إذا كنت مستثمر عقاري أو تخطط لأن تكون ، يجب أن تكون على دراية بتبادل 1031 ، وهي استراتيجية تمكنك من بيع عقار مقابل عقار آخر دون تكبد ضرائب في هذه العملية.
هل هذا الصوت جيدة جدا ليكون صحيحا؟ ربما يكون الأمر كذلك ، ولكن 1031 عملية تبادل معترف بها من قبل مصلحة الضرائب وتقع ضمن إرشاداتهم. في هذه المقالة ، سأشرح كيفية عمل بورصة 1031 وتغطي الأنواع والفوائد والمخاطر المختلفة.
جدول المحتويات
- ما هو تبادل 1031؟
- أنواع مختلفة من 1031 بورصة
- تبادل بناء لتناسب
- الصرف المتأخر
- التبادل العكسي
- لماذا صرف 1031؟
- مسؤولية ضريبة الدخل المؤجلة
- تخلص من الممتلكات مع ربح كبير
- استفد من مصاريف إهلاك أكبر
- كيف يعمل تبادل 1031
- دور الوسيط المؤهل
- قواعد صرف 1031
- مخاطر صرف 1031
- ملخص
ما هو تبادل 1031؟
تبادل 1031 هو معاملة تقوم فيها "بمبادلة" عقار بأخرى ، مما يتيح لك تأجيل أرباح رأس المال - والضرائب - إلى تاريخ لاحق.
يتم استخدام الاستراتيجية في المقام الأول مع الاستثمار العقاري. وبينما يمكنك استخدامه مرة واحدة مع أي أصل ، فقد كان كذلك يقتصر الأمر تقريبًا على العقارات منذ عام 2018.
كثيرًا ما يشار إليها باسم "التبادلات المماثلة" ، 1031 هي استراتيجية شائعة يستخدمها المستثمرون العقاريون المتطورون لتقليل تأثير ضرائب أرباح رأس المال على أنشطتهم الاستثمارية.
أنواع مختلفة من 1031 بورصة
كما هو الحال مع أي استراتيجية متعلقة بالضرائب تقريبًا ، هناك أنواع مختلفة من 1031 بورصة.
دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل واحد.
تبادل بناء لتناسب
يتضمن التبادل المبني ليناسب الممتلكات المشيدة حديثًا ولكن يمكن أن يشمل عقارات مع تجديدات كبيرة.
الصرف المتأخر
بموجب إرشادات IRS ، يجب إكمال تبادل 1031 في غضون 180 يومًا. لكن العديد من التبادلات قد تحتاج إلى هذا القدر من الوقت لإكمال العملية. وهنا يأتي دور التبادلات المتأخرة.
وبطبيعة الحال ، يضيف هذا طبقة من التعقيد إلى التبادل. إذا قمت ببيع الممتلكات الخاصة بك قبل الحصول على بديل ، فسيتم تعليق التبادل فعليًا حتى يكتمل التبادل. سيحتفظ وسيط مؤهل بعائدات بيع الممتلكات الخاصة بك ولن يتم تفريقها حتى يتم الحصول على العقار الجديد.
التبادل العكسي
في إطار التبادل المتأخر ، يتم الحصول على عقار جديد بعد بيع الأصل. ولكن مع التبادل العكسي ، يتم الحصول على الممتلكات الجديدة قبل تم بيع الجهاز السابق.
يشبه الجانب المالي للتبادل العكسي الجانب المالي للتبادل المتأخر من حيث أن خدمات وسيط مؤهل ستكون مطلوبة.
لماذا صرف 1031؟
قبل أن ندخل في صواميل ومسامير 1031 عملية تبادل ، دعنا نناقش الفوائد ولماذا قد ترغب في القيام بواحد.
مسؤولية ضريبة الدخل المؤجلة
يسمح لك تبادل 1031 بتأجيل الضريبة على مكاسب رأس المال من بيع الممتلكات الخاصة بك.
تتمتع الاستثمارات العقارية بالفعل بميزة ضريبية مضمنة مع معدلات أقل لمكاسب رأس المال طويلة الأجل. ينطبق هذا المعدل المنخفض على الممتلكات المحتفظ بها لأكثر من عام واحد.
في حين أن مكاسب رأس المال قصيرة الأجل - المحققة في سنة واحدة أو أقل - تخضع لمعدلات ضريبة الدخل العادية ، فإن معدلات ضريبة أرباح رأس المال طويلة الأجل أقل بكثير.
على سبيل المثال ، معدل ضريبة أرباح رأس المال طويلة الأجل لمعظم دافعي الضرائب لن تكون أعلى من 15٪ (مقارنة بمعدل ضريبة عادي بنسبة 22٪ للمكاسب قصيرة الأجل في نفس شريحة الضرائب العامة). قد يكون لدى بعض دافعي الضرائب معدل ضريبة أرباح رأس المال طويل الأجل بنسبة 0٪.
بإضافة 1031 للمزيج ، حتى ضريبة أرباح رأس المال طويلة الأجل يتم تأجيلها إلى المستقبل.
هذا يمكن أن يحول الاستثمار العقاري إلى شيء مثل حساب IRA. وعلى الرغم من أن المكسب سيكون خاضعًا للضريبة عند التوزيع المستقبلي ، فلا توجد عواقب ضريبية من الآن وحتى بيع العقار النهائي في سلسلة التبادل.
يسمح A 1031 للمستثمرين العقاريين باستخدام 100 ٪ من المكاسب الناتجة عن مبيعات العقارات. يمكّن ذلك المستثمر من شراء عقارات مرتفعة السعر مع إمكانية ربح أكبر في المستقبل.
تخلص من الممتلكات مع ربح كبير
لنفترض أنك اشتريت عقارًا استثماريًا منذ 15 عامًا ، والذي تضاعف قيمته منذ ذلك الحين. إذا قمت ببيعها ، يجب عليك التعرف على المكسب ودفع ضريبة أرباح رأس المال طويلة الأجل المطبقة على الربح.
ولكن من خلال إنشاء بورصة 1031 وشراء عقار جديد بقيمة مماثلة ، يمكن تأجيل الربح على العقار الأصلي لعدة سنوات أخرى.
استفد من مصاريف إهلاك أكبر
تتمثل إحدى مزايا الاستثمار العقاري في القدرة على المطالبة بمصروفات الاستهلاك. يمكن للمستثمرين شطب تكلفة شراء الممتلكات على مدى سنوات عديدة. يؤدي هذا إلى إنشاء ما يُعرف باسم "المصروفات الورقية" - وهي مصاريف موجودة للأغراض الضريبية ولا تتطلب نفقات نقدية من الجيب.
يمكن استخدام المصاريف الورقية لحماية أرباح إيرادات الإيجار من الضرائب. كلما زاد الاستهلاك الذي يمكنك شطبه ، زاد ربح الإيجار الذي يمكنك حمايته من الضرائب.
إذا كنت قد امتلكت عقارًا مستأجرًا لفترة طويلة ، فستعتمد مصروفات الإهلاك السنوية على تكلفة اقتناء أصلية أقل. ولكن مع تبادل 1031 ، يمكنك شطب الاستهلاك على العقار الجديد بناءً على قيمته (الأعلى).
كيف يعمل تبادل 1031
أولاً وقبل كل شيء ، يجب أن تكون مستعدًا لإكمال بيع عقارك الحالي والحصول على عقار جديد خلال الإطار الزمني البالغ 180 يومًا.
بعد ذلك ، يجب أن يكون العقار الذي تخطط للحصول عليه "من نفس النوع" إلى العقار الذي تبيعه. هذا لا يعني أنها بحاجة إلى نسخ طبق الأصل ، لكنها متشابهة بشكل عام. يجب أن يكون للممتلكات قيم قابلة للمقارنة لتجنب تلقي أرباح نقدية في البورصة ، والتي قد تكون خاضعة للضريبة.
يجب أن يتم إعداد المعاملة كبورصة ، مما يعني أن "بائع" العقار الذي تكتسبه يجب أن يكون أيضًا مشاركًا راغبًا.
بمجرد بيع عقارك الحالي ، سيكون لديك 45 يومًا لتحديد موقع عقار بديل. يجب إخطار جميع أطراف الصفقة بتبادل 1031. يتضمن ذلك بائع العقار البديل والوسيط المؤهل الذي اخترته (انظر أدناه).
تذكر أن تاريخ إغلاق شراء العقار البديل يجب أن يحدث في غضون 180 يومًا من إغلاق العقار الأصلي المباع.
الوسيط المؤهل ضروري لتبادل 1031. يُعرف أيضًا باسم ميسر التبادلق ، فإنهم يحتفظون بالأموال حتى اكتمال المعاملة. دورهم مشابه لما يفعله المحامي الختامي أو شركة الملكية في معاملة عقارية عادية.
يجب أن يكون لدى الوسيط المؤهل فهم واضح لعملية التبادل 1031. يجب عليهم أيضًا تقديم دليل على الامتثال ، مثل إكمال السنة امتحان SSAE 16. يجب وضع الأموال التي يحتفظ بها الوسيط في مؤمن FDIC حساب وفتح للتحقق من قبل الطرفين في الصرف في أي وقت.
يوصى بشدة باختيار وسيطك المؤهل قبل بدء عملية التبادل 1031. نظرًا للقيود الزمنية التي ينطوي عليها هذا التبادل ، ستحتاج إلى أن تكون على دراية كاملة بكل من كفاءة ومؤهلات الوسيط ، بالإضافة إلى ممارسات العملية الخاصة بهم.
قواعد صرف 1031
بسبب الآثار الضريبية ، هناك قواعد محددة تحيط بـ 1031 بورصة.
- يجب أن تكون العقارات التي يتم تبادلها "من نفس النوع". لحسن الحظ ، فإن تعريف النوع المماثل في العقارات واسع إلى حد ما. على سبيل المثال ، من المحتمل أنك لن تواجه مشكلة كبيرة في استبدال عقار مؤجر لعائلة واحدة بأربع وحدات ؛ ومع ذلك ، قد يكون استبدال مكان إقامتك الأساسي بأربع وحدات واحدة مشكلة. (على سبيل المثال ، يمكنك استبدال عقار مؤجر بآخر ، لكن التبادل لا يمتد إلى الممتلكات المحتفظ بها للاستخدام الشخصي).
- يمكن أن يشمل التبادل خصائص متعددة. يمكنك تبادل عقارين مقابل عقار واحد أو عقار واحد مقابل عقارين أو أكثر.
- يجب أن يحتفظ الوسيط المؤهل بأي أموال يتم تبادلها في المعاملة. لا يُسمح للمديرين المشاركين في التبادل بتلقي أو الاحتفاظ بأي أموال من البورصة.
- الإبلاغ عن المعاملة إلى مصلحة الضرائب. على الرغم من عدم وجود مسؤولية ضريبية فورية من بورصة 1031 ، لا يزال يتعين عليك الإبلاغ عن الحدث في نموذج 8824 الخاص بمصلحة الضرائب ، التبادلات المشابهة. لا يلزم تقديم النموذج مع كل عملية تبادل 1031 تقوم بها ، ولكن يجب إكمالها وتقديمها مع إقرار ضريبة الدخل الفردي الخاص بك في أي عام يتم فيه التبادل.
مخاطر صرف 1031
نظرًا لأن التبادل 1031 أكثر تعقيدًا من البيع المباشر ، فهناك مخاطر يجب أن تكون على دراية بها قبل المتابعة:
- إذا قمت بتبادل مؤجل وفشلت في الحصول على عقار بديل في غضون 180 يومًا ، فإن مكاسب رأس المال من البيع الأصلي ستكون خاضعة للضريبة.
- إذا كان الاستحواذ على العقار البديل يتطلب رهنًا أصغر من ذلك الموجود على العقار المباع ، فقد يكون هناك التزام ضريبي على الفرق بين الاثنين.
- 1031 بورصات لا تلغي مسؤوليتك الضريبية ؛ هم فقط يؤجلونه. إذا أكملت سلسلة من التبادلات على مدار سنوات عديدة ، فستكون النتيجة النهائية هي بيع العقار النهائي بمكاسب رأسمالية كبيرة. يمكن أن يخلق التزامًا ضريبيًا ضخمًا.
- نظرًا لأن التبادل 1031 معقد ، فقد يكون تحديد موقع بائعي العقارات والممتلكات الراغبين في المشاركة أكثر صعوبة.
نظرًا لأن التبادل 1031 هو ، أولاً وقبل كل شيء ، استراتيجية ضريبية ، يوصى بشدة بالتشاور مع خبير ضرائب قبل المضي قدمًا.
ملخص
تعتبر عملية الصرف 1031 بمثابة هدية للمستثمرين العقاريين النشطين. ولكن قبل القيام بواحد ، تأكد من معرفة كيفية عمل العملية. أيضًا ، استشر أخصائي ضرائب ، وإذا لزم الأمر ، اطلب المساعدة من وكلاء العقارات والمؤسسات ذات الخبرة في هذه العملية.