Як розрахувати грошовий потік орендної нерухомості

RІнвестиції в нерухомість eal можуть забезпечити вас додатковим потоком доходу, допомагаючи вам нарощувати багатство та досягати своїх фінансових цілей ще швидше.

Одним з найпопулярніших способів інвестування в нерухомість є володіння орендованою нерухомістю.

Незалежно від того, чи є ви новим інвестором, який розглядає нерухомість, або власник оренди намагається визначитися з вашим наступним кроком, кожен інвестор у нерухомість має мати кілька загальних цілей.

Щоб визначити, чи є інвестиції в оренду нерухомості гідним джерелом пасивного доходу, вам слід врахувати ці цілі та зважити реальні плюси та мінуси.

Цілі створення пасивного доходу з орендою нерухомості

Хочете максимально ефективно інвестувати в оренду нерухомості?

Хоча ваші індивідуальні цілі щодо інвестування в нерухомість можуть відрізнятися від чужих, ось деякі загальні міркування, які допоможуть вам досягти успіху.

Зрозумійте визначення пасивного доходу

За визначенням, пасивний дохід - це гроші, які ви заробляєте на підприємстві, на виконання якого не потрібно часу чи зусиль.

Дійсно пасивний дохід дозволяє витрачати найменшу кількість годин і отримувати максимальну суму грошей.

Хоча інвестування в оренду нерухомості є прибутковим і має ряд переваг, воно також може вимагати певного часу, грошей та зусиль.

Іншими словами, він активний. Але якщо ви розумієте вартість і маєте у своєму розпорядженні частиною цих ресурсів, це може вартувати вашого часу.

І чим далі ви просуваєтесь, тим менше практичних можливостей ви можете зробити, якщо захочете.

Зробіть своє дослідження

Не варто сліпо слідувати інвестиціям у нерухомість. Перш ніж купувати нерухомість, вам слід провести досить масштабне дослідження.

Це може включати:

1. Вивчення місцевого ринку житла
2. Читання про право на приватне життя, дискримінаційне житло та закони про виселення

Закони, що стосуються орендодавців та орендарів, можуть відрізнятися від штату до штату, тому важливо вивчити політику у вашій місцевості.

Порушення одного з цих законів може призвести до того, що ваш орендар вживе проти вас серйозні судові дії.

Існує безліч онлайн -ресурсів та курсів, які можуть навчити вас цим законам та допомогти вам вирішити, чи є для вас інвестування у нерухомість.

Купуйте в потрібний час

Досвідчені інвестори можуть інвестувати в нерухомість, несучи борг, як частину своєї інвестиційної стратегії, але чи варто вам це робити?

Якщо ви тільки починаєте інвестувати і хочете занурити свій палець у кілька пасивних потоків доходу, можливо, ви захочете погасити борг, перш ніж інвестувати в оренду нерухомості.

Хоча ви не обов’язково повинні бути повністю без боргів, щоб купити орендовану нерухомість, цей тип інвестиції - це не дуже добре, коли вас обтяжує студентський борг, рахунки за медичні послуги або великий кредит борг по картці.

Зосередьтеся на погашенні основних боргів і створіть фонд надзвичайних ситуацій, перш ніж зануритися в оренду. Крім того, працюйте над тим, щоб заощадити як можна більше для першого внеску.

Розглянемо витрати

Існує кілька витрат, які ви можете розраховувати на оплату, коли володієте нерухомістю, що здається в оренду.

Обов’язково враховуйте це під час оцінки рентабельності інвестицій (рентабельності інвестицій):

• Податок на власність: Річні податки на майно - це даність, незалежно від того, проживаєте ви на своїй власності чи ні. Щоб оцінити ставку податку на нерухомість, ви можете скористатися веб -сайтом окружного податкового інспектора або онлайн -інструментами.
• Страхування орендодавця: Цей вид страхування захищає вас від фінансових втрат за рахунок покриття майна та відповідальності. Хоча це може бути не вимагається законодавством, майже завжди добре придбати поліс.
• Плата за HOA: Залежно від типу нерухомості, яку ви купуєте, ви також можете нести відповідальність за щомісячні або річні збори асоціації власників житла.
• Технічне обслуговування: Вам належить переконатися, що ваша орендова нерухомість знаходиться у верхній формі. Не забудьте врахувати витрати на обслуговування та утримання у ваші витрати.
• Іпотека: Якщо ви не купуєте нерухомість в оренду безпосередньо, вам потрібно врахувати вартість щомісячних платежів по іпотеці та переконатися, що ви зможете легко ними керувати. Іпотечний калькулятор може допомогти.

Зауважте, що вимоги до іпотеки є більш суворими щодо оренди нерухомості, ніж до основних резиденцій.

Таким чином, вам доведеться внести 20-30% першого внеску мінімум.

Фактор у часі

Крім грошей, вам також потрібно враховувати кількість часу, який вам потрібно буде інвестувати.

Від вивчення тонкощів інвестування нерухомості до управління майном та роботи з орендарями, володіння орендованою нерухомістю потребує часу.

Одним із способів звільнити деякий час та зробити пасивніше інвестування у нерухомість є використання такої платформи, як Roofstock.

Ви можете самостійно придбати та керувати нерухомістю або придбати будинок під ключ, який поставляється з сертифікованим органом управління майном, що дозволяє вам виходити з повсякденних адміністративних завдань.

Дізнайтесь, як розрахувати грошовий потік 

Щоб визначити, наскільки прибутковими будуть ваші інвестиції, вам потрібно розрахувати NOI або чистий операційний прибуток.

Річний чистий операційний дохід = Зібрана річна орендна плата - Річні витрати

Знання грошового потоку нерухомості може допомогти вам прийняти важливі рішення, наприклад, купувати чи не купувати більше нерухомості, рефінансувати іпотеку, або погасити його.

Якщо ваш NOI не настільки високий, як очікувалося, ви також можете вирішити продати нерухомість.

На додаток до перевірки поточних інвестицій, ви також можете розрахувати NOI для нерухомості, яка вас цікавить.

Якщо ви аналіз орендної нерухомості для купівлі, вам доведеться оцінити дохід і витрати від оренди.

Для консервативного прогнозу припустімо коефіцієнт вакантності 10%. Ви також повинні враховувати вік та стан майна, щоб оцінити витрати на ремонт.

Перевірте порівняну нерухомість у вашому регіоні та врахуйте фактор попиту та пропозиції, щоб встановити орендну плату.

Існує кілька онлайн -ресурсів, які допоможуть вам оцінити нерухомість та оцінити її потенційний прибуток від оренди.

Виберіть правильну властивість

Одним з найбільших ключів до успіху в інвестуванні нерухомості є вибір правильного майна для покупки.

Якщо ви збираєтесь керувати нерухомістю самостійно, найкраще вибрати будинок у вашому районі. В іншому випадку можна розширити пошук.

Ось кілька додаткових факторів, які слід враховувати, проходячи аналіз властивостей:

1. Площа: Виберіть будинок у бажаному районі, вартість нерухомості якого зростає. Ви також можете враховувати рівень злочинності, доступ до транспорту, ринок праці, зручності та близькість до шкіл.
2. Стан будинку: Вертикальні пристрої для кріплення чудово підходять для гортання та продажу, але вам, мабуть, варто купити орендований будинок, який майже готовий до заселення, якщо тільки ви не зможете відновити його доступно та швидко.
3. Вартість: Чим дорожче житло, тим дорожче його буде утримувати. Якщо ви тільки починаєте інвестувати в оренду, купіть скромний будинок у хорошій місцевості, віддавши перевагу середній позиції, а не найкрасивішому або самому смітному будинку на вулиці. І не забудьте врахувати податок на нерухомість.

Плюси та мінуси інвестування в оренду нерухомості

Інвестування в оренду нерухомості може бути дуже вигідним, але є й деякі недоліки, які слід враховувати.

Ось деякі реальні плюси і мінуси інвестування в оренду нерухомості для отримання пасивного доходу.

Плюси

• Вдячність: Якщо ви вибираєте своє майно з розумом, воно з часом повинно стати більш цінним. Це матеріальний актив, який можна покращити.
• Захист від інфляції: Вартість нерухомості зростає зі зростанням інфляції. Зі збільшенням вартості вашої нерухомості ваші іпотечні ставки не збільшуються, що дозволяє зростати грошовому потоку.
• Податкові пільги: Податкові органи США не сплачують податок на прибуток від оренди, а орендна нерухомість має додаткові витрати.
• Постійний грошовий потік: Оренда може забезпечити вам постійний потік дещо пасивного доходу, особливо якщо у вас є довгострокові орендарі.
• Власний капітал: Кожен орендний платіж, який ви збираєте, робить вас багатшими. Ви отримуєте власний капітал, а орендарі в основному платять за вас іпотеку.
• Кредитне плече: З орендою нерухомості ви можете використовувати позичені гроші, щоб володіти значними активами та нарощувати своє багатство, лише вкладаючи початковий внесок.

Мінуси

• Коштує грошей: Інвестування в оренду нерухомості коштує грошей наперед за іпотеку та витрати на закриття, а потім - за утримання, податки та страхування.
• Ліквідність: Інвестування в оренду-це довгострокове вкладення. Ви будете мати доступ до грошового потоку щомісяця, але немає гарантії, що ви зможете швидко продати, якщо вам доведеться ліквідувати.
• Крива навчання: Перш ніж ви зможете успішно почати інвестувати в оренду нерухомості, вам слід ознайомитися з законами орендодавця, місцевим ринком житла, управлінням нерухомістю та розрахунком грошових потоків.
• Обов’язки орендодавця: Якщо ви не користуєтесь компанією з управління нерухомістю, ви зачеплені за справу зі складними орендарями, за збір орендної плати та за збереження майна.
• Не зовсім пасивно: Хоча інвестування в оренду приносить винагороду, і ви можете покласти багато обов’язків на команду управління нерухомістю, це не найпасивніша форма доходу.

Як розрахувати грошовий потік орендної нерухомості або NOI

З кращим розумінням того, що відбувається успішне інвестування в нерухомість а також плюси і мінуси, ось погляньте на фактичний аналіз грошових потоків.

Резюме нижче стосується нашого першого будинку, таунхаусу, який ми перетворили на оренду в 2012 році.

Я управляю всім через єдиний контрольний рахунок Chase, який дозволяє завантажувати всі дані за попередній рік в електронну таблицю.

Якщо у вас є кілька властивостей, може бути корисно скористатися більш складним інструментом відстеження витрат. Я рекомендую інструменти від нашого давнього партнера Затишно.

Ось мої конкретні цифри за минулий рік.

Аналіз грошових потоків (він же NOI)

Оренду зібрано

• 2200,00 доларів США оренда
• 2200,00 $ Оренда лютого
• 2200,00 доларів США Березнева оренда
• 2200,00 дол. США Квітень Оренда
• 2200,00 доларів США Оренда травня
• 2200,00 $ Оренда червня
• 2200,00 $ Оренда липня
• 2200,00 $ Оренда серпня
• 2200,00 доларів США Оренда у вересні
• $ 2200,00 Жовтнева оренда
• 2200,00 $ Оренда листопада
• $ 2200,00 Оренда у грудні

Всього зібрано орендної плати 26 400,00 доларів США чеком

Це був наш найкращий рік оренди, зібраний досі. Ми торік трохи підвищив орендну плату і приємно бачити цілий рік колекцій за новою ставкою.

Ми благословенні чудовим орендарем, який щомісяця сплачує чеком. На відміну від минулого року, ми не мали жодних перебоїв через серйозні інциденти, що спричинили втрату орендної плати.

Витрати оплачені

Незалежно від того, скільки орендної плати ви збираєте, ваша орендна нерухомість є лише так само добре, як і його фактичний грошовий потік (після витрат).

У нас ще була іпотека на нерухомість, тому нижче ви зможете побачити основну суму та відсотки. Оплата HOA є відносно високою, тому що це таунхаус, а збір покриває зовнішнє обслуговування та дах.

Нагадуємо, що ми придбали/побудували цей таунхаус новий у 2007 році (це було наш перший дім), тому технічне обслуговування історично було дуже низьким.

Ми сплачуємо власний податок на нерухомість безпосередньо в кінці року та сховати цю економію у a високопроцентний ощадний рахунок.

1. 10 108,44 дол. США Іпотечні виплати за 12 місяців
2. 6 891,72 Податки на нерухомість за 2019 рік (зниження на 442 долари США у порівнянні з 2018 роком)
3. 2520,00 зборів HOA протягом 12 місяців (420 доларів США у порівнянні з 2018 роком)
4. 865,00 Страхування (поліс кондомініуму Statefarm)
5. Різдвяний подарунок орендарю у розмірі 14 доларів США
6. 0.00 Ремонт та обслуговування!

Загальні виплачені витрати 20 399,16 дол

Ви можете побачити одну з мінусів володіння будинком для оренди таунхаусу вище, оскільки наш HOA підвищив плату на 420 доларів.

Крім збільшення HOA, наші витрати були низькими. Страхові внески дещо знизилися, податки на нерухомість впали, і в нас не було жодного ремонту.

Загальний грошовий потік або чистий операційний дохід = 6 000,84 дол

В результаті рекордної зібраної орендної плати та одного з наших найнижчих років для обліку витрат, ми досягли найвищого зафіксованого грошового потоку за всю історію нерухомості. Грошовий потік - 6000 доларів!

Ось наш грошовий потік/чистий операційний прибуток за ці роки:

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

Що буде далі з нашою орендною нерухомістю?

Поки що ми не мали жодних негативних наслідків від кризи COVID-19.

Далі я очікую вирішити дві великі речі:

1. Поновлення оренди. Оренда нашого нинішнього орендаря незабаром закінчується. Тому нам доведеться укласти новий договір поновлення оренди. Швидше за все, я додам до орендної плати ще 25 доларів (мінімальне збільшення).
2. Виплата іпотеки. Нещодавно ми виплатили іпотеку, що матиме значний вплив на наш майбутній грошовий потік.

В іншому випадку я продовжу вкладати додаткові гроші PeerStreet, краудфандингову платформу, про яку можна прочитати більше мій повний огляд.

Шукаєте свою першу орендовану нерухомість?

Перевірте наш Як знайти нерухомість для оренди керівництво або розпочніть пошук власності з нашим партнером з оренди нерухомості під ключ Roofstock.

У вас є нерухомість в оренду? Якщо так, то як ваші справи цього року? Якщо ні, ви коли -небудь розглядали це? Мої результати додають вам впевненості чи паузи?

Фото Ісаака Сміта на Unsplash

Щоб переглянути показ кліків минулого року

[/спойлер]

Про Філіпа Тейлора, CPA

Філіп Тейлор, він же "PT", є CPA, блогер, подкастер, чоловік і батько трьох дітей. PT також є засновником та генеральним директором конференції та виставки індустрії особистих фінансів, FinCon.

Він створив Part-Time Money® у 2007 році, щоб поділитися своїми порадами щодо грошей, притягнути себе до відповідальності (поки виплати боргу понад 75 тис. доларів США) та зустріти інших, захоплених переходом до фінансових питань незалежності.