Ist Abschnitt 8 Wohnen eine gute Investition?

Für Familien mit finanziellen Herausforderungen ist es oft schwierig, eine geeignete Wohnung zu finden. Viele einkommensschwache Familien zahlen die Hälfte ihres monatlichen Einkommens als Miete und leben immer noch unter unterdurchschnittlichen und sogar unsicheren Bedingungen.

Seit der Weltwirtschaftskrise gibt es in den USA Wohnhilfeprogramme. Eines der beliebtesten ist ein Bundesprogramm, bekannt als „Section 8“, das von den lokalen öffentlichen Wohnungsbehörden verwaltet wird. Und Abschnitt 8 kann auch Anleger vorsehen, die sich aktiv beteiligen möchten immobilien investieren mit einigen tollen Möglichkeiten.

Wie es funktioniert

Abschnitt 8 wurde 1974 gegründet und hat viele Änderungen und Ergänzungen erfahren. Die heutige Version ist ein „Wohnenwahlgutschein“-Programm. Es funktioniert so:

Anspruchsberechtigte Familien können nach Erhalt eines Gutscheins, der bis zu 70 % der monatlichen Miete zuzüglich Nebenkosten zahlt, eine Mieteinheit ihrer Wahl finden. Für die restlichen 30% sind die Familien verantwortlich. Abschnitt 8 umfasst in der Regel Wohnbeihilfen für Behinderte und ältere Bürger sowie für Familien mit geringem Einkommen.

Wohnungswahlgutscheine werden lokal von öffentlichen Wohnungsunternehmen (PHAs) verwaltet. Die PHAs erhalten Bundesmittel vom U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), um das Gutscheinprogramm zu verwalten. In den meisten Gemeinden gibt es eine Warteliste, um Unterstützung zu erhalten, sobald der Antragsteller qualifiziert ist.

Berechtigung

Bewerber müssen bestimmte Zulassungskriterien erfüllen, darunter:

1. Das gesamte Familieneinkommen, das 50 % des Medianeinkommens in dem Bezirk, in dem der Antragsteller lebt, nicht überschreiten darf.
2. Die Gesamtzahl der Familienmitglieder, die in der Einheit wohnen werden.
3. Der Empfänger muss ein US-Bürger oder ein Einwanderer mit Dokumenten sein, die den legalen Einwanderungsstatus belegen.

Das Programm schreibt vor, dass bis zu 75 % der Gesamtzahl der Wohngutscheine an Familien abgegeben werden müssen oder Personen, deren gesamtes Familieneinkommen nicht mehr als 30 % des Medianeinkommens in dem von ihnen gewählten Gebiet beträgt Leben.

Wenn du bist Investieren in städtische oder ländliche Mietobjekte, werden Sie wahrscheinlich auf Mieter von Abschnitt 8 mit Wohngutscheinen stoßen. Als Vermieter können Sie sich rechtlich entscheiden, ob Sie teilnehmen möchten – und Mieter nach Abschnitt 8 akzeptieren – oder nicht. Ich habe einige Mieter nach Section 8 in meinen Mietobjekten, und wie bei den meisten Dingen im Leben gibt es Vor- und Nachteile.

Vorteile für Vermieter, die Gutscheine nach Abschnitt 8 akzeptieren

Pünktliche garantierte monatliche Mieteinnahmen — Der größte Vorteil der Aufnahme von Mietern nach Abschnitt 8 ist der regelmäßige Scheck, den Sie jeden Monat von der Regierung erhalten. Der Staat zahlt in der Regel zwischen 50 und 65 % der Miete des Mieters. Die Höhe hängt vom Mietereinkommen und den voraussichtlichen Nebenkosten der jeweiligen Immobilie ab.

Sobald Ihr Mietvertrag in Kraft ist und alle Formalitäten erledigt sind (viele Mieter haben ein Paket), wird Ihnen eine pünktliche Überprüfung durch die Regierung für einen erheblichen Teil der Miete garantiert. Das liegt daran, dass die PHA den Teil der Miete, die sie zahlen, direkt an den Vermieter schickt. Der Mieter schickt einen separaten Scheck für seinen Anteil und zahlt die Nebenkosten direkt an den Anbieter.

Niedrigere Stellenangebote — Der Abbau von Leerständen ist wichtig für Mietimmobilieninvestoren. Wenn eine Immobilie leer steht, gibt es kein Einkommen, um Steuern, Versicherungen, HOA-Gebühren und andere monatliche Haltekosten zu decken. Viele Mieter der Sektion 8 bleiben für lange Zeit und verlängern gerne immer wieder einen einjährigen Mietvertrag.

Größerer Mieterpool zur Auswahl — Wenn Sie Ihre Mietwohnungen für Mieter von Abschnitt 8 öffnen, kann dies die Anzahl der zur Auswahl stehenden Mieter erheblich erhöhen. Eine größere Auswahl an Mietinteressenten bedeutet, dass Sie wählerischer sind und eine wirklich gute Passform für Ihre Immobilie finden.

Wenn ich eine Immobilie zur Miete schreibe, bekomme ich unzählige Anrufe dazu. Die erste Frage, die mir oft gestellt wird, ist, ob ich Gutscheine akzeptiere. Wenn ich mit „Nein“ antworte, würde ich meinen Pool an qualifizierten Mietern einschränken. Obwohl die Mieter in Abschnitt 8 ein niedriges Einkommen haben, haben sie nicht unbedingt viele andere Probleme darüber hinaus. Solange Sie Ihre Mieter gut screenen, unterscheiden sie sich oft nicht von Mietern ohne Voucher.

Günstige Mietpreise — Es gibt immer eine akzeptable Spanne von marktüblichen Mietpreisen für ähnliche Immobilien. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern kann in meiner Gegend für 1.200 bis 1.500 US-Dollar gemietet werden. Einer der Vorteile von Section 8-Kunden besteht darin, dass die monatliche Miete, die Sie verlangen können, am oberen Ende der marktüblichen Preisspanne liegt. Das PHA weiß, dass es für Inhaber von Section-8-Gutscheinen schwieriger ist, eine Wohnung zu finden, da nicht alle Vermieter Gutscheine akzeptieren. Sie werden also das obere Ende der Palette aufnehmen, um es den Empfängern der Hilfe zu ermöglichen, sich eine Unterkunft zu sichern. Das heißt nicht, dass Sie überladen können! Wenn Ihr Mietpreis nicht wettbewerbsfähig ist, müssen Sie ihn wahrscheinlich senken, um vom Abschnitt 8-Programm akzeptiert zu werden.

Zusätzliche Sichtbarkeit für Ihren Mietobjekteintrag — Sobald Sie und Ihre Unterkunft genehmigt wurden, können Sie Ihre Unterkunft auf der Website des PHA eintragen, wo die Gutscheininhaber sie sehen können. Es ist eine zusätzliche Werbemöglichkeit für Ihren Eintrag.

Es kann sich lohnen — Obwohl ich persönlich nie Wohnbeihilfe erhalten habe, habe ich meine 20er Jahre überlebt, um eine Karriere aufzubauen und allein zu überleben. Ich weiß, wie es ist, mit einem geringen Einkommen zu leben und mit den Rechnungen Schritt zu halten. Ich habe einige wirklich großartige Menschen kennengelernt, die dringend benötigte Wohnhilfe erhalten. Es fühlt sich gut an, ihnen einen sicheren und schönen Ort zu bieten, an dem sie ihr Zuhause nennen können. Und wenn sie dafür offen sind, habe ich die Chance, ihnen persönliche Finanzberatung anzubieten, die ihnen hilft – grundlegende Dinge, die in der High School gelehrt werden sollten, es aber nicht sind.

Nachteile der Teilnahme am Wohngutscheinprogramm

Mehr beteiligter Prozess — Wenn Sie Gutscheine nach Abschnitt 8 akzeptieren, müssen Sie als Vermieter einige Hürden überwinden. Das erste Mal, als ich es tat, war sowohl entmutigend als auch ein wenig frustrierend. Erst nachdem ich den Prozess durchgefummelt hatte, erfuhr ich, dass der Landkreis einmal im Monat ein kostenloses 45-minütiges Informationsseminar für Vermieter anbietet!

Zu Beginn müssen Sie einen Antrag ausfüllen, um als Vermieter nach § 8 eingestuft zu werden. Sie geben persönliche Informationen und detaillierte Informationen zu Ihrer Immobilie an. Es folgt die Objektbesichtigung. Und nachdem Sie einen Mieter genehmigt haben, gibt es noch mehr Papierkram. Schließlich müssen Sie eine Kopie des Mietvertrags an PHA senden, bevor Ihnen die Mittel zur Freigabe genehmigt werden.

Zusätzliche Inspektion — Ihre Immobilie muss von der PHA inspiziert werden. Dies ist eine separate Inspektion nach Abschnitt 8, die zusätzlich zu anderen erforderlichen Inspektionen erfolgt. In Baltimore County müssen Vermieter beispielsweise eine Mietlizenz erwerben, und es ist eine spezielle Inspektion erforderlich, bevor eine Mietlizenz genehmigt wird. Und wenn die Immobilie vor 1978 gebaut wurde, muss sie als bleisicher oder zertifiziert bleifrei eingestuft werden.

Die PHA-Inspektion ist ziemlich einfach. Ihr Mietobjekt muss strukturell dem Code entsprechen. Alles muss in Ordnung sein und sicher funktionieren. Für die Prüfung nach Abschnitt 8 entstehen dem Vermieter keine Kosten. Mieter sind dafür verantwortlich, die Immobilie für die Besichtigung zur Verfügung zu stellen, die in der Regel kurz nach ihrem Einzug erfolgt.

Mieterscreening und -auswahl sind nach wie vor sehr wichtig — Obwohl Mieter von der PHA genehmigt werden müssen, um einen Gutschein zu erhalten, gehen Sie nicht davon aus, dass sie angemessen überprüft wurden. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Mieter von Abschnitt 8 genau wie jeden anderen Mieter überprüfen würden. Sie können und sollten jede Due Diligence durchführen, die nicht gegen das Fair Housing Act oder bundesstaatliche und lokale Gesetze verstößt, einschließlich einer Hintergrund- und Bonitätsprüfung.

Die Einrichtung eines neuen Mandanten dauert bis zu 60 Tage — Beim PHA gibt es eine Bearbeitungszeit von 60 Tagen. Das bedeutet, dass Sie zwei Monate warten müssen, bevor Sie den ersten Scheck der Regierung erhalten. Zum Beispiel zog am 1. Januar eine Familie der Sektion 8 in mein Stadthaus mit drei Schlafzimmern. Den Mietanteil des Mieters habe ich am 1. Januar und am 1. Februar nach Bedarf erhalten. Aber ich habe den Scheck der Regierung erst am 1. März erhalten. Damals bekam ich auf einmal drei Monatsmieten (Januar, Februar und März).

Besondere Räumungsregeln — Die Räumung von Mietern möchte jeder Immobilieninvestor vermeiden. Es ist teuer, zeitaufwendig und teuer. Prüfen Sie die Mieter vor der Vermittlung sorgfältig, um die Möglichkeit zu verringern, dies tun zu müssen. Glücklicherweise musste ich diesen Prozess mit keiner meiner Eigenschaften durchlaufen. Die Räumung von Mietern in Abschnitt 8 ist jedoch etwas komplizierter als eine normale Räumung. Um einen Mieter nach Abschnitt 8 zu kündigen, nachdem er oder sie angenommen wurde, benötigen Sie eine gerichtliche Maßnahme. Dies gilt sogar in Staaten, die andere Räumungsmethoden anbieten.

Zusammenfassung

Abschnitt 8 ist ein dringend benötigtes Hilfsprogramm, das es Familien mit niedrigem Einkommen ermöglicht, in sichereren Gemeinschaften zu leben und genügend monatliches Einkommen zu behalten, um ihre Familien angemessen zu versorgen.

Als Vermieter, der Abschnitt 8 in zwei meiner Anmietungen akzeptiert, habe ich durch das Programm einige großartige Leute kennengelernt. Leider habe ich auch ein paar Gutscheininhaber getroffen, mit denen ich mich nicht wohl fühle. Meine Mietobjekte sind mehr als nur eine Geldanlage. Ich habe persönlich Zeit, Energie und Geld investiert in ein ungeliebtes Grundstück nehmen und in ein Zuhause verwandeln. Ich möchte meinem Mieter vertrauen können, dass er meine Immobilie respektiert und pflegt. Und ich möchte an ehrliche Leute vermieten, mit denen ich eine erfolgreiche langfristige Beziehung aufbauen kann. Das richtige Screening ist ein entscheidender Bestandteil von erfolgreiche Mietverwaltung ob Sie Mieter mit Wohngutscheinen zulassen oder nicht.

Für Vermieter, die bereit sind, sich mit zusätzlichem Papierkram zu befassen und auf Geheiß des Regierung ist es möglich, stabile Mieter zu finden – und einen regelmäßigen Mietscheck zu erhalten jeden Monat.