مراجعة هنا: الاستثمار العقاري الجزئي

في عالم الاستثمار العقاري ، هناك سباق تسلح مزدحم لتصبح منصة الاستثمار "الجزئي" حيث يمكنك شراء 100 دولار من الأسهم في مليون دولار من المنازل.

هنا ، المتنافس الأخير ، تفرّع بحكمة عن الصراع الرئيسي ليحقق مكانة مربحة: بيوت العطلات. بعد كل شيء ، تحقق بيوت العطلات أرباحًا أكثر بنسبة 160٪ شهريًا في المتوسط ​​مقارنة بممتلكات الإيجار النموذجية يقول هنا نقلاً عن أبحاث Zillow. نتيجة لذلك ، يجب أن يستمتع مطاردوا مولدات الدخل السلبي ذات العائد المرتفع.

لكن كيف يعمل هنا؟ كيف هي العروض؟ ما هي المخاطر الخفية ، وهل الاستثمار في منزل العطلات الجزئي يناسبك حقًا؟

دعونا نتحرى هنا.

هنا إيجابيات وسلبيات

ما هو هنا؟

هنا منصة استثمار عقاري جزئية متخصصة في بيوت العطلات.

رأى المؤسس كوري أشتون والترز فرصة تظهر مع الارتفاع الهائل في AirBnBs في أواخر عام 2010: لماذا لا ندع يمتلك المستثمرون الأفراد حصصًا جزئية من منازل العطلات ، حيث يكون العائد الشهري أعلى بنسبة 160٪ من متوسط ​​إيجارك ملكية؟

أدى هذا التفكير إلى ظهور "هنا" ، الذي تم إطلاقه في أوائل عام 2022 وسرعان ما حصل على 7 ملايين دولار من تمويل رأس المال الاستثماري. ال الموقع مباشر وقد قاموا بالفعل بتمويل أكثر من اثني عشر عقارًا بالكامل ، مما أدى إلى توليد دخل سلبي لأنفسهم ولمستثمريهم (هنا يأخذ حصة لا تقل عن 1٪ في كل عقار).

لمن هنا؟

هنا للمستثمر الذي يدرك العائدات المرتفعة المحتملة على عقارات العطلات ولكن:

1. لا يملك رأس المال ل 10٪ دفعة أولى ، و / أو
2. يفتقر إلى الصبر لإدارة الممتلكات - أو حتى العثور على شركة إدارة ممتلكات لائقة

هنا يخفف كلا من المخاوف عن طريق خفض الشراء إلى 100 دولار فقط للسهم الواحد وإدارة كل جانب من جوانب ملكية العقارات بأنفسهم. يسردون الخصائص على AirBnB وآخرون ، ويقومون بتنظيفها وصيانتها ، والتعامل مع أي صداع آخر محتمل.

كل ما يتعين على المستثمرين القيام به هو مشاهدة الدخل السلبي يتدفق. أن المواقف هنا لتكون بديلا قابلا للتطبيق ، وأكثر ربحا ل الأسهم الموزعة أو أنا السندات.

ومع ذلك ، فإن الاستثمار مع Here ليس خاليًا من المخاطر تمامًا. لذلك دعونا نتعمق في التفاصيل.

كيف يعمل هنا؟

فيما يلي ملخص موجز لنموذج العمل التجاري هنا:

1. هنا تستحوذ على عقار في سوق إجازات حار وعائدات عالية مثل جبال بلو ريدج ويستثمر القليل من رأس المال لجعله "جاهزًا لقضاء الإجازة".
2. ثم يقومون بتسجيل العقار تحت شركة Series LLC التي تعيش تحت Here umbrella LLC. في الوقت نفسه ، بدأوا في تأجير العقار على مواقع تأجير الإجازات قصيرة الأجل مثل AirBnB و VRBO.
3. الجزء الممتع! هنا "تطلق" الملكية مثل الاكتتاب العام ، وتبيع ما يصل إلى 99٪ من حقوق الملكية على شكل 100 دولار من الأسهم.
4. تبدأ أنت والمستثمرون الآخرون (بما في ذلك هنا أنفسهم) في تلقي مدفوعات "أرباح" ربع سنوية تتناسب مع حصة ملكيتك.
5. أخيرًا ، في غضون خمس إلى سبع سنوات - أو كلما حددوا مدة الاستثمار - هنا سوف تبيع العقار وتشارك الغنائم معك.

الآن بعد أن أصبحت لديك فكرة أساسية عن كيفية عملها ، فلنقم بتفصيل كل ميزة من الميزات الرئيسية.

ما الذي يجعل هنا رائعًا؟

> عملية تسجيل بسيطة

نظرًا لأن هنا لا يتطلب منك أن تكون مستثمرًا معتمدًا ، فإن الاشتراك في غاية السهولة. ما عليك سوى تسجيل اسمك وبريدك الإلكتروني وكلمة مرورك ، وستكون جاهزًا. يمكنك البدء في تصفح الخصائص في غضون ثوان.

بمجرد أن تكون مستعدًا للشراء ، سيتعين عليك القفز من خلال بضعة أطواق أخرى لإثبات أنك لا تغسل أموال الكارتل. هذه الخطوات تشمل:

• استبيان اعرف عميلك (KYC)
• شيكات مكافحة غسيل الأموال
• أسئلة شخصية مختلفة ، و
• ربط حسابك المصرفي

ومع ذلك ، يتعلق الأمر بالحد الأدنى من الحلقات التي يمكن للمستثمرين غير المعتمدين القفز من خلالها.

> تصميم موقع سهل الاستخدام

ما عليك سوى إلقاء نظرة على مدى نظافة موقع الويب هنا. سيتعرف أي شخص زار موقعًا إلكترونيًا منذ عام 1996 على الفور على كيفية عمله وإلى أين يتجه.

توجد علامات تبويب خاصة بالممتلكات ومحفظة الأعمال الخاصة بك ، بالإضافة إلى الأسئلة الشائعة والمدونة. إنها واضحة وبسيطة وبديهية. أ +.

> عروض مختارة يدويًا

على عكس بعض منصات الاستثمار العقاري الأخرى ، هنا لا يلقي شبكة واسعة ، حيث يتم سرد 137 عقارًا في وقت واحد فقط لمعرفة أي منها سيحظى باهتمام المستثمر.

بدلاً من ذلك ، قام الفريق بإزالة 99.8٪ من العقارات التي يفكرون فيها ، وفقط كريم دي لا كريم هو الذي يصل إلى الموقع. وعلى الرغم من أن عملية التدقيق الخاصة بهم تظل ملكية ، فإنهم هنا يأخذون حصة ملكية لا تقل عن 1٪ ويعتمد نموذج إيراداتهم الإجمالي على العقارات التي تكون استثمارات ناجحة.

بمعنى آخر ، يمكن للمستثمرين الاستثمار بقدر معقول من الثقة.

> شراء منخفض

تقليديا ، كان الحد الأدنى لشراء عقار للإيجار لقضاء العطلات هو 10٪ دفعة أولى بالإضافة إلى الضرائب والرسوم. في سوق العطلات عالي القيمة مثل Blue Ridge أو Pasadena ، يمكن أن يتجاوز هذا الرقم بسهولة 100000 دولار نقدًا.

مع هنا ، الحد الأدنى للشراء هو 100 دولار فقط. هذه هي تكلفة كل سهم في Series LLC ، أي الكيان الذي يمثل العقار. لذلك في حين أن هذه الحصة قد تمثل 0.01 ٪ فقط من قيمة العقار ، إلا أنها لا تزال تزيل العائق الهائل أمام الدخول إلى الاستثمار التقليدي في إيجارات الإجازات.

> رسوم إدارة الممتلكات المعقولة

تفرض هنا رسوم إدارة بنسبة 25٪ من الإيرادات الشهرية للممتلكات. هذا بصراحة كرم جدًا ، مع الأخذ في الاعتبار متوسط ​​الصناعة لإيجارات الإجازات يتراوح من 25٪ إلى 30٪ - ولم تعثر هذه الشركات على العقار وتوسطت فيه.

> SEC مؤهل

تحتفظ شركات العقارات الجزئية الأخرى بممتلكاتها على blockchain ، مما يجعل تنظيمها أمرًا صعبًا (خطأ كلف BlockFi) 100 مليون دولار).

وبالفعل ، لا يشعر بعض المستثمرين الكسريين بالانزعاج الشديد بشأن أمان منصاتهم ، قائلين "إنه مثل شراء العقارات مع أصدقائك" ، لذلك لا حاجة إلى تقديم طلب من هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC). هكذا كان رد فعل زميلي ، وهو محامي سابق في هيئة الأوراق المالية والبورصات ، على ذلك.

عبر GIPHY

لهذا السبب أشعر بالارتياح لرؤيتي هنا نلعب الكرة ، استمارات الإيداع 1-أ لذلك فمن غير المرجح أن يطرأ المنظمون الباب عليهم.

ما هي العيوب؟

لا يوجد سوق ثانوي (حتى الآن).

يقول فريق هنا إنهم يعتزمون الاحتفاظ بكل عقار لمدة تتراوح بين خمس وسبع سنوات. إذا كنت ترغب في صرف رقائقك قبل ذلك ، فهذا أمر سيئ للغاية. لا يوجد هنا سوق ثانوي ، وقد يتطلب بيع الأسهم في شركة ذات مسؤولية محدودة تسيطر عليها شركة Here LLC خطوات إضافية (ومحامين).

> محدودة - أحيانًا صفر - خيارات

في وقت كتابة هذا التقرير ، كان هناك 10 عقارات مدرجة للمستثمرين - ولكن تم بيعها كلها:

هنا تقول عروضهم يتم بيعها بسرعة كبيرة ، لذا فهم يأملون في نهاية المطاف إدراج ما يصل إلى أربعة عروض في الشهر.

> مخاوف تتعلق بطول العمر وقابلية التوسع

في وقت كتابة هذه السطور ، كان يوجد هنا فقط عشرات الموظفين بدوام كامل بما في ذلك مدير عقارات واحد بدون خبرة سابقة.

سأكون أقل قلقًا إذا كان لدي هنا خطة لحماية المستثمرين في حالة طي الشركة. لدى Lofty واحدة، ولكن هنا لا يبدو. ومن المؤكد أن الهيكل غير العادي لشركة Series LLC / LLC يثير تساؤلات حول التداعيات القانونية إذا تم حل الشركة.

> لا توجد حقوق تصويت للمساهمين

عندما لم أشاهد أي إشارة إلى "حقوق التصويت" أو "الحكم الذاتي" في الأسئلة الشائعة الشاملة هنا ، نشك في أن هنا تحتفظ بهدوء بالسيطرة بنسبة 100٪ على كل عقار. أكدت رئيسة علاقات المستثمرين ، بريانا واترسون ، شكوكي قائلة ، "هنا... ستحتفظ بالسيطرة على التصويت في Series [LLC] وتحدد وقت البيع."

هذا يقف في تناقض صارخ مع منصات الاستثمار الجزئي الأخرى مثل نبيل و طريق رالي. تعامل هذه المنصات الأصول على أنها شركات ذات مسؤولية محدودة تتمتع بالحكم الذاتي بنسبة 100٪ ، وتسمح للمستثمرين بتحديد وقت البيع والتجديد وما إلى ذلك. هيك ، حتى أنها ستسهل التصويت.

لكن ليس هنا. وقد يكون هذا بمثابة إقبال كبير للمستثمرين الذين يحبون بعض التحكم في كيفية التعامل مع استثماراتهم المشتركة ، إما لأغراض السيولة أو ببساطة من حيث المبدأ.

> لا يوجد تطبيق جوال

لا يوجد هنا تطبيق جوال ولا خطط لأحد ، ولكن على الأقل موقعه مناسب للجوّال.

هنا الأسعار والرسوم

كعمل تجاري ، هنا تكسب المال بثلاث طرق:

1. رسوم إدارة الأصول إجمالي 1٪ من القيمة الإجمالية للعقار كل عام ، تُدفع من دخل العقار بمعدل 0.25٪ كل ربع سنة. يغطي هذا إدارة الأصول ورسوم الدفع وعلاقات المستثمرين.
2. رسوم إدارة الممتلكات 25٪ من إجمالي الإيرادات السنوية للممتلكات ، تُدفع شهريًا. يغطي هذا نفقات الإدارة النموذجية مثل التنظيف والعلاقات مع الضيوف والصيانة والإصلاحات والحجز والمزيد.
3. استثمار أموالهم الخاصة في العقارات ، وتحصيل القليل من دخل الإيجار لأنفسهم.

هنا أيضًا يمكنك جني القليل من المال من بيع عقار يمتلكه جزئيًا. وفقًا للفريق ، فإنهم يخططون للاحتفاظ بالعقارات لمدة تتراوح بين خمس وسبع سنوات ، ولكن قد يبيعونها عاجلاً - أو آجلاً - إذا قرروا أن ذلك في مصلحة المساهمين (مرة أخرى ، لا يوجد تصويت).

بصرف النظر عن خفض عائدات العقارات ، لا توجد رسوم مباشرة للمستثمرين. لا رسوم تسجيل ، رسوم بدء ، ندى. وكما ذكرنا ، فإن الشراء المنخفض الذي يبلغ 100 دولار فقط للسهم هو أحد أبرز مميزات النظام الأساسي.

السيولة

نقص السيولة هو الشيء الأول الذي يخيف المستثمر العادي بعيدًا عن سوق الإيجار ، ولسوء الحظ ، هنا لا يقدم حلاً فوريًا. يتم إغلاق الاستثمارات حتى يقرر هنا - وليس المساهمون - أن الوقت قد حان للبيع.

كيفية الاتصال هنا

هنا يوجد ملف صفحة الاتصال الذي يسرد بريدًا إلكترونيًا ([email protected]) ودردشة حية متاحة من الساعة 9 صباحًا حتى 5 مساءً بتوقيت شرق الولايات المتحدة من الاثنين إلى الجمعة. أزعجتهم في الساعة 2:30 ولم أتلق أي رد في نفس اليوم ، ولكن قد يكون ذلك مجرد صدفة.

هل هنا آمن؟

هنا تنبع السلامة جزئيًا من بساطتها. لا تشارك المنصة البيانات مع أطراف ثالثة دون موافقتك وتسهل جميع معاملاتها عبر Plaid.

على نقيض ذلك، Lofty.ai, خصائص الجيب، وآخرون استبدلوا مزودي الدفع بعقود ذكية قائمة على blockchain. في حين أن أساليب المدرسة الجديدة هذه أرخص وأكثر كفاءة من الناحية النظرية ، فإنها تقدم مجموعة جديدة من المخاطر الخاصة بها: ماذا لو تم اختراق blockchain ala Ethereum 1.0؟ ماذا لو تمت سرقة "الرموز" التي تمثل حقوق الملكية؟ ماذا لو تدخلت لجنة الأوراق المالية والبورصات بحذاء حديدي؟

بعبارة أخرى ، قد يوفر نهج "المدرسة القديمة" عزاءًا للمستثمرين القلقين بشأن الحلول المستندة إلى blockchain.

أفضل بدائل هنا

> HappyNest

HappyNest يشبه إلى حد ما هنا ولكن للعقارات التجارية. لذلك بدلاً من الملكية الجزئية في كابينة في أسبن ، ستمتلك جزءًا من مبنى مكتبي مستأجر بواسطة CVS.

على غرار الفريق الموجود هنا ، يقوم الفريق في HappyNest بالجزء الأكبر من العناية الواجبة نيابة عنك. في الواقع ، النظام الأساسي بأكمله هو مجرد واحد كبير ريت; إما أن تكون في الداخل أو في الخارج ، فالخيار ثنائي.

قد لا توفر العقارات التجارية عائدات سنوية مثيرة لإيجارات الإجازات (أهداف HappyNest ~ 6٪) ، ولكن للحصول على اشتراك منخفض قدره 10 دولارات ، تقدم HappyNest طريقة سهلة للتنويع باستخدام بعض CRE.

تحقق من مراجعتنا الكاملة لـ هابي نيست.

> وصلت المنازل

بعد إطلاقها في عام 2019 ، أصبحت شركة Arrived Homes لاعبًا أكثر خبرة نسبيًا في مجال الاستثمار العقاري الجزئي. وبالنظر إلى أنها على وشك اقتحام منازل قضاء العطلات ، فهي تستعد لأن تصبح المنافس الرئيسي لشركة Here's.

كلاهما لديه اشتراك بقيمة 100 دولار ، وكلاهما له فترة احتفاظ مستهدفة من خمس إلى سبع سنوات ، وكلاهما يسعى لتوفير دخل سلبي سخي للمستثمرين. لدى Arrived Homes المزيد من الخبرة والميزات (مثل القدرة على بيعها منزلك والاحتفاظ بـ 10 ٪) ، ولكن يمكنك القول أن هنا ميزة من خلال التخصص في منازل العطلات من الحصول على الذهاب.

تحقق من مراجعتنا الكاملة لـ Arrived Homes.

الخط السفلي

في حين أن السجل الحافل غير المؤكّد والافتقار المزعج لحقوق التصويت للمساهمين قد يؤدي إلى إبعاد بعض المستثمرين ، قد ينظر البعض الآخر إلى ما هو أبعد من مكامن الخلل ويرون الفرصة. من المؤكد أن الملكية الجزئية لممتلكات العطلات مربحة للغاية ، وتتفوق حتى على الأرستقراطيين الموزعين للأرباح للحصول على دخل سلبي مجيد ومعجل للتقاعد.

لمزيد من المعلومات حول الاستثمار العقاري الجزئي ، تحقق من تفصيلنا لـ 5 أفضل منصات الاستثمار العقاري الجزئي.