خصومات ضريبة العقارات للإيجار: كل ما تحتاج إلى معرفته

مثل أي عمل أو استثمار آخر ، يرغب مستثمرو العقارات المؤجرة في تحقيق ربح. بشكل عام ، إلى تعظيم الأرباح, المستثمرين العقاريين تحتاج إلى زيادة الدخل السنوي أو تقليل النفقات السنوية أو كليهما.

نظرًا لأن الضرائب جزء كبير من تكلفة الملكية ، فإن تقليل النفقات يشمل تقليل الالتزامات الضريبية. تتمتع العقارات المؤجرة بمزايا ضريبية فريدة تسمح لك بتقليل نفقات معينة وتأجيل بعض الضرائب المسموح بها في مصلحة الضرائب.

استمر في القراءة لتتعرف على المزايا الضريبية وما إذا كانت تنطبق عليك.

ما هو دخل الإيجار؟

عندما يفكر الناس في دخل الإيجار ، فإنهم يفكرون في مدفوعات الإيجار الشهرية التي يدفعها لك المستأجر. تعرف مصلحة الضرائب الأمريكية دخل الإيجار على أنه "أي مدفوعات مستلمة مقابل استخدام وشغل الممتلكات”. في كثير من الأحيان ، يتضمن ذلك الدخل بالإضافة إلى مدفوعات الإيجار الشهرية.

فيما يلي قائمة بالدخل الإضافي الذي يجب عليك الإبلاغ عنه ، كما هو مفصل في دار نشر IRS 527:

• رسوم طلب المستأجر. يفرض العديد من الملاك على المستأجرين المحتملين رسومًا لتقديم طلب الإيجار الأولي للمراجعة والموافقة.
• رسوم إلغاء عقد الإيجار. إذا دفع لك المستأجر الخاص بك لإلغاء عقد إيجار ، يجب عليك الإبلاغ عن هذا الدخل.
• تم استلام الممتلكات أو الخدمات بدلاً من الإيجار. إذا كان المستأجر الخاص بك مفيدًا لك وتوافق على التنازل عن مدفوعات الإيجار لمدة شهر أو شهرين لتعويضه عن عند إجراء تحسينات على المنزل (الرسم على سبيل المثال) ، يجب عليك المطالبة بمبلغ الإيجار الذي كنت ستحصل عليه كإيجار دخل.
• المصاريف التي يدفعها المستأجر نيابة عنك. على سبيل المثال ، ستضع العديد من المقاطعات فاتورة المياه / الصرف الصحي باسم المالك فقط ، وليس باسم المستأجرين. إذا تلقيت تعويضًا من المستأجر مقابل الاستخدام ، فهذا هو دخل الإيجار.
• رسوم الغسيل والخدمات الأخرى التي يتم تحصيلها مقابل استخدام وسائل الراحة في المنشأة. الإيرادات الناتجة عن الخدمات الإضافية المقدمة في الموقع هي إيرادات الإيجار.
• لا يعتبر مبلغ التأمين عمومًا دخل إيجار. بدلاً من ذلك ، هو المال الذي تتلقاه وتضعه جانباً في حساب الضمان خلال شروط عقد الإيجار. ستعيد هذه الأموال في النهاية إلى المستأجر الخاص بك. إذا ربحت فائدة على وديعة التأمين أثناء الاحتفاظ بها ، فإن هذه الفائدة هي دخل إيجار خاضع للضريبة. إذا احتفظت بجزء من وديعة الضمان أو كلها للإصلاحات ، فإن المبلغ الذي تحتفظ به هو دخل الإيجار (وتكلفة الإصلاحات عبارة عن مصاريف إيجار). وإذا تم استخدام وديعة التأمين كدفعة إيجار نهائية ، فإنها تعتبر إيجارًا مقدمًا ويجب المطالبة بها كدخل.

ما هي التخفيضات الضريبية الإيجارية التي يمكنك اتخاذها؟

إذا حصلت على دخل إيجار من إيجار وحدة سكنية ، فهناك بعض نفقات الإيجار التي يمكنك خصمها من إقرارك الضريبي.

وفقًا لتعريف مصلحة الضرائب الأمريكية ، يمكنك خصم "النفقات العادية والضرورية لإدارة الممتلكات المؤجرة الخاصة بك أو الحفاظ عليها أو صيانتها". النفقات العادية هي تلك الشائعة والمقبولة بشكل عام في العمل. المصاريف الضرورية هي تلك التي تعتبر مناسبة ، مثل تكاليف بعض المواد والإمدادات ، الإصلاحات والصيانة التي تجريها على الممتلكات المؤجرة الخاصة بك للحفاظ على تشغيل الممتلكات الخاصة بك بشكل جيد حالة.

تشمل نفقات الإيجار القابلة للخصم الأكثر شيوعًا ما يلي:

• دعاية. تكلفة إدراج وتسويق الممتلكات الخاصة بك للإيجار.
• مصاريف السيارات والسفر. فقط لغرض الحفاظ على الممتلكات وتحصيل الإيجار.
• التنظيف بين المستأجرين. في حين أن التنظيف يمكن أن يكون مكلفًا ، إلا أنه يعد مصروفًا قابل للخصم. لدي السجاد الذي تم تنظيفه باحتراف بين المستأجرين في جميع ممتلكاتي ويبلغ تكلفته بضع مئات من الدولارات على أكبر إيجاري.
• الاستهلاك. تدرك مصلحة الضرائب الأمريكية أن الممتلكات العقارية تنخفض مع مرور الوقت ، لذا يحق لك خصم الاستهلاك سنويًا. تتطلب لوائح مصلحة الضرائب الأمريكية من مستثمري العقارات المؤجرة استرداد الاستهلاك السنوي عند بيع العقار بغض النظر عما إذا كنت قد استخدمت ميزة الإهلاك السنوية أم لا. لذا تأكد من تخصيص خسارة إهلاك كل عام.
• الرسوم القانونية والمهنية الأخرى. أتعاب المحاماة والعمولات العقارية وبعض تكاليف الإغلاق مثل رسوم شركة التسوية هي نفقات قابلة للخصم.
• فائدة الرهن العقاري المدفوعة على القرض الخاص بك. وهنا تكمن واحدة من أكبر فوائد تأجير العقارات المستثمر - الرافعة المالية. تَأثِير هو استخدام رأس المال المقترض لشراء و / أو زيادة العائد المحتمل على الاستثمار. باستثمار مبدئي قدره 30 ألف دولار (20٪ أقل) ، ستحصل على فرصة الحصول على جميع مزايا امتلاك أصل بقيمة 150 ألف دولار. ونظرًا لأن مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك هي مصروفات قابلة للخصم ، فإن المستأجر الخاص بك هو أساسًا يدفع الرهن العقاري الخاص بك عنك.
• رسوم المقرض. نقاط إنشاء القرض والتكاليف الأخرى لتأمين الرهن العقاري هي مصاريف قابلة للخصم.
• مصاريف الصيانة والاصلاح. المصاريف المتعلقة مباشرة بصيانة الممتلكات وصيانتها هي نفقات قابلة للخصم ، وكذلك الإصلاحات التي تحتاج إلى إجرائها للحفاظ على الممتلكات في حالة قابلة للتأجير. إذا كنت تدفع أقساطًا لشركة خدمة عند الاتصال لإصلاح الأجهزة الرئيسية (عقد ضمان خدمة HVAC ، على سبيل المثال) ، فهذه نفقات صيانة.

نصيحة: لا تخلط بين الصيانة والإصلاحات وتحسينات المنزل. أنت تتعامل مع الاثنين بشكل مختلف للأغراض الضريبية. في حين أن النفقات تعوض الدخل في السنة التي تحدث فيها ، فإن التحسينات ليست نفقات مباشرة. بدلاً من ذلك ، يمكنك "استرداد" بعض أو كل تكاليف التحسينات باستخدام شكل 4562.

• تكاليف المرافق والرسوم الأخرى التي تدفعها بصفتك المالك. إذا كنت تدفع مقابل المياه أو الصرف الصحي أو إزالة القمامة أو أي مصاريف أخرى مرتبطة بملكية العقارات ، فهذه معفاة من الضرائب.
• الضرائب العقارية. هذه تكلفة ملكية واضحة قابلة للخصم.
• تأمين. بصفتك مالكًا / مالكًا للعقار ، فأنت بحاجة إلى تحمل تأمين مالك المنزل لحماية استثمارك. القسط السنوي هو تكلفة الملكية وبالتالي نفقة يمكنك خصمها من إقرارك الضريبي.

نصيحة: اطلب من المستأجر الخاص بك الحصول على تأمين المستأجر لتغطية ممتلكاتهم الشخصية. لن يغطي تأمين مالك منزلك أغراضه في حالة الخسارة ولا يدرك معظم المستأجرين ذلك. الحصول على السياسة الخاصة بهم أمر بالغ الأهمية.

• رسوم إدارة الممتلكات.مديري الممتلكات عادة ما يتقاضى 8-10٪. بالنسبة لهذه الرسوم ، يقومون بفحص المستأجرين وتعيينهم ، وتقديم بيانات المحاسبة المالية وإدارة طلبات الصيانة والإصلاحات. رسومها قابلة للخصم 100٪ كمصاريف ملكية عقار.
• رسوم HOA و / أو الشقة. يشمل ذلك رسوم الاستجمام السنوية أو نصف السنوية التي يتم فرضها أحيانًا إذا كان هناك تجمع مجتمعي مرتبط بامتلاك العقار.
• 1031 رسوم الصرف. إذا قمت ببيع عقار وإعادة استثمار العائدات في عقار آخر من نفس النوع ، فقد تستفيد من 1031 الصرف. الرسوم المعنية قابلة للخصم كمصاريف عقارية إذا اتبعت جميع القواعد وأكملت عملية التبادل بنجاح. لا يجوز لك خصم تكلفة التحسينات على الممتلكات المؤجرة الخاصة بك كمصروفات سنوية ما لم يكن المبلغ المدفوع مخصصًا لـ "تحسين ، ترميم أو التكيف مع استخدام جديد أو مختلف. " بشكل عام ، يمكنك استرداد تكلفة التحسينات من خلال الاستهلاك ، وليس من خلال المطالبة بها على أنها مصروف.

اقرأ المزيد >>>كيفية تقليل العبء الضريبي عند بيع عقار مؤجر

نماذج ومنشورات ضريبية مهمة لأصحاب العقارات المؤجرة

يمكن أن تساعدك منشورات مصلحة الضرائب على فهم ما تحتاج للمطالبة به كدخل وما هي النفقات التي يمكن خصمها قانونًا من إقرارك الضريبي. وهناك نماذج محددة للإبلاغ عن إيرادات ومصاريف الإيجار.

الأشكال والمطبوعات ذات الصلة هي:

• دار نشر IRS 527 يوفر تفاصيل محاسبة العقارات الإيجارية.
• الجدول E (نموذج 1040) يستخدم للإبلاغ عن الإيرادات والمصروفات من تأجير العقارات. إذا كان لديك أكثر من عقار مؤجر ، فأكمل نماذج الجدول E لتوثيق كل عقار.
• المنشور 925 ، النشاط السلبي والقواعد المعرضة للخطر. إذا تجاوزت نفقات الإيجار دخل الإيجار ، فقد تسمح لك مصلحة الضرائب بالمطالبة بهذه الخسارة كخصم. الشروط في حدود فقدان النشاط السلبي (نموذج 8592) و حدود المخاطر (نموذج 6198) قد تحد من مقدار الخسارة التي يمكنك خصمها.
• الجدول أ (1040) تتناول العقارات قواعد الاستخدام الشخصي للمسكن الذي تستأجره.
• قد يتم تطبيق ضريبة دخل الاستثمار الصافي على صافي دخل الإيجار. يستخدمنموذج 8960 ، صافي ضريبة دخل الاستثمار للأفراد والعقارات والصناديق الاستئمانيةلتحديد مبلغ هذه الضريبة.
• منشور IRS 946 ، كيفية إهلاك الممتلكات يشرح خصوصيات وعموميات استهلاك الممتلكات. يجب أن تأخذ إهلاكًا سنويًا ومطلوبًا من استعادة الإهلاك عند بيع العقار.
• شكل 4562 يسمح لك باستعادة بعض أو كل تحسينات الممتلكات الخاصة بك التي تبدأ في العام الذي ستقيم فيه إيجارك يتم وضع الملكية لأول مرة في الخدمة وبدءًا من أي عام تقوم بإجراء تحسين أو إضافة المفروشات.
• لخصم نفقات السفر التي تتكبدها لإصلاحات تأجير الممتلكات ، يجب عليك اتباع القواعد المفصلة في الفصل 5 من المنشور 463 ، السفر والترفيه والهدايا ونفقات السيارات.

يمكن أن تساعدك العديد من شركات البرامج الضريبية الأكثر شيوعًا في ملء هذه النماذج ، ولكن قد تحتاج إلى الترقية إلى إصدار مدفوع من منتجاتها. مع TurboTax، على سبيل المثال ، ستحتاج إلى الاشتراك في "Premier" من أجل تعظيم خصومات ضريبة العقارات المؤجرة. ومع كتلة H&R، ستحتاج إلى اختيار الإصدار "Premium".

اقرأ المزيد >>>كيف تستثمر في منازل مستأجرة لأسرة واحدة

الخط السفلي

سواء كنت استخدام برامج الضرائب لإعداد الإقرارات الضريبية السنوية الخاصة بك أو توظف محترفًا ، لا يمكننا التأكيد بما فيه الكفاية على مدى أهمية الاحتفاظ بسجلات جيدة توثق جميع إيرادات ومصاريف الإيجار المتعلقة بكل عقار تملكه.

بالإضافة إلى مساعدتك في تقديم ضرائبك ، تساعدك السجلات الجيدة في مراقبة تقدم عقارك المستأجر. إنها ضرورية لك لتحليل عائد الاستثمار بدقة حتى تتمكن من زيادة الدخل وتقليل النفقات.

يجب أن تكون قادرًا على إثبات النفقات لخصمها. هذا يعني أنه يجب أن يكون لديك أدلة مستندية مثل الإيصالات أو الشيكات الملغاة أو الفواتير لدعم جميع النفقات. تقوم مصلحة الضرائب بتدقيقك وإذا لم تتمكن من تقديم الدعم للعناصر التي أبلغت عنها في إقراراتك الضريبية ، فقد تخضع لضرائب وعقوبات إضافية.

يرجى ملاحظة أنه على الرغم من أنني أمتلك مجموعة من العقارات المؤجرة وأديرها ، فأنا لست محاسبًا للضرائب وأن قوانين الضرائب تتغير باستمرار ، لذلك تأكد من استشارة خبير ضرائب مؤهل ومراجعة قواعد مصلحة الضرائب بنفسك لضمان الامتثال لقوانين مصلحة الضرائب عند تقديمك الضرائب.

قراءة متعمقة:

• دليل جني الخسائر الضريبية: استفد من خسائر الاستثمار الخاصة بك
• 9 طرق لتقليل الدخل الخاضع للضريبة في عام 2023
• على المدى الطويل مقابل. ضريبة أرباح رأس المال قصيرة الأجل