Actualizați: După cum se dovedește, această proprietate de închiriere este o investiție foarte bună. Locurile de muncă vacante au fost zilnice, chiria a fost majorată cu 100 USD și au existat cheltuieli minime legate de reparații și întreținere. Vezi analiza mea actuală a fluxului de numerar Aici care arată rentabilități în jur de 10% (chiar și cu plățile principale incluse).
Căutați prima dvs. proprietate de închiriat? Verificați-ne Cum să găsiți proprietăți de închiriere ghid sau începeți căutarea proprietății la Roofstock.
Actualizare anterioară: Unii mi-au sugerat să înlătur principalul din această cheltuială, deoarece acest lucru se întoarce la mine sub formă de capitaluri proprii. Principalul este în medie de 207 USD pe lună în 2012, ceea ce face cheltuielile mele anuale totale 17.940 USD - 2484 USD = 15.456 USD. Acest lucru ar produce o rentabilitate de 10% cu o rată de vacanță de 0%. Este acesta un mod adecvat de a calcula rentabilitatea?
Are o bucătărie grozavă!
Sunteți interesat să dețineți o proprietate de închiriat pe care să o creați flux de numerar suplimentar?
Ei bine, urmărește-mă cu mine în următoarele săptămâni și luni și urmărește-mă cum fac toate greșelile începătorilor pentru tine.
Sunt oficial proprietar de proprietate de închiriat. Iată statisticile de pe unitatea mea de închiriere:
- 2182 de metri pătrați casă de oraș
- 3 dormitoare și 2,5 băi
- Construit în 2007
- Excelent district școlar
Această proprietate are multe lucruri: școli bune, criminalitate redusă, numeroase locuri de muncă, acces rapid la cumpărături, educație și oraș. Este, de asemenea, o casă de oraș, astfel încât întreținerea ar fi doar în interior.
Cumparatura
Nimic prea interesant în ceea ce privește achiziționarea închirierii noastre. Este de fapt vechea noastră casă. Tocmai am achiziționat un loc nou și am decis să păstrați această proprietate drept închiriere. Am cumpărat această proprietate de închiriat în 2007 pentru 205.000, reducând 20%. Noi refinantat in august 2011 înapoi la 30 de ani la noua rată de 4.875%. Valoarea actuală a plății este de 156.004,31. Zillow.com apreciază proprietatea la 197.800 USD. Prin urmare, ați putea spune că în prezent am investit 41.796 USD în această proprietate.
Nerespectarea regulii de 1%
O regulă bună atunci când evaluați prima proprietate de închiriere este să vedeți dacă respectă regula de 1%. Adică, prețul pe care îl puteți închiria proprietatea pentru fiecare lună este egal cu cel puțin 1% din prețul de cumpărare al proprietății. Pentru mulți profesioniști în domeniul imobiliar, acesta este un mod de a ști rapid dacă proprietatea va putea produce un flux de numerar pozitiv anual.
Folosind această regulă, unitatea mea a fost achiziționată pentru 205.000 USD și ar trebui să poată închiria cu 2050 USD pe lună. Din păcate, nu pot să o închiriez atât de mult. Ar trebui să pot obține 1750 USD pe lună, sau 0,85%. Acest lucru nu este rău, dar îmi permite să știu că ar putea să-l reducă cu privire la posibilitatea de a fluxul de numerar al acestei proprietăți. Unii au sugerat că 0,7% este punctul limită absolut atunci când se evaluează inițial proprietățile.
Dar întoarcerea?
În ceea ce privește revenirea așteptată, mai întâi investiții imobiliare o să-l taie aproape. Proprietatea ar trebui să fie închiriată pentru 1750 USD, în funcție de ceea ce văd cu unități similare din cartier.
Venitul brut din închiriere
Chirie - 1.750 USD
- x 10,5 luni (10% post vacant) = 18.375 USD
Tarife alternative de post vacant
- x 11 luni (7,5% loc liber) = 19.250 USD
- x 12 luni (0% loc liber) = 21.000 USD
Cheltuieli
- Ipoteca - 842 USD
- Impozite pe proprietate - 353 USD
- HOA - 175 USD
- Asigurare 25 USD
- Reparații și întreținere 100 USD *
- Total = 1495 USD
- x 12 luni = 17.940 USD
* Taxele HOA includ îngrijirea gazonului și reparațiile structurale externe.
Venitul net din închiriere
Acum, să scădem cheltuielile noastre din venitul brut și să determinăm venitul nostru net și rentabilitatea potențială a investiției.
Venit net pe închiriere pe an = 18.375 USD - 17.940 USD = 435 USD
- Rentabilitatea investiției = 435 USD / 41.796 USD (numerar investit în închiriere) = 1,04%
Tarife alternative de post vacant
- Rentabilitate cu 7,5% post vacant = 1310 $ / 41.796 $ = 3,13%
- Rentabilitate cu 0% post vacant = 2060 $ / 41.796 $ = 4,93%
Pe baza acestor numere, se pare că aș putea câștiga de la 400 la 2000 de dolari în primul an. Randamentele ar putea fi mai slabe, dar sunt destul de proaste, având în vedere banii pe care i-am legat, datoriile pe care le port și cantitatea de timp pe care o folosesc pentru a le gestiona. Randamentele nu se apropie de 10% sugerate de Jim Randel în cartea sa despre proprietăți de investiții.
Alternativ, aș putea lua 41.796 de dolari și a câștiga 1,25% într-un cont de economii online asigurat FDIC chiar acum. Aș putea, de asemenea, să-l iau și să-l investesc în piață și să obțin un randament mult mai mare fără niciun efort.
Concluzia este că, chiar dacă această proprietate funcționează la cel mai înalt potențial (adică fără reparații majore și fără locuri libere îndelungate), totuși nu are o rentabilitate atât de mare pentru banii mei. Am o apreciere potențială pentru a aștepta cu nerăbdare într-o zi, dar acesta poate fi un vis pipăit.
Presupun că aș putea crește prețul închirierii la 1800 USD, dar asta ar însemna doar 500 USD suplimentari și probabil că mi-aș crește timpul liber.
Care sunt gândurile voastre, băieți și prieteni? Ar trebui să păstrez proprietatea pentru acest tip de returnare? Îmi lipsește ceva? Pot cumva crește rentabilitatea proprietății (fie prin adăugarea de valoare, fie prin creșterea efectului de levier)?
 |
 |
 |
|
|---|---|---|---|
| Colectia Rent | ACH gratuit Plată expres de 2,99 USD |
Taxă de 2 USD ACH Taxă de 3,5% pentru cardul de credit sau de debit |
Plăți EFT de .050 $ Taxă de 2,75% pentru cardul de credit |
| Timp de depunere | 4-5 zile ACH 3 zile expres |
3 zile | 1-2 zile |
| Restricționați plățile parțiale | Sfârșitul contractului de închiriere | da | da |
| Conturi de depunere multiple | da | da | Da, pentru o taxă suplimentară |
| Taxe de întârziere automate | Fix | Fix sau% | Fix |
| Verificare a antecedentelor | $24.99-$39.99 | $18.95-$34.95 | Screening de bază: 15 USD Premium: 18 USD |
| Verificare credit | $24.99-$39.99 | $35 | Parte a ecranizării (deasupra) |
| Arendă digitală | Nu | Parte a planurilor plătite | Disponibil |
| Asigurarea chiriasului | Disponibil | Disponibil | Disponibil |
| Începeți cu Cosy | Creați un cont gratuit | Începeți o încercare gratuită cu Buildium |
Continua să citești:
Colecția Rent: Care este cel mai bun mod de a colecta chiria de la chiriașul dvs.?
Cum să investești bani: Ce trebuie să știi pentru a începe
Cum se calculează fluxul de numerar al proprietății de închiriere
Cum să cumpărați o casă fără bani (sau mici) în jos
Philip Taylor, alias „PT”, este CPA, blogger, podcaster, soț și tată a trei copii. PT este, de asemenea, fondatorul și CEO al conferinței și expoziției din industria finanțelor personale, FinCon.
El a creat Part-Time Money® în 2007 pentru a-și împărtăși sfaturile cu privire la bani, pentru a se răspunde (în timp ce plătind datorii de peste 75.000 de dolari) și să-i întâlnești pe alții pasionați să se îndrepte spre financiar independenţă.
Bună, sunt Philip Taylor (alias „PT”), CPA, blogger și fondator al FinCon.
Începutul unei agitații laterale a dus la schimbări uimitoare în viața mea.
Eu și echipa de experți folosim acest site pentru a ne împărtăși pasiunea pentru afaceri, finanțe personale, investiții, imobiliare și multe altele.
Misiunea noastră este să vă ajutăm să vă îmbunătățiți viața, descoperind și scalând o agitație cu jumătate de normă sau o idee de afacere mică.