كانت هذه إحدى المناقشات التي كانت موجودة على مر العصور. إنه هناك مباشرة مع ، "هل هناك حياة بعد الموت؟" "ما هو معنى الحياة؟" و "هل يجب أن يكون لدي أطفال؟"
الأسئلة حول الرهن العقاري بسيطة نسبيًا: هل يجب أن أحصل على قرض عقاري لمدة 15 أو 30 عامًا؟ هل يجب علي دفع الرهن العقاري مقدمًا؟ أود أن أقول إذا كنت تمتلك منزلًا حاليًا أو تتطلع إلى الشراء ، احصل على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا.
على الأقل في هذا الوقت الحالي من التاريخ ، فإن الحصول على رهن عقاري لمدة 15 عامًا أو الدفع المسبق لأي رهن عقاري لمدة 30 عامًا أمر أحمق. أقوم بهذا البيان بهذه الافتراضات:
- كنت تخطط للبقاء في المنزل لمدة 10 سنوات على الأقل.
- أنت وزوجك أقل من 50 عامًا.
- التكاليف الشهرية لامتلاك منزلك أقل من 30٪ من دخلك الشهري.
- لديك 25٪ أو أكثر من حقوق الملكية / دفعة مقدمة لمنزلك.
- أي فرق في المدخرات من الدفع المسبق أو الحصول على رهن عقاري أقصر لمدة 15 عامًا سيذهب إلى الاستثمارات.
- المنزل الذي تشتريه هو منزل متوسط الحجم 2000 قدم مربع وليس بعض McMansion.
- أنت مدخر منضبط ولا تتحمل أي ديون استهلاكية.
أنا لا أمنحك تفويضًا مطلقًا لشراء منزل مساحته 5000 قدم مربع. إذا كان هناك أي شيء ، فإن العكس هو الصحيح. أقترح العيش في منزل متواضع في حي جيد. خذ الفرق واستثمر في سوق الأسهم بدلاً من ذلك. في أي وقت تقوم فيه بإعادة التمويل والحصول على مبلغ شهري أقل ، استثمر هذا الفارق. بمعدلات الرهن العقاري الحالية ، مقارنة بمتوسط معدل التضخم وعوائد سوق الأوراق المالية ، سوف تخرج أكثر من ذلك بكثير.
هناك نوعان من المعسكرات المتعارضة لحجة الرهن العقاري: ريك إيدلمان و ديف رمزي.
لن تراني أصرح ، مثل ديف رامزي ، أن كل الديون هي من عمل الشيطان. في بيئتنا الاقتصادية الحالية ، أميل إلى الاتفاق مع ريك إيدلمان. معدلات الرهن العقاري في أدنى مستوياتها التاريخية ، والقدرة على تحمل التكاليف تقترب من أدنى مستوياتها على الإطلاق. بلغة إنجليزية بسيطة: امتلاك منزل أرخص من الإيجار في أجزاء كثيرة من البلاد.
فيما يلي الأسباب التي تجعلك تحصل على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا:
1. المنزل هو أصل غير سائل
المنزل هو أصل غير سائل للغاية. إذا كنت تشتري منزلًا ، فسيكون هذا لمدة طويلة تصل إلى 10 سنوات أو أكثر. بمجرد إجراء مدفوعات في المنزل ، يكون الحصول على أموال أكثر صعوبة. نعم ، يمكنك إعادة التمويل أو الحصول على HELOC ، ولكن فقط إذا كان هناك ما يكفي من الأسهم في العقار ، ولديك وظيفة.
لنفترض أنك فقدت وظيفتك. إذا اتبعت طريق Dave Ramsey ، في كثير من الحالات ، لم تكن قد سددت رهنك العقاري بعد ، ولديك الحد الأدنى من الاستثمارات ، ويجب أن يكون لديك على الأقل بعض المدخرات الطارئة. سيكون لديك مدخرات أقل بكثير عبر طريقة Dave Ramsey مما لو اتبعت Ric Edelman بدلاً من ذلك. سيكون من الصعب للغاية النقر على الأموال الموجودة داخل منزلك ، وقد ينتهي بك الأمر إلى حبس الرهن في منزلك على أي حال. هذا ال بالضبط القضية التي يقترح عليك ديف رامزي تجنبها عن طريق إلغاء ديونك. هذا يثبت وجهة نظري تدفق مالي أهم من صافي الثروة.
تكمن مشكلة وضع معظم أموالك في منزلك في تخصيص الأصول. كما وجدنا خلال فقاعة الإسكان ، كان لدى الكثير من الناس الكثير من الأسهم في محل إقامتهم الأساسي. يجب أن يكون منزلك ليس أن تكون جزءًا أساسيًا من صافي ثروتك. إذا كان هناك أي شيء ، فيجب أن يكون أقل من ثلث إجمالي ثروتك الصافية. يجب أن يكون لديك المزيد من الأصول السائلة التي يمكنك الاستفادة منها في حالة حدوث طارئ.
2. السكن الأساسي الخاص بك هو ليس استثمار
أدلى روبرت كيوساكي بهذا التصريح في كتابه "أب غني أب فقير“:
"كما اكتشفنا خلال فقاعة العقارات ، فإن مسكنك الأساسي ليس أحد الأصول. منزلك هو مجرد مكان للعيش فيه. سأخرج على أحد الأطراف لأقول أنه لا يختلف عن الاستئجار ، ولكن مع بعض المزايا. عادة ، يوصى بشراء منزل فقط إذا كنت ستعيش في نفس الموقع لمدة خمس سنوات أو أكثر. أقترح فترة أكبر من 10 سنوات أو أكثر. خلاف ذلك ، عادة ما يكون من الأفضل أن تستأجر بدلاً من ذلك. يعد امتلاك منزل لمدة 5-7 سنوات مخاطرة كبيرة. إن مخزون الكثير من الأسهم في أصل واحد ، وقد يكون من الصعب بيعه عندما تحتاج إلى نقله ".
3. الأفضل للاستثمار بدلاً من الرهن العقاري قصير الأجل
ربما تكون هذه أكبر مغالطة من ديف رامزي. مع معدلات الرهن العقاري الحالية في نطاق أقل من 4 ٪ ، فأنت عند أو أقل من متوسط معدل التضخم. أيضا ، على المدى الطويل ،
متوسط المخزونات 8٪ سنويا. لذلك ، في الواقع ، أنت تستخدم الرافعة المالية لقرض منخفض الفائدة ثابت لاستثمار الفرق في سوق الأسهم.
دعني أقدم لك مقارنة: اثنان من مالكي المنازل ، كلاهما لديه رهن عقاري بقيمة 300 ألف دولار ويعيش كلاهما في منزلهما لمدة عشر سنوات. دعونا لا نفكر في التضخم في هذا المثال.
- سوز شورتيرم - حصلت سوز على قرض عقاري لمدة 15 سنة بنسبة 3.25٪. الدفعة الشهرية لها $ 2،108.01. بعد عشر سنوات ، سيكون لديها 116،592.72 دولارًا متبقيًا في رصيد الرهن العقاري أو 183،407.28 دولارًا في حقوق الملكية. لم تستثمر أي أموال في سوق الأوراق المالية ولكنها بدلاً من ذلك استخدمتها لتقصير مدة الرهن العقاري.
- إيفان المستثمر - حصل إيفان على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 3.75٪. أجره الشهري هو 1،389.35 دولارًا. بعد عشر سنوات ، سيكون لديه 234334.89 دولارًا متبقيًا على الرهن العقاري أو 65665.11 دولارًا في حقوق الملكية. أخذ إيفان الفرق من الرهن العقاري لمدة 15 عامًا (718.66 دولارًا) واستثمر في سوق الأسهم. بافتراض متوسط 8٪ سنويًا لتلك السنوات العشر ، سيكون لديه 131،476.00 دولارًا في سوق الأسهم بعد عشر سنوات.
لذا ، في المجموع ، يأتي إيفان في المقدمة. في غضون عشر سنوات ، سيكون لديه 197،141.11 دولارًا أمريكيًا في إجمالي حقوق الملكية ، في حين أن سوز لديها 183،407.28 دولارًا أمريكيًا. ضع في اعتبارك أن هذا بعد عشر سنوات فقط وسيصبح أكثر وضوحًا كلما طالت مدة خروجك.
لنفترض أن كلاهما عاش في منزلهما لمدة 15 عامًا. يأتي إيفان في المقدمة أكثر من ذلك ، مع 357،636.18 دولارًا من الأسهم والاستثمارات مقابل 300000 دولار في حقوق الملكية العقارية ولا توجد استثمارات مثل Suze. ما يقرب من 57 ألف دولار يستحق الفرق في المخاطر؟ أعتقد ذلك وسأذهب مع الأسهم بدلاً من ذلك.
إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بك مشابهًا لأوائل الثمانينيات عندما لم يكن معدل الفائدة السنوية من 8٪ إلى 10٪ نادرًا ، فمن الأفضل أن تدفع قرضك العقاري مقدمًا. هذا لأنه سيكون من الصعب العثور على استثمارات أو أسهم ذات معدل ثابت يمكنها التغلب على هذا المبلغ كل عام. في الوقت الحالي ، يتوفر الائتمان الرخيص ، ومن الأفضل استخدامه لصالحك.
4. الرهن العقاري هو الضريبة المقتطعة
هذا يفترض أنك تفصل الضرائب الخاصة بك. لقد قمنا للتو بإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بنا عند 3.75٪ APR ، لكن المعدل الحقيقي بعد الخصم الضريبي أقل بكثير. لدى Bankrate.com آلة حاسبة رائعة للحصول على معدل الرهن العقاري الحقيقي بعد التخفيضات الضريبية. في حالتنا ، معدلنا الحقيقي هو 2.59٪: كلما ارتفعت شريحة الضرائب الخاصة بك ، انخفض معدل الفائدة السنوية لقرضك العقاري الفعال. عندما تعيش في دولة تفرض ضرائب عالية ، يكون الأمر أكثر منطقية. في حالتنا ، هو أيضًا نقود "مجانية" من حيث الدولار الحقيقي بالمقارنة مع متوسط معدل التضخم 3٪.
أيضًا ، حتى في بيئة معدل الفائدة المنخفض هذه ، لا يزال من الممكن التغلب على هذا المعدل باستثمارات الدخل الثابت. ومع ذلك ، نظرًا لأن هذا الإطار الزمني مدته 30 عامًا ، يجب أن تستثمر (لمقارنة التفاح بالتفاح) مع تخصيص أصول بنسبة 60٪ / 40٪. تاريخيًا ، عاد هذا الخليط من الأسهم / السندات بنسبة 6٪ قبل التضخم ، أو 3٪ سنويًا بعد التضخم.
إذا قامت الحكومة بإزالة الخصم الضريبي كما اقترح البعض ، فإن المعدل الفعلي سيرتفع إلى 3.75٪. لا يزال هذا معدلًا ممتازًا ومع ذلك فمن السهل نسبيًا التغلب عليه من خلال الاستثمار.
5. سيكون لديك دائمًا مدفوعات منزلية
أحد الأسباب العاطفية الأكثر شيوعًا التي أسمع أن الناس يريدون إلغاء الرهن العقاري هو التخلص من الجوز الشهري. يقولون أنهم يريدون امتلاك منزلهم بشكل مجاني وواضح! هل هذا صحيح ، مع ذلك؟
حقيقة الأمر هي أنه حتى بعد سداد الرهن العقاري بالكامل ، فإن لديك دائمًا نفقات أخرى: ضرائب الممتلكات والتأمين والصيانة السنوية. لذلك سيكون لديك دائمًا نفقات تدفعها ، وهي ليست رخيصة أيضًا. إذا كان المال شحيحًا ، فحاول التوقف عن سداد مدفوعات ضريبة الأملاك. افعل ذلك ، ويمكنك أن تتوقع رؤية ضرائب الضرائب على عتبة داركم. لذلك ، في حين أنه من الصحيح أن المبلغ المدفوع كل شهر سينخفض بمجرد سداد الرهن العقاري ، مع الأخذ في الاعتبار التضخم ، فإنه سيكون مجرد جزء صغير من نفقاتك الشهرية. الأفراد والشركات ، في هذا الصدد ، يواجهون مشكلة مع نقص التدفق النقدي ، وليس كمية هائلة من صافي الثروة غير السائلة.
كم عدد القراء الذين لديهم آباء دفعوا 30 ألف دولار لمنزلهم في أوائل السبعينيات ، حيث كانت مدفوعاتهم الشهرية 220 دولارًا فقط في الشهر؟ زادت الضرائب العقارية والتأمين ونفقات الصيانة بمعدل التضخم. إذا كان لديك قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا ، فإن مبلغ الدفع الخاص بك يظل كما هو.
في بعض الحالات ، زادت هذه النفقات أكثر بكثير من متوسط معدل التضخم. على سبيل المثال ، حيث أعيش حاليًا ، مقاطعة ناسو ، نيويورك ، أدفع ما يقرب من 10000 دولار سنويًا مقابل إقامة مساحتها 2000 قدم مربع. اسمحوا لي أن أذكّر القراء بأن مقاطعة ناسو مفلسة ، وسيتعين على الأرجح على الأرجح رفع الضرائب أعلى لسد فجوة ميزانيتها. يمكنك توقع ارتفاع الضرائب على المستوى الوطني ، حيث تعاني معظم البلديات من نقص في الإيرادات.
يفترض ديف رامزي أنك لا تملك قوة الإرادة لاستثمار الفرق الذي تم توفيره. إذا كنت أحد هؤلاء الأرواح الضائعة ، فمن المرجح ألا تستثمر. يخطو ديف خطوة أخرى إلى الأمام ويقترح عليك الدفع نقدًا لمنزلك.
"لكن فكر في مقدار المتعة التي سيكون عليها ذلك! لا يوجد رهن عقاري! لا مدفوعات! إذا كان الدفع النقدي لمنزل يبدو بعيد المنال ، فلا يزال بإمكانك شراء منزل إذا اتخذت خيارات حكيمة ".
ديف هو كل شيء عن المبلغ المدخر في فوائد الرهن العقاري. إذا كان لدينا تضخم بنسبة صفر بالمائة كل عام ، فسيكون ديف على صواب. لسوء الحظ ، مع التضخم ، يصبح الرهن العقاري أرخص كل عام بالدولار الحقيقي.
البيان الختامي
بالطبع ، أفترض أنه سيكون لدينا على الأقل نفس معدل التضخم الذي شهدناه خلال الثلاثين عامًا الماضية. لنفترض أننا نشهد نوبة انكماش هائلة ، فماذا بعد ذلك؟ ألا يجعل بياني هذه فكرة حمقاء؟ لا ليس بالفعل كذلك. يمكنك البدء في سداد مدفوعات الرهن العقاري مقدمًا في أي وقت. وجهة نظري هي أنه بمجرد أن يصبح المال في منزلك ، يكون من الصعب جدًا أخذه. بافتراض أنك كنت تستثمر ، يمكنك استخدام استثماراتك للدفع مقدمًا أو سداد الرهن العقاري في أي وقت. ضع في اعتبارك أن الاحتياطي الفيدرالي يريد التضخم بأي ثمن. لقد قيل سوف يسقطون المال من طائرات الهليكوبتر، لتوليد التضخم إذا كان عليهم ذلك.
بالنسبة لي ، السبب الوحيد المقبول لسداد قرضك العقاري بالكامل بأسعار الفائدة الحالية هو أنك تقاعدت. حتى مع ذلك ، اعتمادًا على استثماراتك وصافي ثروتك ، قد لا يكون ذلك منطقيًا.
تحديث: عندما كتبت هذا المقال لأول مرة منذ خمس سنوات ، كنت أعتقد أنه من المنطقي ألا تدفع قرضك العقاري مقدمًا. اليوم (3 سبتمبر 2018) ، مع ارتفاع أسعار الفائدة والتقييمات الحالية لسوق الأسهم ، قد يكون الدفع المسبق لبعض قروضك العقارية أمرًا منطقيًا. مثل أي نصيحة مالية ، فهي شخصية جدًا وحساسة للوقت. ما كان منطقيًا قبل خمس سنوات ، قد لا يكون منطقيًا اليوم في المناخ المالي الحالي.