تقريبًا كل مقالة عن العقارات تحذر المستثمرين من بذل العناية الواجبة. ولكن ماذا يعني ذلك بالضبط؟
بالمعنى الواسع ، العناية الواجبة هي عملية جمع وتحليل البيانات حول جميع العوامل التي تؤثر على عائد الاستثمار. تعتبر عملية العناية الواجبة ضرورية لضمان أن الاستثمارات الأولية واللاحقة في الفرصة منطقية.
ربما تكون قد سمعت القول المأثور "قس مرتين واقطع مرة واحدة". هذا صحيح بشكل خاص عندما يتعلق الأمر بالعقارات: يجب عليك تقييم أي فرصة بدقة قبل الاستثمار.
العناية الواجبة ضرورية لمنع الأخطاء المكلفة مثل:
1) الاستثمار في مشروع لا يلبي الأهداف الإستراتيجية ، و
2) الفشل في تخفيف وإدارة المخاطر المتوقعة لتحقيق نتائج أفضل وأكثر قابلية للتنبؤ عند الاستثمار.
سيختلف عمق واتساع العناية الواجبة التي تقوم بها حسب فئة الأصول في العقار: سيكون مختلفًا بالنسبة العقارات التجارية, تأجير العقارات REITs، و التمويل الجماعي العقاري فرص. سيعتمد نوع العناية الواجبة أيضًا على الاستثمار المحدد نفسه (الموقع ، البيانات المالية ، حالة الملكية ، إلخ).
على سبيل المثال ، يمكنك استخدام مقاييس مالية مختلفة لتقييم العقارات المؤجرة التجارية والسكنية. وبعض فرص التمويل الجماعي العقاري لها اختلافات محددة تتطلب تحليلًا معمقًا لا ينطبق على خيارات التمويل الجماعي الأخرى. عندما تستثمر في العقارات المؤجرة ، فإن العناية الواجبة ضرورية قبل وأثناء عملية الشراء.
النسخة القصيرة
- بالنسبة لأي استثمار عقاري ، يجب عليك بذل العناية الواجبة للتأكد من حصولك على عائد مرتفع بما يكفي لجعل استثمارك مجديًا.
- تختلف عملية العناية الواجبة بالنسبة لتأجير المنازل مقابل العقارات المستأجرة. صناديق الاستثمار العقاري ومواقع التمويل الجماعي العقاري.
- ينطوي أي استثمار عقاري على مخاطر ، ولكن يمكنك تقليل هذه المخاطر إلى الحد الأدنى من خلال التحقيق بعناية في جميع فرص الاستثمار ، حتى تلك التي تم فحصها مسبقًا.
العناية الواجبة لتأجير المنازل
عادة ما يبحث المستثمرون العقاريون في العقارات المؤجرة عن ثلاثة أشياء:
- التدفق النقدي قصير الأجل
- تقدير قيمة الممتلكات على المدى الطويل
- المزايا الضريبية المستمرة.
ستركز العناية الواجبة قبل الشراء على أهم عاملين: التدفق النقدي والتقدير. يتضمن ذلك بحثًا مكثفًا في عدة مجالات رئيسية:
- حالة الملكية
- موقع الملكية / السوق
- التحليل المالي والتوقعات
فيما يلي بعض المشكلات المهمة التي يجب التحقق منها - ضع في اعتبارك أن كل عقار وفرصة فريدة من نوعها ، وقد تقودك العناية الواجبة إلى التعمق في مناطق محددة. دعنا ندخل في كل من هذه المجالات الثلاثة بمزيد من التفصيل أدناه.
تقييم حالة العقار
من المهم أن تنفق الكثير من الوقت والجهد في تقييم الوضع الحالي للعقار وتحديد ما عليك القيام به لتحسين المنزل قبل شرائه. بشكل عام ، قد يساعدك إذا نظرت إلى هذه الأشياء:
- السلامة الهيكلية (الداخلية والخارجية) - هل هناك تشققات في الأساس ، وعلامات تلف النمل الأبيض ، ومشاكل في المياه التي لا تتسرب بعيدًا عن المنزل ، وسقف متقادم ، وانحراف منفوخ ، وجذور شجرة تنمو في خط الصرف الصحي المتصل بالمنزل ، الأرضيات المنحدرة ، لوحة كهربائية غير مناسبة الحجم لحجم المنزل ، HVAC ذات حجم غير مناسب ، أو مثبتة بشكل غير صحيح مجاري الهواء؟
- الأنظمة الميكانيكية - قد ترغب في إلقاء نظرة على الحالة الحالية والعمر المتبقي للأنظمة الرئيسية ، بما في ذلك التدفئة والتهوية وتكييف الهواء وسخان المياه والأجهزة الرئيسية والكهرباء والسباكة.
- أمان - سوف تحتاج إلى إصلاح أي مخاطر. هل أنت بحاجة للعناية بأي عفن؟ هل الخطوات تحتاج إلى درابزين؟ ما الذي يتعين عليك القيام به للحصول على فحص معتمد مطلوب للحصول على رخصة إيجار؟ يمكنك على الأرجح تنزيل نسخة من نموذج فحص الإيجار عبر الإنترنت. من الأهمية بمكان فهم التحسينات التي يجب إجراؤها (ومقدار تكلفة إجرائها) للحصول على ترخيص إيجار.
- يلزم إجراء صيانة أولية - هل هناك صيانة مؤجلة ، وما تكلفة الحصول على العقار "جاهز للإيجار" بمعنى أنه نظيف وآمن وجذاب؟
اختر الموقع والسوق المناسبين
الشيء الوحيد الذي لا يمكنك تغييره هو موقع الممتلكات. أنت بحاجة إلى فهم وتحليل كل من المنطقة الواسعة (المدينة / البلدة) ومستوى الشارع (الحي / الشارع) لموقع العقار المستأجر الخاص بك.
- سوق العمل للمستأجرين المحتملين - يحتاج المستأجرون إلى الحصول على وظيفة لدفع الإيجار. هل توجد فرص عمل كثيرة على مسافة التنقل بإيجارك؟ هل ينتقل صاحب عمل كبير إلى المنطقة؟
- التركيبة السكانية لحوض التأجير - عند الحديث على نطاق واسع هنا ، فأنت تريد أن تعرف أن مجموعة المستأجرين المحتملين ستدفع على الأرجح الإيجار بالكامل وفي الوقت المحدد.
- تحليل شركات - لا تريد أبدًا دفع مبالغ زائدة مقابل استئجار عقار ؛ لتجنب ذلك ، تحتاج إلى جمع معلومات ودراسة الشركات الموجودة في المنطقة.
- تحليل سوق الإيجارات - هل هناك طلب على المساكن ذات الأسعار المعقولة في منطقة الإيجار الخاصة بك؟ إذا لم يكن هناك نقص في العقارات المؤجرة ، فستحتاج إلى جذب المستأجرين ومن المحتمل أن تتقاضى رسومًا أقل من سعر السوق للحصول على أفضل المستأجرين.
- حيّ - هل يهتم سكان الحي الحاليون بممتلكاتهم؟ هل هناك نفايات ملقاة حولها؟ هل المنازل بحاجة الى صيانة؟ مثلك تمامًا ، يرغب المستأجرون لديك في العيش في بيئة نظيفة وآمنة - سيكون من الصعب جذب مستأجرين جيدين إلى حي يعاني من تراجع واضح.
بحث أسواق الإيجار >>>أفضل 7 أماكن للاستثمار في العقارات في عام 2022
سحق الأرقام
هنا حيث يلتقي المطاط الطريق. يجب أن تعمل الأرقام!
- تكلفة اقتناء العقارات (سعر الشراء مضافًا إليه تكاليف الإغلاق) - ستحتاج إلى العثور على شركات (تم بيع عقارات مماثلة مؤخرًا بالقرب من العقار الذي تفكر فيه). انظر إلى المركبات مقارنةً بالممتلكات التي تفكر فيها واضبط سعر العرض بناءً على الميزات والحالة. يتم إجراء الكثير في هذه العملية نظرًا لعدم وجود خاصية متطابقة بين خاصيتين ، لذا فهي ليست مقارنة من التفاح إلى التفاح. تعتمد تكاليف الإغلاق على سعر المنزل وعوامل أخرى - يمكن للمقرض مساعدتك في تقديرها.
- الرهن العقاري والتأمين والضرائب - أهم تكلفة لامتلاك عقار مستأجر هو الرهن العقاري الشهري الذي يتضمن عادةً PITI (رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين). تأكد من أن إيرادات الإيجار الشهرية الخاصة بك تتجاوز تكلفة PITI لتغطية الصيانة الدورية ، بدل شاغر ، إدارة الممتلكات وغيرها من المصاريف المرتبطة بالحفاظ على الممتلكات الخاصة بك مؤجرة بنشاط. وبينما مع الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، ستبقى الفائدة وأصل الدين كما هي كل شهر ، يجب عليك وضع ميزانية للزيادة التدريجية في الضرائب والتأمين على المنزل بمرور الوقت.
- تكلفة الحصول عليها جاهزة للإيجار - ما هي التحسينات التي تحتاجها؟ ربما تحتاج فقط إلى طلاء السجادة وغسلها بالشامبو. أو ربما يكون هناك المزيد من الإصلاحات الجوهرية. الخطأ الكبير الذي أراه المستثمرون المبتدئون هو إجراء تحسينات غير ضرورية على العقار. انظر إلى شركات الإيجار في المنطقة. قد لا تحتاج إلى هواء مركزي أو عدادات جرانيتية أو سطح خارجي لجلب المستأجرين الراغبين والقادرين على دفع إيجار السوق.
- إمكانية التقدير - لا تحتاج فقط إلى معرفة أن سعر العقار مناسب ويستحق ما تدفعه لذلك ، ولكنك تحتاج أيضًا إلى إلقاء نظرة على المؤشرات لتوقع ما إذا كنت ستشهد التقدير أم لا وقت. لا بأس في شراء الإيجارات حيث لا يُتوقع تقدير قيمة الممتلكات ، ولكن يجب عليك التأكد من أن التدفق النقدي الشهري قوي وعالي بما يكفي لجعل الاستثمار مجديًا.
- توقعات الإيجار - عليك أن تعرف ما هو إجمالي إيجارك السنوي المحتمل. هل تم تأجير العقار من قبل ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما الذي يدفعه المستأجر شهريًا؟ ما هو معدل إيجار السوق الحالي لهذا النوع من العقارات في هذا الموقع بالذات؟
- قيود HOA والاستقرار المالي - هل يسمح HOA بتأجير العقار؟ إذا كان الإيجارات مسموحًا به ، فما هي القواعد التي تحكم هذا الحكم؟ على سبيل المثال ، تتطلب منك بعض HOAs تقديم عقد إيجار الخاص بك ، بينما يحتاج البعض الآخر إلى الموافقة على عقد الإيجار الخاص بك. هل HOA في وضع مالي جيد؟ ربما لاحظت أنه لا تسمح جميع مجتمعات HOA بتمويل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) مشتري المنازل - هذا لأنهم لا يجتازون حشدًا عندما يراجعهم مقرضو قروض إدارة الإسكان الفدرالية من أجل الأمن المالي أو الكافي إدارة. سيؤثر هذا عليك سلبًا عندما تذهب لإعادة البيع لأنه يستبعد العديد من المشترين المحتملين.
يعد جمع المعلومات والعناية الواجبة بشأن كل هذه العوامل ضروريًا لتحديد ما إذا كان يجب عليك الحصول على عقار أم لا. لقد سمعت أنك "تجني أموالك عند الشراء" ووجدت أن هذا صحيح. ستكون متأخرًا قبل أن تبدأ حتى إذا اخترت العقار الخطأ.
عملية العناية الواجبة لصناديق الاستثمار العقاري والتمويل الجماعي العقاري
قد يبدو الاستثمار في العقارات المؤجرة أمرًا مربكًا. لحسن الحظ ، هناك الكثير من الطرق للاستثمار في العقارات دون شراء وإدارة العقارات ، ولكنك لا تزال بحاجة إلى بذل بعض العناية الواجبة.
تقوم معظم مواقع التمويل الجماعي العقاري بفحص الفرص والشركاء مسبقًا قبل نشرها على منصاتهم. الشيء الجميل في ذلك هو أنك لست مضطرًا إلى جمع كل المعلومات أو زيارة العقار لبذل العناية الواجبة.
على سبيل المثال، RealtyMogul يقوم بالكثير من العناية الواجبة العملية قبل استضافة فرصة على منصته. لديهم فريق العناية الواجبة من الضامنين الذين يراجعون الممتلكات شخصيًا (وليس فقط على الورق). هناك أيضًا فريق إدارة الأصول الذي يحقق بدقة في الشركاء التشغيليين (الرعاة) ولجنة داخلية تقوم بمراجعة جميع البيانات والآراء. إذا لم يكن هناك إجماع ، RealtyMogul لن يضع المشروع على منصته. بمجرد إبرام الصفقة ، يقوم فريق إدارة الأصول بإدارة المشروع والراعي بفعالية لتحقيق أهداف الجودة في الوقت المحدد.
كيفية تقييم فرص التمويل الجماعي التي تم فحصها مسبقًا
- فهم ما يعنيه "الفحص المسبق" - ماذا تشمل عملية الفحص المسبق ، وهل هي كافية؟
- التحقيق في نجاح مزود النظام الأساسي - هل معظم صفقاتهم السابقة تلبي التوقعات؟
- التحقيق مع الكفيل - تستضيف معظم مواقع التمويل الجماعي الفرص مع الرعاة ذوي الخبرة فقط. التأكد من أن الأشخاص الذين يقفون وراء الصفقة لديهم خبرة عقارية كافية وكانوا ناجحين في السابق كراعٍ.
- مراجعة جميع مستندات العناية الواجبة - اطرح أسئلة إذا كنت لا تفهم ما تبحث عنه أو لا ترى المستندات التي يجب تضمينها.
- قم ببذل العناية الواجبة للتحقق من دقة المعلومات التي قدمتها - البحث عن شركات للمراجعة. التحقيق في سوق العمل والاتجاهات في مجال العقارات.
مثل التمويل الجماعي ، صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مصممة للمستثمرين الذين يختارون أن يكونوا أقل مشاركة. نظرًا لأن الأوراق المالية الاستثمارية المُدارة بشكل نشط ، هناك قدر أقل من العناية الواجبة التي ينطوي عليها شراء صناديق الاستثمار العقاري. المديرون مسؤولون عن تقديم عائد تنافسي على الاستثمار للمساهمين. يقومون بنصيبهم العادل من العناية الواجبة بشأن الصناديق الاستئمانية للاستثمار العقاري.
ومع ذلك ، تمامًا كما تفعل مع العناية الواجبة بالشراء المسبق على أي منها مخزون, صندوق استثمار مشترك أو رابطة، يجب أن تفعل الشيء نفسه مع فرص التمويل الجماعي وصناديق الاستثمار العقاري.
الخط السفلي
ينصح الخبراء بموازنة محفظتك الاستثمارية الإجمالية. تتمثل إحدى طرق تنويع محفظتك في الاحتفاظ ببعض أصولك في العقارات. كيف تقوم بتضمين العقارات ومقدار محفظتك المالية الذي تخصصه لها هو قرار شخصي.
بينما جميع الاستثمارات تنطوي على مخاطر، الاستثمار العقاري يحمل مخاطر فريدة تتطلب العناية الواجبة. ينطوي امتلاك وإدارة العقارات المؤجرة على قدر أكبر من العناية الواجبة أكثر من الاستثمار في REIT أو فرصة التمويل الجماعي العقاري.
لا يمكن المبالغة في العناية الواجبة المناسبة في الاستثمار العقاري ، وخاصة تأجير العقارات. الهدف هو الحصول على بعض التدفقات النقدية الشهرية وامتلاك عقار من المحتمل أن يرتفع. يمكن أن يكلفك عقار إيجار واحد يتم اختياره بشكل سيئ أو سيئ الإدارة الكثير من المال بدلاً من إضافة ثروتك. إن القيام بالعناية الواجبة الشاملة مقدمًا يضعك في وضع أفضل بكثير لتحقيق أهدافك.
المزيد عن العقارات:
- الاستثمار العقاري السلبي: ما هو وكيف تبدأ
- هل العقارات استثمار جيد الآن؟
- كيفية الاستثمار في المجتمعات المحرومة من خلال العقارات