فيما يلي منشور ضيف من صديقي إريك مورمان ، الذي ارتكب جريمة قتل في استثمارات عقارية في بلدة صغيرة.
لقد كنت مستثمرًا عقاريًا بدوام كامل لسنوات عديدة حتى الآن. لقد بدأت بمزيج من الحاجة الماسة (درجة الماجستير ، بدون عمل ، ولا مال) ، ووعد بأرباح ضخمة دون الحاجة إلى خبرة أو أموال لبدء المشروع.
لم أكن قد التحقت أبدًا بفصل في العقارات ولم يكن لدي أي فكرة عن كيفية الإصلاح اى شى. لم يكن لدي حتى أو أعرف كيف تستثمر بمبلغ 1000 دولار! الميزة الوحيدة التي كانت لدي هي والد كان معلمًا رائعًا ورائد أعمال مثالي.
بالطبع ، هناك الآن طرق أسهل للبدء الاستثمار في العقارات. مواقع الاستثمار العقاري على الإنترنت مثل Fundrise تسمح لك باستثمار مبلغ صغير من المال للتعرض للاستثمارات العقارية في جميع أنحاء البلاد. يعد الاستثمار العقاري عبر الإنترنت الآن أفضل طريقة لكسب المال في العقارات وبناء ثروة سلبية طويلة الأجل.
ولكن عندما تسمع أنه يمكنك شراء منازل بدون نقود ، صدق ذلك. أريد اليوم أن أشارك أفضل أربع طرق يمكنك من خلالها كسب المال في العقارات ، مع الإيجابيات والسلبيات لكل منها.
جدول المحتويات
- 4 طرق لكسب المال في الاستثمار العقاري
- ما هي أفضل طريقة لكسب المال في العقارات؟
- الحد الأدنى
4 طرق لكسب المال في الاستثمار العقاري
- مواقع الاستثمار العقاري على الإنترنت
- الإيجار مع خيار الشراء
- الخيار خاصية
- بيع بالجملة
قبل أن أبدأ ، دعني أقول إنني سأقدم فقط شرحًا أساسيًا للغاية لهذه الأفكار.
يمكنني بسهولة كتابة كتاب عن كل كتاب بمفرده ، ولكن ها هي عظام الاستثمار بدون نقود أو ائتمان. هذه قراءة رائعة أخرى من جيف عن أفضل الاستثمارات قصيرة الأجل هناك ، لذا تحقق من ذلك أيضًا!
1. مواقع الاستثمار العقاري على الإنترنت
غيرت مواقع الاستثمار عبر الإنترنت اللعبة في السنوات الأخيرة. مع هذه المواقع يمكنك امتلاك حصص كسرية من المشاريع العقارية. ما يعنيه هذا هو أنه يمكنك التعرض للعقار ، لكنك لست بحاجة إلى طرح مبالغ ضخمة من رأس المال أو التعامل مع المستأجرين. هذا هو بدقة استراتيجية الدخل السلبي.
Fundrise هو أفضل اختيار لي في هذه الفئة لأنه يمكنك البدء بمال قليل جدًا ولست بحاجة إلى أن تكون مستثمرًا معتمدًا. بالنسبة للمواقع الأخرى ، يجب أن تقر بأن لديك صافي ثروة تزيد عن مبلغ معين أو تحقق مبلغًا معينًا من المال سنويًا.
إليك رابط كامل مراجعة Fundrise.
كيف تعمل
باستخدام Fundrise ، يمكنك البدء بمبلغ بسيط يصل إلى 500 دولار. تفتح حسابًا وتحدد من بين عدد من خيارات المحفظة. يفرض Fundrise رسومًا إدارية تبلغ حوالي 1٪ سنويًا ، وهي نسبة منخفضة نسبيًا مقارنة بالخيارات الأخرى ، وكان العائد السنوي لعام 2019 هو 9.47٪.
ما تكسبه
بالاستثمار بهذه الطريقة ، تحصل على قدر كبير من الحرية وتكتسب التعرض لفئة الأصول العقارية بقليل من المال أو الجهد.
ماذا تخاطر
لا يمكنك حقًا استخدام أي خبرة محلية قد تكون لديك ، ولا تشعر بالضرورة بالفخر الذي يأتي من زيارة مشروع عقاري تمتلكه بالكامل وتحسنه ويمكنك رؤيته بسهولة. بالنسبة لبعض الناس ، يعد هذا عامل جذب كبير للاستثمار بالطريقة القديمة!
2. الإيجار مع خيار الشراء
الطريقة الثانية أنا كسب المال في العقارات الذي أريد تقسيمه من أجلك هو الحصول على عقار باستخدام "عقد إيجار مع خيار الشراء.”
كيف تعمل
هذا هو المكان الذي تستأجر فيه عقارًا من بائع مقابل مبلغ محدد من المال كل شهر ، مع الحق الحصري في شراء العقار خلال فترة زمنية معينة.
لا يوجد إغلاق في بداية هذه الصفقة ، مجرد عقد ينص على الاتفاقية.
الآن بعد أن أبرمت عقدًا مع البائع ، يمكنك العثور على "مشتري مستأجر" للانتقال إلى العقار. أنت توقع عقد إيجار مع خيار الشراء معهم ، وبالتالي ، لديك خيار تأجير شطيرة.
سوف يمنحك المشتري المستأجر وديعة غير قابلة للاسترداد مقابل حقه الحصري في خيار العقار بسعر محدد لفترة زمنية محددة ودفع إيجار شهري أثناء إقامتهم في العقار.
كملاحظة جانبية ، لم أوقع أبدًا على أي شيء أو أجري أي معاملات عقارية دون مراجعة المحامي الخاص بي للوثائق. إنه يستحق اموال اضافية، ثق بي. سنتحدث أكثر عن أهمية المحامين في منشور آخر.
كما ذكرت ، هناك الكثير الذي يدخل في وضع معاملة خيار التأجير معًا ، ولكن هذا هو الأساس الذي يعمل به. هناك العديد من الإيجابيات والسلبيات لهذا النوع من المعاملات. دعنا نأخذ دقيقة لإلقاء نظرة على بعضها. أولا ، دعونا نلقي نظرة على الإيجابي.
ما تكسبه
لقد حصلت على عقار بدون أموال وكسبت أموالًا من المشتري المستأجر الخاص بك من خلال وديعته غير القابلة للاسترداد ، بالإضافة إلى مدفوعاتهم الشهرية (يجب عليك دائمًا كسب المال من الفارق الشهري بين المشتري والبائع.)
نصيحة محترف: لدي قاعدة لا تقل عن 200 دولار من التدفق النقدي الإيجابي شهريًا لكل عقار. لدي بعض ما يصل إلى 600 دولار ، لكن كقاعدة عامة ، أحب أن أحصل على 200 دولار على الأقل لكل منزل كل شهر. من الناحية النظرية ، سيذهب المشتري المستأجر الخاص بك في وقت ما إلى أحد البنوك ويخرجك ، وستجني جزءًا كبيرًا من المال عندما يفعل ذلك!
ماذا تخاطر
هذا هو الواقع ، وهو شيء لن تسمعه في غالبية ندوات الاستثمار العقاري ، حيث يحاول الشخص المتحدث بيع برنامجه / برنامجها.
في تسعين بالمائة من الوقت ، يكون المشترون المستأجرون من مشتري الائتمان B & C. إنهم ينجذبون إلى برنامج "الإيجار من أجل التملك" الخاص بك لأنه لا يوجد بنك سيقرضهم المال على الإطلاق.
في هذا الاقتصاد والسوق ، هؤلاء المشترون هم في كل مكان.
الحقيقة هي أن القليل منهم (فقط 10% في تجربتي) تنظيف رصيدهم بالفعل وينتهي بهم الأمر بشراء المنزل. أيضًا ، سيكون لديك عدد كبير ستضطر إلى إخلائه من سيمزق الممتلكات. أقول هذا ليس لإخافتك ، ولكن لتجهيزك إذا كانت هذه هي السيارة العقارية التي تختار متابعتها.
إذا قمت بذلك ، فتأكد من حصولك على وديعة ضخمة من الخيار لتغطية الإيجار المفقود وأتعاب المحاماة والأضرار التي لحقت بالممتلكات.
هل تستحق ذلك؟
هل هناك أموال يمكن جنيها من خلال خيارات التأجير؟ نعم فعلا.
إذا وجدت المشتري المناسب للمستأجر ، بغض النظر عما إذا كان يشتري المنزل ، فستكسب المال من وديعة الخيار ، وانتشار الإيجار الشهري. إذا لم تكن مجبرًا على إخلاء هذا الشخص ، ولم يقم بتمزيق المنزل عند مغادرته ، فاعتبر نفسك محظوظًا.
هل الاستثمار العقاري مع خيارات التأجير سهل؟ مستحيل. لقد عانيت من الصداع من خيارات التأجير أكثر من أي نوع آخر من المعاملات.
من ناحية أخرى ، لديك بائع يصرخ عليك لبيع منزله والحصول على القرض من اسمه ؛ بغض النظر عن طول الإطار الزمني الذي يتعين عليك إنجازه. من ناحية أخرى ، لديك مشتري ائتمان B / C أقل بكثير من الدافع للقيام بما يحتاجه لتمويل المنزل بالفعل.
إذا كنت منخرطًا في هذا النوع من المعاملات ، فيجب أن يكون لديك جلد سميك وأن تكون مستعدًا للتعامل مع الدعاوى القضائية والصداع وليس بالقرب من إمكانية الربح التي وعد بها "المعلمون".
لدي أكثر من عشرين خيارًا للتأجير في هذه اللحظة بالذات. ما زلت أطاردهم ، لكني حذر جدًا وشبه متردد في متابعة المزيد. السبب الرئيسي؟ هناك أموال أسهل يمكن جنيها في العقارات ، وسأوضح لك ليس فقط ما هي ، ولكن كيف تفعل ذلك... .. الطريق الصحيح.
3. الخيار خاصية
الطريقة الثالثة لكسب المال في الاستثمار العقاري بدون أموال أو ائتمان هي "خيار" عقار.
كيف تعمل
يشبه هذا النوع من المعاملات خيار التأجير ، ولكنه مختلف جدًا أيضًا. اعتبره ابن عم Lease Option ، الذي هو أكثر إثارة وأكثر متعة.
هذا هو الفرق البسيط بين الاثنين:
- خيار التأجير: وافق البائع على أخذ دفعة شهرية لفترة زمنية محددة ، مع تحديد سعر الشراء في وقت ما في المستقبل. لا أقبل أقل من 5 سنوات لهذه المعاملات وأحاول الحصول على عشر سنوات.
- خيار الشراء: البائع لا يقبل دفعات شهرية. لقد منحوك ببساطة الحق الحصري في شراء عقار بسعر معين لفترة زمنية معينة.
لماذا يختار البائع واحدًا على الآخر؟
دعونا نلقي نظرة على بعض الظروف والأسباب التي قد تقنع البائع بأن يقرر بطريقة أو بأخرى.
- مع الخيار ، يمكن للبائع الاستمرار في العيش في المنزل. في الوقت نفسه ، سيستمر في سداد الدفعة الشهرية والعناية بجميع أعمال الصيانة والإصلاحات. قد لا يرغب البائع في قبول مدفوعات شهرية ، مع فكرة أن شخصًا آخر يعيش في منزله. على الرغم من أنه قد يكون لديهم الدافع للبيع ، إلا أن فكرة تناول شخص آخر العشاء والتجول عارياً حيث قاموا بتربية أطفالهم قد تكون أكثر من اللازم بالنسبة لهم.
- قد لا يكون لديهم الوقت المطلوب لخيار الإيجار. إذا تأخر البائع عشرة أشهر عن مدفوعاته مع طرق الرهن ، وأنت (المستثمر) لا تريد لتعويض هذه المدفوعات ولكن لا يزال هناك طن من الأسهم في المنزل ، قد يكون الخيار هو خيارك الوحيد ، دون الدفع السيولة النقدية.
- مع وجود "خيار" مباشر ، ليس لدى البائع ما يخسره. لديك فترة زمنية محددة لشراء منزلهم ، وهو ما ستفعله فقط إذا وجدت مشترًا بسعر أعلى مما لديك خيار له. في هذا النوع من المعاملات ، لا يكون جمهورك المستهدف هو مشتر ائتمان B / C ، بل هو الفرد الذي لديه نقود أو القدرة على الذهاب إلى أحد البنوك والحصول على قرض.
لماذا يجب (أو لا يجب) الاستثمار
الإيجابيات بالنسبة لك المستثمر هي كالتالي: أنت لا تتعامل مع مشترين مستأجرين ، الإصلاحات التي تركتها المشترون المستأجرون ، البائعون الغاضبون ، الإخلاء ، الدعاوى القضائية ، الدفعات الشهرية مع عدم وجود مشتر مستأجر... القائمة تطول و على.
السلبيات هي أنك لا تكسب أي أموال على الإطلاق إلا إذا نجحت في العثور على مشترٍ مؤهل في غضون الوقت المخصص في خيارك للشراء. يستفيد البائع لأنه لا يدفع عمولة عقارية ، وله امتياز العيش في المنزل أثناء محاولتك بيعه.
4. بيع بالجملة
الطريقة الرابعة لكسب المال في العقارات يمكن أن تتطلب في الواقع أن يكون لدى المستثمر نقود ، على الرغم من أن ذلك ليس مطلوبًا.
هذه التقنية هي أفضل وأسهل طريقة للمستثمرين الجدد عديمي الخبرة لكسب المال "السريع" في العقارات. في الواقع ، هذا هو أفضل وأسهل طريقة للمستثمرين المخضرمين والمحنكين لكسب المال "السريع" في العقارات.
البيع بالجملة هو فن، وأنا أستخدم تلك الكلمة عن قصد ، لأكون قادرًا على تقييم القيمة المحتملة للممتلكات بدقة وشرائه بسعر منخفض جدًا ، يمكنك بيعه بسرعة نقدًا إلى عامل إعادة تأهيل آخر أو مستخدم نهائي سيقوم بذلك هم منزل الأحلام، دون إصلاح أي شيء ، بغض النظر عن مدى جودة أو سوء حالة العقار.
الآن ، قد تقول ، لست بحاجة إلى نقود لهذه الإستراتيجية. يمكنني ببساطة اختيار العقار بسعر الجملة ثم بيعه إلى عامل إعادة التأهيل أو المستخدم النهائي. أنت محق تمامًا ، لكن من النادر أن تجعل مالكًا يقبل سعر الجملة.
ستقدم 100 عرض جملة للمالكين قبل قبول أحدهم.
حيث سيكون لديك حظ أفضل بكثير هو شراء حبس الرهن من البنوك.
في حين أن غالبية عروضك الأولية ستظل مرفوضة من قبل البنوك ، إلا أنها كذلك كثير على الأرجح لقبول عرض بالجملة. كما أنهم لن يسمحوا لك أبدًا بالاختيار بين الممتلكات. إنهم يقبلون النقد فقط وسيطلبون منك إثبات الأموال قبل أن ينظروا حتى في عرضك.
ما هي أفضل طريقة لكسب المال في العقارات؟
إذا كنت تستطيع السمع لا عدة مرات في اليوم والحفاظ على ملف متابعة مستمر مع الجميع عروض البيع بالجملة المقدمة ، ستجني أموالًا في العقارات أكثر من معظم "زعانف المنزل" التي تراها تلفزيون.
يمكن جني الأموال من العقارات بعدة طرق مختلفة. لن أدعي أبدًا أن أسلوبًا معينًا لا يستحق وقتك. كلهم يعملون ، بعضهم أفضل من البعض الآخر.
لا يركز أذكى وأفضل المستثمرين وقتهم فقط على الإيجارات أو إعادة التأهيل ، ولا يتأرجحون أبدًا أو يقومون بأعمال إعادة التأهيل بأنفسهم.
أفضل وأنجح مستثمري العقارات هم الذين يركزون على أن يكونوا مهندسي معاملات و أن يصبحوا سادة التفاوض والعلاقات مع المستثمرين الآخرين وقبول حقيقة أن المال الحقيقي هو صنع في دفع الورق ، وليس طرق المسامير.
بينما تنمو في حياتك المهنية في مجال الاستثمار العقاري ، ستحتاج دائمًا إلى محفظة ثابتة من أنواع مختلفة من المعاملات الجارية في نفس الوقت. يركز بعض المستثمرين على استراتيجية واحدة معينة ويكسبون الكثير من المال.
ومع ذلك ، فإنني أفضل أن يكون لدي المعرفة لأخذ أي صفقة جاءت في طريقي وتحويلها إلى نقود. لدي باستمرار تدفق مستمر من البيع بالجملة وخيارات التأجير وإعادة التأهيل والبناء الجديد وأي شيء آخر يمكنني الحصول عليه.
كما ذكر سابقا؛ كل هذه الاستراتيجيات (وغيرها الكثير التي لم أذكرها في هذه المقالة) لها مكانها ويمكنها كسب المال بسرعة. ومع ذلك ، بالنسبة للمستثمر الجديد ، الذي يستعد لجني ملايين الدولارات التي وعد بها "المعلمون" ، يركزون على خيارات وصفقات البيع بالجملة.
الحد الأدنى
إن امتلاك النقود ليس ضروريًا لكسب المال في الاستثمار العقاري ، ولكنه يجعل العملية أسهل.
مع تقدمك في حياتك المهنية ، سوف ترغب في العثور على طريقة للحصول على بعض النقود ، سواء كان ذلك من مقرضي الأموال الخاصة أو البنوك.
المعاملات أنظف ومع الخبرة ، ستزيد ثقتك في إدارة الصفقة بشكل صحيح وستزيد الأموال المعرضة للخطر. لكن في الوقت الحالي ، قم بعمل فوضى بأقل قدر ممكن من المخاطرة وحافظ على الإيمان بوجود شيك في نهاية النفق.
بالنسبة لي ، كان الشيك الأول الذي حصلت عليه صغيرًا ، لكنه منحني الثقة للاستمرار. كان من الجيد رؤية الشيكات الأكبر التي تحذو حذوها. أعدك ، لم يكن من السهل الوصول إليهم ، ولكن مع التدريب المناسب والعمل الجاد والقليل من الحظ ، يمكن أن يكون اسمك بسهولة في هذه الفحوصات.
دعني أوضح لك كيفية الوصول إلى هناك.