Moje žena a já jsme před pár lety odjeli na dovolenou do Disney Worldu. Rodina se skvěle bavila a já osobně jsem byl rád, že jsem se dostal pryč od podnikání. Bydleli jsme v timeshare Orange Lake Resort mých rodičů, který je hned za parkem.
I když vlastní timeshare více než 10 let, bylo to poprvé, co jsem tam šel. Samotný resort je velmi pěkný, má veškeré vybavení a je na skvělém místě. Vždy jsem si však myslel, že nákup mých rodičů byl špatným rozhodnutím. Vždyť za to zaplatili 10 000 dolarů a dnes je údržba 750 dolarů ročně.
Moje otázka zní: Nebylo by levnější jen zůstat v hotelu nebo si na ten týden pronajmout jednotku v resortu? Odpověď je bohužel ano.
Jak funguje Timeshares
Timeshares jsou plány dovolené, které jsou v USA od roku 1969. Podle společnosti je to dnes odvětví za 9,2 miliardy dolarů American Resort Development Association (ARDA). To je ve skutečnosti poměrně velké ve srovnání s téměř 8 miliardami dolarů hudebního průmyslu nebo 9 miliardami ročních příjmů Major League Baseball. V roce 2016 bylo ve Spojených státech 1558 středisek timeshare, v průměru na jeden resort připadalo 132 jednotek.
TimeShare vám dává částečné vlastnictví v rekreačním objektu. Můžete si to dokonce představit jako vlastnictví akcií v prázdninovém pronájmu. Za nákup jednotky zaplatíte počáteční cenu a poté roční poplatek za údržbu. Získáte tak přístup k nemovitosti na určité časové období, což je obvykle každý rok stejný časový úsek. Když nepoužíváte timeshare, ostatní jsou s podobnými zájmy.
Průměrná prodejní cena za týdenní timeshare je dnes přibližně 20 940 $, s průměrným ročním poplatkem za údržbu 880 $, podle ARDA. Většina dohod o časově omezeném užívání je na dobu neurčitou, což znamená, že jste povinni platit udržovací poplatek na neurčito, což je velký finanční závazek.
Pokud chcete svoji jednotku používat během dalšího týdne, musíte svůj týden „zabankovat“ a vyměnit za jiný čas nebo místo. Na prodejním hřišti (měl jsem tu smůlu, že jsem se jednoho zúčastnil) resort zmínil, že už nedělá týdenní timesharing. Nyní je to systém založený na bodech. Koupí jednotky získáte X počet bodů za rok a poté je můžete použít libovolným způsobem.
Body lze využít k mnoha dalším věcem: k nákupu letenek, přechodu na jiné místo nebo upgradu na větší jednotku. Sakra, je to jako míle leteckých společností a body kreditní karty. Své body můžete použít v obchodech jako Best Buy a Bed Bath & Beyond. Skvělé - místo na dovolenou si můžu koupit ten potah na záchodové prkénko. Jsem si jist, že stejně jako u bodů na kreditní kartě získáte spravedlivou výměnu bodů za dolary.
Jako byste nemohli říct, jsem sarkastický.
Čísla jsem nespustil, ale jsem si jistý, že míry konverze jsou hrozné. Nakonec tedy udělají z jediného týdne v timeshare mnohem abstraktnější vlastnictví než tvrdý majetek. Ten vysokotlaký prodejce, prosím, znovu mi připomeňte, jaký je účel vlastnictví timeshare?
Chybějící investiční složka
V pokeru se říkalo, že pokud nemůžete najít patsy, jste to vy. To platí pro nákup timeshare. Z transakce mají prospěch prodávající a majitelé resortu. Bohužel jste uvízli v malém kousku jednotky, která má malou nebo žádnou hodnotu při dalším prodeji.
Zde jsou problémy s vlastnictvím timeshare:
- Tady je obrovský trh dalšího prodeje. Často si můžete vyzvednout jednotky za méně než polovinu toho, co bylo původně zaplaceno.
- Stejně jako auto, timeshare se znehodnocuje, jakmile „vyjedete z pozemku“ (převezmete vlastnictví).
- Je vzácné, že hodnota timeshare se zvyšuje. Ve skutečnosti očekávejte, že ztratí hodnotu, protože celkové náklady na vaše vlastnictví byly označeny tak, aby pokryly prodejní prezentace, pobídky a dárky.
- Timeshares se vám obvykle prodávají, když jste na dovolené a vaše obrana je dole.
- Většina z nich má vysoké roční poplatky za údržbu. V případě mých rodičů se jejich poplatky zvyšují každý rok, rychleji než míra inflace. Jen za částku, kterou zaplatíte na poplatcích za údržbu (zapomeňte na počáteční „investici“), byste mohli zůstat ve slušném hotelu na týden.
Navzdory těmto nevýhodám průmysl stále přitahuje nové vlastníky. V roce 2015 bylo 46% prodejů timeshare novým majitelům, což zvrátilo předchozí trend rostoucí závislosti na stávajících majitelích. Pokud se do toho opravdu chcete dostat investování do nemovitostí, klikněte sem a přečtěte si našeho průvodce. Můžete také začít s následujícími poskytovateli crowdfundingu:
| Přednosti |  |
 |
 |
| Hodnocení | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimální investice | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Poplatky za účet | 1 rok | Investice do kmenových akcií: 0,5–1,5% ročně plus 10% veškerého zisku při ukončení | 1-1,25%/rok poplatek za správu aktiv |
| Soukromý REIT | |||
Přihlásit sePřečtěte si recenzi
|
Přihlásit se Přečtěte si recenzi |
Přihlásit se Přečtěte si recenzi |
Časové sdílení nevytváří příjem
Teoreticky, když si koupíte timeshare, máte jen zlomkový zájem o nemovitost, na které se nachází pronájem. Je však důležité si uvědomit, že to vám neposkytne všechny výhody vlastnit nemovitost normálně má.
Pro začátek máte zájem o stejnou jednotku jako ostatní lidé, kteří se účastní timeshare. Váš zájem tedy není samostatné vlastnictví. S jednotkou nemůžete dělat, jak chcete.
Existují například přísná omezení doby, po kterou jste fyzicky obsazeni jednotkou. Na rozdíl od skutečného prázdninového domu jej nemůžete po zbytek roku pronajmout, pokud jej neužíváte pro osobní potřebu.
O timeshare můžeme uvažovat jako o částečném vlastnickém podílu na jedné prázdninové nemovitosti nebo jednotce. Není to nic jako vlastnit rekreační nemovitost přímo s výhodami, které z toho plynou.
Podle ARDA majitelé timeshare bývají mladší a etnicky rozmanitější, než když průmysl začínal a cílil na starší dav. Střední věk nedávných kupujících je 39 a 34% majitelů je buď Asijsko-americký, nebo Afroameričan. Téměř dvě třetiny mají vysokoškolské vzdělání. Jejich střední příjem je 81 311 USD.
Zdá se mi však, že se trh s časově omezeným užíváním zaměřuje na finančně nezkušené. Je smutné, že timeshares se obvykle stávají rekreačními nemovitostmi pro lidi, kteří si nemohou dovolit prázdninové nemovitosti. Prodejní materiály jsou navrženy tak, aby vypadaly více o blingu a „dobrém životě“ než o návratnosti investic. To proto, že tam je bez návratu.
Pokud utrácíte peníze do budoucna, mělo by to být považováno za investici. Pokud nevytváří příjem, jsou to výdaje - jednoduché a jednoduché. Vy smět užijte si to, ale stále to není investice. Kliknutím sem se dozvíte jak investovat
Timeshares nejsou příliš likvidní
Obvykle až poté, co jste si koupili timeshare, zjistíte, že je více lidí, kteří je chtějí prodat, než koupit. Pravděpodobnost vrácení počáteční investice je velmi nízká - nemluvě o vymáhání poplatků za údržbu po mnoho let.
Existují webové stránky, které majitelé timeshare mohou použít k pokusu prodat svůj majetek, jako je RedWeek, ale oni za používání stránek účtujte poplatek za zápis a roční členský poplatek - a neexistuje žádná záruka, že timeshare bude prodat.
A v odvětví dalšího prodeje existuje značné množství podvodů. Podvodníci loví majitele timeshare slibem, že vám nemovitost prodají - za poplatek předem - a jakmile poplatek zaplatíte, už o nich nikdy neuslyšíte.
Pokud jste schopni prodat timeshare (a to není nikdy jisté), pravděpodobně získáte jen zlomek toho, co jste za něj zaplatili. Při jejich prodeji existují dva zásadní problémy:
- Stále více se staví/nabízí, zaplavuje trh a
- Stávající majitelé je prodávají, aby se dostali z dluhů, nebo jakmile si uvědomí, že to nebyla dohoda, o které si mysleli, že byla, když ji koupili.
Pokud si stále myslíte, že nákup timeshare je dobrý nápad, a chcete se vyhnout placení více, než za jaký ho kdy prodáte, kupte si jej na sekundárním trhu. Existuje mnoho webových stránek, kde si můžete koupit použitý timeshare.
Společnosti Timeshare vědí, že pravděpodobně najdete levnější možnosti od stávajících kupujících na webech, jako jsou Timeshare Users Group a RedWeek. Společnosti tedy obvykle nabízejí závěrečné pobídky a další výhody. Ale tyto výhody obvykle nevrátí peníze, které byste ušetřili nákupem od stávajícího majitele.
Lepší alternativa k timeshare
Podle mého názoru je lepší zůstat v místním hotelu než kupovat timeshare. Vezměte si jako příklad timeshare mých rodičů. Za počáteční nákup zaplatili 10 000 $, a když k tomu připočtete poplatek za údržbu 750 $ za rok zaplacený za 10leté časové období, celková investice do tohoto timeshare je 17 500 $.
Za posledních 10 let jejich timeshare zajišťovalo pobyt jeden týden každý rok - sedm dní a šest noci - celkem 60 nocí, což v průměru činí 291 USD za noc na dovolenou ve stejné jednotce rok. Pokud byste si pronajali slušný hotelový pokoj za přibližně 175 USD za noc, celková cena zaplacená za timeshare by vám koupila 100 nocí hotelových pobytů. Pobyt v hotelu nejen stojí méně za noc, ale také můžete zpestřit dovolenou pobytem v hotelech nacházejících se v různých destinacích.
A také byste mohli využít výhod programů častých odměn pro uživatele a dalších cen, které hotely nabízejí.
Návštěva |
Je pravděpodobné, že existují snadné způsoby, jak můžete získat mnohem více než 100 nocí hotelových pobytů.
Nejlepší ze všeho je, že byste při timeshare neutopili žádný kapitál a peníze na zaplacení timeshare by mohly být investovány, aby se vaše investice vrátila. Při konzervativním 5% výnosech ročně (počínaje 10 000 $ a přidáním 750 $ ročně) byste nyní seděli na více než 26 000 $. To je mnohem lepší řešení, než kde sedím.