Лихвените проценти по ипотечните кредити спаднаха драстично през лятото, до такава степен, че жилищните заеми никога не са били по -евтини през повечето от живота ни за възрастни. При ставки на исторически ниски нива може би сте обмислили да се възползвате от тях, като закупите нов дом или рефинансирате текущата си ипотека.
Последни данни от Фреди Мак показват, че рефинансирането на ипотечните кредити се е увеличило през първото тримесечие на 2020 г., като близо 400 милиарда долара са рефинансирани първите жилищни заеми. Оказва се обаче, че рефинансирането на ипотеката ви всъщност може да бъде по -скъпо от закупуването на нов дом.
Това също ни изненада - защо изобщо ще има разлика?
Проучихме как се определят лихвите за рефинансиране и новите лихвени проценти за покупки и открихме няколко причини за това несъответствие в лихвите. Наред с разликата в лихвите, рефинансирането на ипотечни кредити е още по -трудно да се класира, предвид настоящата икономика.
Рефинансирането на съществуващата ви ипотека може абсолютно да има смисъл по отношение на спестяванията на лихви, но не изключвайте покупката на нов дом вместо това.
Преди да се втурнете да рефинансирате дома си, прочетете, за да съберете необходимата информация, за да вземете правилното финансово решение за вашата ситуация.
Колко струва вашият дом при рефинансиране?
Изберете държавата си, за да започнете
Вземете безплатна офертаПандемични ефекти върху жилищното кредитиране
Точно когато ипотечните лихви се спънаха, банките и кредиторите затегнаха винтовете на кредитополучателите поради COVID-19, изисквайки по-високи кредитни оценки и суми на първоначалните вноски. Chase например повиши минималните си изисквания за оценка FICO за покупки на жилища и рефинансиране до 700 с изискване за авансово плащане от поне 20%.
Ниските лихви също предизвикаха масово преминаване към ипотечни рефинансиране. Според същия доклад на Фреди Мак, 42% от собствениците на жилища, които са рефинансирали, са направили това с по -висок размер на заема, за да могат да „теглят пари“.
За съжаление собствениците на жилища, които искат да рефинансират, може да се сблъскат със същите строги изисквания за заем като тези, които теглят заем за покупка. Лихвите за рефинансиране на ипотечни кредити също обикновено са по -високи от лихвените проценти за покупка на жилище поради няколко причини, всички те могат да направят рефинансирането значително по -малко привлекателно.
Как се определят цените на рефинансирането
Въпреки че някои кредитори може да не направят очевидно, че техните рефинансиращи проценти са по -високи, други правят по -високите цени за рефинансиране на жилища ясни. Когато се насочите към секцията за ипотеки на уебсайта на Wells Fargo, например, в нея са изброени лихвените проценти за покупки на жилища и рефинансиране отделно, с разлика от .625 в лихвите за тридесетгодишен жилищен заем.
Има няколко причини, поради които големите банки могат да налагат по -високи лихви за рефинансиране, включително:
Добавени такси за рефинансиране
През август 2020 г. Фани Мей и Фреди Мак обявиха, че ще вземат такса от 0,5% за ипотеки за рефинансиране, считано от 1 септември. Тази такса ще се начислява при рефинансиране при изплащане и без рефинансиране при теглене. Според Фреди Мак, новата такса беше въведена „в резултат на управление на риска и прогнозиране на загубите, предизвикани от свързаната с COVID-19 икономическа и пазарна несигурност“.
Като правят рефинансирането по -скъпо, кредиторите могат да намалят броя на кредитите за рефинансиране, които трябва да обработят, като им дават повече време да се съсредоточат върху заеми за покупка и друг бизнес.
Кредиторите ограничават новия обем на приложението
Търсенето на ипотечно рефинансиране е толкова високо, че някои кредитори не могат да обработват всички искания. Не желаят да добавят още служители, за да се справят с вълната, която няма да продължи вечно, много кредитори просто ограничават броя на заявленията за рефинансиране, които обработват, или определянето на допълнителни условия, които ограничават броя на заемите, които биха могли квалифицирам.
Също така имайте предвид, че някои кредитори дават приоритет на новите заеми за закупуване пред заявленията за рефинансиране на ипотечни кредити, тъй като купувачите на нови жилища имат крайни срокове за изпълнение. Тъй като жилищният пазар също се покачва в много части на страната, много големи банки и кредитори просто не могат да се справят.
Блокировка на курса Цена пари
Най -общо казано, това струва повече на кредиторите да заключат лихвата за кредити за рефинансиране в сравнение с кредитите за покупка. Това прави кредиторите незаинтересовани да разпределят ресурси за неотдавнашното нарастване на заявленията за рефинансиране на ипотечни кредити.
Това е особено вярно, тъй като много рефинансиращи може да заключат лихва при един доставчик, но да сменят кредиторите и да заключат лихвата отново, ако лихвените проценти спаднат. В крайна сметка кредиторите съществуват, за да реализират печалба и има смисъл да прекарват времето си в заеми, които осигуряват най -голяма възвръщаемост.
По-строги изисквания поради COVID-19
Според Институт Брукингс, Fannie Mae и Freddie Mac молят кредиторите да се уверят, че всяко прекъсване на заетостта или дохода на кредитополучателя поради COVID-19 няма да повлияе на способността им да погасяват заема си.
Много кредитори също увеличават минималния кредитен рейтинг, който кредитополучателите трябва да имат, като същевременно затрудняват изпълнението на други изисквания. Като пример, американската банка увеличи изискването си за минимален кредитен рейтинг до 680 за ипотечните клиенти, а също така въведе максимално съотношение дълг към доход от 50 процента.
Тази комбинация от фактори може да затрудни спестяването на толкова пари с рефинансиране или дори да намери кредитор, който е готов да обработи молбата ви. Имайки това предвид, проверете математиката и вижте дали рефинансирането е подходящо за вашата ситуация, преди да се свържете с ипотечен кредитор.
Как се определят цените за покупка на ипотека
Цените за закупуване на ипотека се определят по сходен метод с лихвите за рефинансиране. Когато кандидатствате за жилищна ипотека, заемодателят разглежда фактори като кредитния ви рейтинг, дохода ви, авансовото ви плащане и другия ви дълг, за да определи дали отговаряте на условията.
Цялостната икономика също играе гигантска роля в ипотечните лихви за жилищни заеми, включително заеми за закупуване и кредити за рефинансиране. Ипотечните лихви са склонни да се покачват в периоди на бърз икономически растеж и те са склонни да спадат в периоди на по -бавен икономически растеж. Междувременно инфлацията също може да играе роля. Ниските нива на инфлация допринасят за по -ниските лихвени проценти по ипотечните кредити и други финансови продукти.
Ипотечните кредитори също могат да оценяват своите заеми въз основа на размера на бизнеса, който имат, и дали имат капацитет да обработват повече заеми. Те могат да понижат лихвите, за да стимулират бизнеса или да повишат лихвите, когато са на или са близо до капацитета си. Това е част от причината лихвите да варират между кредиторите и защо винаги има смисъл да пазарувате за жилищен заем.
Много хора вярват, че Федералният резерв определя ипотечните лихви, но това не е точно така. Федералният резерв определя лихвата на федералните средства, която кредиторите използват, за да гарантират, че отговарят на задължителните изисквания за парични резерви. Когато Фед повиши този лихвен процент, банките трябва да плащат повече, за да заемат една от друга, и тези разходи често се прехвърлят на потребителите. По същия начин разходите могат да спаднат, когато Фед намали лихвения процент на федералните средства, което може да означава по -ниски разходи и лихвени проценти за кредитополучателите.
Долния ред
Рефинансирането на съществуващата ви ипотека може абсолютно да има смисъл по отношение на спестяванията на лихви, но не изключвайте покупката на нов дом вместо това. Купуването на ново жилище може да ви помогне да спестите пари от лихви и вземете пространството и функциите, които наистина искате.
Не забравяйте, че има стъпки, които можете да предприемете, за да станете по -привлекателен кредитополучател, независимо дали решите да рефинансирате или инвестирате на ново място. Не можете да контролирате икономиката или Федералния резерв, но имате контрол над личните си финанси.
Подобряването на кредитния ви рейтинг веднага и изплащането на дълг, за да намалите съотношението си дълг към доход, са само няколко стратегии, с които можете да започнете. И ако планирате да си купите нов дом, не забравяйте да спестите значителна сума за първоначално плащане. Тези стъпки ви помагат да подобрите шансовете си да получите най -добрите цени и условия, независимо дали решите да се преместите или да останете в дома, който имате.