Що таке податкова лазівка ​​за правилом Августи 280A?

Кілька років тому мій друг виграв Турнір майстрів лотерея квитків. З огляду на великий попит на один із найпрестижніших турнірів з гольфу PGA, вам потрібно взяти участь у лотереї квитків, щоб отримати можливість купити квитки на тижневий захід.

Мій друг отримав право придбати чотири квитки на тренування в середу. Це найкраща практична сесія, щоб відвідати, тому що це також день веселощів Конкурс № 3.

Подія настільки широка, що люди здають свої будинки туристам лише на цей тиждень. Уявіть, що ви закриваєте всі свої речі, щоб ви могли здати свій будинок незнайомцю на пару днів – це так прибутково.

Як виявилося, орендна плата не тільки дуже висока, але й вам, можливо, не доведеться платити податки. Воно відоме як Правило Мастерів або Правило Августи, назва міста, де проводиться Турнір Мастерів.

Зміст

1. Що таке правило Августи (або правило майстрів)?
2. Ми знаємо про місцеві податки та правила
3. Як заявити про правило Августи
4. Які інші варіанти використання?

Що таке правило Августи (або правило майстрів)?

Якщо ви здаєте свій будинок в оренду на 14 або менше днів на рік, вам не доведеться платити податки з цього доходу. Це в

Розділ 280A(g) Податкового кодексу – недопущення окремих витрат у зв’язку з службовим використанням житла, орендою дачних будинків тощо.

У конкретному розділі сказано:

(g) Спеціальне правило для певного використання оренди

Незважаючи на будь-які інші положення цього розділу або статті 183, якщо житловий будинок використовується протягом оподатковуваного року платник податку як місце проживання та таке житлове приміщення фактично здається в оренду менше ніж на 15 днів протягом податкового року, то—

(1) не допускаються відрахування, які в інших випадках допускаються відповідно до цієї глави через оренду такого житлового приміщення, і

(2) Дохід, отриманий від такого використання за оподатковуваний рік, не включається до валового доходу такого платника податку відповідно до розділу 61.

Особливе правило надзвичайно корисне.

Це не має бути орендою на повний робочий день, і ви можете здавати її в оренду до 14 днів на рік без сплати будь-яких податків на прибуток. Дні не повинні бути послідовними.

Якщо орендувати на 15-й день – бум, сплачуються податки всі дні.

Ось головне – не має значення, який дохід від оренди ви приносите! Немає обмеження на суму доходу, тому якщо ви живете поблизу великих спортивних подій, ви можете заробити тисячі доларів, не сплачуючи ні копійки податку. Ви просто повинні переконатися, що він орендований за розумну суму, особливо якщо ви орендуєте його собі.

Є одна «зачіпка» – ви не можете претендувати на витрати, пов’язані з орендою. Але оскільки ви не сплачуєте податок на прибуток, є сенс, що ви не можете «подвоїти», заявляючи про витрати, понесені в результаті.

Ми знаємо про місцеві податки та правила

Дохід не обкладається федеральним податком на прибуток, але ваш штат і місцеві органи влади можуть мати податок. Оскільки ви здаєте свій будинок в оренду на короткий період часу, можливо, вам також доведеться сплатити готельний податок або податок на проживання.

Airbnb має багато хороших документів, які допоможуть вам ознайомитися з місцевими законами. Наприклад, ця сторінка охоплює збір податку на проживання в моєму рідному штаті Меріленд. Хоча я можу не бути боржником податку на прибуток за оренду, я можу заборгувати державний податок з продажів Меріленду. Якби мій будинок знаходився в окрузі Балтімор, мені довелося б заплатити «Податок на тимчасове проживання» у розмірі 9,5%.

Також зверніть увагу на місцеві правила та обмеження щодо цього типу оренди.

Важливо знати місцеві закони щодо цього, оскільки в деяких місцях це дещо суворіше.

Як заявити про правило Августи

Ви хочете переконатися, що у вас є вся ваша документація, але правило полягає в виключенні доходу – ви просто не повідомляєте про дохід від оренди. Ніби цього ніколи не буває.

Це не рідкість – щоразу, коли ви продаєте будинок, ви робите те ж саме для будь-яких прибутків до 250 000 доларів США (500 000 доларів для пар). Якщо ви маєте право на виключення з податку з продажу житла, ви просто не включаєте його до своєї податкової декларації, якщо ви перебуваєте під сумою виключення.

Так само, як і виключення податку з продажу житла, правило Августи не має обмежень щодо доходу.

Які інші варіанти використання?

У мене був друг, який жив у дуже модному районі Сан-Дієго, і він здавав свою квартиру на Airbnb у періоди високого попиту. Протягом тих днів він складав свої речі в зачинену шафу і валився на диван друга, щоб отримати чималу короткострокову оренду. Ймовірно, він порушив якісь правила договору суборенди (він на той час знімав свою квартиру), але принаймні дохід не оподатковувався! (до того ж, коли ви молоді, деякі правила є дещо більш складними, ніж інші)

Якщо ви керуєте бізнесом, ви можете орендувати свій будинок для свого бізнесу для великих подій чи інших зустрічей. Якщо ви робите це, ви заохочуєте перевірку, тому переконайтеся, що ви можете задокументувати відвідувачів, ділову мету та переконатися, що орендна плата, яку ви платите самостійно, є розумною.

Щоб дізнатися, чи є орендна плата, яку ви платите, розумною, дізнайтеся, скільки буде коштувати проведення такого ж заходу в місцевому ресторані чи готелі. Якщо це корпоративне барбекю на відкритому повітрі, ви можете побачити, скільки буде коштувати оренда місцевого місця, придатного для такого заходу.

Ці цитати будуть частиною вашої документації, якщо хтось запитає.

Якщо ви все ще не вірите, перевірте Тема № 415 Оренда житлової та дачної нерухомості від IRS. У розділі під назвою «Мінімальне використання орендної плати» вони коротко пояснюють правило Августи: «Є особливе правило, якщо ви використовуєте житловий будинок як місце проживання та орендуєте його менше ніж на 15 днів. У цьому випадку не повідомляйте про доходи від оренди та не віднімайте будь-які витрати як витрати на оренду».

Ось і все!

Про Джим Ван