مراجعة الأعمام الأثرياء: استثمر في العقارات بمبلغ 5 دولارات فقط

هل سبق لك أن سمعت النصيحة القائلة بأن الطريق الحقيقي للثروة يكون من خلال العقارات؟

بالنسبة للعديد من الأمريكيين ، تشكل العقارات نسبة كبيرة من صافي القيمة. شراء منزل هو الحلم الأمريكي ومدفوعات الرهن العقاري الشهرية تبني الإنصاف. لا يزال بناء الثروة ولكن كنتيجة ثانوية للحاجة إلى مكان للعيش فيه.

إذا كنت ترغب في التنويع والاستثمار في فئة أصول تتمتع بسجل حافل ، فإن العقارات هي طريقة موثوقة تاريخيًا.

لكن من الصعب العثور على صفقات جيدة ، خاصة إذا كنت تقيد نفسك بالسوق المحلي. من الصعب الشراء خارج السوق بدون نظام دعم. وأخيرًا ، من الصعب إدارة العقارات خاصة إذا كنت ترغب في التوسع.

هناك محصول كامل من منصات عقارية ذات تمويل جماعي سيسمح لك ذلك الاستثمار في العقارات دون شراء العقارات الفردية.

واحدة من أحدث الوافدين هي شركة تسمى Rich Uncles.

ما هو الأعمام الأغنياء؟

Rich Uncles هي عبارة عن منصة استثمار عقاري تقدم صناديق الاستثمار العقاري مع استراتيجيات استثمار فريدة. تتوفر هذه الاستراتيجيات من شركات سمسرة أكبر مثل Vanguard و Fidelity.

من هم الأعمام الأغنياء؟

"الأعمام" هم راي ويرتا ، المستثمر المؤسس ، وهارولد هوفر ، الرئيس التنفيذي. راي ويرتا هو رئيس مجلس إدارة مجموعة CBRE (بورصة نيويورك: CBG) ، وهي شركة مدرجة في قائمة Fortune 500 وهي أكبر شركة استثمار وخدمات عقارية تجارية في العالم. قد تتعرف على الشعار الموجود أسفل الكثير من اللوحات الإعلانية للطرق السريعة ولكنها ضخمة. لديهم 80000 موظف وقيمة سوقية تقارب 17 مليار دولار!

هارولد هوفر هو الرئيس التنفيذي لشركة Rich Uncles. إنه خبير عقاري متمرس ولديه 2 مليار دولار من الخبرة في المعاملات. في الثلاثين عامًا الماضية ، قام برعاية العديد من الصفقات العقارية مع مجموعة متنوعة من المواقف والإعدادات.

تأسست في عام 2012 ، الاسم الرسمي للشركة هو BrixInvest، LLC (لديهم dba “Rich Uncles”). الهدف المعلن هو جعل العقارات التجارية في متناول الأفراد. يفعلون ذلك من خلال تقديم صناديق الاستثمار العقاري ذات الحد الأدنى المنخفض. صندوق واحد لديه 500 دولار كحد أدنى بينما صندوق الإسكان الطلابي لديه الحد الأدنى للاستثمار من 5 دولارات فقط. ليس عليك أن تكون مستثمرًا معتمدًا.

أكبر صندوقين هما RW Holdings NNN REIT بأصول تبلغ 145 مليون دولار أمريكي وصندوق Rich Uncles Real Estate Investment Trust مع أصول تصل إلى 147 مليون دولار.

استراتيجيات الاستثمار العقاري

الأعمام الأغنياء صندوقين - الأعمام الأغنياء NNN REIT والإسكان الطلابي الأعمام الأثرياء REIT. الأسماء تلخص نهجهم.

ال الأعمام الأغنياء NNN REIT متخصص في الاستثمار في العقارات التجارية التي تستفيد من هيكل إيجار NNN ("الشبكة الثلاثية") ، بمتوسط ​​مدة إيجار متبقية تبلغ 8 سنوات. فهي تقصر ديون الشراء على 50٪ من المحفظة وتركز على العقارات المؤجرة من قبل مستأجرين ذوي جدارة ائتمانية.

يسردون الخصائص المملوكة في كل REIT. يمكن أن يمنحك هذا فكرة جيدة عن استراتيجية الاستثمار الخاصة بهم. يمتلكون عقارات مثل لياقة بدنية لمدة 24 ساعة في لاس فيغاس ومنشأة 3M في ديكالب ، إلينوي. هذه مساحات تجارية كبيرة مؤجرة لشركات سمعت عنها من قبل. يركز الصندوق الوطني على عقود إيجار Triple Net (ومن ثم NNN) ويستحوذون على العقارات بنسبة 50 ٪ + نقدًا.

ال إسكان الأعمام الأغنياء REIT متخصص في السكن الطلابي. هذه هي 150 سريرًا كحد أدنى ، ومعدلات إشغال 90٪ على مسافة ميل واحد سيرًا على الأقدام من جامعات NCAA Division I التي تضم 15000 طالبًا مسجلاً على الأقل. كان أحد أحدث استثماراتهم هو Stadium View Suites بالقرب من ولاية آيوا. وهو عبارة عن وحدة سكنية تضم 518 سريرًا بنسبة إشغال تبلغ 99٪.

من الصعب العثور على الموقع ولكن NNN REIT حقق عائدًا سنويًا بنسبة 7 ٪. حقق صندوق الإسكان الطلابي (REIT) عائدًا سنويًا بنسبة 6 ٪ حتى الآن. كلاهما قاما بتوزيعاتهما في الموعد المحدد شهريًا ولم يفوتهما الدفع بعد. ومع ذلك ، فإن الأداء السابق لا يشير إلى العوائد المستقبلية. 🙂

مستوى إفصاحهم عن ممتلكات الصندوق على ما يرام. ستقرأ كل قائمة مثل كتيب صغير وتكون خفيفة على التفاصيل ، لكنها توفر نظرة ثاقبة. إنه يمنحك طعمًا جيدًا لما يفعله الصندوق على الرغم من ذلك.

عملية التسجيل

تتيح لك بعض المنصات العقارية الأخرى الممولة من الجمهور الاطلاع على الاستثمارات دون تسجيل. يتطلب منك الأعمام الأغنياء التسجيل ، على الرغم من أنه مجاني تمامًا.

عندما تقوم بالتسجيل ، هناك قائمة منسدلة تطلب منك هدفك الاستثماري. يمكنك الاختيار من تخطيط التقاعد أو التدفق النقدي أو تنويع المحفظة أو الاستثمار العقاري التجاري. من هناك ، تقوم بملء معلومات التسجيل النموذجية (الاسم والبريد الإلكتروني ورقم الهاتف وكلمة المرور والبلد والدولة).

من هنا - تختار نوع ملكية الحساب. بمجرد إكمال هذه الخطوة ، سيكون لديك حساب مفتوح ويمكنك البدء في النظر إلى العقارات التي يمتلكونها.

إذا واصلت ، فأنت تبدأ في عملية التسجيل للاستثمار - فرد أو مشترك أو ثقة أو كيان أو تقاعد - وهي تقدم تفسيرات لكل منها. إذا كنت ترغب في الاستثمار من خلال خطة تقاعد ، فسيتعين عليك إنشاء حساب تقاعد موجه ذاتيًا بشكل منفصل. اخترت الفرد.

من هنا ، يمكنك اختيار الاستثمارين المتاحين:

على الرغم من عدم وجود متطلبات مستثمر معتمد ، إلا أن هناك متطلبات تتعلق بالدخل وصافي القيمة. لست متأكدًا من سبب وجودها ولكنها موجودة.

بالنسبة لصندوق Rich Uncles NNN REIT - إذا كان إجمالي الدخل السنوي لديك أقل من 70 ألف دولار ، فأنت بحاجة إلى صافي ثروة يزيد عن 250 ألف دولار. إذا كنت ترغب في الاستثمار في صندوق الإسكان الطلابي ، فعليك إثبات أن استثمارك لا يشكل أكثر من 10٪ من إجمالي ثروتك الصافية.

لقد اخترت صندوق الطلاب بحد أدنى 5 دولارات.

يمكنك الاستثمار بأقل من خمسة دولارات ، مما يمنحك حصة واحدة وتختار الاستثمارات التلقائية. يمكنك جمع أرباح الأسهم نقدًا أو اختيار إعادة استثمارها. بعد ذلك ، عليك تقديم معلومات الحساب ، بما في ذلك الهوية ورقم الضمان الاجتماعي ، بالإضافة إلى مصادر التمويل للحصول على أموالك. في غضون دقائق قليلة ، تكون قد انتهيت!

أتعاب الأعمام الأغنياء

لا يتقاضى الأعمام الأغنياء أي رسوم أو عمولات على المعاملات عند شراء الأسهم في صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بهم. العديد من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا ، مثل تلك الموجودة في Vanguard ، لا تفرض رسومًا على المعاملات أو العمولات / الأحمال. العديد من منصات العقارات الممولة من الجمهور لا تفرض رسومًا على المعاملات أيضًا.

عندما تبيع الأسهم ، هناك رسوم تستند إلى المدة التي احتفظت فيها بالأسهم:

• مملوك أقل من سنة - 3٪ رسوم إدارية
• مملوك من سنة إلى سنتين - 2٪ رسوم إدارية
• مملوك 2 - 3 سنوات - 1٪ رسوم إدارية
• مملوكة لأكثر من 3 سنوات - بدون رسوم إدارية

هذا ليس غير شائع ولن تسمح لك العديد من المنصات الأخرى بالبيع قبل انتهاء الصفقة (للصفقات الفردية).

على الرغم من عدم وجود أي رسوم على المعاملات ، إلا أن هناك رسومًا ستدفعها صناديق الاستثمار العقاري من شأنها تقليل عائداتك. لمعرفة كل هذه الرسوم ، عليك مراجعة نشرة العرض الخاصة بصندوق REIT المحدد.

على سبيل المثال ، في Brix Student Housing REIT ، الرسوم موجودة في الصفحة 18 من المنشور (كانت زيادة قدرها 50،000،000 دولار كحد أقصى):

• مصاريف التنظيم والطرح - حتى 3٪ من إجمالي العائدات يتم سدادها للكفيل.
• رسوم الاستحواذ - 3٪ للمستشار عن كل عملية استحواذ يقوم بها صندوق الاستثمار العقاري.
• رسوم إدارة الأصول - 0.1٪ رسم شهري من إجمالي قيمة الاستثمار للأصول (القيمة الدفترية).
• رسوم تنسيق التمويل - أي تمويل خارج الرهن العقاري يكون رسم التنسيق 1٪ من التمويل.
• نفقات التشغيل - تغطي نفقات التشغيل المتعلقة بالخدمات المقدمة إلى REIT ، مثل الإيجار وتكاليف الموظفين والمرافق وتكنولوجيا المعلومات ؛ لا تتجاوز 2٪ من متوسط ​​الأصول المستثمرة أو 25٪ من صافي الدخل (هذا معقد قليلاً ، لذا اقرأ التعميم إذا كنت تريد معرفة التفاصيل الكاملة).
• تعويضات المدير المستقل - يحصل المدراء المستقلون على 1000 سهم من الأسهم العادية لكل اجتماع مجلس إدارة أو اجتماع لجنة يحضرونه ، و 200 سهم لكل مراجعة ملكية واعتماد.
• رسوم التصرف - 3٪ للمستشار عن كل أصل يبيعه صندوق الاستثمار العقاري.
• رسوم المشاركة الثانوية - هذه رسوم الأداء معقدة بعض الشيء بحيث لا يمكن شرحها برصاصة واحدة ، الفكرة الأساسية هو أنه إذا كانت العوائد أعلى من مبلغ معين ، فإن المستشار يحصل على أجر يشترك فيه رأسا على عقل.
• رسوم التصفية - يحصل المستشار على 30٪ من الزيادة في القيمة الناتجة لكل سهم مقارنة بأعلى قيمة صافية قيمة سابقة للسهم الواحد (هذا مشابه لرسوم المشاركة ، ولكنه يبدأ عند البيع أو الاندماج).

يا للعجب!

فكيف يقارن هذا مع الآخرين؟

للوهلة الأولى ، يبدو أن هناك الكثير من الرسوم. لكن هل هذه حالة الأعمام الأثرياء الذين يوضحون لك كيف يتم صنع النقانق؟

عندما يشتري أي شخص عقارًا أو يبيعه ، هناك رسوم. الجميع يدفع لهم. يدفع لهم فانجارد. التخزين العام يدفع لهم. Fundrise يدفع لهم. يقوم الأعمام الأغنياء بتعداد هؤلاء بأنفسهم.

الرسوم مقابل. طليعة

هذه ليست مقارنة من تفاح إلى تفاح ، لكن دعنا نرى على أي حال.

عندما تقوم بمراجعة ملف نشرة إصدار صندوق Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX)، توجد رسوم سنوية قدرها 0.26٪. رسوم Vanguard رخيصة جدًا لأنهم لا يستحوذون على العقار. تشتري Vanguard شركات أخرى تشتري الشركات. يتم دمج هذه التكاليف المماثلة في العائدات حتى لا تراها أبدًا.

تعتبر الرسوم السنوية لـ Vanguard 0.26٪ رخيصة مقارنة بـ ~ 1.27٪ (0.1٪ مركبة شهريًا لمدة 12 شهرًا) لأن صندوق Vanguard ضخم.

الرسوم مقابل. Fundrise

Fundrise أفضل مقارنة ومراجعة تقديم تعميم بقيمة 50،000،000 دولار أمريكي للصندوق الإلكتروني الوطني، وجدت مصاريف مشابهه:

• تكاليف التنظيم والطرح - يتم تعويض الكفيل بحوالي 500،000 دولار أمريكي (1٪).
• رسوم إدارة الأصول - رسوم سنوية قدرها 0.85٪ - 1.0٪ من إجمالي قيمة الاستثمار للأصول تُدفع كل ثلاثة أشهر.
• رسوم التصرف - 1.5٪ للمستشار عن كل أصل يبيعه صندوق الاستثمار العقاري حيث يعمل المدير كمطور أو مشارك في البيع.
• رسوم التطوير الفصلية - 5٪ للمدير من إجمالي تكاليف التطوير ، باستثناء الممتلكات (على غرار رسوم الاستحواذ).

يبدو أن الأعمام الأثرياء لديهم المزيد من الأطراف المسماة - مستشار مقابل. مدير - لكن Fundrise لديها رسوم أقل قليلاً.

حول صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة

تقدم الأعمام الأثرياء صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة - وهي متاحة للجمهور ولكن لا يتم تداولها في أي بورصة. عليك أن تعامل مثل هذه الاستثمارات غير السائلة لأنه لا يوجد سوق يمكنك بيعها. إذا كنت ترغب في بيع (استرداد) أسهمك ، فيمكنك القيام بذلك فقط مع Rich Uncles.

إذا امتلكت الأسهم لمدة تقل عن ثلاث سنوات ، فستكون هناك رسوم إدارية بنسبة 1-3٪ مرتبطة بالبيع.

أيضًا ، هناك بعض الصعوبات في حساب صافي قيمة الأصول لصندوق أصوله الأساسية هي العقارات. على سبيل المثال ، إذا كنت تشتري أسهمًا في صندوق REIT غير متداول بسعر 5 دولارات للسهم وكان صافي قيمة الأصول أقل ، فأنت تدفع قسطًا. هذا القسط هو رسم فعلي لأنك تدفع 5 دولارات مقابل شيء تقل قيمته عن 5 دولارات.

إنه أقل تعتيمًا من الخيارات الأخرى وهكذا قامت FINRA بتجميع ورقة الحقائق هذه حول صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة التي يجب عليك مراجعتها.

شيء يجب أن تكون على علم به.

بدائل الأعمام الأغنياء

حتى يتم فتح Rich Uncles احتياطيًا ، أوصي بهذه البدائل المتاحة لجميع المستثمرين (وليس فقط المعتمدين):

Fundrise

Fundrise هي واحدة من أقدم منصات الاستثمار العقاري للتمويل الجماعي للمستثمرين غير المعتمدين. لديهم eREIT الذي يجمع استثماراتهم ولكن ليس لديهم تركيز ضيق مثل الأعمام الأغنياء. لديهم إستراتيجية ، موضحة في مستندات العرض الخاصة بهم ، ومجرد 1000 دولار كحد أدنى. لدينا مراجعة كاملة لـ Fundrise.

تعرف على المزيد حول Fundrise

ستريتوايز

ستريتوايز هو بديل يركز على العقارات التجارية. إنها جديدة نسبيًا ولكنها تتمتع بسجل حافل في ذلك الوقت القصير ، وتوقع دفع أرباح بنسبة 8-9٪ في عام 2021. لديهم أيضًا حد أدنى قدره 5000 دولار ويمكن الوصول إليه من جميع مستويات المستثمرين.

يمكنك مشاهدة مراجعتنا الكاملة لـ Streitwise هنا.

تعرف على المزيد حول Streitwise

ملخص

أجد أن إستراتيجيتهم الاستثمارية رائعة. إنه شديد التركيز ويوفر معدل عائد يمكن مقارنته بالمنصات الأخرى.

في حين أن منصة مثل RealtyMogul سيسمح لك بالاستثمار في العقارات الفردية ، يتطلب منك أن تكون مستثمرًا معتمدًا. أنت تشتري في صندوق في Rich Uncles لذلك لا تحتاج إلى أن تكون مستثمرًا معتمدًا.

Fundrise قابلة للمقارنة ولكن عروضهم لا تركز على الليزر. يركز صندوق الإسكان الطلابي ريتش أونكلز على ما يريدونه - يجب أن يكون على بعد ميل واحد من حرم جامعي يزيد عن 15000 طالب به 150 سريرًا على الأقل. هذا محدد وأنا أحب ذلك.

إنهم يستحقون النظر إذا كنت ترغب في الانخراط في العقارات باستخدام استراتيجية الاستثمار هذه.

الأعمام الأغنياء

9

شاملة

9.0/10

نقاط القوة

• صناديق الاستثمار العقارية شديدة التركيز
• رسوم معقولة
• لا يشترط أن تكون مستثمرًا معتمدًا

نقاط الضعف

• استراتيجيتان للاستثمار فقط - NNN أو Student Housing