Hypotekární REIT: Co jsou mREITy a patří do vašeho portfolia?

Úrokové sazby jsou na nejnižší úrovni, za kterou byly za nějakou dobu. Pro střadatele a investory dividend znamenají nízké krátkodobé sazby nižší výplaty. Mnoho investorů, kteří hledají dividendy s vysokými výnosy, se obrátili na hypoteční REIT. Jaké to jsou a měli byste investovat do mREITů?

Co jsou to svěřenecké investiční trusty (mREITs)?

Investiční fondy investující do hypotečních nemovitostí (mREIT) jsou typem finančních akcií. Tyto trusty investují na trhu s bydlením. Vytvářejí a nakupují cenné papíry zajištěné hypotékou a související realitní aktiva. Většina mREITů je registrována u Americká komise pro cenné papíry (SEC). A SEC požaduje, aby zveřejňovaly účetní závěrky k přezkoumání investory a analytiky.

Jako REIT musí tyto subjekty splňovat přísná kritéria. Patří sem investování alespoň 75% jejich aktiv do nemovitostí, přičemž ne více než 50% vlastní pět akcionářů a vyplácení akcionářům alespoň 90% jejich zdanitelných příjmů.

Do čeho investuje mREIT?

Hypoteční REIT nevlastní skutečný majetek jako kapitálové REIT. Ty generují příjmy z příjmů z pronájmu. Ale mREIT investují do hypoték a cenných papírů zajištěných hypotékou. Profitují z rozpětí mezi krátkodobými úrokovými sazbami výpůjček a úrokovými sazbami dlouhodobých hypoték.

Řekněme například, že mREIT získal investiční kapitál ve výši 3 miliard dolarů. A půjčuje si dalších 5 miliard dolarů při 2% úroku. S těmito 8 miliardami dolarů nakupuje hypotéky, které platí úrokové sazby 3,5%. Rozpětí (rozdíl) mezi vypůjčenou částkou a přijatým výnosem je 1,5%.

Agentura vs. Neagenturní a rezidenční vs. Komerční - jaký je rozdíl?

Existuje několik typů mREITů a různé způsoby, jak do nich investovat. Dva hlavní typy jsou rezidenční a komerční, kategorizované podle typů realitních aktiv zajišťujících hypotéky v držení REIT.

A v rámci těchto typů většina mREITů investuje buď do agentury, nebo bez agentury, nebo do kombinace těchto dvou.

1. Agenturní hypotéky jsou kryty federální vládou (např. půjčky FHA a VA) a mají minimální riziko selhání.
2. Non-agenturní hypotéky (např. konvenční a jumbo hypoteční úvěry) jsou kryty osobními financemi (úvěry a příjmy) dlužníků a mohly by s sebou nést větší riziko. K získání nároku na tyto typy půjček však obvykle potřebujete vyšší kreditní skóre a příjem, takže riziko nesplácení může být u těchto non-agenturních hypoték také nízké.

Můžete investovat do mREITů do nákup akcií v REIT sám nebo nákup fondu obchodovaného na burze (ETF), který drží REIT.

Zjistit více:ETF Investice 101

Investiční rizika mREIT

Dvě hlavní rizika ovlivňující zisky investorů mREIT jsou volatilita úrokových sazeb a předčasné splátky půjček hypotečními dlužníky.

1. Úrokové riziko

Hlavním rizikem pro všechny investory REIT jsou výkyvy úrokových sazeb. Typicky jako úrokové sazby jděte nahoru, ceny REIT jdou dolů. Tento efekt je zvláště přehnaný u mREITů. Vydělávají peníze na rozpětí mezi krátkodobými a dlouhodobými úrokovými sazbami. A když se krátkodobá sazba vyšplhá, mREIT vydělá méně na spread.

Pokud je například dlouhodobá fixní sazba 3,5% a sazba krátkodobé půjčky se zvýší z 2% na 2,5%, rozpětí klesne z 1,5% na 1%. To se promítá do obrovského poklesu zisku pro mREIT.

S růstem úrokových sazeb se zdražuje i budoucí financování. A tím se snižuje hodnota půjček, které jsou již v knihách REIT.

2. Riziko platby předem

Ale úroková sazba pokles může být zničující pro rezidenční mREITy. Když sazby klesnou, mnoho majitelů domů refinancuje své půjčky. A rezidenční mREITy se obvykle spoléhají na to, že držitelé hypotéky budou splácet úvěr s pevnou sazbou po celou dobu trvání hypotéky na 15 nebo 30 let. Když majitel domu refinancuje, splatí půjčku předčasně a platby úroků přestanou proudit do mREIT.

Při poklesu sazeb jsou komerční mREITy méně ovlivněny rizikem předplacení. Ve skutečnosti pokles sazby prospívá komerčním mREITům, protože jsou obvykle zajištěny půjčkami s pohyblivou sazbou. Úroky, které se platí, se zvyšují, když sazby rostou. Komerční mREIT také obvykle poskytují vyšší výnos než obytné mREIT. Důvodem je, že dlužníci komerčních půjček jsou obvykle vyšším úvěrovým rizikem než majitelé rodinných domů.

Manažeři mREIT mají obvykle propracované zajišťovací strategie ke zmírnění fluktuace úrokových sazeb a rizika předčasného splacení.

Do jakých mREITů je nejlepší investovat?

V současné době existuje více než 40 mREITů. A dividendové výnosy se pohybují od 1,9% do 13,36%. První tři trpaslíci mají velikost všech ostatních.

Měli byste investovat do mREIT?

Investování je vysoce osobní úsilí, které je přizpůsobeno tolerance rizika, investiční cíle, preferované strategie a další faktory. Investiční poradci, které lze nalézt pomocí služeb jako např Paladin Registr nebo Fazetové bohatství, doporučte správné rozdělení aktiv. To zahrnuje přidání některých investic do nemovitostí do vašeho celkového portfolia. mREIT jsou pohodlný způsob, jak přidat expozici realit do jakéhokoli portfolia. Existují však výhody a nevýhody investice do mREIT.

Závěrečné myšlenky

Mnoho investorů používá REIT k přidání diverzifikace nemovitostí do svých portfolií, aniž by sami vlastnili jakýkoli skutečný majetek. Nakoupené a prodané na hlavních burzách, REIT nabízejí likviditu. Zejména hypoteční REIT obvykle vyplácejí nadprůměrné dividendy. Přilákají investory kvůli tomuto dlouhému úseku, kterému americká ekonomika čelí nižší než normální úrokové sazby.

Hypoteční REIT-jedinečný typ důvěryhodnosti investic do nemovitostí-investujte do hypoték a cenných papírů zajištěných hypotékou. Vydělávají na rozpětí mezi krátkodobými úrokovými sazbami výpůjček a úrokovými sazbami dlouhodobých hypoték. Společnost mREIT nevlastní žádné fyzické nemovitosti, nepodléhá tedy stejným rizikům jako REIT, která investují do komerčních a rezidenčních nemovitostí. Hlavním rizikem mREIT investičního rizika je nejistota stability úrokové sazby.