Eksperter forudsagde for nylig, at enfamiliehuse er en god investering og vil være det i de kommende år. Fordelene ved at investere i lejemål inkluderer månedlig passiv indkomst, potentialet for kapitalstigning og unikke skattefordele som afskrivninger.
Er du interesseret i at investere i udlejningsejendomme, men ikke sikker på, hvor du kan finde ejendomme? Her er otte steder at finde og erhverve enfamiliehuse.
Hvor finder man enfamilieudlejningsejendomme
1. Crowdfunding Platform Roofstock
Du er sikkert bekendt med crowdfunding. Der er mange online crowdfunding af fast ejendom platforme, hvor du kan deltage i fast ejendom ved at låne penge til en rehabber eller ejendomsudvikler til et bestemt projekt mod et fast eller variabelt økonomisk afkast.
Men med Roofstock køber du faktisk en specifik ejendom, oftest en enfamiliesbolig, direkte, fuldt ud.
Ligesom nøglefærdige er Roofstocks ejendomme klar til at generere pengestrømme for ejeren på dag ét. Det er gratis at tilmelde sig, og der er ingen medlemskab eller adgangsgebyrer at se ejendomme på Tagdæksel.For at blive opført på platformen, hver ejendom skal bestå en vurderings- og gennemgangsproces verificeret af Roofstock. Som med enhver anden udlejningsejendom, tjener en investor afkast fra lejens pengestrøm og enhver påskønnelse af ejendommens værdi, når den sælges.
Du skal være en akkrediteret investor for at kvalificere dig til at investere gennem Roofstock. Siden tilbyder gennemsigtighed og adgang til dokumenter, du skal bruge for at træffe en klog investeringsbeslutning.
2. Multiple Listing Service (MLS)
Et af de bedste steder at finde enhver investeringsejendom, herunder enfamiliehuse, er på Multiple Listing Service (MLS). Samarbejdsvillige ejendomsmæglere etablerede denne database for at dele data om ejendomme til salg med andre mæglere, der repræsenterer boligkøbere.
Det er et nødvendigt og meget kraftfuldt værktøj, der bruges af licenserede ejendomsmæglere. Agenter betaler et månedligt abonnementsgebyr for at få adgang til, poste og se annoncer til salg. MLS er en sofistikeret platform. Det giver agenter mulighed for at søge efter ejendomme, der opfylder deres kriterier, herunder beliggenhed, faciliteter og ejendomstilstand. Den indeholder også oplysninger, der hjælper brugere med hurtigt at zoome ind på det, de leder efter. De kan blandt andet søge i ejendomssalgshistorik, skatteansættelsesdata og skoledistriktsoplysninger.
Som investor er MLS det bedste tilgængelige værktøj til at få adgang til og sammenligne ejendomme. Hver fortegnelse leveres komplet med historiske salgs- og ejendomsoplysninger, der giver dig mulighed for at sammenligne og sammenligne potentielle muligheder. Og du kan nemt få adgang til al markedsaktivitet i et bestemt område og se på lignende ejendomme, der er blevet solgt i de sidste seks måneder.
MLS indeholder de mest opdaterede oplysninger. Mange andre tjenester, såsom Zillow og Realtor.com, henter information fra det. MLS er den eneste ressource, hvor du kan se "kommer snart" aktiviteter. Det giver dig chancen for at købe boliger, før de kommer på markedet. Men kun ejendomsmæglere har adgang til MLS. Så du skal have din licens eller finde en investorvenlig agent for at oprette søgninger for dig. En anden mulighed er at bruge en ejendomsmægler. Hvis du ønsker at købe en lejebolig og har brug for hjælp til at finde ud af markedet, kan du bruge en gratis tjeneste som f.eks HomeLightat finde en ejendomsmægler i dit område, som kan hjælpe dig med at finde det bedste tilbud til dig.
3. Privy
Før jeg blev ejendomsmægler, havde jeg ikke direkte adgang til MLS. Så jeg brugte Privy, en abonnementstjeneste specielt skabt til investorer. Det henter relevant information fra MLS. Tjenesten forbedrer informationen med andre offentligt tilgængelige data og organiserer al information i en database.
Gennem en licensaftale downloader Privy MLS-informationen i realtid, og tilføjer derefter yderligere information og knasende algoritmer. Den præsenterer fremskrivninger såsom en ejendoms værdi efter reparation og andre data, der er vigtige for investorer. Og det er overkommeligt til $97 om året for et grundlæggende abonnement.
Mens det er landsdækkende, har Privy muligvis ingen fortegnelser over, hvor du vil investere. Det fokuserer på de mest populære investeringssteder. Privy er et meget kraftfuldt og omfattende værktøj, hvor det er tilgængeligt.
4. Zillow
Zillow er den førende online ejendomsplatform. Det giver forbrugerne oplysninger om boliger til salg eller leje. Det er en robust platform, der er gratis at bruge og tilgængelig for alle med internetadgang. Ligesom Privy trækker det lister fra MLS. Ligesom en ejendomsmægler bruger MLS til at indstille søgeparametre, der finder enfamiliehuse, kan du vælge at bore ned i din søgning på Zillow.
Zillow lader investorer og købere se fortegnelser gratis. Zillow tjener penge ved at sælge annoncer til ejendomsadministrationsselskaber med ledige stillinger, ejendomsmæglere, der leder efter købere og sælgere, og realkreditinstitutter, der leder efter låntagere. Og det sælger også til generelle annoncører, især dem i ejendomsbranchen.
Ikke alle fortegnelser er på Zillow. Det skyldes, at der typisk er en forsinkelse mellem, hvornår boliger kommer på markedet, og når den information dukker op i Zillows feed. Selvom Zillow er et nyttigt værktøj til at fokusere din indledende søgning, har du stadig brug for en agent til at besøge de fleste ejendomme. De fleste sælgere viser kun deres hjem til kunder repræsenteret af en agent, der har prækvalificeret dem som "villige og dygtige" købere.
5. Auktioner
Ejendomsauktioner sælger ejendomme online på samme måde som eBay sælger forbrugerprodukter. Nogle mennesker foretrækker en auktion frem for at gå gennem den traditionelle salgsproces.
Typisk går boliger på auktion, fordi en boligejer ønsker at sælge hurtigt for kontanter. Eller en bank tvangsauktionerede en bolig og ønsker at få den højest mulige pris for at reducere deres tab. Hubzu.com og Auctions.com er de største amerikanske websteder.
At købe på auktion kan være risikabelt.
- Ofte kan man ikke træde indenfor i boligen før auktionen, så man aner ikke, hvordan standen er. Dette gør det næsten umuligt at estimere reparationsomkostninger.
- Selvom du typisk ikke betaler ejendomsmæglergebyrer, er der unikke omkostninger forbundet eksplicit med online-auktioner.
- Der er overførselsgebyrer, auktionsservicegebyrer, teknologigebyrer og ofte en købers præmie.
For at byde skal du indbetale seriøse penge, som refunderes, hvis du ikke vinder auktionen. Eller det anvendes på din købspris, når du gør det. Sørg for at forstå, hvilke gebyrer der gælder for den specifikke ejendom, du byder på.
6. FSBO (til salg af ejer)
Nogle gange foretrækker ejere at sælge deres hjem uden at hyre en agent. De kan sende en annonce på Craigslist, sætte et skilt i gården og sprede ordet på sociale medier. Ofte har disse husejere ikke en informeret idé om markedsværdien af deres bolig. Typisk overpriser de boligen, men nogle gange underpriser de den. Nogle websteder, som f.eks. FSBO.com, tilbyder en markedsplads, hvor boliger til salg-for-ejer kan udsendes og købes.
Du kan også finde FSBO'er sammen med tvangsauktioner og bankejendomme på online markedspladser som f.eks. HudHomesUSA.org. Disse websteder opkræver typisk et månedligt eller årligt abonnementsgebyr for at oprette en konto og søge egenskaber. Og ligesom de andre online ejendomsdatabaser opretter du en fokuseret søgning efter enfamiliehuse, der vil give gode investeringer.
7. Grossister
Ejendom "grossister” er dem bag disse vejskilte, der siger: ”Vi køber huse for kontanter.” En grossist fungerer som mellemmand mellem en boligejer, der ønsker et hurtigt salg, og en investor, der ønsker en handel.
Grossister tjener deres penge på spredningen mellem det, de lover at betale boligejeren, og den pris, de sælger boligen til en rehabber eller investor. Hovedårsagen til, at en sælger vælger at sælge gennem en grossist, er, at de gerne vil sælge hurtigt og ikke har noget imod, hvis de får en lavere pris for deres bolig, så længe den er kontant.
Mange af disse boliger har brug for noget svedegenkapital (reparationer). Men grossister får ofte enfamiliehuse, der er forældede, men ikke i dårlig stand. Husejeren ønsker bare at sælge privat i stedet for at notere deres hjem på MLS og beskæftige sig med fremvisninger. Så du kan hente ejendomme, der giver gode lejemål.
Det kræver en høj ekspertise at købe engros, men du kan ofte få en god handel på den måde. Du skal kende det lokale marked for at afgøre, om det er en god handel eller ej. Du skal estimere rehabiliterings- og holdeomkostninger nøje. Og du skal kende ejendommens efter-reparationsværdi (ARV), hvis du har tænkt dig at ordne og vende, eller den månedlige husleje, du kan forvente at opkræve, hvis din investeringsstrategi er at købe og holde.
Yderligere læsning: Ejendomsstrategier, som enhver ejendomsinvestor bør kende.
8. Nøglefærdige udbydere
Nøglefærdige henviser til lejeboliger, hvor ejendommen er udlejet, med en betalende lejer på plads. Det fine ved nøglefærdige ejendomme er det du kan begynde at tjene penge, så snart du køber dem. Det betyder, at investoren ikke behøver at gøre mere og kan begynde at indsamle lejechecks med det samme.
Der er et par andre fordele ved nøglefærdige investering. Disse omfatter muligheden for at investere langdistance. Ejendomsinvestorer fra dyre kystbyer, hvor fast ejendom er for dyrt, vender ind i landet for at få højere lejeafkast. Og at købe en leje, der allerede indbringer kontanter, fjerner risikoen for at betale for meget for anskaffelses- og genoptræningsomkostninger i et nødstedt hjem.
En anden fordel ved at investere i nøglefærdige ejendomme er, at de er nemme at finansiere siden de kræver ikke reparationer. I stedet for at skulle få et kortsigtet renoveringslån og derefter refinansiere, når reparationerne er afsluttet, kan du købe ejendommen med et permanent langfristet realkreditlån.
Norada Real Estate Investments er et af de største landsdækkende ejendomsinvesteringsselskaber. Det giver investorer nye og renoverede enfamilies nøglefærdige ejendomme på vækstmarkeder i hele USA.
En anden mulighed at se nærmere på er Homeunion. Det leverer alle de tjenester, der er nødvendige for at eje boligejendomme på voksende markeder eksternt. Det håndterer køb, leje, administration og salg.
Der er mange muligheder, når det kommer til køb af enfamiliehuse
Enfamiliehuse kan lave gode pengestrømme lejemål. En af mine første ejendomsinvesteringer var et 1.280 kvadratfod enfamiliehus i Baltimore County. Jeg fandt det som en afskærmning på MLS. Jeg købte den i 2016 for $80.000, investerede $32.000 i en større genoptræning, hvilket bringer den nuværende markedsværdi op på mellem $168.000 og $180.000. Årlig lejeindtægt, minus årlige udgifter, udgør 12.250 dollars. Det er en keeper for pensionering cash flow.
Selvom det er afgørende at gøre din due diligence, bliver alt for mange investorer hængende i analyselammelse og går glip af muligheder. Det, der har fungeret godt for mig, er at lave en ejendom ad gangen, være aktivt involveret og nøje styre processen, screene og få gode lejere, og så holde dem glade. Du kan læse hvordan man investerer i fast ejendom guide lige her. Den nederste linje er, at du aldrig vil vide alt, men det er vigtigt at springe ind og lære, mens du går, hvis du er seriøs omkring at investere i enfamiliehuse.