Як купити та інвестувати в оренду нерухомості

Оренда житла для відпустки може бути прибутковим способом заробити гроші інвестиційна нерухомість або другий дім у популярному туристичному місці.

Залежно від ринку оренда нерухомості на відпочинок може приносити навіть більше, ніж довгострокова оренда нерухомості. Вам також не потрібно перевіряти орендарів або турбуватися про пропущену орендну плату чи можливість примусового виселення.

Ось кілька моментів, на які слід звернути увагу, і найкращі платформи для купівлі житла для відпочинку.

Зміст

1. Що таке оренда на відпочинок?
2. Як купити та інвестувати в оренду нерухомості
1. Потенційна окупність інвестицій
2. Місцеве законодавство про оренду нерухомості
3. Це гарне розташування?
4. Стан власності
5. Управління майном
6. Ділова подорож чи відпочинок?
7. Власність подвійного призначення
3. Найкращий спосіб придбати нерухомість для оренди на час відпочинку
1. Прибув
2. Урожайна вул
3. Збір коштів
4. Веб-сайти оренди на відпочинок
4. Плюси та мінуси купівлі оренди на відпочинок
1. плюси
2. мінуси
5. Заключні думки

🔃ОНОВЛЕНО: Оновлено в січні 2023 року, щоб відобразити зміну назви Arrived Home на Arrived.

Що таке оренда на відпочинок?

Приміщення для відпустки або короткострокової оренди зазвичай пропонується для одного гостя на термін менше 30 днів. Однак у деяких містах максимальний термін оренди менший.

Ваш будинок для відпочинку може бути нерухомістю для інвестицій на повний робочий день або другим будинком, який ви орендуєте, коли ви там не зупиняєтеся. Оренда житла для відпустки безпосередньо конкурує з готелями та закладами типу «ліжко та сніданок».

Як купити та інвестувати в оренду нерухомості

Коли ви порівнюєте інвестиційну нерухомість, ви повинні включити ці фактори у свій процес дослідження.

Потенційна окупність інвестицій

Оренда на відпочинок – це захоплююче явище альтернативні інвестиції, оскільки ви можете насолоджуватися річною прибутковістю, яка конкурує з фондовим ринком, володіючи матеріальним активом.

Ось кілька показників, які вам слід знати, щоб забезпечити позитивний прибуток від інвестицій.

Максимальна ставка

Багато інвесторів вимірюють рівень капіталізації (cap rate), щоб оцінити початковий прибуток. Багато хто вважає ставку понад 5% хорошим прибутком, а ставку 8-12% – ідеальною.

Щоб розрахувати максимальну ставку, розділіть чистий дохід від оренди на вартість покупки.

Формула: максимальна ставка = чистий дохід від оренди (валовий дохід-витрати) / ціна покупки

Максимальну ставку легше оцінити, якщо ви плануєте придбати поточну короткострокову нерухомість, а поточний власник може надати історію доходів і типові витрати.

Крім того, сайти оренди на відпочинок, як Airbnb і Vrbo мають щомісячний прибуток для господарів, щоб побачити, скільки заробляють подібні об’єкти.

Валовий дохід

Валовий дохід дає змогу дізнатися, який дохід від оренди ви можете отримати до витрат, вимірявши ваш дохід за попередні 12 місяців до витрат і податків.

Підрахувавши загальну річну орендну плату, ви ділите її на ціну покупки нерухомості. Цей відсоток є валовим надходженням.

Ця оцінка дає змогу скласти початковий бюджет, щоб визначити, на який дохід ви маєте виділити податки на майно, ремонт, комунальні послуги, іпотечні платежі та непередбачені витрати, перш ніж занурюватися в готівку резервів.

Якщо ви націлені на мінімальний валовий дохід, ви також знаєте, скільки грошей ви повинні заробляти щомісяця. Це означає, що ви знаєте, скільки стягувати за ніч під час пікового сезону, у період піку та поза піком сезону.

Формула: валовий дохід = загальний дохід від оренди/ціна покупки

Повернення готівкою

Якщо ви використовуєте кредитне плече, щоб придбати нерухомість (тобто іпотеку або борг), прибутковість готівкою може бути життєво важливим показником грошового потоку.

За допомогою цього розрахунку ваш чистий річний дохід вираховує ваші витрати та виплати кредиту, але виключає податки на майно. Цей показник є вашим грошовим потоком до оподаткування.

Далі ви ділите свій річний грошовий потік до оподаткування на початковий внесок (загальну суму інвестованих коштів).

Формула: грошовий прибуток = річний грошовий потік до оподаткування / загальна сума інвестованих коштів

Коефіцієнт заповнюваності

Відстеження того, як часто одиниця зайнята, має кілька цілей:

• Оцініть свій річний дохід
• Визначте найбільш завантажений час у дорозі
• Порівняйте частоту оренди з конкуруючими властивостями

Хоча ви, швидше за все, стягуватимете ринкову ставку, щоб залишатися конкурентоспроможними з іншими оголошеннями, ви можете використовувати ці дані, щоб отримати вищу нічну орендну плату під час пікових тижнів подорожей.

Розглянемо це: Прибув дозволяє легко визначити потенційні прибутки від інвестицій. Платформа краудфандингу дозволяє інвестувати лише 100 доларів США в одну нерухомість. Крім того, у кожному списку є калькулятор для переліку ваших гіпотетичних прибутків на основі останніх доходів від оренди нерухомості та підвищення вартості нерухомості.

Місцеве законодавство про оренду нерухомості

Більше громад приймають закони, які обмежують щільність нової короткострокової оренди або ускладнюють для інвесторів нерухомості оренду нерухомості на повний робочий день. Це пояснюється тим, що приплив короткострокової оренди означає менше варіантів житла для довгострокових резидентів і потенційно вищу орендну плату.

Наприклад, Остін, Техас, дозволяє лише одну короткострокову оренду, яку не займає власник, кожні 1000 футів. Ліцензія також потрібна для всіх орендованих будинків на час відпустки в межах міста, незалежно від того, чи займає їх власник, власника немає чи це багатоквартирний будинок.

Ще один приклад Лексінгтон, штат Вірджинія, розташованому в мальовничій долині Шенандоа, де розташовані два найкращі коледжі країни. Наразі місто дозволяє орендувати житло без власника лише на термін до 104 ночей на календарний рік і на 45 ночей, коли власника немає.

Крім того, якщо ви плануєте придбати будинок у товаристві домовласників (HOA), переконайтеся, що статут дозволяє короткострокову оренду. Дізнайтеся, які поточні короткострокові нормативні акти та вимоги до дозволів є в книзі та чи є якісь закони, що очікують на розгляд.

Це гарне розташування?

«Розташування, розташування, розташування» також вірно для нерухомості для відпочинку. Ви захочете розглянути напрямки зі стабільним попитом, наприклад популярне пляжне місто чи гірське місто.

Перебування поблизу гамірного міського району чи відомої пам’ятки також може підвищити рівень заповнюваності. Ви також можете спробувати бути в районі, де багато людей щосезону.

Realtor.com перераховує деякі з найдоступніших ринків будинків для відпочинку в Сполучених Штатах зі стабільним туристичним попитом.

Стан власності

Перевірка нерухомості може допомогти вам переконатися, що поточна ціна запиту відображає справедливу ринкову вартість будинку та будь-який необхідний ремонт.

Залежно від вашого бюджету та навичок ви також можете шукати нерухомість під ключ, яка вже мебльована та не потребує ремонту, перш ніж ви зможете прийняти свого першого гостя.

Управління майном

Крім того, ви повинні вирішити, як підтримувати та прибирати власність. Наймання клінінгової служби та компанії з управління нерухомістю є найзручнішим варіантом для більшості, але це коштує.

Якщо ви плануєте придбати короткострокову нерухомість у сільській місцевості, вам може бути важко знайти надійну службу прибирання. Якщо вам потрібно самостійно обслуговувати нерухомість між гостями, ви можете розглянути, чи правильно це майно для покупки.

Ти повинен придбання гарантії на будинок для захисту ваших приладів і систем. Це покриття може бути дешевшим, ніж платити за ремонт із власної кишені, якщо у вас немає фахівця, який би вирішив полагодити діряву раковину, несправний холодильник або неефективну систему опалення, вентиляції та кондиціонування.

Ділова подорож чи відпочинок?

Ви також можете вирішити обслуговувати певний тип мандрівників, які з меншою ймовірністю завдадуть шкоди майну або отримають скарги на незручності від сусідів.

Наприклад, ви можете шукати нерухомість у великому місті або поблизу конференц-центру, щоб з більшою ймовірністю привабити ділових мандрівників. Однак вам може знадобитися віддалене розміщення, наприклад робоча станція та швидкий Інтернет.

Добре розвинені туристичні райони мають більше шансів мати галасливих мандрівників, ніж сільські міста.

Деякі з інших факторів власності, які ви також можете включити, щоб залучити більше гостей, включають:

• ADA дружній
• Екологічно чисті зручності
• Гнучка політика скасування
• Допускається розміщення з домашніми тваринами
• Багато спалень і ванних кімнат
• Унікальні зручності (наприклад, баскетбольний майданчик, доступ до пляжу, гідромасажна ванна) 
• Оновлений та функціональний інтер'єр
• Добре укомплектована кухня (тобто нержавіючий посуд, посуд, кава та чай)

Додавання невеликих штрихів може допомогти вам отримати більше позитивних відгуків від гостей. Згодом позитивні відгуки підвищать шанси потенційних гостей забронювати ваше помешкання, і ваше помешкання буде займати вищий рейтинг у результатах пошуку на веб-сайтах оренди на відпочинок.

Власність подвійного призначення

Ви повинні визначити, чи плануєте ви періодично залишатися в цьому закладі. Якщо так, вибір бажаного плану поверху для ваших потреб у подорожі є життєво важливим, а також наявність безпечного приватного сховища, недоступного для ваших гостей.

Купуючи будинок у кількох інвестиційних партнерів, ви повинні визначити, як розподілити доходи та операційні витрати.

Найкращий спосіб придбати нерухомість для оренди на час відпочинку

Нижче наведено кілька платформ, які можуть полегшити купівлю прибуткової нерухомості для відпочинку.

Прибув

Прибув дозволяє всім інвесторам купувати дробові частки у відпустці та довгостроковій оренді по всій території Сполучених Штатів. Мінімальні інвестиції починаються від 100 доларів США, що є доступним і дозволяє легко управляти ризиком, зберігаючи диверсифікований портфель.

Останні пропозиції для окремих об’єктів розташовані в цих місцях:

• Блю-Рідж, Джорджія
• Клірвотер, Флорида
• Лейк Хавасу Сіті, Аризона
• Нешвілл, Теннессі
• Палм-Біч, Флорида
• Фенікс, Аризона

Кожен список містить поточний дохід від оренди та підвищення вартості нерухомості для розрахунку потенційного прибутку від інвестицій. The краудфандірована платформа нерухомості має середній інвестиційний період 5-7 років, але вам не доведеться керувати майном або координувати ремонт. Для отримання додаткової інформації прочитайте нашОгляд прибулих будинків.

Чому ми прибули

• Мінімальні інвестиції від $100
• Керовані властивості
• Відомості про місцевий ринок

Дізнайтеся більше про Arrived

Урожайна вул

Урожайна вул є чудовою платформою для акредитованих інвесторів шукає відповідну альтернативну інвестицію. Крім того, сервіс регулярно пропонує портфелі нерухомості, в тому числі заміської.

Неакредитовані інвестори також можуть інвестувати через цю платформу з її Prism Fund. Цей керований інвестиційний інструмент має мінімальну інвестицію в 2500 доларів США та забезпечує доступ до пропозицій Yieldstreet у сфері мистецтва, комерційної діяльності, нерухомості та короткострокових облігацій. Перевірте наш Огляд Yieldstreet для повної інформації.

Дізнайтеся більше про Yieldstreet

Збір коштів

Інвестиції безпосередньо в оренду нерухомості все ще є новою концепцією краудфандингу нерухомості. Поки Збір коштів не інвестує в постійну короткострокову оренду, ви можете отримувати пасивний дохід від односімейних і багатоквартирних будинків.

Керовані портфелі нерухомості (eREIT) вимагають лише мінімальних інвестицій у 10 доларів США, хоча інвестиції більші суми дозволяють розблокувати передові стратегії, що спеціалізуються на дивідендах або довгостроковій перспективі вдячність.

Крім того, заможні інвестори можуть отримати доступ до пріоритетної підтримки та ексклюзивних інвестиційних фондів для підібраного портфеля. Щоб дізнатися більше, перегляньте нашОгляд Fundrise.

Чому нам подобається Fundrise

• Мінімальна інвестиція $10
• Керовані портфелі
• Кілька інвестиційних стратегій

Дізнайтеся більше про Fundrise

Ми отримуємо комісію за партнерські посилання Fundrise на WalletHacks.com. Ми не є клієнтами Fundrise. Усі думки мої власні.

Веб-сайти оренди на відпочинок

Кілька веб-сайтів оренди на відпочинок пропонують онлайн-ринок, який може бути простішим, ніж найняти ріелтора, переглядати списки MLS для потрібного ринку або покладатися на усну інформацію.

Деякі з платформ, які варто розглянути, включають:

• AirDNA
• розвиватися
• Вакаса

Такі сайти, як Realtor.com, Redfin і Zillow, також можна використовувати для порівняльного аналізу. У зонах відпустки багато об’єктів наразі здаються в короткострокову оренду або перетворюються на один.

Чому нам подобається цей варіант

• Легко знайдіть активну короткострокову оренду
• Платформи пропонують послуги з управління майном
• Можлива покупка цілком

Плюси та мінуси купівлі оренди на відпочинок

Володіння нерухомістю для відпустки може звучати як мрія, але це не все радісно. Ось кілька плюсів і мінусів, на які варто звернути увагу, перш ніж купувати або інвестувати в оренду житла для відпочинку.

плюси

• Пасивний дохід: Ти можеш отримувати пасивний дохід від другого будинку або постійної інвестиційної нерухомості. Ці прибутки від інвестицій можуть конкурувати з акціями та перевищувати відсоткові ощадні рахунки та компакт-диски.
• Потенційне особисте використання: Ви можете відпочивати у власності, якою ви володієте, на додаток до отримання доходу від оренди.
• Податкові відрахування: Отримання доходу від оренди може дозволити вам вирахувати певні витрати у вашій податковій декларації. Ці відрахування допомагають оптимізувати дохід вашого бізнесу та мінімізувати витрати на володіння будинком для відпочинку.

мінуси

• Поточні витрати та податки: Нерухомість - це надійно актив, що приносить дохід, хоча є кілька неминучих витрат, включаючи плату за управління, податки, ремонт і комунальні послуги. Інші інвестиції можуть вимагати менше обслуговування та мати більший прибуток.
• Сезонність: Це не рідкість, коли оренда житла для відпустки вільна в несезон. Наприклад, будинки на пляжі може бути відносно важко орендувати від Дня праці до Дня пам’яті, коли погода прохолодніша, а школи тривають.
• Місцеві правила та норми: Ви повинні дотримуватися вказівок громади та місцевих органів влади щодо короткострокової оренди. До них належать обмеження щодо розміщення, збереження мінімального зовнішнього вигляду та наявність дозволу на ведення бізнесу.

Заключні думки

Заробляти гроші на оренді житла у відпустці може бути менш напруженим, ніж на довгостроковій оренді, оскільки ви постійно змінюєте орендарів. Також можна залишитися в готелі на бажані дати поїздки або між гостями.
Однак оренда на відпочинок – ні безризикові інвестиції, і ви повинні проявити належну обачність, щоб уникнути грошової ями або непопулярного місця. Ви також можете легко керувати ризиками за допомогою краудфандингова оренда на відпочинок поступово масштабувати цю інвестиційну ідею.