Pro mnoho z nás je náš domov největší investicí, jakou kdy uděláme. A stejně jako sledujeme hodnotu našich dalších investic, je moudré vyhodnotit hodnotu našeho hlavního majetku (stejně jako jakékoli sekundární vlastnosti můžeme čas od času vlastnit). Hodnota jakéhokoli domu samozřejmě kolísá na základě tržních podmínek a dalších faktorů. Otázka tedy zní: Jak určíte aktuální tržní hodnotu vašeho domu?
Nejprve musíte pochopit, že hodnota vašeho domu nezávisí na tom, co jste za něj původně zaplatili, kolik jste získali vynaložených na jeho udržování nebo vylepšování nebo na skutečnost, že váš bratr trvá na tom, že by za něj zaplatil konkrétní částku, kdyby měl peníze. Hodnota jakékoli konkrétní nemovitosti je definována jako „to, co by ochotný a schopný kupující za ni zaplatil právě teď“.
Jak získat rozumný odhad
Na světě neexistují dvě úplně stejné nemovitosti. Je tedy prakticky nemožné zacílit přesnou hodnotu toho, co jakýkoli konkrétní dům stojí.
Přiměřený odhad - nebo alespoň přiměřeně přesný rozsah odhadované hodnoty - však můžete získat, pokud máte podrobné informace například o:
- Fyzické atributy, jako je umístění, velikost pozemku a počet ložnic a koupelen,
- Informace o dani z nemovitosti,
- Historické údaje o prodeji samotného domu a
- Nedávné prodeje srovnatelných okolních domů.
Je Zillow přesný?
Existuje několik online webových stránek, které jsou přívětivé pro spotřebitele a které vám mohou poskytnout představu o tom, jakou hodnotu má váš domov. Nejoblíbenější jsou Redfin, Zillow a Trulia.
Vedoucím je Zillow s průměrnou návštěvností 150 milionů měsíčně. Pomocí této bezplatné online platformy můžete zadat adresu své nemovitosti a získáte „Zestimate“ aktuální tržní hodnoty vašeho domova. Zillow používá vlastní automatizovanou metodu oceňování, která používá algoritmy založené na dostupných datech z daňových záznamů a údajů o prodeji vztahujících se k umístění vaší nemovitosti pro výpočet vašeho domova Zestimate.
Je to přesné? Zestimates používám už roky moje realitní činnost, a na tuto otázku bych odpověděl takto: Ano a Ne. Někdy a často. Cesta pryč a mrtvý dál. Pokud o tom přemýšlíte, rozptyl dává smysl - výstup jakéhokoli algoritmu je pouze tak přesný jako vstupní data.
Zestimates jsou vytvářeny automatizovaným softwarem navrženým statistiky a neexistuje možnost, aby lidé ručně měnili Zestimate konkrétní vlastnosti. A protože každá nemovitost je jedinečná a jedinečnost nemůže být zahrnuta do výpočtu, neexistuje žádný způsob, jak přesně odhadnout tržní hodnotu nemovitosti pomocí automatizovaného procesu.
Je lepší kontaktovat agenta
Hodnotu vašeho domova lze lépe určit prostřednictvím licencovaného realitního agenta nebo makléře, který velmi dobře zná oblast, ve které se váš domov nachází. Místního realitního makléře najdete prostřednictvím služby jako HomeLight. Agent má ve službě Multiple Listing Service (MLS) k dispozici velké množství přesných a aktuálních dat. A znalý a pečlivý agent může nastavit velmi specifická vyhledávací kritéria a poté tato data vytěžit, aby vytvořil velmi přesný odhad hodnoty vašeho velmi jedinečného domova.
Váš agent začne provedením srovnávací analýzy trhu (CMA). To zahrnuje pohled na srovnatelné nemovitosti (kompa) v sousedství, které se prodaly za posledních šest měsíců. Vaše nemovitost je v této analýze „předmětným majetkem“ a srovnatelnými nemovitostmi se stanou tři kompakty, které co nejvíce odpovídají vašemu domu, pokud jde o věk, velikost pozemku, typ střechy, vybavení a styl.
Počínaje konečnou prodejní cenou každého kompu agent upraví tuto cenu přičtením nebo odečtením ocenění rozdílu mezi předmětnou vlastností a komp. Pokud má kupříkladu tři koupelny a předmětná nemovitost má pouze dvě, musí agent upravit prodejní cenu této sestavy tak, aby více odpovídala vlastnosti předmětu. Pokud má předmětná nemovitost čtyři ložnice a nemovitost Comp má pouze tři, bude prodejní cena kompu upravena tak, aby byla v souladu s předmětnou vlastností. Částka, kterou je třeba odečíst nebo přidat, se liší podle oblasti a tato částka je obvykle mnohem nižší než počáteční náklady na funkci.
Zde je velmi zjednodušený příklad toho, jak by to mohlo vypadat:
| Předmět vlastnictví | Porovnání č. 1 | Porovnání č. 2 | Porovnání č. 3 | |
|---|---|---|---|---|
| Prodaná cena | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Ložnice | tři | tři | čtyři | tři |
| # Krby | jeden | jeden | jeden | žádný |
| Comp vs. Předmět | – | minus jedna koupelna | plus jedna ložnice | žádný krb |
| Nastavení | – | plus 5 000 dolarů | mínus 10 000 $ | plus 5 000 dolarů |
| Upravená cena | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Jak vidíte, pokud by předmětná nemovitost byla uvedena na trh, pravděpodobně by se prodala za cenu mezi 320 000 a 330 000 dolary. K určení prodejní ceny, za kterou se má vaše nemovitost zařadit do MLS (vaše kótovací cena), přidá váš agent dohromady konečné prodejní ceny tří kompů a vydělte celkem třemi, abyste získali průměrně upravené tržby cena.
Na základě této metodiky by vám váš agent pravděpodobně doporučil uvést váš domov za 325 000 dolarů. Je důležité si uvědomit, že provádění CMA má určitou subjektivitu. Přidá například další koupelna k hodnotě nemovitosti 5 000 $ nebo 7 000 $?
Hodnoty trhu a ocenění
Uvedená cena, přestože je hodnotná, je ve skutečnosti pouze odhadem skutečné tržní hodnoty. Prodávající může uvést svůj majetek na seznam za 325 000 USD. Kupující může nabídnout 300 000 $. Pokud prodávající nabídku kupujícího přijme, Tržní hodnota je 300 000 $ - cena, na které se obě strany transakce dohodly.
Kromě tržní hodnoty existují v transakci nákupu domu další ocenění. Nejpřesnější hodnotou je „odhadovaná hodnota“. Pokud někdo nemůže kupte si dům s veškerou hotovostí, je zapotřebí bankovní financování prostřednictvím hypotečního věřitele a k výpočtu odhadované hodnoty bude přiveden licencovaný odhadce.
Hodnocení je podrobnější než CMA - kromě vyhodnocení nedávných prodejů nemovitostí a obecných funkcí domova odhadce provede prohlídku domu, aby zohlednil aktuální stav. Odhadci jsou profesionálové, kteří přijdou s přesným číslem, které odráží hodnotu spíše než odhad.
Jak vidíte, tržní hodnota (cena dohodnutá mezi kupujícím a prodávajícím) je řízena spotřebitelem. Odhadovaná hodnota je stanovena odborníky. Jinými slovy, odhadovaná hodnota nemusí být nutně cenou, za kterou bude nemovitost koupena nebo prodána. Ve skutečnosti se nemovitosti obecně prodávají za více, než je odhadovaná hodnota. Věřitel vždy použije odhadovanou hodnotu při určování, kolik umožní kupujícímu si půjčit, i když je odhadovaná hodnota odlišná od tržní ceny.
Odhadovaná hodnota je také oceněním používaným pro většinu ostatních účelů souvisejících s nemovitostmi, jako je určování odpovídající úroveň pojistného krytí nebo ocenění pro účely výpočtu daňových ztrát, likvidace majetku a čisté jmění.
Závěr
Snižuje se to na toto:
- Zestimates jsou zdarma a poskytnou vám údaj o tržní hodnotě vašeho domu, ale jsou považovány za nespolehlivé.
- Kompetentní realitní profesionál může připravit CMA, což je mnohem spolehlivější a přesnější ocenění vašeho domova. I když řádné provedení CMA vyžaduje určitý čas, agenti to za vás často udělají bezplatně, protože je to obvykle součást jejich služby, když uvedete svůj domov u svého makléře. Za předpokladu, že v této oblasti jsou nedávné prodeje srovnatelné, CMA vám poskytne velmi blízkou aproximaci tržní ceny vašeho domu.
- Odhadovaná hodnota je nejpřesnějším odhadem toho, co váš domov stojí. Ocenění ale není levné. Obvykle vás to bude stát mezi 600 a 1 000 USD. A protože v době, kdy je hotový, je to jen snímek, rychle zastará. Většina posudků je považována za aktuální po dobu pouhých šesti měsíců od data, kdy odhadce vkročil na váš majetek.