der SEC festgelegten Kriterien erfüllen müssen:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT bietet Ihnen die Möglichkeit, in Mehrfamilien-, „Flex-Industrial-“, Einzelhandels- und Hotelimmobilien mit eingeschränktem Service im Südosten zu investieren.
- Fundraising: eREITs und eFunds ermöglichen es Anlegern, vom Wachstum mehrerer Gewerbeimmobilien zu profitieren. Die Mindestinvestition beträgt nur 500 US-Dollar.
- Immobilienmogul: Zwei MogulREIT-Produkte öffnen die Plattform für nicht akkreditierte Investoren. MogulREIT I bietet Engagements in Mehrfamilien-, Büro-, Industrie-, Einzelhandels-, Self-Storage-, Medizin- und Gastgewerbeimmobilien. Mogul REIT II hat einen Fokus auf Mehrfamilienhäuser.
- Mod: NNN REIT ist in von Handelsunternehmen angemietete Immobilien investiert. Die Miete wird eingezogen und dann monatlich als Dividendenerträge an die REIT-Aktionäre ausgezahlt.
- Dachstock: Diese Plattform ist ein bisschen anders. Es ermöglicht Investoren, eine Cashflow-positive Mietimmobilie direkt zu kaufen. Jeder Deal wird rigoros vorgeprüft. Dies beseitigt einen Teil des Risikos herkömmlicher Immobilien-Fix-and-Flips.
Abschluss
Akkreditierte Anleger erhalten die „Pick of the Litter“, wenn es um Anlagemöglichkeiten jenseits börsennotierter Wertpapiere geht. Wenn Sie die Kriterien erfüllen, sind diese Optionen großartig.
Wenn nicht, lassen Sie sich jedoch nicht entmutigen – es gibt viele interessante Optionen. Wir haben viele davon hier bei Investor Junkie überprüft.
Sind Sie mit der Anzahl der Immobilien-Crowdfunding-Möglichkeiten für nicht akkreditierte Investoren zufrieden? Glauben Sie, dass Unternehmen eine Akkreditierung von Investoren verlangen sollten? Teilen Sie uns Ihre Meinung zu diesem Thema mit.