У 2012 році Уоррен Баффетт з’явився на телеканалі CNBC Squawk Box разом з ведучою Беккі Квік.
Уоррен Баффет сказав Швидкому, що якби це було практично, він викупив би пару сотень тисяч будинків для однієї сім'ї. Це дуже привабливий клас активів.
Нерухомість сама по собі є привабливим класом активів, частково тому, що вона не зазнала такого масового збільшення, як інші активи. Акції зазнали колосального зростання, з CAPE коефіцієнт (Циклічно відрегульований коефіцієнт PE) на рівні понад 30. Облігації виглядають менш привабливими в умовах зростання процентних ставок та вирівнювання кривої дохідності.
Нерухомість приваблива. Це все ще привабливо.
Мені менш привабливою є механіка інвестування у нерухомість. Якщо Уоррен Баффет вважав недоцільним купувати кілька сотень тисяч будинків для однієї сім’ї, я вважаю, що купувати одну інвестиційну нерухомість-це занадто сильний головний біль. Я не хочу бути орендодавцем. Я також не хочу вкладати величезні гроші один майна.
Я хочу диверсифікації. Я хочу нерухомість. Я не хочу вкладати це у масштабний REIT, і я не хочу бути орендодавцем.
На щастя, є платформи для інвестування нерухомості, що фінансуються краудфандом і вони змінюють спосіб інвестування людей у нерухомість. Існують навіть народні варіанти
Ось 8 причин (і одна застереження!), Чому вони збираються змінити спосіб інвестування людей у нерухомість:
Зміст
- REIT занадто великі, надто загальні
- Диверсифікуйте невеликі обсяги інвестицій у різних проектах
- Багато варіантів для неакредитованих інвесторів
- Ніякої практичної роботи, телефонних дзвінків, головних болів
- Платформи представляють угоди з нерухомістю
- Використовуйте географічний арбітраж
- Короткострокові періоди інвестицій, варіанти
- Низька / розумна структура плати
- Увага: вони не ідеальні
REIT занадто великі, надто загальні
REIT, скорочення від інвестиційного фонду нерухомості,-це компанія, яка володіє, а іноді і працює, прибутковою нерухомістю. Це може бути що завгодно, від офісних парків до лікарень, до торгових центрів, до складських приміщень і до всього іншого. Вони популярні, тому що ви отримуєте доступ до нерухомості, маючи можливість купувати та продавати акції цих компаній на публічному ринку. REIT, як і будь -яка інша компанія, можуть виплачувати дивіденди, що робить її чудовою актив, що приносить дохід.
Будь -хто може інвестувати в інвестиційний трест у нерухомість та RET ETF Vanguard (VNQ) не має мінімуму з коефіцієнтом витрат лише 0,12%.
Якщо такі варіанти існують, чому б хтось розглядав краудфандингові проекти нерухомості?
Коли ви інвестуєте в REIT, ви отримуєте все, у що вони інвестують. Ви не можете вибрати і вибрати. Фонд REIT інвестує в інші REIT. Найбільші холдинги VNQ знаходяться в компаніях, які ви, ймовірно, впізнали б лише, якщо подивитесь на списки комерційної нерухомості або знаєте назви холдингових центрів торгових центрів. До топ -10 увійшли індексний фонд Vanguard Real Estate II, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. та Welltower Inc.
З краудфандинговими сайтами нерухомості у вас є варіанти. Ви можете інвестувати в окрему нерухомість, наприклад з RealtyMogul, або ви можете вибрати дуже чітко сфокусовані eREIT, наприклад, з Збір коштів. Публічні акції REIT є масовими та мають величезні географічні сліди, тому ви не можете знайти неефективність та скористатися ними.
REITs - це надійний набір стратегій забуття інвестицій у нерухомість, але ви втрачаєте перевагу своєї гнучкості та швидкості. Краудфандингове інвестування у нерухомість дає вам можливість інвестувати у нерухомість, з якою більші АПЛАТИ просто не мають справу, оскільки вони занадто малі. Ці невеликі проекти можуть бути поганими, якщо у вас є мільйони для розгортання, але вони можуть запропонувати більшу віддачу для тих, у кого всього кілька тисяч.
Диверсифікуйте невеликі обсяги інвестицій у різних проектах
Якщо говорити про тих, у кого всього кілька тисяч, це все, що вам потрібно.
Якщо ви хочете перевернути будинок, вам доведеться зібрати гроші, щоб купити будинок і оплатити ремонт. Навіть якби ви це зробили купити будинок щоб проживати, тож ви маєте право на звичайну житлову іпотеку, вам все одно потрібно придумати кошти для першого внеску плюс ремонт. Кожна інвестиція буде відносно великою. Кілька тисяч доларів не збираються скорочувати його в більшості областей.
Комерційна нерухомість дозволить вам інвестувати всього тисячу доларів у різноманітні проекти. Ви можете диверсифікувати свій ризик на позичальника, типи активів, географічне розташування та тип проекту. Незалежно від того, чи хочете ви оренду роздрібної торгівлі NNN (потрійну чисту) або одну сімейну інвестицію, ви знайдете її на платформах нерухомості, що фінансуються за допомогою краудфандингу.
Багато варіантів для неакредитованих інвесторів
Якщо ви акредитований інвестор, з чистим капіталом 1 мільйон доларів або заробленими шістьма цифрами за останні кілька років, вам доступний весь Всесвіт. Ви можете інвестувати в будь -яку платформу нерухомості для краудфандингу та обирати свою нерухомість.
Якщо ви не є акредитованим інвестором, варіанти обмежуються "eREITs". Вони подібні до великих REIT, про які ми згадували раніше, за винятком того, що вони зазвичай більш цілеспрямовані.
Збір коштів є одним з лідерів інвестиційний простір для неакредитованої нерухомості і за 1000 доларів ви можете інвестувати в їхні eREIT. У них є п’ять eREIT з більш жорсткими підходами-є eREITs зростання та доходу плюс три eREIT, орієнтовані на регіон.
Вони також мають "ePlans" з мінімальними $ 500. Ви обираєте, чи хочете ви отримувати прибуток чи вдячність, свій рівень ризику, і вони вкладають вас у фонд, який знаходить нерухомість, що відповідає вашим потребам. Це, як правило, житлова нерухомість та суміш боргових та пайових угод.
Ніякої практичної роботи, телефонних дзвінків, головних болів
Якщо ви перевертаєте будинок, вам потрібно виконати роботу або контролювати ремонт.
Якщо ви орендодавець, вам потрібно найняти менеджера з нерухомості або взятися за пошук, оплату, збір та потенційне виселення орендарів.
Коли ви інвестуєте у краудфандингову нерухомість, ви не виконуєте жодну роботу після закриття інвестицій. У вас все ще є початкова робота з аналізу інвестицій та визначення того, чи є це хорошою ялицею для вашого загального плану. Після перерахування коштів він управляється так само, як REIT.
Ви просто збираєте чеки і читаєте листування; немає дзвінка о 2 годині ночі про витік водонагрівача.
Платформи представляють угоди з нерухомістю
Що стосується авансових досліджень, то краудфандінговані платформи роблять величезну кількість належної перевірки та курації угод. Багато проектів, які вони отримують, ніколи не передаються інвесторам. Це тому, що існує величезний попит на капітал, але дуже мало угодних партнерів. Багато угод з попереднього фінансування платформ сприяють закриттю, і коли ці угоди розраховані на мільйони, вони будуть здійснювати попереднє фінансування лише угод, які, на їхню думку, принесуть інвестиції.
Це дуже схоже угоди про синдикацію за винятком того, що у вас є професіонали, які проводять перевірку. Якщо ви здатні, ви можете зробити це самостійно, але більшість людей (включаючи мене) НЕ.
Платформи не ідеальні, але коли платформа курує угоди, це гарантує, що ви пропустите справді погані. Ви, напевно, навіть не бачите прикордонних угод. Ви не витрачаєте свій час даремно, і це коштує грошей.
Вони також можуть проводити багато робочих досліджень щодо власності, місцевості, партнера та всіх інших деталей, які ви хотіли б знати про угоду. Це може заощадити колосальну кількість часу, навіть якщо б ви знали, де шукати в першу чергу!
Наприклад, у RealtyShares була угода про вищий борг за місцем франшизи в штаті Середнього Заходу. Інформація, яку вони зібрали на 12-місячній купюрі в мільйон доларів, була великою. Він включав усі подробиці про нерухомість (ви могли відвідати вільну ділянку, якщо захочете), місцевий ринок (щільність населення, домогосподарства дохід, оцінки щоденного трафіку DOT, сусідні роздрібні торговці), управління (відомості про позичальника та історія), а також дані про продажі з франшизи себе. Я цього не знав, але на створення цього франчайзингового магазину потрібно всього 125 днів!
(Я використовую RealtyShares як приклад, тому що я інвестував у власність через них, і тому я знайомий з їхньою платформою, але з тих пір вони закрилися)
Використовуйте географічний арбітраж
Коли я був молодшим, я інвестував у власність у Канзас -Сіті, штат Міссурі, живучи в Меріленді, тому що нерухомість була дешевшою в Міссурі. Нерухомість у окрузі Говард, штат Меріленд, була надто дорогою. Нерухомість у Канзас -Сіті була набагато дешевшою, частково завдяки значно нижчій вартості життя.
За допомогою краудфандингових платформ для нерухомості ви можете інвестувати будь -де. На двох берегах більший акцент робиться на нерухомості, але ви все ще можете знайти багато можливостей у центрі країни.
Ви можете інвестувати в проекти на Манхеттені, де вартість життя астрономічна, або можете інвестувати в Алабаму, яку часто називають одним із найдоступніших для проживання штатів. Ви отримуєте дохід в одній вартості житлової зони, інвестуючи в іншу, нижчу вартість житлової площі, тим самим роблячи ваші долари ще більшими.
Короткострокові періоди інвестицій, варіанти
Нарешті, ці інвестиції зазвичай дуже короткі. Угоди з акціями зазвичай складають 5-7 років, тоді як боргові угоди-12-36 місяців.
На момент написання цієї статті в RealtyShares є шість доступних інвестицій - 3 акціонерні капітали, 3 боргові. Цільове утримання акцій - 7 років, 5 років та 5 років. Термін погашення за борговими угодами становить 24 місяці, 12 місяців та 12 місяців.
Якщо ви звертаєтесь у компанію, яка пропонує eREIT, ваш термін утримання може бути таким коротким, як вам потрібно. Іноді існують правила щодо викупу / виплати акцій, оскільки нерухомість призначена для більш тривалого періоду утримання. Наприклад, Збір коштів дозволяє викупити акції, але змушує чекати 60 днів. RealtyMogul також дозволяє щоквартально викуповувати кошти.
Низька / розумна структура плати
Плата за користування багатьма платформами зазвичай виставляється позичальнику, а не інвестору. Хоча це можна передати у спосіб, подібний до комісій за операції з ріелторами, ви завжди можете проаналізувати рентабельність інвестицій на інвестиції незалежно від цього.
Наприклад, нерухомість на RealtyShares може запропонувати прибуток у розмірі 9,50% протягом 12 місяців. RealtyShares стягує з позичальника 10,50%, бере 1% для себе і передає вам 9,50%. Фінансові дані позичальника можуть свідчити про те, що майно може підтримувати виплату 10,50%, і "плата", яку збирає RealtyShares, здається 9,5% за кожен платіж, але якщо вам має сенс інвестувати в цю купюру за 9,50%, то неважливо, які інші цифри є. (RealtyShares також стягує комісію за запозичення)
Крім того, деякі платформи eREIT стягуватимуть еквівалент коефіцієнта витрат. Я не знаю жодної платформи, яка стягує плату за приєднання (і якби вони це зробили, я б ніколи до неї не приєднався). Збір коштів стягує 0,85% річного внеску, а RealtyMogul стягує 1,00% річного внеску, але вони належать до активів, що перебувають під управлінням у REIT.
Увага: вони не ідеальні
Ці платформи вирішують багато моїх проблем із прямим інвестуванням у нерухомість... але вони не ідеальні. Інвестиції несуть ризик, а нерухомість - багато ризику. Платформи керують угодами, але вам все одно потрібно переглянути позичальника та нерухомість. Відвідати нерухомість буде важко, якщо ви не поруч (тоді ви відмовляєтесь від географічного арбітражу), тому ви покладаєтесь на більшість їхніх досліджень щодо достовірних цифр.
Жодна практична робота не означає, що будь-який досвід, який ви маєте в цій галузі, пропадає марно. Немає способу конвертувати потужний капітал у реальний. Ви абсолютно пасивні.
Це неліквідні інвестиції. Ви не можете продати ці ноти або власний капітал. Якщо ви обираєте фонд, ви можете викупити їх за їх графіком. Відсутність ліквідності означає, що не слід ставитися до них як до короткострокові інвестиції. Чорт, ви навіть не можете взяти штраф, щоб отримати свої гроші.
Нарешті, вони нові. Коли першочергове кредитування, як -от Проспер та Кредитний клуб, почалося, всі їх любили. Потім були дефолти. Різні інші підводні камені. Нерухомість сама по собі не нова, тому, швидше за все, будь -які проблеми, з якими ми стикаємось, будуть відносно новими, але ці платформи є. Деякі уклали сотні мільйонів угод. Інші цього не роблять - так зробіть вашу належну перевірку на платформі так само, як і будь -які інвестиції.
Самі платформи несуть ризик, оскільки це стартапи, і стартапи можуть зазнати невдачі. Нещодавно компанія Realtyshares закрилася тому що вони не могли забезпечити венчурне фінансування для стимулювання зростання. Усі мої інвестиції поки що оплачуються, вони забезпечені нерухомою нерухомістю, але зараз я чекаю, хто буде керувати цими активами після переходу.
Ви можете зменшити цей ризик, працюючи з платформою, яка не підтримується венчурним фінансуванням. EquityMultiple є прикладом платформи, яку підтримує Mission Capital, національна компанія з ринків капіталу у сфері нерухомості. Щоб досягти успіху, їм не потрібно якомога швидше нарощувати платформу та виходити. Вони просто розглядають це як ще один канал для залучення інвестиційного капіталу, і хоча вони хотіли б це рости, вони цього не роблять потреба щоб він швидко зростав.
Але я не можу придумати кращого способу залучення інвестицій у нерухомість. Можеш ти?