Když se poprvé objevily platformy půjčování typu peer to peer jako Prosper a Lending Club, lidé se do nich zbláznili. Bylo to nové aktivum, do kterého bylo možné investovat, a lidé je analyzovali, aby našli náskok.
„Investování“ do nezajištěných osobních půjček zní riskantně, ale protože je tak nové, nikdo přesně nevěděl, jak riskantní je. Až později bylo mnoho z těchto investic k dispozici pouze akreditovaní investoři s vysokou čistou hodnotou.
Platformy nechaly své analytiky a pojistné matematiky, aby se pokusili promítnout výchozí sazby a podle toho ocenit půjčky... ale nikdo opravdu neví.
Malá investiční minima, často 5 nebo 10 USD, znamenala, že můžete investici rozložit do více půjček a rozložit riziko. 100 $ na jednu půjčku jednomu dlužníkovi je volatilnější než půjčky 5 $ na 20 dlužníků.
Problém byl v tom, že výchozí sazby u těchto půjček byly pouze dohady. Osobní půjčky jsou notoricky nestálé. Přemýšlejte o tom - pokud věci jdou na jih, zaplatíte své účet za energie, účet za kreditní kartu, nezajištěná půjčka od vaší banky nebo nezajištěná půjčka na platformě vzájemného půjčování? Odpověď je celkem jasná.
A když tyto odhady výchozí sazby nejsou přesné a věci vypadnou z kolejí, jak jsme viděli v letech 2007 a 2008 (Velká recese), stávají se špatné věci. Místo 5% výchozích hodnot jste viděli 10%+ výchozí hodnoty.
Naštěstí mi jako obyvatelovi Marylandu nebylo dovoleno investovat do těchto bankovek a zmeškal jsem zábavu z rostoucí míry selhání. V dnešní době mohu investovat do crowdfundovaného investování do nemovitostí a doufám, že porozuměním standardním sazbám se mohu těmto potenciálním ztrátám vyhnout.
Je smutné, že pokud jde o investice do nemovitostí, riziko selhání je (doslova) součástí rovnice. Ne vždy je to ale nejzábavnější konverzační téma. To dává smysl; koneckonců, kdo chce mluvit o sklíčenosti a zkáze, když je vydělávání peněz skutečným cílem?
Moje zkušenosti s crowdfunded real estate
Dát tento článek do souvislostí a pomoci vás informovat o tom, jak jsem přemýšlel o riziku selhání (to, co považuji za nejvýznamnější riziko těchto obchodů), jsem chtěl stručně sdělit, jak se mám zapojen.
Pokud jde o toto psaní, zavázal jsem se 15 000 $ na dvě nabídky na RealtyShares (který od té doby přestal brát nové investory a dělat jakékoli nové obchody). S RealtyShares investujete do jednotlivých nemovitostí, nejsou to fondy, které kupují nemovitost. Nemohu hovořit o specifikách každé dohody, je to proti podmínkám služby a navíc to není příliš relevantní, ale první z nich byla dohoda o společném kapitálu s 5letým držením. Druhý je stále otevřený, i když jsem se zavázal k dohodě.
První dohoda měla čtvrtletní peněžní výnosy v souladu s projekcemi, takže jsem s ní spokojen a čtvrtletní aktualizace byly včasné a komplexní. Je to téměř 160 000 čtverečních stop. maloobchodní prostory (nákupní centrum je to, čemu bychom říkali vyrůstající v New Yorku) a poskytují vše specifika, o kterých bych mohl uvažovat, včetně úplných finančních výkazů, rozvahy a peněžních toků prohlášení. Cítím se informován.
Co potřebujete vědět o výchozím riziku
Bez řádně upravených rizikových profilů se můžete stát, že se s konceptem defaultu seznámíte více, než byste chtěli. Využijte této příležitosti a dozvíte se více o vstupech a výstupech výchozího nastavení a o tom, jak se mu vyhnout.
Za prvé, jaká je výchozí sazba? Někdy se tomu říká „míra selhání kohorty“, je to procento půjček, které věřitelé odepisují jako ztráty po několika zmeškaných platbách. Poté, co jsou půjčky odepsány, jsou obvykle převedeny do agentury k inkasu. V některých případech může platit výchozí úroková sazba, a to je vyšší úroková sazba vybíraná od dlužníka, který minul konkrétní částku plateb.
Zatímco jednotlivé firmy a fondy obecně neinformují o svých mírách selhání, Federální rezervní systém uvádí, že v roce 2017 došlo k a 0,74 procentní sazba delikvence u úvěrů na komerční nemovitosti rezervováno v amerických bankách. Jinými slovy: jedna ze všech 135 úvěrů CRE zpracovaných americkými bankami měla v loňském roce alespoň jednu zmeškanou platbu.
Proč dlužníci selhávají? Důvodů je celá řada. Mohlo by to být tak jednoduché jako osobní finanční potíže-jako kdybyste toho měli nad hlavu nebo jste zadluženi. Díky komerčním nemovitostem lze většině dlužníků důvěřovat, že mají prostředky na pokrytí nedostatků hotovosti při takových událostech (o čemž svědčí míra delikvence 0,74 procenta).
To znamená, že nechcete držet více než váš spravedlivý podíl na těchto 0,74% obchodech. 🙂
Abyste tomu zabránili, musíte před podpisem na tečkované čáře důkladně pečovat o sponzora nemovitostí, který bude kontrolovat vypůjčovanou entitu - a rozpočet projektu.
Jak vyhodnotím výchozí riziko?
Zatímco neexistuje žádný jistý způsob, jak ochránit vaše portfolio před investicemi do půjček, které skončí defaultem„Existuje několik kroků, které obezřetní investoři podnikají, aby se chránili. Prvním a nejdůležitějším krokem je důkladná due diligence.
Jako výchozí bod je zde několik důležitých bodů, které je třeba zvážit:
- Sponzorství. Věřím v tento podnikatelský plán a schopnost sponzora jej šikovně provést? Vykonal dříve sponzor tuto strategii pro tento typ aktiv? Nebo na tomto trhu? Kolik let zkušeností má sponzorská skupina?
- Fyzický majetek. Kdy byla nemovitost postavena? Kdy byla naposledy renovována? Kdy byla naposledy vyměněna střecha, parkoviště, výtah nebo mechanický systém? Jaká je pravděpodobnost, že nemovitost bude potřebovat krátkodobé nebo dlouhodobé kapitálové výdaje?
- Vliv. Pákový efekt se může pohybovat od 50% půjčky po stabilizovanou hodnotu (LTV) až do 80% a více. V některých případech může mít dokonce smysl jít přes 80%. Obecně lze však říci, že projekty více rodin by měly být na 80% nebo méně u seniorské půjčky a ostatní stabilizovaná komerční aktiva by měla být na 70% nebo méně. Nadměrné využívání páky může vést k delikvenci, což může vést k selhání, což může mít za následek uzavření trhu.
- Podmínky dluhu. Poklepává sponzor na tento projekt svou peněženku? Odrážejí podmínky dluhu klíčové silné a slabé stránky projektu a dlužníka? A je doba půjčky vhodná? Riziko refinancování se podstatně zvyšuje, pokud dluh na trhu s měknutím dozrává a hodnota nemovitosti klesla.
- Nájemníci. Chystáte se držet tašku, pokud se vaši nájemníci přestěhují nebo kvůli konkurenčním silám nebo jiným nepředvídaným trendům zanedbají zaplacení nájemného?
- Sazba. Jak konkurenceschopný je současný trh? Vidí stropní sazby (hodnoty majetku vztažené k provoznímu příjmu) tlak vzhůru, tj. Zdá se, že hodnoty nemovitostí klesají? Rostou úrokové sazby? Jak odůvodněný je předpoklad míry výstupního stropu, tj. Cíle prodejní ceny? Má tento předpoklad výstupní ceny smysl?
- Trh a umístění. Je tržní cyklus pro vaše aktivum příznivý? Kromě toho se nachází v dílčím trhu s pozitivními trendy v oblasti pronájmu, obsazenosti, populace, demografie a růstu pracovních míst?
- Konstrukce. Má stavba, ať už nový vývoj nebo vylepšení přidané hodnoty u stávající nemovitosti, potenciál způsobit překročení nákladů nebo zpoždění? Pokud ano, jak je toto riziko zmírněno?
- Leasing. Přidělil sponzor dostatečně rezervy na marketing, vylepšení nájemců a/nebo leasingové provize na pronájem nemovitosti?
Seznam je míněn jako úvod, glosář toho, co hledat, ale není vyčerpávající. Každé z těchto témat by si zasloužilo vlastní příspěvek!
Rizikové profily podle typu investice
S ohledem na to, co víme o selhání a míře selhání, jaké strukturální rizika vaše investice nese?
V současné době existují tři hlavní způsoby, jak investovat do nemovitostí:
- Crowdfunding - Kde si koupíte malý kousek dohody, jako prostřednictvím RealtyShares a dalších crowdfunding realitních stránek.
- Investování fondů -Kde investujete do REIT (ETF nebo podílových fondů) nebo prostřednictvím menších společností podobných REIT (mnoho neakreditované crowdfundingové stránky jsou strukturovány tímto způsobem)
- Přímé vlastnictví nemovitosti - Kde kupujete nemovitost přímo nebo prostřednictvím syndikátů
Crowdfunding soukromých akcií v realitních projektech umožňuje jednotlivým investorům vložit peníze do právnické osoby (LLC), která investuje do realitního projektu nebo na tento projekt půjčuje peníze. Obecně lze říci, že crowdfundingové stránky nabízejí nižší poplatky než většina REIT. Také proto, že jsou soukromé investice, je investiční výkonnost relativně méně korelována se S&P 500 a jiným likvidním trhem indikátory. Může to být atraktivní způsob, jak diverzifikovat portfolio podle geografického trhu, aktiv a typu investice.
Skutečnost, že s danou investicí je spojena pouze jedna nemovitost, znamená, že v případě nedostatečného výkonu projektu je málo, na co se vrátit. To znamená, že výchozí hodnoty zde představují profil s nižším rizikem, protože nemovitost zajišťuje půjčku, čímž působí jako pojištění. Aukce uzavření trhu jsou navíc možností, pokud by sponzor nebo vlastník nemovitosti selhal.
Veřejně obchodované trusty pro investice do nemovitostí (REIT) jsou profesionálně spravovaná portfolia diverzifikovaných nemovitostí; většina fondů investuje do komerčních, korporátních nebo nájemních aktiv. Přestože je obchodování s veřejně obchodovanými REIT relativně snadné, lze s nimi spojit zvýšené riziko krátkodobé volatility, protože jejich výkonnost relativně více koreluje s akciovým trhem. Pokud během recese odejdete (což bude lákat mnohé), může dojít k poškození návratů.
Investování do fondu nabízí jiný rizikový profil než přímé investování. Protože fond je košem nemovitostí a projektů, často se blíže zaměřuje na kohortní míry selhání a celkovou výkonnost trhu. Nabízí však menší kontrolu a přizpůsobení, protože investoři si nemohou vybrat, do kterých individuálních projektů by chtěli investovat. To znamená, že tyto typy investic také nabízejí likviditu, což znamená, že můžete své akcie obchodovat poté, co jste nakoupili.
Přímé vlastnictví nemovitosti je, když vlastníte jednotlivé nemovitosti přímo vy sami. Pokud vás tento typ investice zajímá, můžete očekávat, že budete věnovat značnou dobu svým investicím do nemovitostí a budete velmi praktičtí a zapojíte se do každého detailu těchto nemovitostí. Máte plnou kontrolu a můžete být konzervativní nebo riskantní, jak chcete.
Tento druh odpovědnosti může být přitažlivý, ale je důležité být realističtí ohledně skutečnosti, že pokud jde o přímé vlastnictví majetku, primárním rizikem jste vy. Četli jste trh správně? Vytvořili jste dosažitelný podnikatelský plán? Dokážete to prohlédnout?
Potíže každodenní správy nemovitostí jsou velkým důvodem, proč mnoho investorů dává přednost využití času a odborných znalostí ostatních. Profesionální investoři do nemovitostí na kurátorských tržištích často věnují celou svou kariéru poznání vstupů a výstupů daného trhu. Pasivní investice do nemovitostí vám dávají šanci těžit z těchto odborných znalostí - a přitom nerušeně procházet svůj každodenní život.
Jak zacházet s výchozími hodnotami podle typu investice
Co se stane, když u různých typů aktiv existují výchozí hodnoty?
U crowdfundovaných nemovitostí investujete do dluhopisu nebo majetkového obchodu se sponzorem. Pokud věci jdou podle plánu, spoléháte se na platformu, že věci napraví (nebo jako správné jako možné), a proto součástí vaší due diligence musí být to, jak se společnost plánuje vypořádat s těmito nevyhnutelnými situací.
Díky REIT bude fond spravovat různé výchozí hodnoty a bude se snažit poskytnout vám kombinovaný výnos, který uspokojí vaše potřeby. Mohou slibovat 10% (jako příklad), ale to může zahrnovat obchody, kde dostávají 15%, aby pomohly čelit těm dohodám, které mohou selhat (nebo mít nedoplatky na platbách atd.). Pro vás je to neviditelná část investice a odráží se pouze ve výnosech samotného fondu.
S přímým vlastnictvím nemovitosti jste „sponzorem“ (pro použití crowdfundovaných výrazů), takže když výchozí, je to opravdu na vás, takže to opravdu není v rozsahu tohoto příspěvku. 🙂
Nakonec, ať už jste tolerantní vůči riziku, nebráníte se riziku, nebo někde ve spektru, diverzifikace vašeho portfolia má potenciál zvýšit vaše výnosy a nemovitosti jsou účinný způsob, jak to udělat.
S těmito novými platformami crowdfundingu je stále důležité pochopit, že riziko selhání je vážným problémem. Nenechte se zlákat sliby dvouciferných výnosů, protože ne každá dohoda vyjde. Zjistěte, jak budou zpracovány výchozí hodnoty, protože k nim dojde, a chcete vědět, jaká platforma, do které investujete, bude mít záda a neskrývat se před touto vzácnou nevyhnutelností.