Колко струва къщата ми? Как да оцените собствения си дом

Чудили ли сте се някога: „Колко струва къщата ми?“

Кога проследяваме нетната си стойност, една от договорените покупки е стойността на нашия дом. Ние го запазваме като компенсиране спрямо ипотеката, в противен случай нетната ни стойност би била многобройна.

Едно от предизвикателствата пред домашните ценности е, че е трудно да ги маркирате на пазара. „Маркиране на пазара“ означава само присвояване на стойност въз основа на това, което пазарът е определил като истинската цена. Лесно е, когато имате акции на публично дружество - с тях се търгува през цялото време всеки ден на публичните пазари. Ако искате да знаете цената на акциите на Apple, потърсете ПРИЛОЖЕНИЕ.

Домовете не са. Имате „сравними“, което според мен е нещо, което хората компенсират за оценките, защото е по -добре от нищо, но те не са наистина точни. Дори ако живеете в апартамент с идентични единици, има достатъчно вариации, които не са точни. Дали 2 спални, 1 баня на първия етаж са същите като същото легло/баня на последния етаж? Колко струва последният етаж? Твърде голяма вариация.

Моето решение за нашето проследяване е да зададем стойността на жилището на покупната цена и да я оставим така завинаги. Харесва ми, защото е просто и не ме интересува стойността на дома, когато става въпрос за нетната ни стойност (за съжаление, това е доста необичайно, тъй като по -голямата част от нетната стойност на американците е заключена в собствения капитал).

Какво влияе върху стойността на дома?

Преди да преминем към оценките и данните, може да се чудите какви фактори могат да повлияят на ценностите на вашия дом. Обърнах се към д -р Майкъл Е. Горчив, Rinker Заслужен професор по счетоводство в университета Stetson. Той посочи следното като основни фактори, влияещи върху стойността на собствения дом:

• Квартал/местоположение,
• Размер на дома (напр. Спални и бани),
• Училищно зониране,
• Ипотечни лихвени проценти,
• Регионални и национални пазари на жилища

А когато продавате жилище, допълнителни фактори включват ограничаване на привлекателността и ценообразуването.

Той също така добавя:

За повечето млади специалисти, домът на един човек далеч ще бъде най -големият (и най -неликвидният) актив, притежаван. Оценката на вашия дом влияе върху нетната ви стойност и способността ви да вземате заеми срещу жилището.

Оценяването също е важно за определяне на това, че имате адекватна стойност на подмяна в политиката на собственика си. Въпреки това, въпреки че е добре да имате разумна представа за стойността на вашия дом, това не е критично, освен ако не планирате да го продадете.

Важно ли е познаването на стойността на дома?

Може би се чудите... защо е важно да знаем стойността на нашия дом? Ако не продаваме, наистина ли е важно да следим такива неща?

Професор Робърт Соломон, клиничен професор по право в Юридическия факултет на UC Irvine, обяснява, че има много причини, поради които искате да знаете.

Ако продавате, това е много важно. Ако вземате заеми срещу стойността, това е някак важно, но банката ще свърши работата по оценката вместо вас и основната ви грижа е способността да изплащате. Ако сте близо до пенсиониране или преместване, това е много важно.

Ако сте по -млади, отглеждате семейство и очаквате да живеете в дома повече от пет години, това е по -малко смислено и оценяването на бъдещата стойност е хубаво, когато определяте богатството, но всичко е на хартия, а не това важно.

Когато попитах дали има твърде голям акцент върху домашните ценности, той ми каза:

Зависи кой сте и цялостното ви финансово състояние. Домашният капитал и образованието остават основните начини за изграждане на богатство в Съединените щати. Ако имате деца и имате малко спестявания, може да очаквате да вземете заеми срещу собствения капитал, за да платите за колеж.

Ако нямате деца или те са сами, може да зависите от собствения капитал за пенсиониране, но може и да не го направите. Ако очаквате да се преместите, може да се задоволите да изплатите ипотеката си и да имате достатъчно капитал за авансово плащане, но не искате да сте под вода.

Обстоятелствата се променят и стойността на дома е само един фактор.

Ако имате конкретна причина да знаете, като например заем за жилищен капитал, тогава получаването на точна цифра е важно. Може да си струва да платите на някого (и може да бъдете принудени от банката), за да получите точна оценка.

Ако просто искате да знаете за вашите лични нужди, безплатната оценка често е достатъчно добра.

Нека да видим кои са някои от тези опции ...

Използвайте действителна оценка

Може да дойде време, когато имаме нужда от домашна оценка, може би за заем за собствена собственост или кредитна линия. В случай, че го направим, ще го третирам като точна оценка на жилището и ще коригирам стойността на дома ни в електронната таблица.

За какво си струва, ако получим „професионална“ оценка, бих коригирал стойността на дома ни спрямо резултатите от тази оценка.

Използвайте данъчни оценки

Това е, което данъчният служител използва за изчисляване на данъците върху имотите, изглежда разумно да го използвате, за да оцените дома си.

Трудната част с тази цифра е, че може да се опитате да я намалите, да намалите данъчната си тежест и това може да означава, че стойността й е по -ниска от тази, за която би се продала. Ако сте съгласни с това разминаване, това изглежда като чудесен начин да фалшифицирате „марка на пазара“ на всеки няколко години.

Използвайте исторически средни темпове на растеж на цените на жилищата

Исторически данни от преброяването в САЩ показа, че средните цени на жилищата не се повишават толкова бързо.

През 1940 г. средната цена на жилището е 2 938 долара. (тези цифри НЕ са коригирани спрямо инфлацията)

През 2000 г. средната цена на жилище е била 119 600 долара.

Това е годишен темп на растеж от около 6,37%. (ако се коригира спрямо инфлацията, темпът на растеж е едва 2,3%)

Можете да станете по -конкретни за държавното ниво - за Мериленд това е темп на растеж от 6,67%. (дори е по-ниско, ако погледнете само от 1990-2000 г., темпът на растеж е едва 2,28%)

Задайте темп на растеж на 6% годишно, така че да имате малко буфер и след това го оставете на мира.

Използвайте инфлация

Обичам да чувам истории за хора, които купуват жилища през 1980 г. за 30 000 долара и след това ги продават 20 години по -късно за подредена сума. Цифрите стават големи, защото всичко става голямо след 20 години. 30 000 долара през януари 1980 г. са еквивалент на 65 000 долара през януари 2000 г. (точният начин да се мисли за това е, че през тези 20 години покупателната способност на един долар е намалена наполовина)

Каква е цифрата на инфлацията, която трябва да използваме? Мисля, че CPI-U (инфлацията за всички градски потребители, това са всички артикули с изключение на храна и енергия) вероятно е най-добрият залог и можете да получите фигури от BLS.

Цифрите за всеки месец не са месечна инфлация, това е инфлация за предходните 12 месеца през този месец. Така че септември 2017 г., показващ 1,7%, показва, че когато включите септември, инфлацията за предходните 12 месеца е била 1,7%.

Ако трябваше да използвам това, щях да гледам инфлацията за декември всяка година, да коригирам стойността на жилището си веднъж годишно и да я наричам на ден.

Използвайте инструментите за цените на дома, за да проверите

Има много инструменти, които можете да използвате, за да получите безплатна онлайн домашна оценка. Тъй като правите това с цел проследяване, не бих губил пари за това.

Що се отнася до точността, трудно е да се каже. Уверете се, че информацията, която имат за вашия дом, е точна - включително, но не само, квадратни метра, спални, бани и възраст на дома.

Купихме дома си преди четири години, така че „точността“ просто ще бъде процентна стойност далеч от стойността на нашия дом. Странно, нашият дом не се появи в много от тези инструменти, така че няма да има цифра за точност.

Ето някои от по -популярните безплатни инструменти за домашна оценка, които намерих (с някои предупреждения и предупреждения):

1. Zillow - Те са един от най -големите сайтове за недвижими имоти и предлагат Zestimate, което е приблизителна оценка за стойността на вашия дом. Можете да се регистрирате за акаунт, да поискате дом и те ще ви изпратят актуализации по имейл, ако Zestimate се промени. (Точност 2,4%)
2. Червеноперка - Redfin е едновременно сайт за проучване на недвижими имоти и посредничество, но когато заявите своя дом, можете да получите оценка на стойността на жилището въз основа на характеристиките на вашия дом.
   (Точност -19,1%)
3. Realtor.com - За разлика от другите сайтове, които са насочени към домове, realtor.com има търсене, прогнози и какво ли още не; но също така статии и видеоклипове, свързани с недвижими имоти. Те имат инструмент за домашна оценка на сайта си, който не изисква да влизате или да заявявате дом, за да видите прогноза за дома. За съжаление домът ни не е в списъка (което е странно, всички наши съседи са изброени).
4. eepraisal.com - Те ще извличат данни от различни източници, включително Zestlow на Zillow, за да направят определение. Техният инструмент показва съседните продажби по удобен начин. Те нямаха оценка на eppraisal.com за нашия дом.
5. Трулия - Trulia е подобен на Zillow по своя дизайн и предназначение, но не предлага оценка на стойността на дома.
6. Chase Home Value Estimator - Въведете адреса си, щракнете върху Получаване на стойност и получете прогноза направо от Chase. Не мога да кажа какви данни захранват този инструмент, но за моя адрес нямаше оценка. Изкарах прогноза за предишния ни дом и изглеждаше в разумни граници.
7. ReMax - Като брокер, ReMax вероятно иска да продаде къщата ви, но все пак можете да използвате инструмента им. За съжаление, нашият адрес не е посочен по някаква причина. Инструментът е лесен за използване, включва хубава Google Map. и можете да летите из квартала си и да надникнете във финансовите прозорци на съседа.
8. HomeGain (не използвайте този инструмент) - Спрях процеса на получаване на оценка на стойността на жилището, защото изискваше моето име, телефонен номер и имейл изпратен до AgentHomeValues.com - не исках „експертен агент“ да ми даде „подробен анализ на пазара“. Бих пропуснал тези момчета.

Ако трябваше да направя това, просто щях да избера Zillow и да нормализирам цифрата до покупната си цена през първата година и да взема корекциите. Така че, ако си купих къща за 100 000 долара и Зилоу каза, че си струва 50 000 долара - щях да удвоя Zestimate на Zillow от сега до вечността.

Как се справяте със стойността на вашия дом при проследяване на нетната стойност?