Die Zinsen sind so niedrig wie seit langem nicht mehr. Für Sparer und Dividendeninvestoren bedeuten niedrige kurzfristige Zinsen geringere Auszahlungen. Viele Anleger, die auf der Suche nach hochverzinslichen Dividenden sind, haben sich an Hypotheken-REITs gewandt. Was sind das und sollten Sie in mREITs investieren?
In dieser Anleitung:
Was sind Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs)?
Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs) sind eine Art Finanzwert. Diese Trusts investieren in den Wohnungsmarkt. Sie begeben und kaufen hypothekenbesicherte Wertpapiere und damit verbundene Immobilienanlagen. Die meisten mREITs sind bei der. registriert US-Börsenaufsichtsbehörde (SEC). Und die SEC verlangt von ihnen die Veröffentlichung von Jahresabschlüssen zur Überprüfung durch Investoren und Analysten.
Als REIT müssen diese Unternehmen strenge Kriterien erfüllen. Dazu gehören die Anlage von mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien, höchstens 50 % im Besitz von fünf Anteilseignern und die Auszahlung von mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Anteilseigner.
In was investiert ein mREIT?
Hypotheken-REITs besitzen keine Immobilien wie Equity-REITs. Diese erwirtschaften Einnahmen aus Mieteinnahmen. Aber mREITs investieren in Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere. Sie profitieren von der Differenz zwischen kurzfristigen Kreditzinsen und langfristigen Hypothekenzinsen.
Nehmen wir zum Beispiel an, ein mREIT hat 3 Milliarden US-Dollar an Investorenkapital aufgebracht. Und es leiht sich zusätzliche 5 Milliarden US-Dollar zu 2 % Zinsen. Mit diesen 8 Milliarden US-Dollar kauft sie Hypotheken mit einem Zinssatz von 3,5 %. Der Spread (Differenz) zwischen dem aufgenommenen Betrag und den erhaltenen Einnahmen beträgt 1,5 %.
Agentur vs. Nicht-Agentur und Wohnen vs. Kommerziell – Was ist der Unterschied?
Es gibt verschiedene Arten von mREITs und verschiedene Möglichkeiten, in sie zu investieren. Die beiden Haupttypen sind Wohn- und Gewerbeimmobilien, die nach den Arten von Immobilienvermögen kategorisiert werden, die die vom REIT gehaltenen Hypotheken besichern.
Und innerhalb dieser Typen investieren die meisten mREITs entweder in Agenturen oder Nicht-Agenturen oder in eine Mischung aus beiden.
- Agenturhypotheken werden von der Bundesregierung gedeckt (z. B. FHA- und VA-Darlehen) und haben ein minimales Ausfallrisiko.
- Hypotheken ohne Agentur (z. B. konventionelle und Jumbo-Hypothekendarlehen) sind durch die persönlichen Finanzen (Kredit und Einkommen) der Kreditnehmer gedeckt und könnten ein höheres Risiko beinhalten. In der Regel benötigen Sie jedoch eine höhere Kreditwürdigkeit und ein höheres Einkommen, um sich für diese Art von Darlehen zu qualifizieren, sodass das Risiko einer Nichtzahlung auch bei diesen Nicht-Agentur-Hypotheken gering sein kann.
Sie können in mREITs investieren, indem Sie Kauf von REIT-Aktien selbst oder den Kauf eines Exchange Traded Fund (ETF), der REITs hält.
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mREIT-Investitionsrisiken
Die beiden Hauptrisiken, die die Gewinne der mREIT-Investoren beeinflussen, sind die Zinsvolatilität und die vorzeitigen Rückzahlungen von Hypothekenkreditnehmern.
1. Zinssatzrisiko
Ein wesentliches Risiko für alle REIT-Investoren sind Zinsschwankungen. Typischerweise als Zinsen steigen, REIT-Preise sinken. Dieser Effekt wird bei mREITs besonders übertrieben. Sie verdienen Geld mit der Spanne zwischen kurz- und langfristigen Zinssätzen. Und wenn der kurzfristige Zins steigt, verdient der mREIT weniger Geld mit dem Spread.
Beträgt beispielsweise der langfristige Festzins 3,5 % und der kurzfristige Fremdkapitalzinssatz von 2 % auf 2,5 %, sinkt der Spread von 1,5 % auf 1 %. Dies führt zu einem enormen Gewinnrückgang für den mREIT.
Auch künftige Finanzierungen werden teurer, wenn die Zinsen steigen. Und dies mindert den Wert der Kredite, die bereits in den Büchern des REITs enthalten sind.
2. Vorauszahlungsrisiko
Aber ein Zinsrate Tropfen kann für Wohn-mREITs verheerend sein. Wenn die Zinsen sinken, refinanzieren viele Hausbesitzer ihre Kredite. Und Wohn-MREITs sind in der Regel darauf angewiesen, dass Hypothekennehmer das Darlehen zu einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit der Hypothek von 15 oder 30 Jahren abbezahlen. Wenn sich ein Hausbesitzer refinanziert, zahlt er den Kredit vorzeitig zurück und die Zinszahlungen fließen nicht mehr in den mREIT.
Kommerzielle mREITs sind bei sinkenden Zinsen weniger vom Vorauszahlungsrisiko betroffen. Tatsächlich kommt eine Zinssenkung kommerziellen mREITs zugute, da sie in der Regel durch Kredite mit variablem Zinssatz abgesichert sind. Die zu zahlenden Zinsen steigen mit steigenden Zinsen. Kommerzielle mREITs bieten in der Regel auch eine höhere Rendite als Wohn-mREITs. Das liegt daran, dass gewerbliche Kreditnehmer in der Regel ein höheres Kreditrisiko haben als Wohneigentümer.
In der Regel verfügen mREIT-Manager über ausgeklügelte Absicherungsstrategien, um Zinsschwankungen und das Risiko von vorzeitigen Rückzahlungen zu mindern.
In welche mREITs kann man am besten investieren?
Derzeit gibt es mehr als 40 mREITs. Und die Dividendenrendite reicht von 1,9 % bis 13,36 %. Die ersten drei stellen alle anderen in der Größe in den Schatten.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) ist ein Large-Cap-mREIT mit a Marktkapitalisierung (Marktkapitalisierung) von 12 Milliarden US-Dollar und Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von 2,77, Stand 29. Juli 2021. Annaly investiert hauptsächlich in hypothekenbesicherte Wertpapiere mit geringem Risiko, die von Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) oder. staatlich versichert sind Ginnie Mae. Die aktuelle Dividendenrendite von Annaly beträgt 10,39 %, was angesichts des geringen Kreditrisikos der Anleger beneidenswert ist.
- AGNC Investment Corp (AGNC), obwohl es als Mid-Cap gilt, ist mit einer Marktkapitalisierung von 8,5 Milliarden US-Dollar und einem KGV von 4,62 ein weiterer großer Player. Es hat ein ähnliches Anlagestrategie der Holdingagentur Wohnhypotheken. Die aktuelle Dividendenrendite beträgt 8,90 %.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) ist drittgrößte. Starwood investiert in die Vergabe von gewerblichen Hypotheken. Mit einer Marktkapitalisierung von 7,6 Milliarden US-Dollar und einer aktuellen Dividendenrendite von 7 % ist dieser Mid-Cap ein großer Player auf dem mREIT-Markt.
Beste mREIT-ETFs zum Investieren
Eine andere Möglichkeit zu investieren ist mit mREIT ETFs. Diese zielen darauf ab, die Gesamtpreis- und Renditeentwicklung von mREITs so genau wie möglich nachzubilden.
- Schwab US-REIT-ETF (SCHH) ist ein Big Player unter diesen ETFs. Der Fonds ist eine Mischung aus Aktien und mREITs sowie aus gewerblichen und privaten hypothekenbesicherten Wertpapieranlagen. Die zehn Top-Positionen des Fonds machen mehr als 40 % des Fonds aus und er weist eine Rendite von 2,11 % auf.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) ist ein kleinerer ETF mit einer besseren Rendite. Es hält 25 Vermögenswerte und rentiert derzeit fast 7%.
Sollten Sie in einen mREIT investieren?
Investieren ist ein sehr persönliches Unterfangen, das auf zugeschnitten ist Risikotoleranz, Anlageziele, bevorzugte Strategien und andere Faktoren. Anlageberater, die über Dienste wie Paladin Registrierung oder Facettenreichtum, empfehlen eine angemessene Vermögensallokation. Dazu gehört auch das Hinzufügen einiger Immobilienanlagen zu Ihrem Gesamtportfolio. mREITs sind eine bequeme Möglichkeit, jedem Portfolio ein Immobilienengagement hinzuzufügen. Aber es gibt Vor- und Nachteile für die Investition in einen mREIT.
Vorteile
- Passive Immobilieninvestition. REITs sind eine gute Möglichkeit, passiv in Immobilien zu investieren. Traditionelle Immobilieninvestitionen – der Kauf von physischem Eigentum – erfordern Fachwissen und Erfahrung, um erfolgreich zu sein. Aber um Aktien eines REITs zu besitzen, müssen Sie keinen Hammer schwingen oder Immobilien selbst verwalten.
- Liquidität. Die meisten mREITs werden an Börsen gehandelt und können problemlos gekauft und verkauft werden. Dies gibt Ihnen die Diversifikation, die Immobilien mit der Liquidität des Besitzes von Aktien bieten.
- Hochzinsdividenden. Die SEC verlangt von REITs, 90 % ihres Einkommens an die Aktionäre auszuzahlen. Daher sind ihre Dividenden in der Regel höher als die der meisten S&P 500- oder Nasdaq-Aktien. Hohe Rendite ist ein Anlegervorteil von mREITs.
Nachteile
- Risiko investieren. Alle Investitionen sind mit Risiken verbunden. mREIT-Risiken sind einzigartig. Die wichtigsten sind Zinsschwankungen, die die Rentabilität auf die beiden zuvor beschriebenen Arten negativ beeinflussen können.
- Potenzial für höhere Steuern. Berücksichtigen Sie vor der Investition die potenzielle Steuerpflicht, die REITs verursachen können. Einige REIT-Dividenden werden höher besteuert als Aktiendividenden, da sie nicht der IRS-Definition von. entsprechen qualifizierte Dividenden. Ihre Dividenden können also zum höheren als zum niedrigeren Satz des ordentlichen Einkommens besteuert werden Kapitalertragsteuer Bewertung.
Abschließende Gedanken
Viele Anleger nutzen REITs, um hinzuzufügen Diversifikation von Immobilien in ihre Portfolios aufnehmen, ohne selbst Immobilien zu besitzen. An den großen Börsen gekauft und verkauft, bieten REITs Liquidität. Insbesondere Hypotheken-REITs zahlen in der Regel überdurchschnittlich hohe Dividenden. Sie ziehen Investoren an, weil die US-Wirtschaft seit langem mit niedrigeren Zinssätzen als normal konfrontiert ist.
Hypotheken-REITs – eine einzigartige Art von Immobilienfonds – investieren in Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere. Sie profitieren von der Spanne zwischen kurzfristigen Kreditzinsen und langfristigen Hypothekenzinsen. Ein mREIT hält keine physischen Immobilien und unterliegt daher nicht denselben Risiken wie REITs, die in Gewerbe- und Wohnimmobilien investieren. Das größte Anlagerisiko von mREITs besteht in der Unsicherheit der Zinsstabilität.