Как печеля над 250 000 долара годишно при инвестиране на недвижими имоти

По-долу е гост пост от моя приятел Ерик Мурман, който е убил в инвестиции в недвижими имоти в малки градове.

От много години съм инвеститор на недвижими имоти на пълен работен ден. Започнах със смесица от отчаяни нужди (магистърска степен, без работа и без пари) и с обещанието за огромни печалби без опит или първоначални пари.

Никога не бях ходил на курс по недвижими имоти и нямах представа как да поправя нищо. Дори нямах или знаех как да инвестирате с $ 1000! Единственото предимство, което имах, беше баща, който беше невероятен ментор, типичният предприемач.

Разбира се, сега има много по -лесни начини да започнете инвестиране в недвижими имоти. Онлайн сайтове за инвестиране на недвижими имоти като Събиране на средства ви позволяват да инвестирате малка сума пари, за да получите експозиция на инвестиции в недвижими имоти в цялата страна. Инвестирането в онлайн недвижими имоти сега е най -добрият начин да печелите пари в недвижими имоти и да изграждате дългосрочно, пасивно богатство.

Но когато чуете, че можете да си купите къщи без пари, повярвайте. Днес искам да споделя четирите най -добри начина, по които можете да печелите пари в недвижими имоти, с положителните и отрицателните страни на всеки.

4 начина да спечелите пари при инвестиране в недвижими имоти

1. Онлайн сайтове за инвестиране на недвижими имоти
2. Лизинг с възможност за закупуване
3. Опция за имот
4. Продайте на едро

Преди да започна, нека кажа, че ще дам изключително основно обяснение на тези идеи.

Лесно бих могъл да напиша книга за всеки отделно, но ето голите кости за инвестиране без пари или кредит. Ето още едно чудесно четиво от Джеф на най-добрите краткосрочни инвестиции там, така че проверете и него!

1. Онлайн сайтове за инвестиране на недвижими имоти

Онлайн инвестиционните сайтове промениха играта през последните години. С тези сайтове можете да притежавате частични дялове от проекти за недвижими имоти. Това означава, че можете да получите експозиция на недвижими имоти, но не е нужно да предлагате огромни суми капитал или да се занимавате с наематели. Това е строго стратегия за пасивен доход.

Събиране на средства е моят най -добър избор в тази категория, защото можете да започнете с много малко пари и не е нужно да сте акредитиран инвеститор. За други сайтове трябва да удостоверите, че имате нетна стойност над определена сума или да правите определена сума пари годишно.

Ето линк към пълния ни Преглед на Fundrise.

Как работи

С Fundrise можете да започнете само с $ 500. Отваряте акаунт и избирате от редица опции за портфолио. Fundrise начислява такса за управление от около 1% годишно, което е доста ниско в сравнение с други опции, а годишната възвръщаемост за 2019 г. е 9,47%.

Какво печелите

Инвестирайки по този начин, вие печелите тон свобода и получавате експозиция към класа на недвижимите имоти с много малко пари или усилия.

Какво рискувате

Не можете да използвате действително местния опит, който може да притежавате, и не е задължително да се гордеете с посещението на проект за недвижими имоти, който изцяло притежавате, подобрявате и виждате лесно. За някои хора това е голяма тежест за инвестиране по старомоден начин!

2. Лизинг с възможност за закупуване

Вторият начин аз печелете пари от недвижими имоти което искам да разбия за вас е придобиването на имот с помощта на „Лизинг с възможност за закупуване.”

Как работи

Тук наемате имот от продавач за определена сума пари всеки месец, с изключителното право да закупите имота в определен период от време.

Няма приключване в началото на тази транзакция, просто договор, в който се посочва споразумението.

Сега, когато имате договор с вашия продавач, ще намерите „купувач на наемател“, който да се нанесе в имота. Подписвате договор за наем с опция за покупка с тях и следователно имате опция за сандвич лизинг.

Вашият наемател купувач ще ви даде невъзстановим депозит за изключителното си право на опция за имота на определена цена за определен период от време и ще ви плащат месечен лизинг, докато живеят в имота.

Като забележка, никога не подписвам нищо и не извършвам сделки с недвижими имоти, без адвокатът ми да прегледа документите. Струва си допълнителни пари, вярвай ми. Ще говорим повече за важността на адвокатите в друга публикация.

Както казах, има много повече неща, свързани с обединяването на транзакция с опция за лизинг, но по принцип това работи. Има няколко положителни и отрицателни страни за този вид транзакции. Нека отделим минута, за да разгледаме няколко. Първо, нека разгледаме положителното.

Какво печелите

Вие сте придобили имот без пари и сте спечелили пари от вашия наемател с неговия невъзстановим депозит, както и месечното им плащане (Винаги трябва да печелите пари от месечния спред между вашия купувач и продавач.)

Професионален съвет: Имам правило от поне 200 долара положителен паричен поток на месец за имот. Имам някои до 600 долара, но като правило обичам да получавам поне 200 долара на къща всеки месец. На теория вашият наемател купувач в един момент ще отиде в банка и ще ви изплати, а вие ще спечелите голяма част от парите, когато той/тя направи това!

Какво рискувате

Ето реалността и нещо, което няма да чуете на по -голямата част от семинарите за инвестиции в недвижими имоти, където говорящият човек се опитва да ви продаде своята програма.

Деветдесет процента от времето вашите купувачи на наематели са купувачи на кредити за B&C. Те са привлечени от вашата програма „Отдаване под наем“, защото никоя банка НИКОГА не би им заела пари.

В тази икономика и на пазара тези купувачи са навсякъде.

Реалността е, че малко от тях (само 10% според моя опит) всъщност изчистват кредита си и в крайна сметка купуват къщата. Освен това ще имате огромен брой, които ще бъдете принудени да изгоните, които ще разкъсат имота. Казвам това не за да ви плаша, а за да ви подготвя, ако това е автомобилът за недвижими имоти, който решите да преследвате.

Ако направите това, уверете се, че получавате огромен депозит за покриване на загубен наем, адвокатски хонорари и щети, нанесени на имота.

Струва ли си?

Могат ли да се печелят пари с опции за лизинг? Да.

Ако намерите подходящия купувач на наемател, независимо дали той/тя купува къщата, ще спечелите пари от опционния депозит и месечния наем. Ако не сте принудени да изгоните този човек и той/тя не разкъса къщата, когато напуснат, считайте се за късметлии.

Лесно ли е инвестирането в недвижими имоти с опции за лизинг? Няма начин. Имах повече главоболия от опциите за лизинг от всеки друг вид транзакция.

От една страна, имате продавач, който ви крещи да продадете къщата си и да изтеглите заема от тяхно име; независимо от колко време имате време да го направите. От друга страна, имате купувач на кредит на Б/К, който е далеч по -малко мотивиран да направи това, което му е необходимо, за да финансира къщата.

Ако се занимавате с този вид транзакции, ТРЯБВА да имате дебела кожа и да сте готови да се справите със съдебни дела, главоболие и никъде близо до потенциала за печалба, обещан от „Гурутата“.

Имам над двадесет опции за лизинг в този момент. Все още ги преследвам, но съм много предпазлив и не съм склонен да преследвам повече. Главната причина? В Real Estate има по -лесни пари за печелене и аз ще ви покажа не само какво е това, но и как да го направите... ... правилният начин.

3. Опция за имот

Третият начин да спечелите пари в недвижими имоти, като инвестирате без пари или кредит, е да „опционирате“ имот.

Как работи

Този вид транзакция е подобна на опцията за лизинг, но и много различна. Считайте го за братовчед на опцията за наем, който е много по -горещ и по -забавен.

Ето простата разлика между двете:

• Вариант на лизинг: продавачът се е съгласил да вземе месечно плащане за определен период от време, като определена покупна цена ще дойде в даден момент в бъдеще. Не приемам по -малко от 5 години за тези транзакции и се опитвам да получа десет години.
• Възможност за закупуване: продавачът не приема месечни плащания. Те просто ви дадоха изключителното право да закупите имот на определена цена за определен период от време.

Защо продавачът би избрал един пред друг?

Нека разгледаме няколко обстоятелства и причини, които могат да убедят продавача да реши по един или друг начин.

• С опция продавачът може да продължи да живее в къщата. В същото време той/тя ще продължи да извършва месечното плащане и ще се грижи за цялата поддръжка и ремонти. Продавачът може да не иска да приема месечни плащания, с идеята някой друг да живее в дома им. Въпреки че може да са мотивирани да продават, мисълта някой друг да вечеря и да се разхожда гол там, където е отгледал децата си, може да е прекалено много за тях.
• Те може да нямат необходимото време за опция за наем. Ако продавачът изостава с десет месеца с плащанията си и възбраната чука на вратата, а вие (инвеститорът) не искате за да компенсирате тези плащания, но в къщата все още има ТОН капитал, опцията може да е единственият ви избор, ако не платите пари в брой.
• С директната „опция“ продавачът няма какво да губи. Имате определен период от време, за да купите къщата им, което ще направите само ако и когато намерите купувач на по -висока цена, отколкото имате опция. При този тип транзакции вашата целева аудитория не е купувачът на кредит на Б/В, а по -скоро физическото лице с пари в брой или с възможност да отиде в банка и да вземе заем.

Защо трябва (или не трябва) да инвестирате

Положителните за вас инвеститори са следните: Не се занимавате с купувачи на наематели, ремонт, оставен от купувачи на наематели, ядосани продавачи, изгонвания, съдебни дела, месечни плащания без купувач на наемател... ... списъкът продължава и На.

Негативното е, че изобщо не печелите пари, освен ако не намерите успешно квалифициран купувач в рамките на времето, определено във Вашия вариант за покупка. Продавачът се възползва, защото не плаща комисионна за недвижими имоти и има привилегията да живее в къщата, докато се опитвате да я продадете.

4. Продайте на едро

Четвъртият начин да печелите пари в недвижими имоти всъщност може да изисква инвеститорът да разполага с пари, въпреки че не е задължителен.

Тази техника е най -добрият и най -лесният начин за нови, неопитни инвеститори да правят „бързи“ пари в недвижими имоти. Всъщност това е най -добрият и най -лесният начин за ветерани и опитни инвеститори да печелят „бързи“ пари в недвижими имоти.

Търговията на едро е изкуство, и използвам тази дума нарочно, за да мога да преценя точно потенциалната стойност на имот и да го купите толкова ниско, можете бързо да го продадете за пари на друг рехабилитатор или краен потребител, който ще го направи техен дом-мечта, без НИКОГА да оправя нещо, независимо колко добро или лошо е състоянието на имота.

Сега, може да кажете, че не се нуждая от пари за тази стратегия. Мога просто да дам опция на имота на цена на едро и след това да го продам на рехабилитатор или краен потребител. Вие сте абсолютно прави, но получаването на собственик да приеме цена на едро е рядкост.

Ще направите 100 оферти на едро на собствениците, преди да бъде приета такава.

Където ще имате много по -голям късмет е да купувате възбрани от банките.

Въпреки че по -голямата част от първоначалните ви оферти все още ще бъдат отхвърлени от банките, те са много по -вероятно да приеме оферта на едро. Те също така никога няма да ви позволят да изберете опцията за имота. Те приемат само пари в брой и дори ще изискват от вас доказателство за средства, преди дори да разгледат офертата ви.

Кой е най -добрият начин да печелите пари от недвижими имоти?

Ако не можете да изслушате стомаха не няколко пъти на ден и поддържате постоянен файл за проследяване с всички направени оферти на едро, ще спечелите повече пари в недвижимите имоти, отколкото повечето „къщи ласти“, които виждате Телевизор.

Парите могат да се правят в недвижими имоти по няколко различни начина. Никога няма да твърдя, че определена техника не е достойна за вашето време. Всички те работят, някои просто по -добре от други.

Най -умните и най -добрите инвеститори не фокусират времето си единствено върху отдаване под наем или рехабилитация и никога не размахват чук или сами не извършват рехабилитационни работи.

Най -добрите и най -успешните инвеститори в недвижими имоти са тези, които се фокусират върху това да бъдат инженери по транзакции и ставайки майстори на преговорите, отношенията с други инвеститори и приемайки факта, че истинските пари са произведено в бутане на хартия, а не чукане на пирони.

Докато растете в кариерата си за инвестиране в недвижими имоти, винаги ще искате постоянно портфолио от различни видове сделки, които се извършват едновременно. Някои инвеститори се фокусират върху една конкретна стратегия и печелят много пари.

Предпочитам обаче да имам познанията да взема всяка сделка, която ми попадне, и да я превърна в пари. Постоянно имам постоянен поток от продажби на едро, опции за лизинг, рехабилитации, ново строителство и всичко друго, което мога да намеря.

Както беше посочено по -горе; всички тези стратегии (и много други, които не споменах в тази статия) имат своето място и могат печелете пари бързо. Въпреки това, за новия инвеститор, мъртъв, за да направи милионите долари, обещани от „гурутата“, да се съсредоточи върху опциите и сделките на едро.

Долен ред

Наличието на пари не е необходимо, за да печелите пари от инвестиране в недвижими имоти, но това улеснява процеса.

С напредването на кариерата си ще искате да намерите начин да придобиете пари в брой, независимо дали става въпрос за частни кредитори или банки.

Транзакциите са по -чисти и с опит, увереността ви да управлявате правилно сделка и парите в риск ще се увеличи. Но засега направете бъркотия с възможно най -малък риск и запазете вярата, че има проверка в края на тунела.

За мен първият чек, който спечелих, беше малък, но ми даде увереност да продължа. Беше приятно да видя по -големите проверки, които да последват примера. Обещавам, че не бяха лесни за намиране, но с подходящо обучение, упорита работа и малко късмет, това може лесно да бъде вашето име при тези проверки.

Нека ви покажа как да стигнете до там.