Обратните ипотеки набират популярност през последните няколко години поради комбинация от фактори. В допълнение към нарастващите стойности на имотите и по-високите разходи за живот, милиони възрастни хора с фиксиран доход желаят да останат в домовете си.
Десетки кредитори участват в програмите за обратна ипотека, които често се рекламират по телевизията, радиото и онлайн. Но какво е обратна ипотека, как работи обратната ипотека и подходяща ли е обратната ипотека за вас?
Съдържание
- Какво е обратна ипотека и как работи?
- Изисквания на кредитополучателя
- Изисквания за собственост
- Възрастови изисквания
- Разпределение на приходите
- Предимства на обратната ипотека
- Обратните ипотеки елиминират месечното ви плащане на главница и лихва
- Обратните ипотеки могат да осигурят допълнителни пари или допълнителен доход
- Няма данъчни последици за обратно теглене на ипотечен капитал
- Може да е най-добрият начин да останете в къщата си
- Няма да загубите дома си, ако стойността падне
- Недостатъци на обратната ипотека
- Намаляване на собствения ви дом
- Сумата на заема е ограничена от собствения ви капитал
- Обратните ипотеки имат високи разходи за затваряне
- Все още трябва да плащате данъци върху собствеността, застрахователни ремонти и поддръжка
- Обратните ипотеки имат изискване за възраст
- Трябва ли да вземете обратна ипотека?
Какво е обратна ипотека и как работи?
Обратната ипотека е специална програма, предлагана чрез Федералната жилищна администрация (FHA). Техническият термин за обратна ипотека е Ипотеки за преобразуване на собствен капитал или HECM за кратко. Те са предназначени да помогнат на по-възрастните собственици на жилища да получат достъп до собствения капитал в домовете си, без да създават съответно месечно плащане.
Терминът „обратно“ се отнася до самото плащане. Вместо да прави месечни плащания по заема, кредитополучателят може да получава месечни плащания от кредитора. Това позволява на възрастните собственици на жилища да имат достъп до собствения капитал в домовете си, без да поемат традиционна ипотека и условията за нейното изплащане.
Изисквания на кредитополучателя
За да отговаряте на изискванията за обратна ипотека, трябва да изпълните определени много специфични програмни изисквания:
Трябва да сте поне на 62 години.
Домът, с който ще бъде обезпечена обратната ипотека, ще бъде обитаван от собственик като основно жилище.
Трябва да имате значителен капитал в дома; колкото повече собствен капитал имате, толкова повече пари ще имате достъп.
Не можете да бъдете просрочени по никакви задължения към федералното правителство.
След като вземете заема, трябва да сте напълно в състояние да управлявате плащанията за данъци върху собствеността, застраховки, комунални услуги и ремонти и поддръжка.
Ще трябва да участвате в сесия за информация за потребителите от одобрен от FHA съветник.
Изисквания за собственост
Имотът трябва да бъде самостоятелен дом от 1 до 4 семейства или одобрен от FHA етажна собственост или производствен дом. Максималните размери на кредита се установяват и актуализират от Федерална агенция за жилищно финансиране (FHFA). За 2021 г. максимумът може да варира между $548,250 и $822,375. Точната сума ще зависи от окръга, в който се намира домът, както и от броя на жилищните единици, които включва.
Но колко точно можете да вземете назаем ще зависи и от комбинацията от собствения капитал, който имате в дома си, и възрастта ви към момента на кандидатстване.
Вашият собствен капитал се определя от оценената стойност на жилището, намалена с всяка съществуваща задлъжнялост към него.
Възрастови изисквания
FHA не публикува конкретни проценти на собствения капитал, свързани с възрастта, за сумите на заема. Но колкото по-възрастни сте, толкова по-висок е процентът на собствения капитал, до който имате достъп от дома. Например, може да имате достъп до 50% от собствения капитал в дома си на 62-годишна възраст и до 80% може да имате достъп, ако сте на 80 или повече години.
Разпределение на приходите
След като бъдете одобрени за обратна ипотека, ще имате възможност да установите кредитна линия, до която можете да получите достъп, ако е необходимо, или да получавате ежемесечни редовни месечни плащания.
Месечните плащания могат да бъдат или за определен период от време, или на равни месечни плащания. Поне един кредитополучател трябва да продължи да живее в дома като основно жилище.
Предимства на обратната ипотека
Обратните ипотеки елиминират месечното ви плащане на главница и лихва
Още веднъж, това е основната концепция на обратната ипотека. Вместо да прави месечни плащания към кредитора, кредитополучателят получава месечни плащания (или достъп до кредитна линия срещу дома) за определен период от време.
Все пак ще носите отговорност за плащането на други разходи, свързани с поддръжката и поддръжката на вашия дом. Но вие няма да носите отговорност за плащане на месечна главница и лихва на кредитора, както бихте направили, ако сте направили традиционно рефинансиране.
Ако в момента имате плащания по главницата и лихвите по съществуващата си първа ипотека, вземете обратно ипотеката може да накара това плащане да изчезне, ако сумата на обратната ипотека надвишава баланса на текущата ви ипотека.
Обратните ипотеки могат да осигурят допълнителни пари или допълнителен доход
Една от основните причини възрастните собственици на жилища да избират обратни ипотеки е да имат достъп до собствения капитал в имота. Традиционното рефинансиране на ипотека има недостатъка да създава ново и по-високо месечно плащане. Това няма да е така с обратната ипотека.
Можете да получите достъп до постъпленията от заема чрез собствена кредитна линия и да имате готови и налични средства, когато имате нужда от тях.
Като алтернатива можете да изберете да вземете приходите под формата на месечни плащания. По този начин ще създадете допълнителен поток от доходи от дома си.
Този допълнителен поток от доходи често позволява на възрастните хора да продължат да живеят в домовете си, дори когато месечният доход не покрива напълно разходите за живот.
Няма данъчни последици за обратно теглене на ипотечен капитал
Парите от обратна ипотека могат да се превърнат в източник на необлагаем доход. Тъй като постъпленията по заема са аванс от собствен капитал, те не се считат за доход и следователно не се облагат с данък.
Това е за разлика от други стратегии за генериране на доходи или достъп до пари. Например, ако продавате акции, държани в облагаема сметка, ще трябва да плащате данък върху всички капиталови печалби.
По същия начин, ако вземете разпределения от защитен с данъци пенсионен план, тези разпределения може да се облагат като обикновен доход. Изтеглянето на голяма сума може дори да ви постави в по-висока данъчна група.
Обратната ипотека осигурява същите пари, без постъпленията да се намаляват с данъци.
Може да е най-добрият начин да останете в къщата си
Ако имате фиксиран доход като много възрастни хора, това може да не е в крак с разходите за живот. Допълнителният доход от обратна ипотека може да ви позволи да останете в дома си, дори с фиксиран доход.
Няма да загубите дома си, ако стойността падне
При обратна ипотека няма заплаха от загуба на дома си, ако стойността на имота падне под ипотечния баланс. Можете да продължите да живеете в къщата до края на живота си.
Кредиторът също не може да ви принуди да върнете заема предсрочно.
Възможно е дори да е възможно да рефинансирате съществуваща обратна ипотека. Ако стойността на имота се увеличи значително, ще имате достъп до по-висок процент от собствения капитал в дома.
Други сценарии, при които може да се класирате за обратно рефинансиране на ипотека: има значителен спад в лихвените проценти; има увеличение на максимално допустимия размер на ипотеката; искате да конвертирате ипотека с регулируема лихва във фиксирана лихва или; ако трябва да смените кредитополучател по заема.
Недостатъци на обратната ипотека
Намаляване на собствения ви дом
Обратната ипотека ви дава достъп до собствения капитал във вашия дом, подобно на традиционното рефинансиране на ипотека. Недостатъкът е, че ще имате по-малко собствен капитал в бъдеще, ако имате нужда от него за други цели.
Например, да кажем, че решите да се преместите в друг дом по-късно. Намаленият размер на собствения капитал означава по-малко възможности за преместване в нов дом или на друго място.
Сумата на заема е ограничена от собствения ви капитал
Собственият капитал, който имате в дома си, е важен фактор при определянето на това колко можете да вземете назаем. Недостатъчният собствен капитал ще означава или по-малко приходи или дори отказ за заема.
Например, да приемем, че сте на 62 години, вашият дом е на стойност 400 000 долара, а текущата ви ипотека е 250 000 долара. При максимална сума на заема от $200 000 няма да можете да завършите рефинансирането. В тази ситуация салдото по текущата ви ипотека надвишава максимално допустимия размер на обратната ипотека на 62-годишна възраст.
В следващия пример постъпленията от обратната ипотека може да са недостатъчни, въпреки че отговаряте на условията.
Да приемем, че дължите $150,000 за вашия дом от $400,000. Можете да вземете назаем 50% или $200 000. Но нетните приходи ще бъдат само $50,000 ($200,000 минус $150,000 за изплащане на съществуващата ипотека).
В зависимост от целта на обратната ипотека, $50 000 може да не са достатъчни.
Обратните ипотеки имат високи разходи за затваряне
Всеки път, когато вземете нова първа ипотека срещу дома си, ще понесете разходи за затваряне. Тези разходи за затваряне ще намалят постъпленията, които ще получите от новия заем. Но поради уникалния характер на обратните ипотеки, тези разходи за затваряне са по-високи, отколкото при традиционното рефинансиране.
Разходите за затваряне при традиционното рефинансиране на ипотека варират между 2% и 3% от сумата на кредита. Разходите за закриване на обратна ипотека лесно надхвърлят 4%, като се започне с премията за ипотечно застраховане на FHA или MIP. MIP е таксата, която ще платите на FHA за предоставяне на застраховка на кредитора за отпускане на заема.
Ще трябва да платите а авансова такса от 2% от размера на новата ипотека. Освен това има и годишен MIP, равен на 0,50% от неизплатения баланс по заема. Ако сумата на вашия заем е $200,000, годишната премия ще бъде $1,000 ($200,000 X 0,50%). В този сценарий той добавя около $83 на месец към цената на заема, намалявайки месечния ви доход от заем.
Има и такса за създаване. Кредиторите могат да таксуват по-голямата от 2500 долара или 2% от първите 200 000 долара от стойността на дома, плюс 1% от стойността над 200 000 долара. Това означава, че кредиторът може да начисли до 4000 долара (2%) от сумата на заема от 200 000 долара.
Допълнителни такси се заплащат на страните, участващи в отпускането на заема. Те включват такси за собственост, оценка, записване и такси за проучване, за да назовем само няколко.
Все още трябва да плащате данъци върху собствеността, застрахователни ремонти и поддръжка
Въпреки че няма месечни плащания по обратна ипотека, все пак трябва да покриете други разходи за собственост. Това включва данъци върху собствеността, застраховка на собственика на жилище, комунални услуги и разходите за ремонт и поддръжка на имота.
Въпреки че имате обратна ипотека, е възможно да загубите жилището поради неплащане на данъци върху недвижимите имоти.
Обратните ипотеки имат изискване за възраст
Обратните ипотеки са достъпни само за отговарящи на условията собственици на жилища на възраст 62 или повече години. Ако все още не сте достигнали тази възраст, обратната ипотека не е опция.
Дори ако отговаряте на условията, сумата, която можете да заемете, ще се основава на възрастта ви към момента на кандидатстване. Колкото по-млад сте, толкова по-нисък е процентът на собствения капитал, който ще можете да вземете назаем срещу жилището.
Поради тази причина обратните ипотеки обикновено работят най-добре за кредитополучателите на 70-те или 80-те години. На тази възраст имате достъп до повече собствен капитал, което прави по-вероятно заемът да отговори на вашите финансови нужди.
Трябва ли да вземете обратна ипотека?
Обратната ипотека се усложнява от множеството разпоредби, с които трябва да сте наясно, преди да кандидатствате.
Трябва да започнете, като прецените какво очаквате да направи обратната ипотека за вас. Ще бъде ли основно за достъп до парите в дома ви или за да ви осигури постоянен поток от приходи? И в двата случая, имате ли достатъчно собствен капитал в дома, за да посрещнете тази нужда?
Трябва също да вземете предвид дългосрочните последици. Например, може да искате да се преместите в бъдеще, може би да живеете по-близо до децата си. В този случай обратната ипотека може да намали собствения ви капитал достатъчно, за да направи хода непрактичен.
Преди да вземете обратна ипотека, уверете се, че сте наясно с всичко, което е свързано. И след като сте, трябва сериозно да обмислите обсъждането на предложението с адвокат, CPA или финансов плановик. Тъй като те се занимават с обратни ипотеки, те може да са в състояние да ви посъветват за най-добрия начин на действие.