Co je realitní investiční fond?

Před devadesátými léty vyžadovaly investice do nemovitostí velké částky kapitálu. To omezilo počet lidí, kteří se mohli zúčastnit, na ty, kteří měli dostatek peněz na nákup a držení nemovitostí.

Ale přišly realitní investiční fondy. Ty poskytují průměrnému investorovi způsob, jak získat přístup k lukrativním realitním sektorům vlastnictvím akcií zavedeného fondu, který investuje do různých sektorů nemovitostí.

Co je realitní investiční fond?

Existují čtyři obecné typy investic, které se označují jako „realitní investiční fondy“.

• Realitní podílové fondy
• REIT (realitní investiční fondy)
• Realitní soukromé kapitálové fondy
• Nemovitostní dluhové fondy

Každý je v podstatě druhem podílového fondu, který investuje do cenných papírů nabízených veřejnými realitními společnostmi založenými pouze pro fond. A společnosti často spravují výpisy nemovitostí. Společnosti také aktivně nebo pasivně spravovat finanční prostředky. Tyto fondy běžnému investorovi usnadňují diverzifikaci portfolia investicemi do nemovitostí.

Nemovitostní podílový fond

Nejběžnějším fondem je a nemovitostní podílový fond. Tento typ profesionálně řízený a Regulováno SEC fond investuje do akcií a dluhopisů zavedených realitních společností a/nebo přímo do nemovitostí.

Alternativní způsob, jak pasivně investovat do nemovitostí, nabízejí realitní podílové fondy. Jednoduše koupíte akcie podílového fondu místo toho, abyste vložili velký kus prostředků do nákupu nemovitostí. Vlastnit a spravovat jednu nemovitost na jednom místě vyžaduje aktivní zapojení – což je riskantní návrh, pokud nejste odborník. Fond však drží investice diverzifikované do mnoha typů aktiv a realitních sektorů. Nákup a prodej konkrétní nemovitosti vyžaduje čas a je to složitý proces. Ale jako investor podílového fondu nemovitostí můžete své akcie snadno a rychle nakupovat a prodávat.

Získáte všechny výhody investora akciového podílového fondu.

• Minimální investice je nízká.
• Vaše zapojení je pasivní.
• Diverzifikace je zabudována.
• Vaše investice je vysoce likvidní.

Real Estate Investment Trust (REIT)

A realitní investiční fond (REIT) je svěřenecký subjekt nebo společnost, která přímo investuje do nemovitostí nákupem, držením a prodejem nemovitostí nebo hypoték. REIT se strukturálně liší od nemovitostních podílových fondů v několika ohledech.

• IRS od nich požaduje, aby každoročně vypláceli 90 % svých zdanitelných zisků akcionářům.
• Nejméně 75 % aktiv REIT musí být investováno do nemovitostí.
• Nejméně 75 % hrubého příjmu REIT musí pocházet z pronájmů, úroků z hypoték nebo zisků z prodeje nemovitostí v držení REIT.

Existují tři základní typy REIT:

Akciové REIT vlastnit a spravovat komerční nemovitosti. Patří sem byty, kancelářské budovy, hotely a nákupní centra. Tyto REIT vybírají nájemné a leasingové poplatky. A to poskytuje stabilní a snadno předvídatelné příjmy z pronájmu, které mají tendenci se časem zvyšovat.

Hypoteční REIT půjčovat peníze na hypotéky, nakupovat stávající hypotéky nebo nakupovat cenné papíry zajištěné hypotékou. Dostávají příjem z úroků, když jsou spláceny hypotéky.

Hybridní REIT investovat do kombinace akcií a hypoték. Hybridní REIT profitují, ať úrokové sazby rostou nebo klesají. Pouze akcie a hypotéky REIT mohou podléhat výkyvům v době kolísání úrokových sazeb.

Realitní podílové fondy a REIT představují pro individuální investory pohodlný a pasivní způsob, jak diverzifikovat své investice do segmentu realitního trhu. Vlastněním akcií investoři těží z několika jedinečných výhod vlastnictví nemovitosti bez osobního nákupu a držení nemovitostí.

Jeden REIT, který se nám zde na InvestorJunkie líbí, je Fundrise. Abyste mohli investovat s Fundrise, nemusíte být akreditovaným investorem a můžete začít investovat do nemovitostí již od 500 USD. Více se dozvíte v našem Recenze fundrisu.

Realitní fondy soukromého kapitálu

Realitní soukromé kapitálové fondy sdružovat finanční prostředky od jednotlivých investorů a investovat přímo do předem prověřených a specifických příležitostí. Tyto firmy slouží jako to, čemu se říká „generální partner“ (GP). Získávají peníze od soukromých investorů, známých jako „komanditisté“ (LP). Komplementář identifikuje a pořizuje nebo financuje investice do nemovitostí. A spravuje portfolio tak, aby poskytovalo návratnost investic komanditistům.

Akcie realitních fondů soukromého kapitálu se neprodávají na hlavních tržních burzách a jsou obvykle dostupné pouze jim akreditovaní investoři.

Mezi primární investory patří penzijní fondy, pojišťovny, univerzitní nadační fondy, institucionální investoři a jednotlivci s vysokým čistým jměním. Tyto často místní firmy investují do směsi menších a pečlivě vybraných rezidenčních a komerčních realitních podniků. Investoři považují tyto fondy za spekulativnější než realitní podílové fondy. Fondy pravidelně vyplácejí dividendy investorům.

Osobně investuji u soukromé investiční společnosti, Trius Lending Partners. Půjčuje peníze místním ploutvím. Vedení firmy prověřuje dlužníky a nemovitosti/příležitosti. Následně poskytuje krátkodobé půjčky kvalifikovaným realitním investorům/flipperům. Tito lidé kupují, rehabilitují a prodávají skutečné nemovitosti. Trius účtuje ploutvi 12% úrok a vyplatí 8% investorům, jako jsem já. A Trius vydělává peníze na rozpětí úrokových sazeb (4% rozdíl) a také na poplatcích za zahájení úvěru účtovaných dlužníkům.

Realitní dluhové fondy

A nemovitostní dluhový fond je podobný private equity fondu, často ve větším měřítku. Fond obvykle získává peníze od větších institucionálních investorů. A investuje do rozvoje nebo přestavby podstatných komerčních nemovitostí, které vyžadují velké sumy hotovosti. Patří sem obchodní centra, komplexy kancelářských budov a další dlouhodobější projekty.

Většina dluhových fondů se specializuje na konkrétní úvěrovou strategii. Banky poskytují univerzální půjčky typu vykrajovátka. Soukromí věřitelé však pracují s dlužníky, kteří mají složitou finanční situaci. A nabízejí půjčky a podmínky, které tradiční věřitelé nemohou nebo neposkytnou. Nabízejí financování vícerodinným stavitelům bytů, průmyslovým developerům, renovátorům hotelů/pohostinství, stavebním společnostem a developerům maloobchodu/nákupů.

Jak soukromé kapitálové fondy, tak nemovitostní dluhové fondy jsou zajištěny (nebo zajištěny) majetkem, na který je úvěr poskytnut. V případě nesplácení úvěru má fond možnost převzít vlastnické právo k nemovitosti. To poskytuje investorům velkou výhodu. Ale častěji než ne, věřitel upraví nebo restrukturalizuje půjčku, aby ji inkasoval od dlužníků. Stejně jako banky, které se zabývají spíše půjčováním peněz než držením nemovitostí, se fondy realitního dluhu zaměřují na udržení svých peněz v pohybu a vydělávání úroků, které je možné vyplatit investorům.

Jaký je rozdíl mezi REIT a nemovitostním podílovým fondem?

Klíčovým rozdílem je, jak je strukturován samotný subjekt, protože oba jsou regulovány SEC. Podílový fond nemovitostí drží směs nemovitostí a souvisejících aktiv, která jsou profesionálně spravována tak, aby poskytovala akcionářům zisk.

A REIT je daňově zvýhodněná společnost, která investuje do nemovitostí. REIT vyplácejí 90 % svých příjmů jako dividendy akcionářům. V důsledku toho REIT neplatí žádné korporátní daně.

Akcie REIT i podílových fondů se obchodují na populárních burzách a lze je snadno a rychle koupit a prodat. A oba vyplácejí pravidelné dividendy investorům.

Jak investovat do realitního investičního fondu

Investiční fondy do nemovitostí byly původně vyvinuty tak, aby jednotlivcům poskytovaly pohodlný a snadno srozumitelný způsob investování do nemovitostí. V případě REIT a nemovitostních podílových fondů můžete nakupovat a prodávat akcie prostřednictvím makléře podobně, jako byste kupovali a prodávali akcie společností. Nebo se podívejte na naše oblíbené realitní crowdfundingové platformy, včetně těch, které nabízejí REIT.

Fondy soukromého kapitálu a nemovitostní dluhové fondy jsou obvykle mimo trh a nejsou inzerovány. Takže musíte udělat trochu kopání a průzkum, abyste našli a vyhodnotili tyto možnosti. A protože většina z těchto nabídek je o něco sofistikovanější, IRS často vyžaduje, abyste byli akreditovaným investorem.

Výhody a nevýhody investování do nemovitostního investičního fondu

U každého z těchto čtyř typů nemovitostních investičních fondů má investor pasivní roli a fondy vyplácejí pravidelné dividendy.

Měli byste investovat do investičního fondu nemovitostí?

Jako investor je důležité diverzifikovat svou investici mezi pět tříd aktiv, které tvoří vyvážené portfolio:

• pevný příjem
• spravedlnost
• nemovitost
• komodit
• hotovost

Bohatí odborníci obvykle doporučují alokovat 15–20 % vašeho portfolia do nemovitostí. A nemovitostní investiční fondy poskytují nejpohodlnější způsob, jak toho dosáhnout, aniž byste museli rozumět záludnostem samotného vlastnictví nemovitosti.

Nemovitosti mají svůj vlastní trh. A většina držených nemovitostí není úzce korelována s vzestupy a pády akciového trhu. Je tedy dobrým útočištěm diverzifikovat své portfolio držením některých aktiv v nemovitostech.

Fondy se obvykle specializují na jednu nebo několik strategií a typů aktiv. Na akciovém trhu byste měli rozumět podnikání za každou akcií, kterou kupujete. A je důležité, abyste měli základní znalosti o typech aktiv, do kterých nemovitostní fond, který si vyberete, investuje. Například fondy, které investují výhradně do rozvoje nových kancelářských prostor, se nebudou nutně dařit dobře, pokud bude trend práce z domova pokračovat.

Je důležité analyzovat obchodní vyhlídky investiční strategie fondu. A proveďte náležitou péči u správců fondů.