Когато мислите за инвестиране в недвижими имоти, може да помислите за управление на малък бизнес под наем като наемодател. Или може би обмисляте да се занимавате с нещо като хостинг на Airbnb или хакване на къщи, за да започнете.
Но ако някога сте управлявали наем или познавате някой, който го е направил, вероятно знаете, че може да има някои проблеми. И дори ако бизнесът за отдаване под наем работи гладко и имате страхотни наематели, все пак е необходима много работа, за да управлявате един или повече имоти и да сте в крак с поддръжката.
За щастие, не всеки тип инвестиция в недвижими имоти трябва да бъде толкова активен. Всъщност има няколко надеждни, пасивни стратегии за инвестиране в недвижими имоти, които можете да използвате, за да генерирате доход, без да се налага активно да управлявате имоти.
Какво е пасивно инвестиране в недвижими имоти?
Пасивното инвестиране в недвижими имоти включва генериране на приходи от притежавани недвижими имоти, без да се налага активно да ги управлявате сами
. Обикновено наемодателите постигат това, като възлагат отговорностите за управление на собствеността на професионални компании. Но можете също така да изследвате напълно пасивни инвестиционни опции като групово финансиране или REITs, които ще разгледам по-долу.Целта на този стил на инвестиране е все още да се възползвате от предимствата на недвижимите имоти – като постоянен паричен поток и потенциално поскъпване на имотите – без да се налага да губите времето си. И докато недвижимите имоти понякога изискват предварителна работа, много е възможно да превърнете инвестицията си в полу или напълно пасивен бизнес.
Как да започнете с пасивно инвестиране в недвижими имоти
Има няколко начина да добавите недвижими имоти към инвестиционното си портфолио, като същевременно запазите нещата пасивни. Някои методи изискват повече капитал и предварителна работа от други. Въпреки това, всичките следните стратегии могат да станат напълно пасивни или предимно пасивни инвестиции.
1. Използвайте групово финансиране на недвижими имоти
Един от най-простите начини да започнете пасивно инвестиране в недвижими имоти е да използвате сайтове за групово финансиране. Тези платформи обединяват пари от инвеститори за закупуване на търговски и жилищни имоти, генериращи приходи. Като акционер вие печелите парични разпределения от приходи от наеми и можете също да печелите от поскъпване на цените на имотите и евентуална продажба.
Харесваме платформите за групово финансиране в Investor Junkie, тъй като те са лесен за начинаещи начин за инвестиране в недвижими имоти. Всъщност няколко платформи не изискват да сте акредитиран инвеститор да се присъедини. Инвестиционните минимуми могат да достигнат до $10.
| Акценти |  |
 |
 |
| Рейтинг | 9/10 | 9/10 | 7/10 |
| Минимална инвестиция | $10 | $5,000 | $5,000 |
| Такси по сметката | Една година | 1-1,25%/година такса за управление на активи | 2% годишна такса за управление |
| Частен REIT | |||
Регистрирай сеПрочетете рецензията
|
Регистрирай се Прочетете рецензията |
Регистрирай се Преглед на Streitwise |
А груповото финансиране е напълно пасивна инвестиция. Тези компании работят със собствена мрежа от мениджъри на имоти, за да намерят и управляват наематели. Всичко, за което инвеститорите трябва да се тревожат, е кога разпределенията се изплащат и евентуално осребряване на акции.
Това е препоръка в партньорство с Fundrise. Печелим комисионна от партньорски връзки в Investor Junkie. Всички мнения са наши.2. Работете с управител на имоти
Друг вариант за пасивно инвестиране в недвижими имоти, който можете да проучите, е да управлявайте бизнеса си под наем чрез фирма за управление на имоти. С други думи, можете да станете наемодател и да закупите еднофамилни наеми или дори многофамилни къщи, ако имате достатъчно капитал. Но можете да възложите управлението на наематели и имоти на местна компания за управление на имоти, за да се справите с активната работа.
Предимството на тази стратегия е, че можете да притежавате собствен капитал в имоти, без да се налага активно да ги управлявате. Недостатъкът обаче е, че трябва да платите на управител на имоти, който да управлява бизнеса ви вместо вас.
Според Roofstock, мениджърите на имоти обикновено начисляват еднократна такса за настройка и текущи такси за управление. Обикновено тази такса за управление е около 10% от месечния наем. Компаниите за управление на имоти също начисляват различни лизингови такси, ако трябва да намерят нови наематели, такси за подновяване на лизинга и дори такси за поддръжка.
Това може бързо да стане скъпо, така че е важно да разберете паричния поток на вашия имот, маржа на печалбата и колко можете да си позволите да похарчите за професионално управление. Но ако математиката се провери, тази стратегия може да създаде пасивна инвестиция в недвижими имоти, която също ви позволява да се наслаждавате на собствен капитал.
Можете също така да закупите еднофамилни имоти чрез Roofstock и след това да работите с неговия екип от мениджъри на имоти за решение с пълно обслужване. Нашите Преглед на Roofstock обяснява как работи платформата и нейните плюсове и минуси.
3. Инвестирайте в REITs
АДСИЦ, което означава тръстове за инвестиции в недвижими имоти, са друго пасивно средство за инвестиране в недвижими имоти, което е подобно на груповото финансиране. REIT е компания, която притежава и управлява недвижими имоти, генериращи доход. По закон АДСИЦ трябва да изплащат поне 90% от облагаемия доход на акционерите под формата на дивиденти, което ги прави привлекателна инвестиция, генерираща доход.
Има и много видове REIT, които можете да разгледате. Например REIT може да се съсредоточи върху различни сектори, като здравеопазване или търговия на дребно. Има също жилищни и търговски АДСИЦ които инвестират в много различни видове имоти.
Най-лесният начин да започнете да инвестирате в АДСИЦ е да потърсите публично търгувани АДСИЦ чрез вашия онлайн брокер. Има набор от REIT ETF и взаимни фондове, като можете също да инвестирате в отделни REIT. Някои REITs не са публично търгувани, но можете да работите с отделни брокери или някои финансови съветници, за да инвестирате в нетъргувани АДСИЦ.
Основният недостатък на инвестирането в REIT е, че растежът обикновено е по-нисък от подобни инвестиции запаси за растеж тъй като АДСИЦ изплащат повечето доходи като дивиденти. Но това е друга стратегия за пасивно инвестиране в недвижими имоти, която е много популярна и проста. А липсата на ликвидност не е висок риск, ако се придържате към публично търгувани АДСИЦ.
4. Управлявайте пасивен Airbnb бизнес
След като завърших колеж, прекарах известно време в Меделин, Колумбия. През това време споделях апартамент с мъж от Ню Йорк, който пътуваше из Южна Америка за няколко месеца.
Когато започнахме да говорим за работа и бизнес, той ми каза, че управлява мрежа от Airbnbs в Ню Йорк. И въпреки че прекарваше месеци на път в даден момент, бизнесът му с Airbnb процъфтяваше у дома, носейки постоянен доход от наем всеки месец.
Тогава не можех да повярвам, но след като се разрових, открих, че страничната суматоха на „отдалечените Airbnbs“ със сигурност е много реална. И това е доста просто на хартия: придобивате Airbnb под наем на привлекателен пазар, поставяте малко дистанционно системи за управление на място и работа с мениджър за отдаване под наем за почистване и управление на мястото между наематели.
Airbnb улеснява управлението на вашата обява и комуникацията с наемателите чрез своето приложение. И ако използвате системи като ключалка или клавиатурен достъп, гостите могат да отключат дома ви, без да е необходимо да сте там. След като си тръгнат, всичко, което трябва да направите, е да платите на фирма за почистване или управител на имота, за да подготви апартамента за следващия ви гост.
Тази стратегия е как хората управляват Airbnbs в щати като Аризона, Калифорния и Флорида, докато живеят на хиляди километри разстояние.
Лично аз смятам, че това все още е по-рисков тип пасивно инвестиране в недвижими имоти, тъй като сериозните имуществени щети или проблеми не са лесни за разрешаване от разстояние. Но ако имате такъв график, при който качването на полет в последната минута не е проблем, може би този риск не е толкова голям проблем.
Освен това трябва да вземете предвид таксите за хост на Airbnb, данъците и таксите за почистване/управление във вашите печалби. И ако не получавате достатъчно резервации на месец, вероятно печелите по-малко, отколкото ако сте отишли с дългосрочен наем за едно семейство. Но в туристическите райони Airbnbs начислява премия, поради което някои домакини се отдалечават и купуват Airbnbs на оживени пазари.
Плюсове и минуси на пасивното инвестиране в недвижими имоти
професионалисти
- Потенциал за генериране на стабилен паричен поток
- Все още можете да се възползвате от собствения капитал с някои стратегии
- Методи като групово финансиране имат ниска бариера за навлизане
- Недвижимите имоти ви помагат диверсифицирайте портфолиото си и може да бъде и отличен хеджиране на инфлацията
минуси
- Разходите могат да намалят вашите маржове на печалба, което прави активното инвестиране в недвижими имоти по-доходоносно
- Извънредни ситуации, щети и проблеми с наемателите могат да направят инвестицията по-малко пасивна
- Имате по-малък контрол върху вашите имоти, ако работите с управляващи компании, така че проверката им е важна
- Свободните места или липсата на наематели може да наруши паричния поток
Реалистичен ли е пасивният доход от недвижими имоти?
Ако инвестирате с платформи за групово финансиране или чрез REITs, пасивното инвестиране в недвижими имоти е даденост. Това е една от причините частично инвестиране в недвижими имоти стана толкова популярен, наред с ниските бариери за влизане.
Що се отнася до притежаването на единици под наем и управлението на външни изпълнители, тази стратегия също може да стане доста пасивна. Но мисля, че е важно да знаете цифрите си, така че разходите ви да не заличат положителния ви паричен поток. И ако възникне извънредна ситуация, има шанс да станете активен мениджър за определен период от време.
В крайна сметка има няколко начина да превърнете недвижимите имоти в пасивна инвестиция. Просто помислете за нивото на активно спрямо пасивно участие, което работи за вас, помислете за плюсовете и минусите и изберете бизнес модел, който е подходящ за вас.